房地產是如此的重要，而又如此的廣受爭議。它是財富的像征、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資產配置的核心，同時它關繫民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力。對於如此重要的問題，長期以來社會各界對於房價、泡沫風險、人口流動、城市規劃、大城市病、長效機制等存在廣泛的爭論、分歧乃至誤解。 
本書是作者過去十年研究的一個總結，對關於房地產的一繫列重要問題進行了長期認真的研究、推敲和琢磨，以期能夠經得起時代的檢驗。書中采用廣泛的國際視野、豐富的歷史資料、扎實的數據邏輯，試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實，並建立分析房地產周期的邏輯框架，以期既能很好地解釋過去，又能可靠地推演未來。 

導論 
第一篇 房地產周期的基本規律與國際經驗：一線房價隻漲不跌的神話 
第一章 中國房地產周期研究 
第一節 房地產周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融 
第二節 房地產長周期的階段性特點：理論邏輯與國際經驗 
第三節 中國房地產周期：過去、現在與未來 
第四節 房地產政策工具的影響機制分析與國際比較 
第五節 增速換擋期德日臺韓的房市走勢及啟示 
第二章 人口遷移的國際規律與中國展望：城市的勝利 
第一節 人口遷移的主要理論邏輯 
第二節 國際上人口遷移規律：城市的勝利 
第三節 中國人口遷移趨勢：步入第二階段，向大都市圈集聚 
第四節 中國人口遷移展望：集聚與分化 
第三章 從國際經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控制VS城市規劃 
第一節 城市人口集聚的基本邏輯與國際經驗 
第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力 
第三節 交通擁堵、環境污染、資源約束與人口規模 
第四節 北京、上海人口發展存在的突出問題 
第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃 

第二篇 房地產市場風險：十次危機九次地產 
第四章 全球歷次房地產大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啟示 
第一節 美國1923—1926年佛羅裡達州房地產泡沫 
第二節 日本1986—1991年房地產泡沫 
第三節 中國1992—1993年海南房地產泡沫 
第四節 東南亞1991—1996年房地產泡沫與1997年亞洲金融風暴 
第五節 美國2001—2007年房地產泡沫與2008年次貸危機 
第六節 歷次房地產泡沫的啟示 
第五章 中國房地產泡沫風險有多大? 
第一節 什麼造就了中國一二線城市房價隻漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發 
第二節 絕對房價：居於世界前列 
第三節 房價收入比：一二線城市偏高，三四線城市基本合理 
第四節 庫存：去化壓力比較大的是三四線中小城市 
第五節 租金回報率：整體偏低 
第六節 空置率：三四線城市高於一二線城市 
第七節 房地產杠杆：居民杠杆快速上升但總體不高，開發商資產負債率快速上升 
第六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較 
第一節 中國一線城市房地產泡沫程度很高：與日本和香港比較 
第二節 與過去比：此輪一線城市房價上漲的新特點 
第三節 與日本1986一1991年房地產大泡沫比 
第四節 與2015年中國股市大泡沫比 
第五節 一線城市房價泡沫的影響與風險 
第七章 保彙率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啟示 
第一節 房價和彙率的理論關繫 
第二節 “俄羅斯模式”：棄彙率、保房價 
第三節 “日本模式”：保彙率、棄房價 
第四節 “東南亞模式”：棄彙率、棄房價 
第五節 來自三種模式的啟示 

第三篇 房地產政策與制度：短期調控和長效機制 
第八章 德國房價為什麼長期穩定、在全球獨善其身? 
第一節 德國房價長期穩定、在全球獨善其身 
第二節 德國住房供給：居住導向的制度設計，總量充足、 
第三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲金融政策長期保持中性，城市體繫均衡第四節 啟示 
第九章 中國房地產調控二十年：問題、反思和抉擇 
第一節 1998—2001年：房改啟動市場 
第二節 2002—2004年：抑制房地產市場過熱 
第三節 2005—2007年：穩定住房價格 
第四節 2008—2009年：刺激住房消費 
第五節 2010—2013年：遏制房價上漲 
第六節 2014—2016年9月：借穩增長和去庫存，再度刺激 
第七節 2016年9月至今：長短結合，促進健康發展 
第八節 歷次房地產調控的反思 
第十章 誰是房地產盛宴的Z大受益者：房價構成分析 
第一節 從宏觀來看，土地出讓金和稅收占房價的八成 
第二節 從中觀城市來看，土地出讓金和稅收占房價的六成左右 
第三節 從微觀企業來看，土地出讓金和稅收約占房價的六成左右 
第十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋 
第一節 地王頻出和高房價背後的制度因素：土地財政 
第二節 土地財政的歷史和成因 
第三節 土地財政是地方政府的核心 
第四節 客觀認識土地財政的積極作用 
第五節 正視土地財政帶來的待解問題 
第六節 改革完善土地財政 
第十二章 供需錯配、人地分離：一線城市高房價、三四線城市高庫存的根源 
第一節 人口遷移趨勢：大都市圈化 
第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離 
第三節 解決之道：從短期調控到長效機制，從限制需求轉向供給側改革 
第十三章 房產稅會推出嗎：從歷史和國際視角推斷 
第一節 房地產稅改革的國際經驗與國內必要性 
第二節 個人住房房產稅推出需要具備六大前提條件 
第三節 房產稅的歷史和效果 
第四節 其他國家和地區房產稅實踐經驗 
參考文獻 
後記

《房地產周期》： 
第二，融資期限錯配。基礎設施項目屬中長期項目，建設周期一般在5年以上，而地方投融資平臺的銀行貸款期限一般在5年以內，部分信托貸款的期限甚至為1年，導致地方政府面臨貸款集中到期的償還壓力。 
第三，還款來源不穩定。土地出讓金是償還地方政府債務的主要來源，但土地出讓金與房地產市場密切相關，易受調控政策影響，導致地方政府的土地出讓收入不穩定。土地出讓金以土地供給為前提，但可供轉用的農用地數量不是無限的，一旦未來無地可賣，地方財政將陷入困境。 
第四，依賴於房價上漲。當土地出讓價格在高位時，地方政府通過借新還舊等模式，還本付息尚可繼續維持，因此在“房價：地價：抵押品價格”的正反饋過程中，價格上漲是核心因素，繫統性風險逐步放大，卻不存在糾偏的機制。一旦房價不振，風險將在此鏈條上快速傳導，地方政府土地轉讓金會受到極大影響，很可能還本付息困難，地方政府將面臨很大的債務風險，甚至影響到醫藥、教育、環保等民生領域的剛性支出。 
……