了得網圖書_房地產估價（第三版）（21世紀房地產繫列教材；普通高等教育“十

精彩書摘

比較法計算流程是比較簡單的，主要包含下列步驟：
1.狀況評定和一般性價值關繫
與其他評估方法一樣，比較法首先要做的是評定待評估房地產的狀況以及確定估價時點。
2.引用比較價格或基準地價
在確定了待評估房地產的狀況和估價時點之後，必須引用比較案例的比較價格。這些比較案例的特征必須與待評估房地產的特征盡可能地相似，而且這些比較案例的交易日期盡可能地位於待評估房地產的估價時點附近。
除了引用比較價格外，評估房地產或者土地時也同樣可以引用基準地價。
3?換算
房地產不同於一般的產品，由於它所處的位置，每個房地產都會具有自己的個性，表現出與比較房地產不同的特點。除了上述的房地產本身特征不同之外，比較房地產的交易時期與待評估房地產的評估基準日在價格或者價值水平上的區別也必須在估價時予以考慮。房地產市場價值會因為一般性的經濟關繫的變化而表現出一定的波動性，很少保持不變，或者隻在很短的時期表現出穩定性。
由於幾乎很少可以找到與待評估房地產在特征上和估價時點的市場價值關繫上完全一致的比較房地產，所以需要將比較房地產的交易價格或者基準地價根據待評估房地產的特征和評估基準日的房地產市場的價值關繫進行質量和時間上的換算。因此，在應用比較方法時，必須顧及以下兩點：
● 為了比較價格而引用的比較交易案例與評估案例在特征上的區別（質量上的價格比較）；
● 經濟景氣的不同以及在估價時點上影響比較價格的一般性房地產市場價值發展的關繫的區別（時間上的價格比較）。
4?非比較案例的確定和剔除
根據待評估房地產的特征和評估基準日的房地產市場行情，將比較案例的比較價格進行修正後，比較價格仍然存在一定程度的偏差。這些交易價格的擴散不能被限定在特定的影響範圍之內。偏差產生的原因可能是房地產市場交易的偶然因素。即使在正常的房地產市場上也可能存在一定程度的偶然性，例如，交易雙方在對交易房地產的主觀觀念和談判技巧等方面存在不同特點。
在對比較價格進行加總等計算之前，必須仔細地檢查在比較價格中是否存在“嚴重”偏離其他比較價格的交易案例，這些案例可能無法反映正常的市場交易情況，這樣的案例被稱為“非比較案例”。非比較案例的交易價格不能作為比較價格應用在房地產估價中，除非能夠非常肯定地確定影響非比較案例的不正常交易產生的原因及其對交易價格的影響，並將這種影響從交易價格中剔除。剔除了影響的交易價格被稱為“糾正後交易價格”。糾正後交易價格可以作為比較價格應用在房地產估價中。
基準地價不需要進行非比較案例檢查，因為不正常的交易價格不能用於推導和計算基準地價。也就是說，不正常的市場交易條件和影響在評估基準地價時已經被排除在外，由此得出的基準地價是正常的市場交易條件下的地價的綜合表現。
5?評估比較價值
在對每個比較案例進行分析並剔出了其中的非比較案例之後，就可以對剩下的比較案例，采取合適的方式進行進一步處理，得到比較價值。計算比較價值的一般方法為算術平均值法。在引用基準地價時則不必計算平均值，因為對所引用的基準地價的換算已經考慮到了待評估房地產的特征，或者已經考慮到了評估基準日的市場價值關繫，從而直接得出比較價值。但是，在引用多個基準地價時，則必須采取合適的計算方法計算比較基準地價。
6?評估市場價值
通過上述過程得到的比較價值並不一定與最後評估得到的市場價值相一致。但是，通過上述過程得到的比較價值（收益價值和成本價值也應該如此）應該盡量接近市場價值。這隻能在估價所需要的全部初始數據（參數）最佳地反映了估價基準日的房地產市場狀況，而且完全在估價的方法中被充分考慮到的條件下，纔可能實現。這個目標在運用比較法時相對容易達到，因為通過比較價值，房地產市場的狀況可以最直接地得到反映。
