租賃進場交易操作流程、企業不動產盤點及清查、不動產租賃可行性分析、可行性方案編制、自持物業評價、租賃運營指引、涉及的稅費及財務處理、盡職調查、老舊項目更新改造等與不動產租賃相關的各環節

●第一章不動產租賃概述
第一節不動產租賃相關概念
一、不動產的概念
二、租賃的定義與分類
（一）定義
（二）分類
三、不動產租賃種類
（一）土地使用權租賃
（二）住宅不動產租賃
（三）辦公不動產租賃
（四）商業不動產租賃
（五）工業廠房不動產租賃
（六）車位租賃
第二節不動產租賃行業現狀
一、租賃行業分析
（一）住宅租賃現狀
（二）寫字樓現狀
（三）商業（購物中心）現狀
（四）工業廠房現狀
二、國央企可租賃不動產現狀
三、國央企不動產租賃入場交易現狀
第三節不動產租賃政策法規
一、租賃相關政策法規
（一）《民法典》之租賃的一般規定
（二）房產租賃的特殊規定
（三）土地使用權出租的相關規定
二、國央企租賃進場交易的相關規定
（一）北京市
（二）湖北省
（三）廣州市
（四）揚州市
（五）南京市
（六）廈門市
第二章國央企不動產租賃流程
第一節不動產盤點及可研定位
第二節租賃招商
一、經營模式分類
（一）自主經營模式
（二）合作經營模式
（三）委托租賃模式
二、租賃招商方式
（一）交易所掛牌方式
（二）招標定租方式
（三）競爭性談判方式
第三節資產運營
一、明確年度目標
二、強化溝通渠道
三、有效控制成本
四、提升服務品質
第四節資產退出
一、資產轉讓退出
（一）資產轉讓前期準備工作
（二）準備掛牌所需文件
（三）正式掛牌階段
（四）掛牌期滿後續工作
二、股權轉讓退出
（一）前期準備工作
（二）正式掛牌階段
三、資產證券化退出
（一）不動產資產證券化主要類型
（二）各類型資產證券化適用範圍
（三）不動產資產證券的規模與定價因素
第三章企業不動產清查盤點
第一節對不動產清查盤點的認識
一、不動產清查盤點的必要性
（一）不動產清查盤點是不動產管理工作的基礎與前提
（二）不動產清查盤點是及時掌握不動產利用現狀的重要手段
（三）不動產清查盤點是確保不動產資源充分有效利用的監測渠道
（四）不動產清查盤點為存量不動產盤活提供重要的基礎信息
（五）不動產清查盤點為集團公司層面開展資本運作等經濟行為提供重要數據支撐
二、國央企不動產的特點
（一）不動產取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
（二）各企業不動產資產量大、分布較廣
（三）國央企不動產權屬狀況復雜多樣
三、常規的清查盤點的方式和手段
（一）清查盤點的方式
（二）清查盤點的手段
第二節不動產清查盤點的基本內容
一、不動產清查盤點的基本內容
（一）不動產的實物狀況
（二）不動產的權利狀況
（三）區位條件
（四）周邊市場狀況
（五）財務信息
二、常規的不動產盤活方式
（一）不動產出租或出售
（二）不動產作價出資（入股）
（三）企業自行開發或合作開發
（四）利用不動產進行融資
（五）不動產征收談判
第三節不動產清查盤點實操案例
一、項目概述
二、項目操作流程
三、調查表格的編制
第四章不動產租賃的可行性研究
一、可行性研究的重要性與必要性
（一）確保決策的科學性和合理性
（二）確保項目的投資方案很優
（三）確保項目得到有序實施
二、可行性研究的主要內容
（一）項目概況
（二）項目開發環境
（三）項目定位
（四）項目租賃方案
（五）結論與建議
三、可行性研究的工作階段
四、可行性研究方案的編制
（一）可行性方案編制的一般步驟
（二）可行性方案編制的準備工作
（三）研究與分析
五、自持物業可行性研究的財務評價
（一）自持物業不同階段財務評價要素
（二）自持物業開發期的財務測算
（三）自持物業租賃運營的財務測算
（四）不動產開發項目財務評價指標
第五章租賃進場交易
一、租賃進場交易總則
二、租賃進場交易操作流程
（一）租賃進場準備工作
（二）租賃進場過程操作細則
（三）租賃進場交易後工作
第六章不動產租賃的運營管理
第一節運營方案策劃
一、項目市場調研
二、明確市場定位
（一）概念
（二）目的
（三）原則
三、制定招租方案
（一）確定租金標準
（二）制定優惠政策
（三）租賃收益測算
（四）招租材料準備
四、完善招租資源
第二節品牌推廣與市場營銷
一、品牌推廣與市場營銷的概念
（一）品牌推廣
（二）市場營銷
二、品牌推廣與市場營銷的關鍵
（一）形成品牌競爭優勢
（二）加深品牌影響力度
（三）靈感與策略的結合
第三節不動產物業運營管理
