在《物業管理實務》開發過程中，作者堅持理論知識與專業技能相融合，突出教材的中職教育特色，根據物業管理工作崗位應具備的知識、能力、技能要求設定教材的內容及培養目標。

高炳華，華中師範大學教師。

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模塊一 前期物業管理
項目一 前期物業管理的兩個階段
任務一 物業管理的早期介入
任務二 前期物業管理
項目二 物業接管驗收
任務一 物業接管驗收的標準
任務二 物業接管驗收的程序
項目三 物業入伙與裝修管理
任務一 物業入伙
任務二 物業裝修管理
項目四 物業檔案的建立與管理
任務一 物業檔案的建立
任務二 物業檔案的管理

模塊二 物業管理的日常工作
項目五 房屋及其附屬設備的管理
任務一 房屋的維修養護管理
任務二 房屋附屬設備的管理
項目六 物業環境管理
任務一 物業環境衛生管理和環境污染的防治
任務二 物業綠化管理
項目七 物業安全管理和糾紛防範與處理
任務一 物業安全管理
任務二 物業管理糾紛的防範與處理

模塊三 居住性物業管理
項目八 居住小區的物業管理
任務一 居住小區及居住小區物業管理的目標和總體要求
任務二 居住小區物業管理的內容和具體要求
項目九 高級公寓的物業管理
任務一 高級公寓的種類和物業管理的特點
任務二 高級公寓管理的內容和要求
項目十 別墅的物業管理
任務一 別墅的種類和物業管理的特點
任務二 別墅物業管理的重點和要求

模塊四 經營性物業管理
項目十一 經營性物業管理的特點和內容
任務一 經營性物業管理的特點
任務二 經營性物業管理的內容、收入和費用
項目十二 寫字樓物業管理的特點和內容
任務一 寫字樓物業管理的特點
任務二 寫字樓物業管理的模式和內容
項目十三 商業物業和工業廠房的管理
任務一 商業物業管理的要求和內容
任務二 工業廠房物業管理的特點和內容

模塊五 物業管理綜合經營服務
項目十四 物業租賃代理服務
任務一 物業租賃代理服務的合同內容
任務二 物業租賃代理服務的流程和租賃糾紛處理
項目十五 物業買賣代理和其他經營性服務
任務一 物業買賣代理服務
任務二 物業保險代理服務
任務三 物業產權登記代理服務
……
模塊六 物業管理與社區管理
模塊七 物業管理績效評價和品牌創建
模塊八 物業服務企業及其管理
模塊九 物業業主自治管理
主要參考文獻和網站
後記

