透視國內外案例實踐，復盤各房企典型項目；探尋我國城市運營的次內涵和未來之路

書名：城市運營核心邏輯

代碼：128

作者：佳兆業集團控股經濟研究院

出版社：中信出版集團

出版日期：2019-06

頁碼：424

裝幀：精裝

開本：16開

ISBN：9787521703894

地產研究機構透視國內外案例實踐，復盤各房企典型項目；探尋我國城市運營的次內涵和未來之路

助力房企把握“城市更新”風口以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式已成發展趨勢，各地方政府、大型開發商和金融機構都在大力推動城市更新。

探索城市更新的模式和趨勢從國內外城市更新的眾多案例出發，地呈現城市更新的規律、現狀、政策、實操和模式探索。

透視典型案例背後的核心邏輯彙聚國內外數十個舊城改造、城市更新和城市運營的案例，生動地展現了這三者的邏輯演進。

大量彩圖呈現別樣的未來城市通過大量彩色圖片對比了城市角落的前世今生，配以生動有趣的文字，助你了解城市的變遷，激發對未來城市的向往。

在當前快速變化的房地產市場中，作為城市發展的永續主題，城市更新充滿了復雜性，也面臨著新的挑戰。在此背景下，城市更新進入了一個更高的階段——城市運營，即從對硬件設施及外觀的改造升級延伸到對城市空間的配套和運營。房企急需立足城市更新業務，探索城市運營的發展模式和核心邏輯。

隨著我國房地產市場從增量時代進入存量時代，北京、上海、廣州、深圳和武漢等大城市已經把城市更新列為城市工作，廣州和深圳等市甚至專門成立城市更新管理機構，指導更新業務的有序開展；另外，諸多大型開發商、私募基金和金融機構也在大力推進城市更新業務。

本書首先概述和梳理了中西方城市更新的演進進程和我國當前城市更新的發展態勢，並探索了城市更新的發展規律。其次通過案例透視，對比分析了典型的城市更新實踐，回顧了佳兆業及其他一些房企的城市更新代表性項目，並圍繞實施理念、社會影響、社區建構、空間品質和建築文化等方面做了深入剖析。後，結合行業實際和未來城市發展的思考，佳兆業對城市更新的實施方式、運營方式和產品方式等進行了思考與展望。

城市更新向城市運營發展的大幕正在徐徐拉開，而且承載著打造“新空間”、賦予存量物業全新價值的使命，希望我們的思考能為中國的城市運營之路提供有益的參考。

目錄

前言城市更新的下一站：城市運營之道III

章城市更新發展規律的探索001

節城市更新的發展概況003

第二節城市更新發展的驅動力007

第三節城市更新的作用和意義020

第二章國內典型城市城市更新現狀和政策025

節國內城市城市更新模式盤點027

第二節國內典型城市城市更新政策盤點和解析035

第三章城市更新典型案例分析109

節 SOHO區的舊城改造111

第二節倫敦金絲雀碼頭區域再生計劃119

第三節法國南特島工業遺產保護與城市復興133

第四節紐約高線公園帶動多產業復興144

第五節 丹佛聯合車站PPP模式157

第六節倫敦奧運會場館的可持續理念166

第七節西班牙邦巴斯藝術館和裡卡餐廳：視覺美學的體驗175

第八節倫敦泰特現代藝術館有機融合當代創意185

第九節新加坡浮爾頓酒店的經典升級195

第四章國內城市更新的實踐與探索203

節深圳坂田城市廣場都市綜合體的轉身206

第二節深圳鹽田整體搬遷項目：異地搬遷典範217

第三節深圳子悅臺：爛尾項目推動政策發展226

第四節深圳大衝村舊改：從城中村變身為人文綜合體234

第五節北京郎園Vintage：從舊廠房到文化創意園243

第六節上海萬科哥倫比亞公園打造城市IP新名片252

第七節華僑城創意文化園催生文創產業繁榮261

第八節上海新天地：石庫門中的“海派文化”269

第九節深圳星河WORLD的產城融合新模式276

第十節深圳中洲灣：現代綜合體的再生再造281

第五章未來城市更新發展模式思考289

節金融驅動下城市更新輕資產運營292

第二節產業驅動下的產業導入及運營325

第三節消費升級背景下城市更新產品的打造340

第六章城市更新的發展趨勢展望361

節關注經濟，推進城市經濟發展

第二節關注民生，助力居民對美好生活的追求368

第三節關注科技：打造智慧新城市384

第四節關注文化：加強文化的傳承與保護392

後記

佳兆業集團控股有限公司，成立於1999年，總部位於香港，2009年12月在香港聯交所成功上市（1638.HK）。截至2018年年底，佳兆業集團的總資產已超過22，榮膺《財富》中國300強企業，中國房地產企業TOP30。佳兆業旗下擁有20多家集團公司及公司，分公司超100家，覆蓋全國50多個重要城市，並在擁有6家上市公司，資本實力雄厚。2016年，佳兆業集團投入巨資入股深圳市足球俱樂部；經過努力拼搏，球隊在2018年成功重返中國足球聯賽，為深圳打造了又一張城市名片。