一、客戶管理
（一）管理目標
（二）客戶用印管理
（三）客戶訪談管理
（四）客服活動管理
（五）客戶投訴與危機公關
二、資金管理
（一）預算管理
（二）成本管理
三、租金管理
（一）租金催繳流程
（二）退租管理
四、物業管理工作監督
（一）運營管理
（二）物業日常巡檢
（三）二次裝修管理
五、品質管理
（一）品質管理目標
（二）滿意度調查
六、應急預案管理
（一）突發事件類型
（二）應急響應要求
第七章重大租賃項目承租人盡職調查
第一節租賃項目盡職調查準備工作
一、盡職調查的組織
二、盡職調查的方法
（一）由標的公司配合調查
（二）向登記機關查詢
三、不動產租賃項目盡職調查要求
（一）注重現場調研
（二）注重財務分析
（三）注重外部調查
（四）注重征信繫統核查
（五）注重收集資料
第二節租賃項目盡職調查內容
一、承租人基本情況調查
（一）商業模式調查
（二）行業研究
（三）公司產品考察
（四）關鍵資源調查
（五）業務流程調查
（六）收益情況調查
（七）發展趨勢調查
二、承租人財務狀況調查
（一）內部控制“五要素”調查
（二）財務風險調查
第三節租賃項目風險分析
一、租賃項目信用風險的分析
二、租賃項目市場風險的分析
三、租賃項目經濟效益的分析
四、盡職調查報告
第八章不動產租賃涉及的稅費及賬務處理
一、企業開發產品轉為自持物業涉稅討論
（一）增值稅（不繳納）
（二）土地增值稅（不繳納）
（三）企業所得稅（繳納）
（四）房產稅（涉及出租的繳納）
（五）城鎮土地使用稅（繳納）
（六）契稅（不繳納）
二、企業自持物業運營租賃涉稅
（一）增值稅
（二）附加稅
（三）房產稅
（四）城鎮土地使用稅
（五）印花稅
（六）企業所得稅
三、企業自持物業租賃的賬務處理
（一）由自用房地產或存貨轉入投資性房地產（成本模式）時
（二）一次性收到房屋租金時
（三）如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預繳增值稅
（四）如果房屋所在地與機構所在地在同一縣（市），直接就不動產出租進行納稅申報
（五）租金非一次性預收，按合同約定收取時
（六）按出租期間分期結轉成本（公允價值模式不計提）
（七）房產稅會計分錄（計提+繳納）
（八）印花稅會計分錄（計提+繳納）
（九）城建稅及附加會計分錄（計提+繳納）
第九章不動產租賃過程中的風險防控
一、不動產租賃的風險分析
（一）租賃標的風險
（二）租賃合同風險
（三）承租人風險
（四）內部管理風險
二、不動產租賃的風險控制
（一）建立風險識別與防控體繫
（二）完善合同文本和審核流程
（三）加強內部管理
第十章老舊物業更新改造探討
第一節開展城市更新發展歷程
一、城市更新發展歷程
（一）城市更新1.0：“推倒式”清空再重建
（二）城市更新2.0：追求規模效應與高速建設
（三）城市更新3.0：從“量變”到“質變”
（四）城市更新4.0：智慧、高效、可持續
二、城市更新4.0特征
三、中央及地方政府城市更新政策
（一）中央政府相關城市更新政策
（二）珠三角區域城市更新政策
（三）長三角區域城市更新政策
（四）北京市城市更新政策
第二節城市更新具體操作思路
一、更新前期方案設計相關問題
（一）項目形像與價值提升
（二）設計周期
（三）設計概算
（四）功能調整
（五）設計理念
二、城市更新面臨的核心問題
（一）園區類項目
（二）單體建築更新改造核心問題
三、城市更新改造實施
（一）城市更新改造實施路徑
（二）城市更新改造實施模式
（三）更新改造經濟分析
四、城市更新機遇
第三節案例借鋻
一、單體建築更新改造案例
二、園區改造案例
附錄1不動產租賃相關問題解答
附錄2房屋出租信息披露申請書
一、出租方承諾
二、出租方及出租房屋簡況
三、出租條件與承租方資格條件
四、信息披露公告期及遴選活動安排
附錄3房屋承租申請書
附錄4房屋租賃合同

自改革開放以來，我國國有企業改革改制和產業結構調整不斷深入，一些國央企原本用於生產、經營、辦公的不動產閑置了下來。由於國有產權對外轉讓必須在產權交易所掛牌交易，且在當前市場環境下，持有不動產比出售更為合適，因此，將閑置不動產租賃獲取收益是目前國央企加強資產管理、盤活存量資產、規範資產處置行為、提高資源利用效率、實現國有資產保值增值獲取收益優選化的有效方式，本書將圍繞國央企不動產租賃業務操作流程進行分析。

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