●第一章中國商品房的誕生
住房是人生活的必需品，它承擔著億萬人的安寧與健康。安全、舒適、寬
敞、明亮、溫馨的住房是多少人對家的向往。近40年來，我國住房制度幾經變
革，未來又會走向何方？預知未來，先知歷史。還是讓我們潛入房地產市場的海
底，先探知一下中國房地產的前世今生，以便更好地尋求對策，使房地產市場能
夠更好地造福中國，造福百姓。
第一節中國商品房市場的復活與繁榮／2
1.公房出租：免費的午餐喫不飽／2
2.公房補貼出售：住房改革拉開序幕／7
3.提高住房租金建立住房公積金：政策驅動城鎮居民購買住房／11
4.福利分房停止：逐步實行住房分配貨幣化，商品房制度全面實行／16
5.國民經濟的支柱產業：房地產市場的波濤翻滾，不斷反轉／23
6.騎虎難下：房地產市場在反復調控中快速增長／28
7.供給側改革：去庫存／37
8.住房制度改革評述／38
9.住房改革向何處去／40
第二節從土地到商品房的行走軌跡／43
1.開發商拿到土地出讓合同的過程／43
2.房地產建設項目行政許可程序／47
3.開發商與有關機構和部門的協商溝通／49
第二章商品房的高價是如何煉成的
如果對中國房地產市場做一個概括，大概可以如是說：一個字“漲”，兩個
字“折騰”，三個字“放衛星”，四個字“霧裡看花”，五個字“死了都要買”，
六個字“玩的就是心跳”，七個字“讓我歡喜讓我憂”，八個字“有多少事可以重
來”，九個字“房的心事你永遠不懂”，十個字“如果離開你我如何幸福”。一句
話：想說愛你並不是一件很容易的事。房，就是這樣讓百姓歡喜，讓百姓憂，其
最主要的原因就是房價一日三變，居高不下，飛速上漲。在這一章裡，我們主要
來看一看商品房的高價是如何煉成的。
第一節商品房的價格確定／52
1.政府對房價及其構成的明確規定／52
2.房地產開發建設、稅收費用及相應成本／54
第二節推高商品房價格的主要因素／57
1.政府方面的因素／58
2.開發商方面的因素／67
3.通貨膨脹的影響／75
4.投資與投機推波助瀾／76
5.租房市場的影響／81
6.民眾的保值和恐慌心理／82
7.大城市的虹吸效應／85
第三節高房價究竟是誰之過／87
1.政府與開發商之間的口水戰／87
2.中央政府與地方政府之間的“遊擊戰”／89
3.開發商與公眾的心理戰／91
第三章商品房的低質是如何造就的
房屋質量問題已經引起了全社會的關注，諸如牆體裂縫、屋頂開裂、窗子
關不嚴、下水道堵塞、暖氣管不熱等等。從實際工作來看，影響施工項目質量的
五大因素是：施工人員、管理人員的技術水平、能力及知識等；施工機械、機具
等設備的技術優選程度及應用；施工中使用的材料的質量優劣；施工工藝、方法
的優選性、科學性；施工場地條件（水、電、場地、氣候等）的好壞，工程外部
環境（相關機構等）好壞等。而影響工程項目質量的因素，包括設計、施工責
任、材料、使用責任及其他因素五個方面。本章結合這些因素來談談商品房的質
量問題。
第一節商品房建築標準的確定／96
1.民用建築的使用年限問題／96
2.民用建築的安全性問題／103
第二節建築材料現狀／108
1.主要建築材料的質量問題／108
2.建築裝飾裝修產品的質量問題／113
3.建材存在質量問題的原因／115
第三節施工過程的質量監管／117
第四節建築從業人員隊伍現狀／119
1.建築行業中農民工建築隊伍的現狀／119
2.建築行業中其他從業人員的現狀／121
第五節影響工程質量的其他因素／123
1.壓縮工期：一味圖快導致的質量問題／123
2.壓低造價：層層轉包下的“豆腐渣工程”／124
3.商品房預售制度：導致更加忽視房屋質量／125
第四章商品房的維權與維修
眾所周知，商品房的低質帶來住房的諸多問題，開發過程的各種違規行為
