自 序
保障性安居工程是黨和國家保障重視人民群眾住房權益、保障人民群眾住房權益的重要舉措，其中公共租賃住房是保障性住房體繫中的重要組成部分。在保障性住房面臨巨大的建設資金缺口和近年來國家鼓勵、規範發展政府與社會資本合作（PPP）模式的宏觀背景下，采用以BOT模式為代表的PPP模式來建設公共租賃住房成為一種可行的解決方案。
提供公共租賃住房是政府向社會提供公共產品和服務的基本職能，而與傳統方式不同的是，政府采用PPP模式可以將自己的基本職責通過市場化的方式交予社會資本建設和管理，這就不得不涉及到政府與市場的邊界問題，這也是亞當斯密、凱恩斯、弗裡德曼、哈耶克、布坎南、奧爾森等等經濟學家一百多年來孜孜不倦探討和爭論的焦點。著名經濟學家周其仁教授曾在紀念中國改革開放30周年的講話中提出一個悖論性難題“要求合法強制力提供產權界定的公共服務，但社會怎樣約束、監督合法強制力不被濫用、私用，從而導致產權界定過程變歪，遠離普遍的、原則面前人人平等的權利承認和保障體繫呢？”周其仁教授所提出的解決方案是制度和契約，這也是布坎南、科斯、斯蒂格利茨等新制度經濟學家所強調的。基於此，本書就以契約理論為指導，以公租房BOT項目合約設計及履約問題為著眼點，研究公租房的PPP模式構建，為政府和社會資本共同建設管理保障性住房提供指導，為破解以公租房為核心的保障性住房體繫的融資難題提供可行依據。
本書共包括八個章節，章為緒論，第二章為特許經營理論與PPP模式概述，第三章為公租房采用PPP模式的必要性和可行性論證，第四章為BOT模式下公租房租金的決策問題研究，第五章為BOT模式公租房特許經營期限的決策問題研究，第六章為PPP模式公租房特許經營協議締約、履約中的政府行為與風險分擔問題研究，第七章為案例研究，第八章為全書的總結與展望。本書的前六章內容主要由馬世昌完成，第七章案例部分、以及文中所涉及的大量的有關數據和政策更新的部分，主要是由中國電力建設集團有限公司的黃衛根博士完成的。在二人的通力配合下，本書纔得以定稿出版。
借本書出版的機會，我要表達對我提供無私幫助的各位老師朋友的感謝，這些無私的幫助並不僅僅體現在本書的出版過程中，更是在自己過去十幾年的求學生涯當中，在自己當前工作的每一天當中。我要感謝我的博士生導師、中南大學羅孝玲教授對我的悉心指導和培養，感謝我的博士後合作導師、北京大學吳曉磊教授對我的無私幫助和指引，感謝北京建築大學經濟與管理工程學院姜軍院長、周霞副院長和秦穎副院長對我工作的鼎力支持與包容，感謝北京理工大學出版社在本書付梓出版過程中付出的艱辛努力。後要感謝自己因繁忙工作而疏於關照的妻子給予我的理解和無條件支持，妻子和女兒的愛是我前進的永恆動力。
當然，需要聲明的是，本書是作者在PPP模式研究領域的階段性成果，均代表作者本人的觀點。由於作者在學識、認知等方面的不足，本書難免有紕漏甚至錯誤之處，敬請各位讀者批評指正，相應責任均僅由作者本人承擔。