佳兆業集團將城市更新作為重要戰略之一，以“打造的城市公共運營服務商”為願景。城市更新業務已遍及全國多個核心城市，涉及城中村、舊住宅小區、舊工業區及爛尾樓等多種類型。憑借在這一領域的豐富經驗及多個成功案例，佳兆業在業界被譽為“城市更新專家”。

佳兆業集團控股經濟研究院，是佳兆業集團設立的房地產行業研究和戰略發展機構。研究院以“驅動集團全局性、戰略性和前瞻性發展”為使命，立足政策及行業研究、戰略管理及投融資業務管理三大工作職責。研究院對內致力於發揮“市場風向標、戰略策源地、業務發動機和人纔發源地”四大角色，對外致力於搭建與政企、機構及社會公眾溝通的橋梁，為企業樹立良好的社會形像和品牌形像。

第四章國內城市更新的實踐與探索

中國的城市發展速度之快雖然超乎想像，但早已開始的城市“衰老”卻使得“城市病”越來越嚴重。如何讓當前的城市發揮新的作用或帶來新的價值？如何通過城市更新煥發城市活力，為城市帶來發展新機遇？這不僅需要政府充分發揮引導和推動作用，也需要動員包括房地產開發商、運營商、服務商、金融機構和社區等眾多社會力量的廣泛參與，共同推動城市更新的發展。

在這個過程中，我國湧現了一批在城市更新領域卓有聲譽的先行企業，它們一路探索並推動著城市更新的發展。作為早進入城市更新領域的房地產企業之一，佳兆業早在1999年就以深圳“桂芳園”項目的爛尾更新一戰成名。此後，佳兆業便將城市更新作為自身的重要戰略性業務並進軍全國市場，城市更新業務遍及深圳、廣州、北京和上海等全國主要城市，其業務涵蓋了舊工廠、爛尾樓、舊城區和舊村落等城市更新的所有領域。

憑借19年來的沉澱和積累，佳兆業的城市更新業務已形成了一套包括規劃設計、商務談判、合作模式、拆遷回遷、開發建設和運營服務等方面的成熟運作模式，擁有近600名精通規劃設計、法律法規和商業談判等的舊改人纔。佳兆業成功打造了包括深圳佳兆業、深圳佳兆業城市廣場、深圳大鵬佳兆業廣場、深圳佳兆業大都彙、廣州中石化大廈、珠海佳兆業水岸華都等眾多經典案例，均實現了“回遷，滿意”，受到各界廣泛好評。佳兆業由此在業界贏得了“城市更新專家”的美譽。

隨著城市更新的大潮開啟，在全行業熱切關注城市更新的背景下，本章將特別挑選幾個佳兆業已經完成或即將實施的城市更新案例，從項目的前期概況、實施路徑及獨值等維度進行分析，希望以此拋磚引玉，推動中國城市更新事業不斷前進，為中國新型城市化提供建設性的力量，並持續探索和引領中國城市更新的下一步走向。

第三節深圳子悅臺：爛尾項目推動政策發展

把子悅臺改造成佳兆業，是一個對爛尾樓進行復工改造的城市更新項目，它打破了諸多之前的局限，使爛尾樓得以鳳凰涅槃，重生成為都市新商務豪庭。這個更新項目對企業知名度的提升、城市形像的美化、社會環境的優化，甚至是深圳市房地產政策的完善都具有舉足輕重的作用。

一、爛尾多年，創造子悅臺改造契機

位於福田區上步南路與南園路交會處的佳兆業，前身是深圳的爛尾樓子悅臺。這個樓盤像一塊瘡疤一樣聳立在深圳的黃金地段，被人們視為深圳爛尾樓盤的標志。

子悅臺（見圖4—20，略）原名深圳民航大廈，項目占地面積10245平方米，總建築面積約8.8萬平方米。項目原發展商於1992年獲得子悅臺土地使用權，1993年11月開工建設，原計劃在1999年4月竣工並投入使用。2000年9月因資金問題全面停工，當時地下室施工已完畢，地面主體工程C段29層，B段完成28層但頂層樓板未，內外裝飾和設備安裝都未進行。它是深圳市采用無梁少柱的大板結構高層建築，而且其排污使用了國內罕見的環保排污處理，當然以目前標準來看，它在結構設計上的優勢不突出。

