第1章  緒論 1
1.1  房地產概述 1
1.1.1  房地產的含義 1
1.1.2  房地產與不動產的關繫 2
1.1.3  房地產的屬性 2
1.1.4  房地產的分類 4
1.2  房地產業概述 4
1.2.1  房地產業的內涵 4
1.2.2  房地產業在國民經濟中的定位與作用 5
1.2.3  房地產業與金融業 6
1.3  房地產開發與經營概述 9
1.3.1  房地產開發與經營的含義 9
1.3.2  房地產開發與經營的特點 10
1.3.3  房地產開發與經營的參與者 11
1.4  房地產市場及其運行規律 13
1.4.1  房地產市場的含義 13
1.4.2  房地產市場的分類 13
1.4.3  房地產市場的影響因素 14
1.4.4  房地產市場的指標 16
1.4.5  房地產周期 19
思考與練習 23
討論 24
附錄1-1：1996年以來中國房地產市場數據一覽表 24
第2章  房地產開發與經營程序 26
2.1  房地產開發與經營程序的演變 26
2.1.1  新政引起的房地產開發行業變化 26
2.1.2  三代房地產開發與經營程序的演進 28
2.2  土地儲備開發程序概述 31
2.2.1  土地儲備開發的概念與內涵 31
2.2.2  土地儲備開發工作的原則 32
2.2.3  土地儲備開發的基本程序 33
2.3  城市更新程序概述 35
2.3.1  城市更新的概念與內涵 35
2.3.2  城市更新工作的原則 37
2.3.3  城市更新的基本程序 38
2.4  房地產二級開發程序概述 39
2.4.1  投資決策階段 39
2.4.2  前期工作階段 40
2.4.3  項目管理階段 42
2.4.4  經營與物業服務階段 42
思考與練習 43
討論 43
附錄2-1：2002年以來房地產開發行業主要政策一覽表 44
第3章  房地產開發投資拓展 47
3.1  房地產開發投資拓展概述 47
3.1.1  投資與房地產投資的含義 47
3.1.2  房地產投資的類型 48
3.1.3  房地產投資的目的 49
3.1.4  房地產開發投資拓展的含義 49
3.1.5  房地產開發投資拓展信息渠道 50
3.1.6  房地產開發投資拓展的程序 51
3.2  土地管理制度及其演變 52
3.2.1  土地管理基本制度 52
3.2.2  土地使用權的類型與權能 54
3.2.3  土地使用權獲取方式的歷史演變 55
3.2.4  土地市場及類型 57
3.3  一級市場項目拓展 57
3.3.1  土地使用權出讓概述 57
3.3.2  土地使用權的出讓方式 59
3.3.3  土地使用權收回與終止 65
3.4  二級市場項目拓展 66
3.4.1  二級市場項目拓展概述 66
3.4.2  在建項目收購 67
3.4.3  項目公司入股 68
3.4.4  兩種並購方式的比較 70
3.5  房地產開發投資決策 70
3.5.1  房地產開發投資決策概述 70
3.5.2  投資方案分類 71
3.5.3  方案的比選 72
3.5.4  投資決策的程序 76
思考與練習 76
討論 76
附錄3-1：《國有建設用地使用權出讓合同》範本 77
附錄3-2：深圳市光明區人民政府、深圳市規劃和自然資源局光明管理局
         國有土地使用權招標出讓公告 87
附錄3-3：唐山市自然資源和規劃局豐潤區分局國有土地使用權拍賣出讓
         公告 91
附錄3-4：南寧市2019年百二十三期國有建設用地使用權公開出讓
         公告 92
附錄3-5：《不動產權證書》範本 95
第4章  房地產投資分析 96
4.1  房地產投資分析概述 96
4.1.1  房地產投資分析的含義與任務 96
4.1.2  房地產投資分析的內容 98
4.1.3  房地產投資分析的發展狀況 99
4.2  市場與區位分析 100
4.2.1  市場分析 100
4.2.2  區位條件分析 102
4.3  基礎數據的分析估算 102
4.3.1  房地產開發項目投資與成本的分析估算 103
4.3.2  房地產開發項目收入的分析估算 105
4.3.3  資金籌措分析 106
4.4  財務分析 107
4.4.1  財務分析概述 107
4.4.2  財務分析基本報表 107
4.4.3  財務分析指標 108