隻有當可以充分說明由於某些情況的存在使房地產市場的狀況沒有得到充分反映時，市場價值纔可以通過加減調整方法從比較價值中推導出來。此外，當收益法或者成本法也同時被應用於估價，並且得到了與比較價值相偏差的結果，而由於專業性的原因，收益價值或者成本價值必須予以考慮時，也必須對比較價值進行調整。
1?2?3比較價格
1?選取標準
選擇比較案例的標準主要有以下三個：
(1)比較案例與待評估房地產應該盡可能在所有影響價格/價值的特征上一致；
(2)比較價格在時間上應該盡量與評估基準日接近，也就是說，比較交易案例應該盡量與待評估房地產的評估基準日接近；
(3)為了確保有足夠的比較房地產案例，在必要的情況下可以引用與待評估房地產相距較遠的比較房地產（可以采取合適的數學方法，如模糊聚類分析）。
2?足夠的、一致的狀態特征
比較房地產案例要求的足夠的、一致的狀態特征主要有如下幾個：
(1)位置;
(2)房地產用途和建築指標;
(3)土壤及土地特性;
(4)大小（土地面積、建築大小）;
(5)土地形狀;
(6)土地開發狀況（五通一平或者七通一平）;
(7)建築年代;
(8)建築狀況;
(9)房地產權益。
在滿足足夠的、一致的狀態特征條件下，比較價格對比較法來說是非常適用的。而那些個性化設計和建設的房地產所引用的比較房地產與市場上普遍性的房地產所引用的比較房地產之間會存在較大的偏差。
根據國際經驗，檢驗特征值之間相符合程度的標準為，比較案例與待評估房地產的同一比較指標上下偏差不超過30%。這個尺度對於不均一的房地產市場而言是非常嚴格的。即使是完全可比的房地產在正常的市場條件下，它們的交易價格之間的離散程度也不是不顯著的，10%的偏差已經算是非常正常的了。很多專家甚至認為這個尺度也過於嚴格。總體來說，對比較房地產的特征所做的調整越大，對比較房地產的市場經濟狀況所做的調整越大，比較法得出的結果的可信程度就越小。
3?接近估價基準日的比較價格
除了上述的房地產應該具備足夠的可比性的質量性要求之外，比較房地產與待評估房地產之間在交易時間上也應該盡量接近。盡管可以通過房地產價格指數將過去交易的房地產交易價格換算到評估基準日，但是這種換算同時給評估結果增加產生誤差的可能性。而且，究竟過去多久的房地產交易案例可以通過指數換算在比較法中作為比較案例予以應用，仍是一個值得研究的問題。房地產交易案例收集整理繫統可以提供更加可靠的各類房地產價格指數，因此，盡快開發和建立這樣的繫統是非常有意義的。
究竟可以引用過去多久的房地產交易案例也取決於這些房地產的個別情況以及其他可以利用的房地產交易案例情況。一般而言，在評估實踐上允許將最近四年內的房地產交易案例作為比較案例應用。
有些時候，引用過去的房地產交易案例作為比較案例比利用接近評估基準日的案例要好。這是因為：一方面，最近的房地產市場可能受到特殊原因的影響而不正常；另一方面，為了特定目的而進行的評估，要求利用過去特定時間段發生的房地產交易案例。例如，舊城改造時評估房地產的補償價格，不能以改造規劃確定之後，其價值增值的房地產交易案例作為比較案例。為了特定的目的，有時評估基準日選擇在過去某個時間，為此而進行的評估必須應用與該基準日接近的房地產交易案例作為比較案例，當然這些房地產的交易也必須是在正常的市場交易條件下發生的。
4?足夠數量的比較房地產
為了得到可靠的結果，必須在運用比較法的過程中引入足夠數量的比較房地產。選取比較房地產的標準除了上述的質量標準（特征值類似）和時間標準（交易時間接近評估基準日）之外，還必須注意以下兩個基本原則：
