前言

在我國城市化面臨轉型、土地與人口城市化不協調、國民經濟較多依賴房地產業、房地產經濟住房化特征明顯和房地產調控機制尚需完善的背景下，本書基於我國地方政府公司化、房地產金融化和土地利用財政化的特殊情境，著眼於房地產開發活動對城市程的影響，是房地產開發活動對城市化失衡現像的影響及其機理的關注，研究房地產開發對城市土地擴張的影響以及房地產開發對城市土地與人口擴張失衡的影響及其機理，有利於房地產開發活動對城市擴張現像影響的觀察分析，有利於提供城市擴張問題在房地產開發管理和調控方面的治理思路，有可一步豐富房地產經濟學、城市經濟學和規制經濟學的內容並拓展其應用範圍，從而房地產經濟學、城市經濟學和規制經濟學的交叉研究和共展。首先，作為文獻綜述部分，本書的第2章通過對城市擴張、房地產開發、房地產開發影響城市擴張以及房地產開發規制等幾方面相關文獻的梳理，提煉出地方政府公司化、房地產金融化和土地利用財政化三個體現房地產開發影響城市擴張的特殊背景的線索性概念，結了房地產開發影響城市擴張相關研究在研究內容、研究維度、研究方法和研究結論等方面的主要特征與不足。其次，作為理論分析部分，本書的第3章從我國房地產開發影響城市擴張的特殊背景、房地產開發對城市土地擴張的影響以及房地產開發對城市土地擴張與人口擴張失衡（即城市擴張失衡）的影響幾方面體關注上建立了房地產開發影響城市擴張的理論分析框架，從理論上探討了房地產開發對城市擴張的影響。通過房地產開發影響城市擴張的理論分析，本書繫統結了我國房地產開發影響城市擴張在地方政府公司化、房地產金融化和土地利用財政化幾方面的特殊背景，並繫統行了房地產開發影響城市土地擴張和城市土地擴張與人口擴張失衡(即城市擴張失衡）的理論分析，以及房地產開發影響城市土地與人口擴張失衡(即城市擴張失衡）在產業結構調整效應和公共支出擠占效應兩方面的主要機理。在對房地產開發影響城市擴張的理論分析的過程中，提出了四個研究假說。研究假說一：房地產開發影響城市土地擴張。研究假說二：房地產開發影響城市土地擴張與人口擴張失衡。研究假說三：在地方政府競爭的過程之中，房地產開發通過產業結構偏向影響城市土地擴張與人口擴張失衡。研究假說四：在地方政府競爭的過程之中，房地產開發通過公共支出偏向影響城市土地擴張與人口擴張失衡。後，本書就我國房地產開發規制的特殊性及其對城市擴張的重要影響加以分析。接著，作為現狀分析部分，本書的第4章分析了我國房地產開發與城市擴張的變化特征。改革開放以來，我國城市土地規模和人口規模都經歷了大幅的擴張，並且在大部分年份前者的速度快於後者，存在城市土地擴張快於城市人口擴張的城市擴張失衡現像。與此同時，我國房地產投資完成額占國內生值（GDP）的比重長期增長，房地產投資完成額中住宅投資占比長期居高不下，商品住房銷售規模大幅度擴張、增速長期超過人口擴張速度，商品住均銷售價格持續上漲體上看，隨著我國房地產投資完成額的增加存在城市擴張失衡的現像。然後，作為實證分析部分，本書的第5章和第6章逐一驗證了第3章提出的四個研究假說。在第5章中，為了實證檢驗特殊背景之下房地產開發對城市擴張的影響，對應於第pan>章關於城市擴張在城市土地擴張和城市土地與人口擴張失衡（即城市擴張失衡）兩方面的內涵界定，通過建立面板自回歸分布滯後（ADRL）模型並轉化為相應的面板誤差修正模型（ECM），然後使用1997-2016年20年間我國35個大中城市的面板數據，采用混合組均（PMG）估計式、傳統固定效應（DFE）估計式及組均（MG）估計式三種方行估計，並根據豪斯曼檢行三種方法對應模型的篩選，分析了在地方政府公司化、房地產金融化和土地利用財政化的特殊背景之下，房地產開發影響城市土地擴張及城市土地與人口擴張失衡（即城市擴張失衡）的長期效應和短期效應，從而驗證了第3章提出的研究假說一和研究假說二。在第6章中，為了實證檢驗特殊背景之下房地產開發影響城市土地與人口擴張失衡(即城市擴張失衡)在產業結構調整效應和公共支出擠占效應兩方面的主要機理，本書引入了產業結構偏向和公共支出偏向兩個中介變量，構建了一繫列動態面板數據計量模型，並選擇差分廣義矩估計方法(Differ-ence-GMM)和繫統廣義矩估計方法（System-GMM行模型估計，分析了房地產開發、產業結構偏向、公共支出偏向和城市土地與人口擴張失衡（即城市擴張失衡）之間的多重關繫。