圖420子悅臺原貌（略）

2003年7月7日，廣東省人民法院裁定，拍賣已被查封的子悅臺。據不完全統計，在拍賣之時，該項目拖欠工程款、小業主購房款和銀行貸款共。

2003年11月6日，子悅臺在深圳市不動產拍賣行的“荷蘭式拍賣”（由高至低叫價）中被佳兆業集團拍得，成為當年深圳拍賣會中成交的大一宗爛尾樓項目，也是廣東省當年拍賣標的中大的爛尾樓項目。

2005年4月，佳兆業接手後的該項目正式復工，同時，改造後的子悅臺獲得了一個新名字——佳兆業。

二、多重限制，內外因共同構成改造難點

對子悅臺進行改造並不容易，其中幾個主要的難點歸根結底都是歷史遺留問題造成的。而歷史遺留問題又可以細分為內部原因和外部原因：內部原因主要指的是子悅臺這個樓盤本身存在的問題，而外部原因包括了由市場定位不準和政策不周全而造成的困擾。

（一）兩大內部原因

1.技術難點

首先，改造工程的個難題是對標準層進行功能重新分區和再設計。這是因為佳兆業將項目調整為小戶型後，戶數增加，導致地下車位和戶數不成比例，所以地下空間需要向市政道路以下部分外拓。其次，因分隔小戶型而增加的承重牆須為輕型材料，不得增加樓面承載負荷。後，更加值得注意的是，開發商對裙樓商業重新做了戶型分隔設計。但是，按照深圳市設計主管部門對計容建築面積的規定，不同功能分區在進行建築面積的認定上有所差異，這樣會導致在認定建築面積方面產生很大的爭議。

2.經濟因素

子悅臺項目爛尾多年，因拖欠地價款產生的利息、滯納金及相應土地使用費，加重了項目的成本。更糟糕的是，項目已經爛尾多年，公共形像欠佳。新的開發商需要花費巨資通過廣告媒介重新為子悅臺打造新的形像，吸引住戶和進行招商。

（二）兩個外部原因

1.政策空白

深圳的土地性質通常隻有商業、辦公和住宅三類，而子悅臺的市場定位不屬於傳統商業和住宅。項目此前的土地用途是辦公寫字樓，但在改造後，將調整為商業服務公寓。因此，標準層需要進行戶型分隔（見圖4–21，略），土地的使用年限也需延長到50年，這些均缺少現成的政策依據。

圖421標準層平面圖（略）

2.市場定位

項目原產品定位為大戶型辦公物業，以高端企業為目標客戶，但隨著區商務環境的不斷完善及市政府的西移，該片區吸引大型公司客戶進駐已經不可能。更糟糕的是，項目所在地區尚無商務辦公的氛圍，原有的產品定位已不可行。除此之外，該地塊緊鄰城市主干道，定位於寫字樓比較恰當，但寫字樓市場半徑較小，存在銷售。

三、彌補政策漏洞，促進政策創新

以打造現代化大都市樓盤為指導理念，佳兆業在對整個子悅臺項目進行改造的過程中，挖掘出許多頗為引人注目的亮點。

首先，項目推動了深圳市房地產政策的進步，彌補了政策的漏洞，使得許多樓盤因政策而產生的歷史遺留問題得以解決。對項目進行深度的信任重組、利益重組和預期重組，找到合適的單點突破口，成為政府出臺新政策的重要步驟。子悅臺項目推動政府出臺了惠及52個問題樓盤的政策，一攬子解決了諸多遺留已久的重大問題。2004年年底，深圳市批復了《關於子悅臺等52個問題樓盤的處理意見》，其中有四點值得特別關注：允許問題樓盤項目進行合作建房，也允許直接置換土地使用權的受讓方不進行招標、拍賣或掛牌；免除因拖欠地價款而產生的利息、滯納金及相應土地使用費；順延土地使用期限的起始時間，並簽訂《土地使用權出讓合同補充協議》；因設計變更而增加的建築面積不能超過原先批準的建築面積的5%。

其次，佳兆業對原有業態進行調整和創新，與時俱進，加入許素並對樓盤進行精準的市場定位。結合項目坐擁福田、羅湖兩區交界之便利，位於深圳金融區的地理位置及周邊生活配套一應俱全的現狀，經過多輪專家會的研討，該項目被定位為“坐擁地鐵上蓋的都新商務豪庭”。這樣的定位突出了項目的大賣點——地鐵與地段相結合的性。項目調整的主要措施包括改變項目原有的大戶型設計，將戶型細化；優化產品戶型及分隔材料；在地鐵科學館站增設地下通道，以便將地鐵站出口的人流直接引入本項目的負一層和地上一層。