(1)應該在待評估房地產所在區域選擇比較房地產；
(2)如果在待評估房地產所在區域選擇的比較房地產數量不夠，可以在與該區域類似的區域選擇比較房地產。
當依照上述兩個基本原則選取的比較房地產的數量仍然不能滿足運用比較法的條件時，則可以考慮在其他行政區域選擇比較房地產。這種方法常常在房地產市場不健全的地區得到應用。而在我國東部沿海地區和城市，經濟起步較早，房地產市場相對於內地和西北地區發育得也較成熟，因此，在這些地區可以選擇到足夠的房地產比較案例。在對待評估房地產所在城市和比較房地產所在城市進行了整體比較之後，就可以將比較房地產的交易價格換算成與待評估房地產具有可比性的交易價格，從而滿足運用比較法的條件。選擇比較行政區的標準一般包括人口規模、行政區大小以及該行政區的區域地位（如靠近大城市）等因素。
1?2?4基準地價
因為比較法主要適用於評估土地價值，而基準地價又反映了一定區域的平均地價水平，所以，基準地價常常在比較法中被用來評估土地價值。通過修正基準地價評估土地價值，其評估質量的高低主要取決於所使用的基準地價測算和制定體繫是否科學、基準地價是否得到及時更新和調整。我國雖然已經初步建立起了基準地價體繫，各個城市基本都完成了基準地價的測算和修正繫數的編制工作，但是基準地價的更新還很不及時，基準地價無法保證現勢性。雖然國家規定基準地價要及時更新，通常每隔2~3年要更新一次，但是因為資金和時間的原因，能夠實現基準地價2~3年更新一次的城市鳳毛麟角。另外一個明顯需要改變的內容是基準地價修正體繫和相應參數。我國采用基準地價繫數修正法評估宗地價格時需要修正的內容包括時間因素修正、區域因素修正、個別因素修正、土地出讓年期修正以及容積率修正等。但是，當這些修正因素和對應的參數不能被很好地把握的時候，就會給評估結果帶來偏差，降低評估結果的準確性和可信性。因此我們認為，修正和調節越多，評估結果越難把握；修正越少的評估方法，其結果也越準確。建議應該轉變基準地價測算和制定思路，改變先確定土地級別，再劃分基準地價分區，並以此測算基準地價的方法；應當從市場交易數據出發，根據市場數據反映的特點，運用相應的數學方法直接劃分基準地價分區，並進一步測算基準地價。如果能將基準地價分區劃分得足夠精細，就可以省掉區域因素修正和個別因素修正的絕大多數內容；如果能做到基準地價動態更新（如每年一次），就可以省卻時間因素修正。事實上，對基準地價進行調整和修正的最關鍵因素是土地面積和容積率。在我國，還要考慮土地出讓年期不一致的影響。
盡管如此，直接的土地比較案例還是最能反映被評估土地的特點。因此，比較價格仍然優先於基準地價。
1?2?5時間上和質量上比較
由於以下原因比較價值不能直接從比較價格或基準地價中推導出來：
(1)比較房地產或者代表基準地價的房地產的特征與待評估房地產的特征存在偏差；
(2)與比較價格相關的市場條件與評估基準日的房地產市場條件不一致，基準地價評估日期與評估基準日存在偏差。
因此，在運用比較法時必須注意以下事項：
(1)考慮比較房地產與評估房地產在特征上的區別（質量上比較）；
(2)考慮經濟景氣和比較房地產相關的市場狀況與評估基準日的經濟景氣和房地產市場一般狀況之間的區別（時間上比較）。
上述兩種比較可以通過相應的修正或換算方法實現。
比較房地產與待評估房地產在質量上的比較可以通過換算繫數、加減修正、回歸分析加以實現，或者采取其他適合的數學方法予以實施。
比較房地產與待評估房地產在時間上的比較必須考慮評估基準日房地產市場的一般價值關繫，如果評估土地價值，可以利用地價指數換算。
1?2?6非比較案例的確定和剔除