由於產業結構偏向和公共支出偏向兩個中介變量在房地產開發影響城市土地與人口擴張失衡（即城市擴張失衡）的過程中所起的間接效應需要具體的甄別和判斷，以確定其到底是中介效應還是遮蔽效應?本書第6章利用2007-2016年10年間我國35個大中城市的面板數據，對產業結構偏向和公共支出偏向兩個中介變量在房地產開發影響城市土地與人口擴張失衡（即城市擴張失衡）的過程中所涉及效應、直接效應和間接效應行了逐一驗證。從而再次驗證了研究假說二，並驗證了研究假說三和研究假說四，發現了產業結構調整效應和公共支出擠占效應的具體表現形式，即產業結構偏向和公共支出偏向在房地產開發影響城市土地與人口擴張失衡(即城市擴張失衡)的過程中，分別發揮著相應的遮蔽效應和部分中介效應。後，作結部分，本書的第7章對全書的主要結論、政策建議和研究不足與展行結。主要結論有：，房地產開發是城市土地擴張的影響因素，且長短期效應均為正。第5章通過實證檢驗得出結論：對數房地產投資額對城市土地擴張繫數的長期影響繫數和短期影響繫數分別為0.0916和0.107，分別在5%和10%的顯著性之下顯著，房地產開發對城市土地擴張有著顯著的長期正向影響和短期正向影響。第二，房地產開發是城市土地擴張與人口擴張失衡的影響因素，且長短期效應均為正。第5章通過實證檢驗得出結論：對數房地產投資額對城市擴張失衡繫數的長期影響繫數和短期影響繫數分別為0.0774和0.0889，分別在5%和10%的顯著性之下顯著，說明房地產開發對城市擴張失衡有著顯著的長期正向影響和短期正向影響。第6章通過實證檢驗得出結論：由差分廣義矩估計方法(Difer-ence-GMM)的結果可知，房地產投資額滯後兩期對城市擴張失衡繫數在1%的顯著性下有顯著的正向影響，影響繫數為0.0243479，表明對數房地產投資額滯後兩期的上漲對城市擴張失衡有顯著的推動作用；由繫統廣義矩估計方法（System-GMM)的結果可知，對數房地產投資額滯後兩期對城市擴張失衡繫數在1%的顯著性下有顯著的正向影響，影響繫數為0.0199613，表明對數房地產投資額滯後兩期的上漲對城市擴張失衡有顯著的推動作用。第三，產業結構偏向在房地產開發影響城市擴張失衡中具有表現為遮蔽效應的間接效應。第6章通過實證檢驗得出結論：產業結構偏向在房地產開發投資影響城市擴張失衡的過程中存在遮掩效應，其間接效應與直接效應之比值的差分廣義矩估計方法(Difer-ence-GMM)和繫統廣義矩估計方法（System-GMM)的估計結果分別為7.4%和4.9%。第四，公共支出偏向在房地產開發影響城市擴張失衡中具有表現為部分中介效應的間接效應。第6章通過實證檢驗得出結論：公共支出偏向在房地產開發投資影響城市擴張失衡的過程中存在部分中介效應，其中介效應效應的比重的差分廣義矩估計方法(Difference -GMM)和繫統廣義矩估計方法（System-GMM)的估計結果分別為14.6%和23.4%之，本書的主要研究結論為，在地方政府公司化、房地產金融化和土地利用財政化的特殊背景之下，我國的房地產開發活動影響了城市土地擴張以及城市土地擴張與人口擴張失衡(即城市擴張失衡)，這兩方面的影響在長期和短期均表現為顯著的正向推動效應。而且，在房地產開發影響城市土地與人口擴張失衡(即城市擴張失衡）的過程中存在產業結構調整效應和公共支出擠占效應，產業結構偏向和公共支出偏向分別在其中發揮著相應的遮蔽效應和部分中介效應。另外，本書基於關於房地產開發影響城市擴張的理論分析和實證分析，以及我國房地產開發規制的特殊性對城市擴張的重要影響，在中央政府的房地產規制行為改善、地方政府的房地產規制行為規範、房地產利益集團的有效約束與相應引導和房地產消費者的理性培養和弱勢關懷幾個方面提出了相應的政策建議。本書的研究不足和展望在於，研究內容可一步深化和豐富，研究數據有一步充實和改善，研究背景的分析可一步深化和拓展。本書研究的主要創新點在於，繫統結了房地產開發影響城市擴張的特殊背景；繫統行了房地產開發影響城市擴張的理論分析；揭示了房地產開發影響城市土地擴張與城市擴張失衡的長短期效應；揭示了產業結構偏向和公共支出偏向對房地產開發影響城市土地與人口擴張失衡（即城市擴張失衡）的遮蔽效應和中介效應。

