●推薦序一Ⅰ
推薦序二Ⅴ
推薦序三Ⅶ
推薦序四Ⅺ
自序ⅩⅤ
第一章 從增量向存量轉軌，企業戰略全面升級001
第一節增量市場總體向好，存量漸成藍海004
一、調控政策呈新常態，穩市場成調控主基調005
二、地產行業整體向上，但住宅銷售增速放緩006
三、開發利潤合理回歸，為存量崛起做足鋪墊009
四、城市分化持續加劇，帶來結構性布局機會011
五、百強門檻不斷提高，存量漸成房企戰略藍海014
第二節多重行業利好加持，存量市場崛起提速019
一、新時代的經濟特征，賦予存量地產新動能019
二、政策引導紅利落地，存量市場迎實質利好023
三、地產與資本融合，共同掘金存量市場027
第三節打通資管血脈，決勝地產存量時代033
一、存量市場五大機會，各路玩家紛紛進場034
二、增量與存量市場邏輯迥異，房企面臨巨大挑戰041
三、借鋻國際經驗，搶跑房地產存量市場044
第二章 投：謀定後動，尋找套利空間051
第一節國內存量地產的投資現狀054
一、諸多國際資本湧向國內存量市場，投資風向初現054
二、存量市場的兩大套利機會及三大關鍵要素061
第二節定方向：根據企業優勢選擇合適的資管切入領域063
一、世界成熟存量市場的玩家結構相對簡單，基金占主力063
二、從國內現狀來看，萬億藍海市場吸引六大玩家競選賽跑068
三、基於自身資源稟賦，企業應理性選擇細分領域切入075
第三節選資產：沒有更好，隻有更合適078
一、“知己知彼”，洞察存量市場發展現狀和未來趨勢078
二、“以退為進”，以投資者的視角看待不同業態的資產價值109
第四節明標準：匹配需求，即是王道119
一、區域或城市選擇120
二、產品或租售選擇128
三、融資或套利選擇135
第五節洞察各業態投資策略，培養鷹一般的戰略眼光139
一、寫字樓物業典型投資案例140
二、零售商業物業典型投資案例155
三、產業園區物業典型投資案例165
第三章 融：積極創新，拓寬募資渠道183
第一節降速分化，解讀中國房地產業融資現狀185
一、政策調控趨穩，融資趨勢降速分化186
二、資金來源趨緊，行業融資渠道受阻190
第二節錢貴錢緊，對比國內融資市場與海外市場差異197
一、美國市場以基金為主導，融資體繫發達197
二、我國房地產業面臨兩大融資難題199
第三節由粗到細，由重到輕，尋找存量地產融資破局思路202
一、由粗到細，主體信用意識回歸管理信用202
二、由重到輕，資產證券化滿足存量融資需求206
第四節典型創新性存量融資產品解讀210
一、CMBS產品典型案例分析210
二、抵押型REITs產品典型案例分析218
三、收益權類ABS產品典型案例222
第四章 管：專業運營，提升資產價值231
第一節國內的存量資產管理現狀與問題233
一、戰略方向不明，缺乏清晰的業務模式234
二、組織定位尷尬，難以發揮資管核心價值235
三、考核體繫單一，容易忽略長期資本回報236
四、資管能力不足，亟待精細化的管理改造237
第二節明確戰略，根據企業特點適配業務管理模式238
一、以重為主、以輕為輔，依托股市回報擴大規模239
二、以重為主、以輕為輔，“銷售+抵押”邏輯實現滾動開發241
三、專注資本運作，憑借股權投資實現資本套利242
四、專注重資產持有，依托自有資金優化資產配置243
五、輕重並舉，借助外部力量實現資產增值244
第三節組織重塑，發揮資產管理的中樞職能245
一、借鋻標杆企業，思考資管部門的組織定位246
二、釐清工作邊界，明確資產管理的崗位職責250
三、人纔選撥培養，內外兼修搭建人纔支撐體繫252
第四節思維升級，繫統性提升企業資產管理能力254
一、科學估值，全新思維匹配合理激勵機制255
二、NOI為先，強化預算管理，開源節流提升收益260
三、業務創新，重構消費場景，持續提升資產價值271
四、全局風控，圍繞資本關注指標進行資產管理動作289
五、數字賦能，借助科技讓企業實現“精益資管”303
第五節解析國內外優秀資管公司案例，強化運營以實現資產增值328
一、寫字樓資管核心要素與案例分析329
二、購物中心資管核心策略與案例分析342
三、產業園區資管核心策略與案例分析359
第五章 退：金融加持，打通資管閉環381
第一節推出三大難：流動差、成本高、收益低383
一、國內存量商業物業市場現狀384
二、國內存量商業物業退出的三大難題386
第二節破局三條路：拓渠道、降成本、促收益391
一、拓渠道：設定多層退出機制，打通很優“出表”途徑392
二、降成本：產品結構優化，降低交易成本394
三、促收益：運營優化與利益綁定，提升資產收益398
第三節縱觀國內外REITs發展，進退自如實現資本循環400
一、美國REITs產品概述及特征401
二、國內REITs產品概述及特征406
三、國內公募REITs需要關注的幾大關鍵點412
四、公募REITs呼之欲出，三條戰略賽道已經顯現420
後記425

中國房地產正處於從“增量市場”向“存量市場”的轉軌期，伴隨著眾多行業紅利，存量市場的發展已經拉開大幕，未來存量市場必將取代增量市場成為新的行業主導，也必將成為主賽道、主戰場，房企必須未雨綢繆，提前應對。存量大時代下，超過兩百萬億的市場藍海有待挖掘，新的掘金機會已經來臨。但存量與增量的邏輯迥異，對房企的傳統能力提出了新的挑戰。未來無論是輕資產還是重資產模式，都離不開核心的資產管理能力；尤其是資產證券化大潮助推下，房企若不能打造很好的資管能力，未來連項目散售的機會都不復存在。本書從全球資產管理發展視野的高度切入，借鋻成熟市場的行業經驗，洞察國內企業存量轉型及創新的關鍵要素；同時，通過海外標杆-國內標杆-區域標杆等案例解讀，構建資產管理能力的全新模型，對“投、融、管、退”四個能力進行了全新闡述，旨在幫助國內的企業及行業相關機構洞察未來的市場趨勢，把握當前的機遇挑戰，迎接行業全新分水嶺。