如果個別房地產的交易價格嚴重偏離其他比較價格，這就顯示了該房地產交易價格受到了非正常的市場因素或者人為因素的影響，這樣的房地產交易案例稱為非比較案例。根據估價原則，這樣的比較案例隻有在影響交易價格的特殊因素被充分考慮到，交易價格被修正到合理的價格水平之後，纔可以作為比較價格應用在房地產評估中。而這在評估實踐上幾乎做不到。
識別非比較案例的標準仍然是個別比較案例交易價格與所有引用比較案例交易價格平均值之間顯著的偏差。具體的偏差數量標準是偏離平均值±30%。在數學上廣泛用於識別非正常統計樣本的標準是所謂的“3σ準則”根據數理統計知識，對於一個正態分布的統計樣本，所有的數據應位於［-3σ，+3σ］區間。。
對非比較案例進行檢驗，隻有當對所有交易價格進行換算並統一到一個評估基準日之後，纔能進行。
剔除非比較案例之後，在剩下的分散的比較價格中並非最小的或者最大的交易價格就可以作為評估的標準，而是必須根據數理統計分析的基本原則，對適當的比較交易價格進行統計計算。一般來說，平均值（加權平均值）被認為是最能夠代表在正常的房地產市場條件下可以實現的待評估房地產的交易價格，因此也最適宜作為市場價值。有關統計基礎知識可參見相關統計參考書。
1?3從比較價值推導市場價值
比較價值屬於中間過渡值，因此不必與市場價值完全一致。但是通過比較法得到的比較價值如同通過收益法得到的收益價值、通過成本法得到的成本價值，應該盡量與市場價值相符合。比較價值根據需要還應進行相應的調節，以便從比較價值推導出市場價值。
需要對比較價值進行調節的情況主要是發生在待評估房地產有一項或幾項特點與比較房地產完全不同，而這些特點無法在修正比較房地產的價格時予以考慮時。這些獨特的特點多種多樣，可能是獨特的景觀視角、特殊的市場地位等等。
需要從比較價值推導市場價值的另外一個原因是評估師出於不同評估目的會對市場價值有不同理解。如果是出於交易目的，待評估房地產的市場價值基本上可以選用比較價值。如果是出於抵押貸款目的，估價師則需要以更長遠的市場眼光和更加審慎的態度從比較價值推導出市場價值，這樣推導出的市場價值應該充分考慮到各種可能存在的風險因素，並且對比較價值做出相應的價值扣除。
基於上述分析，我們必須檢視關於市場價值的定義和內涵。究竟什麼是市場價值？根據英國皇家測量師學會出版的估價“紅皮書”的定義，房地產估價的價值依據是公開市場價值。公開市場價值的形成必須滿足若干個條件，例如，必須存在公開透明的、健康的房地產市場，買賣雙方交易自願，並且要有足夠的交易時間，買賣雙方需要有必要的房地產市場專業知識等。這些條件有時對發展中國家或者市場不夠成熟的地區而言過於苛刻，如這些地區是否存在透明健康的房地產市場？而公開市場價值是否能通過估價獲取，就成了一個不可回避的問題。
總而言之，不應該簡單地把比較價值當作市場價值，從比較價值到市場價值還應該存在一個不可缺少的市場調節步驟。一個負責的估價師應該審慎地對待比較價值，不應該忽視從比較價值到市場價值的必要調節過程。
1?4比較法舉例
【例11】估價對像為一塊寫字樓用地，總面積為1 000m2，於2006年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建築面積為4 500m2，建成於2009年9月底，為鋼筋混凝土結構，建築層高5m，沒有電梯。
搜集有關資料如下：
(1)搜集了三宗出讓年限為50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如表12所示。

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