1.pan>研究背景與研究意義

1.1.pan>研究背景

現實方面和理論方面的背景是研究課題產生的兩個基本、重要的來源，可以為研究提供特定的視野與框架(風笑天，200pan>）。本書的研究背景主要在於以下幾個方面：(1)我國正處於城市化轉型的新時期中國城市化和美國高科技發展，被斯蒂格利茨稱為2pan>世紀影響人類發展的兩個重大事件(張京祥等，2012）。轉變增長方式和縮小城鄉差別是當前我國經濟社會的重要方向，其根本出路在於大力城市化(萬廣華等，2010)。如今，新型城鎮化已經成為我國社會各界的共識，而房地產市場的健康和穩定發展是新型城鎮化的重要保障與內容(王雨飛等，2016)。從整個城市化過程表現出來的規律性以及發達國家和地區的實踐經驗來看，當人口城市化率大於50%的時候，結構轉換型的城市化特征將會凸顯出來；當城市化率大於75%的時候，結構轉換型特征的城市化將會取代人口轉移型特征的城市化，並呈現為城市化過程表現出來的主要形式(魏後凱，2013)。2015年，我國常住人口城市化率已經達到56.1%，城市化過程已經步入結構轉型特征凸顯的高速發展時期。可見，我國城市化的主要任務在於通過結構轉型提高城市化的質量，並強調地區、城鄉、產業等重大結構轉型。同樣，從整個城市化過程表現出來的規律性以及發達國家和地區的實踐經驗來看，當人口城市化率小於50%的時候，人口流動的方向主要表現為由農村向城市的流動，當人口城市化率大於50%的時候，人口流動的方向則主要表現為由小城市向大城市的流動；相應地，當人口城市化率小於50%的時候，房價漲幅在大中小城市範圍內比較，當人口城市化率大於50%的時候，房價漲幅在大城市比中小城市更為明顯①。因此，正處於城市化轉型的新時期是我國房地產市場發展的主要背景之一，充分認識城市化轉型的背景對於研究房地產市場的相關問題意義重大，將房地產開發與管理的研究置於城市程大背景之下有一定的理論意義和實踐意義。（2）我國存在城市土地擴張和人口擴張不協調現像城市是集約利用土地的一種組織形式(周一星，2006)，城市化是一個人口集中的過程，應當有利於土地資源的集約利用(洪世鍵等，2012）。但是，中國城市化實施的是趕超戰略，在趕超的過程中必然出現種種扭曲：看似付出的經濟成本較小，但所積累的社會、資源和生態環境壓力也在日漸加大(張京詳，2010）。我國普遍存在城市規劃過於超前、城市面積擴張速度快於城市人口增長速度的現像(熊柴等，2012；蔡繼明等，2013；江曼琦等，2015；謝鼕水，2016；王佳，2017)，並且在中西部省份更為嚴重（陸銘，2016）。土地城市化與人口城市化不協調是城鎮化過程中出現的一個突出問題(張清勇等，2017)。實際上，城市土地擴張速度大於人口擴張速度的現像是20世紀以來世界城市發展過程中面臨的重要難題(師嘉林，2014；張清勇等，2017）。美國是較早針對城市土地擴張和人口擴張不協調現像展開相關研究的國家(範建紅等，2014)。這是因為，城市蔓延現像在美國表現得尤為突出(張庭偉，1999)。城市蔓延在美國公認的開始時間是20世紀50年代(於文波等，2004)。20世紀50年代末，在美國城市郊區化程中出現了城市空乎失控地向郊區拓展的現像(王楓雲等，2014)，這種現像即城市蔓延(William，1958）。1950-1990年，美國城市土地規模擴張了245%，人口規模擴張了92%(Arthur O'Sullivan，2012)，前者是後者的2.66倍。也就是說，美國城市在這40年間的土地擴張是人口擴張的2.66倍。

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