更加劇了這些矛盾，購買過程中的信息不對稱、開發商的預制陷阱，法律的不健
全等等多重因素，導致了購買商品房後一旦遇到問題，與開發商的衝突也在所難
免。如何擺脫維權困境？本章展示了當下買房維權的艱辛，分析了買房維權難的
原因，重點在於強調指出了普通消費者要加強內功，增加購房的相關知識，做到
防患於未然，盡可能地降低購房風險。
第一節艱辛維權路／128
1.我的買房維權經歷／128
2.買房維權究竟有多難／136
第二節維權難的原因／138
1.原因一：政府職能的削弱／139
2.原因二：消費者協會先天不足／139
3.原因三：仲裁局限性大／140
4.原因四：法律支持力度不夠／141
5.原因五：檢測等服務機構服務不到位／141
6.原因六：開發商的拖延戰術／141
第三節自我救贖降低維權之難／143
1.消費者的自我救贖之合同篇／143
2.消費者的自我救贖之收房篇／146
3.消費者的自我救贖之維修篇／148
4.消費者的自我救贖之方法篇／149
第五章房地產業的法律和政策思考
無論是誰，真的解決了老百姓住房難的問題，就是利國利民。為此，在
這一章中將對於現行法律政策存在的問題進行淺析，然後探討政策法律修改的
路徑。
第一節現行法律政策存在問題淺析／152
1.問題一：對違法行為處罰力度不夠／153
2.問題二：對於消費者的保護力度不夠／154
3.問題三：上下位法規定不一致／155
第二節政策法律修改的路徑探討／156
1.思慮周全，發揮政策導向作用／156
2.將法律完善後再行出臺實施／158
第六章中國住宅的未來
中國住宅市場的主要癥狀是：冷熱不均，總體有餘而局部不足，大城市人
滿為患而欲往者源源不斷，致使房價居高不下、漲勢洶湧；小城市人力不足而欲
去者大有人在，房價大致穩定；普通民居房價高下相差甚巨。針對這些癥狀，可
行的治療手段是標本兼治，先易後難。為了中國住宅市場的未來，本章進行了積
極的探討，旨在希望中國經濟不出現大的震蕩，老百姓的利益能夠得以保障，開
發商可以活下去或者重新轉型，社會經濟能夠正常運轉，社會基本保持穩定，房
價理性回歸，土地財政終結，各方面的損失降到大力度優惠，引導房地產的巨大產能從
事其他行業。
第一節給住宅房地產業一個準確的定位／160
1.房子的定位為什麼不夠明確／160
2.住宅房地產業定位策略：標本兼治／163
第二節節約資源量須減少空置建造／165
1.房子空置問題突出／165
2.解決房子空置的關鍵：先立業後立城／168
第三節寬敞舒適是現代住房的起碼要求／170
1.我國居民住宅面積的現狀／170
2.關於房子實際使用面積的建議／172
3.“舊屋擴建改造工程”方案／174
第四節變經濟適用房為共有產權房／175
1.經濟適用房為什麼要取消／175
2.共有產權房的好處／176
第五節取消住宅地產的土地拍賣制度／177
1.住宅地產土地拍賣制度的弊端／177
2.叫停住宅用地的招拍掛是當務之急／178
第六節提高住宅建設標準，加強質量管理，建設百年住宅／181
1.提高民居抗震設防指數／181
2.延長民居設計使用年限／181
3.提高民居建材標準／182
4.加強施工建設過程的監督管理／182
5.改革驗收制度／183
6.加強建築隊伍的建設和培養／183
7.梳理建築領域的相關法律法規／183
第七節合理的稅收制度設計和住房價格／185
1.中國房地產稅收與房價構成的現狀／185
2.稅收制度的改革和房價的構成／187
第八節讓商品房維權變得簡單有效／190
1.住房維權存在的機制問題／190
2.維護住宅房地產市場秩序的幾點建議／191
附錄1：《中華人民共和國城市房地產管理法》／199
附錄2：作者對現行中華人民共和國城市房地產管理法的修改建議／213
