76個典型的真實案例76個精準的專家解答76個繫統的相關規定一書解決物業管理中必須掌握的與業主大會和業主委員會相關的疑難問題業主大會成立的問題和方法業主委員會選舉、備案的困境和突破業主委員會與業主、物業服務企業、開發商等主體的關繫處理政府及有關部門對業主委員會監管的把握

●一、業主與業主組織
1.業主身份如何認定？/2
2.什麼是業主大會？/5
3.什麼是業主代表大會？/8
4.什麼是業主委員會？/12
5.什麼是物業管理委員會？/15
二、業主大會成立及業主委員會選舉
6.物業管理區域如何劃分？/20
7.小區客觀上符合成立業主大會的條件，有關政府部門必須成立籌備組嗎？/24
8.籌備組組長應該由誰擔任？/29
9.籌備組組長的行為即為街道辦事處的行為嗎？/32
10.物業公司代表可以參加籌備組嗎？/36
11.籌備組達不成一致意見，隻有業主代表可否繼續推進成立業主大會？/40
12.籌備組應當在多長時間內完成籌備工作？/45
13.業主大會籌備小組可以按戶計算投票嗎？/48
14.業主未投反對票，可否視同贊成？/52
15.幼兒園應當計入建築物總面積嗎？/56
16.計算專有部分面積時應當扣除分攤面積嗎？/59
17.籌備成立業主大會時，初始登記面積可以作為建築物總面積嗎？/62
18.首次業主大會會議可以采用“視為同意多數”表決規則嗎？/66
19.當選的業主委員會委員得票數是否均應“雙過半”？/69
20.公共服務中心有權取消業主委員會委員候選人資格嗎？/73
三、業主委員會備案
21.街道辦事處對業主委員會無正當理由不予備案，可以起訴嗎？/78
22.當地鎮政府認為業主委員會備案材料存在問題，可以不接收備案材料嗎？/82
23.鎮政府對業主委員會備案申請應做形式審查還是實質審查？/85
24.街道辦事處可否依據管理規約、業主大會議事規則對業主委員會備案申請進行審查？/89
25.業主對首次業主大會決議有效性提起民事訴訟的情況下，街道辦事處可否先不予辦理業主委員會備案手續？/93
26.已完成業主委員會備案後，鎮政府可否再撤銷備案？/95
27.業主委員會成員可以備案為雙數嗎？/99
四、業主大會會議與業主議事制度
28.可以通過成立會務組的形式組織召開業主大會臨時會議嗎？/104
29.召開業主大會，可以用短信、等互聯網方式投票嗎？/107
30.產權車位面積應當計入建築物專有部分面積嗎？/111
31.沒有過半數的業主提出異議就代表過半數業主同意了嗎？/116
32.未投票的業主票權數能計入多數票嗎？/119
33.投票過程中存在虛假投票，將導致整個投票均無效嗎？/123
34.同一業主對同一事項先後作出不同意見，應以哪個意見為準？/126
35.業主大會議題公示階段未公示，該議題表決並通過後可否請求撤銷？/129
36.《業主大會議事規則》新示範文本發布後，小區原先通過的《業主大會議事規則》還有效嗎？/133
37.《業主大會議事規則》中在一定條件下業主投票權的有關規定違法嗎？/136
38.《業主大會議事規則》對業主委員會成員年齡進行違法嗎？/139
五、業主委員會運行及業主共同決定事項
39.個別成員不具備成員資格是否影響業主委員會組成的合法性？/144
40.鎮政府有權張貼公告停止業主委員會成員資格嗎？/147
41.什麼情況下業主委員會成員資格終止？/151
42.業主委員會會議大力度優惠需多少人參會？/155
43.超過三分之一的成員反對，業主委員會就不能作出任何決議了嗎？/159
44.業主委員會任期屆滿後，可否繼續履行職責？/162
45.業主委員會成員辭職後，可否重新返崗工作？/167
46.業主委員會任期屆滿，簽訂的合同效力如何？/170
47.業主委員會公布業主個人信息，侵犯業主隱私權嗎？/174
48.解聘物業公司可以授權業主委員會行使嗎？/179
49.業主委員會未取得授權而簽訂的物業服務合同效力如何？/182
50.業主個體可否提起確認物業服務合同無效之訴？/187
51.開發商占用業主共有的車位，業主委員會能否要求開發商賠償經濟損失？/191
六、業主委員會成員易觸發和應防範的犯罪
52.業主委員會主任江某犯非國家工作人員受賄罪/196
53.業主委員會主任梁某犯 罪/200
54.業主委員會主任魏某犯隱匿會計憑證、會計賬簿罪/204
55.業主委員會主任胡某犯職務侵占罪/208
56.業主委員會主任黑某犯挪用資金罪/212
57.業主委員會主任榮某犯誹謗罪/216
七、政府監管
58.有街道辦事處全程指導設立的業主大會，就代表成立合法嗎？/222
59.區管委會有義務向業主公開業主委員會備案資料嗎？/225
60.街道辦事處可以解散業主委員會嗎？/229
61.業主申請撤銷業主大會決議時該如何處理？/234
62.街道辦事處督促業主委員會召開業主大會臨時會議未果，可否直接組織開會？/238
63.街道辦事處可因一定事由宣布業主委員會印章作廢嗎？/242
八、爭議與訴訟
64.業主大會籌備組有行政訴訟主體資格嗎？/248
65.法院可以依據《管理規約》作出判決嗎？/251
66.業主可以起訴請求法院撤銷業主委員會備案嗎？/254
67.業主可以對政府關於組建業主大會籌備組的指導意見提起行政訴訟嗎？/257
68.業主撤銷權訴訟中，誰應承擔業主大會決議合法的證明責任？/261
69.有業主委員會主任的簽字後可提起行政訴訟嗎？/264
70.街道辦事處對業主委員會備案申請不予處理，若業主委員會不滿，應在多長時間內起訴？/267
71.業主委員會可以起訴業主，追繳拖欠的物業費嗎？/271
72.已被罷免的業主委員會還可以作為原告進行起訴嗎？/275
73.備案被撤銷後，業主委員會還具有訴訟主體資格嗎？/278
74.業主委員會缺額超過一半時還能當被告嗎？/281
75.沒有成立業主委員會，業主可以提起業主共有權糾紛相關訴訟嗎？/285
76.業主委員會可以對居民委員會有關行為提起行政訴訟嗎？/289

本書是一本理論性、實操性兼具的指導手冊，凝聚了筆者多年指導各地業委會成立、換屆、運作（包括更換物業企業、決策公共收益等重大事項）的實踐經驗，囊括了業主大會、業主委員會和物業管理委員會成立運行過程中最為常見的疑難問題，同時涉及業主組織與業主、物業公司、開發商、政府主管部門等主體關繫處理的技巧和思路。本書采用了場景再現的編寫方式，目的在於帶給讀者沉浸式的閱讀體驗，帶領讀者以第一視角觀察、思考、解決業主大會、業委會成立運作過程中的常見問題。同時，本書在編寫過程中將實務案例和法條鏈接相結合，使讀者通過實務案例的分析更深入地了解法律法規條文的內涵，更清晰地把握法律法規條文在實際應用時的尺度。

王占強 著