模塊一 前期物業管理
任務一 物業管理的早期介入
任務描述
某物業服務企業為早期介入開發項目成立了項目組，李某作為項目組成員之一，公司指派其承擔物業管理早期介入的各個環節。
任務分析
本任務要求清楚物業管理早期介入應重點關注的幾個問題，明確物業管理早期介入的各個環節，從而更好的組織和開展物業管理的早期介入工作。
相關知識
物業管理的早期介入，是物業服務企業或人員在接管物業之前，就物業的項目策劃、規劃、設計和施工建設，從物業管理的角度提出專業性的意見和建議，或直接參與現場監理等活動。物業管理早期介入是為了建成後的物業能更好地滿足業主和使用人的需求而從事的物業形成前的階段性管理。早期介入是一種物業服務企業與開發建設單位共同對物業開展的平等交叉管理，開發建設單位進行物業的硬件建設，物業服務企業對物業的軟件管理，物業服務企業協助開發建設單位以“以業主為本”的理念開發建設物業。
一、早期介入的各個階段及其工作任務
物業管理的早期介入是一個與房地產開發整個過程緊密相關的動態控制繫統，各階段的工作內容和重點各不相同，按照房地產開發過程劃分，物業管理早期介入分以下幾個工作階段:
1.介入項目的可行性研究階段
在這一階段，物業服務企業的主要工作是根據物業管理工作的經驗，協助房地產開發公司做好項目定位和物業管理定位。具體工作任務如下:根據土地出讓價值及城市規劃要求，結合物業服務企業對市場的了解，對項目的品質、功能進行劃分，對目標客戶群提出參考建議;根據目標客戶群，提出物業管理檔次的參考建議;根據項目的規劃和物業管理檔次，提出物業管理與服務的基本內容、標準等參考建議;根據物業管理服務的成本，初步確定物業管理的收費標準，並與開發商進行商議;從開發商的角度出發，根據物業定位及客戶群的需求，設計出一個合理的物業管理與服務方案。
2.介入項目的規劃設計階段
在這一階段，物業服務企業的主要工作是根據工作經驗，以業主為本，協助設計人員進一步完善設計方案，使規劃設計更加符合實際。具體工作任務如下:針對物業的建築布局、功能提出改進建議，從而提升物業的內在價值和整體效果;針對物業的配套設施，如幼兒園、學校、各類商業服務網點、道路、停車位、商業配套用房、管理用房等提出建議;對設備的選型、設置提出改進建議;對水、電、管網線的鋪設及容量大小提出建議; 對綠化的配置提出建議;從開發商的角度，根據物業管理的實踐，對智能化方案提出專業性建議。
3.介入項目的施工建設階段
在這一階段，物業服務企業的主要工作是結合物業管理工作的實踐，對一些在物業管理過程中易出故障的環節提出意見和建議（如線路管道的走向），從而提升物業的實用性。
具體工作任務如下:配合監理單位做好對施工建設質量的把關，及時提出並落實整改方案;提醒施工單位避免物業使用中最易出現的質量問題，如廚房、衛生間的滲水問題;監督設備的安裝，確保安裝質量;熟悉並記錄基礎工程及隱蔽工程、管線的鋪設走向，特別注意在設計資料中沒有反映的內容;從開發商的角度，根據物業管理工作的開展，對裝修方式、用料提出改進意見。 4.介入項目的竣工驗收階段
在這一階段，物業服務企業參與竣工驗收工作，主要是為了掌握驗收情況，收集更豐富的有關工程質量、各類設施設備性能、各種管線走向的資料，為物業的接管驗收及更好的開展物業管理工作做準備。具體工作任務如下:記錄驗收過程，了解驗收人員的意見和建議;記錄單項工程的驗收過程，收集有關工程質量的資料，記錄遺留的問題;根據驗收記錄，對今後的物業管理工作提出一些專業性的建議。
二、早期介入應重點關注的問題
1.停車位問題
無論是住宅物業、商務辦公物業，還是商業物業，都必須分考慮停車場的規模，一定要有充足的停車位。物業服務企業在早期介入階段，就應從業主（或使用人）的需求出發，對開發商的項目規劃設計提出建議，特別是一些高檔居住物業，停車位與住戶數量之比至少要超過1.5∶1，並預留停車場（位）擴建場地。
2.室外機器的安裝位置
這主要是針對空調室外機和太陽能熱水器等。對這些室外機器的安裝位置的選擇及各戶位置的分配，物業服務企業應結合工作的經驗，本著方便維修和管理，又不影響美觀的原則，在規劃設計時給予開發商以專業性建議。
3.管線管道的預留與布局
各種家用電器、設備的信息化控制和智能化管理的逐漸發展，以及廚房、衛生間各種管線和管道的必不可少，決定了物業在開發時就應考慮管線管道的鋪設。物業服務企業應根據實踐經驗，提醒開發商和設計部門，盡可能考慮業主的個性化需求，對將可能使用到的管線和管道預留出位置，對於已確定的管線和管道應進行合理布局，避免在以後的管理中出現糾紛和給業主帶來不便。
4.施工中預留孔洞的砌築
在施工中，因技術和工藝的要求，需要預留出一些孔、洞，以備在施工後期進行技術處理。在施工後期，這些孔、洞都必須砌堵完整，如果不進行很好的砌堵，會給業主的使用及物業服務企業的管理留下隱患，施工中預留洞如果砌築強度低，就難以承受裝修時的正常施工衝擊，外牆腳手杆預留孔如果封堵不嚴，雨水就會由此進入牆體，從而造成內牆牆面滲水返潮現像，這都會引起房屋質量糾紛。因此，早期介入的物業服務企業應提醒開發商和監理公司特別注意對這些部位施工質量的監管。