項目的外觀追求高端大氣，而且周邊的交通及人氣均能滿足佳兆業的商業功能要求。這樣一來，子悅臺脫離老城區，擺脫因其自身爛尾多年給客戶留下的不良印像便指日可待。再加上項目走的是與周邊樓盤差異化的外觀設計路線，子悅臺更是一躍更成為該地區的一處地標性的亮眼建築。在大樓內部佳兆業雇用了知名物業公司，使項目內到外均透露著次。

後，在設計方面，佳兆業堅持創新，重新對大樓的各個方面都進行了更加人性化的設計，讓佳兆業的結構更加順應當今深圳經濟發展的趨勢，更能夠滿足住戶的生活需求。這具體體現在如下3個方面。

？秉承“尊重與突破”的設計理念，在標準層戶型的設計上，對大進深平面進行小戶型化的改造；受結構無黏結預應力樓板無法開洞的限制，墊高同層排水管道和外加立管的改造方式既解決了新增廚衛排水不暢和燃氣安全隱患的同題，又保證了公共空間的舒適度。

？在地下室的重新設計方面，佳兆業打破了因與A、B座物業分開管理而導致車輛無法從上步南路同一面進出的限制，通過將地下坡道的坡度顛倒使得車輛可以從南園路進出。針對停車位與住戶不成比例的難題，本項目配置車位數量為324個，雖然供應還比較合理，但考慮到目前市場狀況和項目客戶群的基本定位，佳兆業建議車庫暫不考慮銷售。同時，增設裙房樓電梯以滿足錢櫃KTV（提供影音設備和視唱空間的場所）和餐館等商業招商的需要，也為它們今後長遠的經營提供了便利的配套設施。

？在裙房的設計上，佳兆業跳出了偏低的2.9米層高所產生的局限性（見表4–1，略），通過管線綜合布局，滿足大開間辦公和嘉美軒酒樓的餐廳經營淨高要求，並建造了鏡鋼弔頂。這些措施既緩解了壓抑的視覺感受，又為承租的空間增添了幾分質感。

表41佳兆業項目的裙房設計（略）

四、影響深遠，共創多方共贏

佳兆業花費兩年多的時間，將該建築物從戶型、外立面和會所等方面重新包裝為酒店式公寓深圳佳兆業（見圖4–22，略），獲得了良好的市場反響和更高的品牌知名度。作為佳兆業個住宅兼商業綜合開發項目，爛尾樓子悅臺的成功改造創造了企業、政府和社會三方共贏的局面，對城市的可持續發展和未來的城市更新做出了自己獨特的貢獻。

圖422佳兆業效果圖（略）

首先，對佳兆業而言，項目提升了企業的知名度、影響力和競爭力。通過成功改造爛尾多年的大樓，使其以嶄新的形像呈現在世人面前，佳兆業向社會證明了自己在城市更新領域的實力，證明了自己是當之無愧的行業標杆。每當人們提起子悅臺重生的佳話，都會想起佳兆業在背後付出的努力，這無疑會對企業的知名度和影響力產生不可忽視的影響。

其次，對政府來說，這一項目可謂一舉多得：盤活了閑置資源，改造了不良資產，讓區域商業繁榮，使政府稅收收入得以增加，在促進項目周邊繁榮發展的同時提高了城市的吸引力。政府因該項目而出臺的新政策也會指導深圳未來房地產市場的發展，為其健康發展提供堅實的法律依據。

再次，從宏觀角度出發，站在整個城市的角度來看，項目大幅提升了城市的形像。作為市繁華地帶的爛尾樓，它的存在無疑是城市裡很明顯的一道傷疤，給市民和遊客留下非常不好的印像。更重要的是，大多數爛尾樓項目，特別是因質量問題被責令停工而造成的爛尾樓，結構不完整，缺乏安全防護，還存在隨時倒塌的危險，給市民帶來重大安全隱患。佳兆業的成功改造，對打造安全舒適的片區環境意義重大。

後，也是極為重要的一點，佳兆業的接手和成功改造有效地避免了社會矛盾的進一步激化，消除了由此造成的消極的社會影響。子悅臺的前期開發是一筆不小的投資，銀行、信托、供貨商、建築單位、投資人和民間借貸者等多方參與其中。所以，項目的爛尾造成了數目可觀的資金損失和不可忽視的經濟糾紛。同理，對於已經被銷售出去的樓盤，購房者收不到房屋，不僅會和開發商產生糾紛，還有可能激化矛盾，使事件升級，為社會治安帶來諸多不穩定因素。這一繫列問題和隱患也隨著佳兆業的成功改造迎刃而解。

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