4.5  不確定性分析與風險分析 110
4.5.1  不確定性分析 110
4.5.2  風險分析 112
4.6  房地產投資分析的運用 115
4.6.1  房地產投資分析的運用領域 115
4.6.2  可行性研究報告的主要內容 116
4.6.3  項目申請報告的主要內容 116
思考與練習 117
討論 117
附錄4-1：房地產投資財務分析基本報表 118
附錄4-2：項目申請報告範例 121
附錄4-3：可行性研究報告範例 121
第5章  土地儲備開發 122
5.1  土地儲備開發準備工作 122
5.1.1  土地儲備開發計劃的編制與審查 122
5.1.2  土地儲備開發實施方案的編制與審查 124
5.1.3  土地儲備開發實施主體的確定 128
5.1.4  潛在土地儲備開發實施主體競爭者的前期工作 130
5.2  土地儲備開發的行政審批 130
5.2.1  建設項目用地預審 130
5.2.2  項目立項 131
5.2.3  專業意見征詢 133
5.2.4  規劃意見申報 135
5.2.5  土地征收報批 136
專欄5-1  ××市人民政府土地征收啟動公告 136
專欄5-2  ××縣人民政府征地補償安置方案公告 138
專欄5-3  征地補償協議書 139
專欄5-4  ××項目國有土地上房屋征收補償方案 142
專欄5-5  征收公告 144
5.3  土地儲備開發的實施與交付 145
5.3.1  集體土地征收的實施程序 145
5.3.2  集體土地征收的原則與方式 146
5.3.3  國有土地征收的實施程序 148
5.3.4  國有土地征收工作的原則與方式 150
5.3.5  市政基礎設施建設 151
5.3.6  土地儲備開發項目的驗收 152
思考與練習 153
討論 154
附錄5-1：××縣2009年度土地儲備開發計劃 154
附錄5-2：建設項目環境影響報告書 155
附錄5-3：國家建設征收土地結案申請表、結案證明和結案表 158
附錄5-4：土地儲備開發案例 159
第6章  城市更新 160
6.1  城市更新申報 160
6.1.1  評估 160
專欄6-1  深圳市福田區車公廟片區城市更新規劃研究公眾調查問卷 161
專欄6-2  上海市城市更新項目公共要素清單深度建議 163
6.1.2  申報主體確認 164
6.1.3  計劃申報審批 166
6.2  城市更新規劃的編制與審批 167
6.2.1  基礎信息核查 167
6.2.2  城市規劃的編制 168
6.2.3  城市規劃的審批 170
6.3  城市更新的實施 171
6.3.1  實施方案制定 171
專欄6-3  深圳市寶安區××街道××項目城市實施方案 171
6.3.2  實施主體確定 174
專欄6-4  CQ市HZ區TY街ML村城市更新項目公開選擇合作企業
         公告 174
6.3.3  拆遷與房地產權注銷 179
6.3.4  用地審批與土地出讓 180
思考與練習 181
討論 181
附錄6-1：CQ市HZ區TY街ML村舊村全面更新項目合作協議 181
第7章  房地產開發前期管理 185
7.1  房地產開發前期管理概述 185
7.1.1  房地產開發前期管理的概念與作用 185
7.1.2  房地產開發前期管理的內容與程序 186
7.1.3  《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》 187
7.1.4  招投標管理 189
7.2  房地產開發規劃管理 191
7.2.1  建設用地選址管理 191
7.2.2  建設用地規劃管理 193
7.2.3  建設工程規劃管理 194
7.3  房地產開發項目的規劃設計 196
7.3.1  居住項目的規劃與設計指標 196
7.3.2  非居住項目規劃與設計指標 202
7.3.3  房地產開發項目規劃設計方案的編制 203
7.3.4  房地產開發項目規劃設計方案評價 208
思考與練習 210
討論 210
第8章  房地產開發項目管理 211
8.1  房地產開發項目管理概述 211
8.1.1  項目與項目管理 211
8.1.2  房地產開發項目的特點 211
8.1.3  房地產開發項目管理的概念 212
8.1.4  房地產開發項目管理的目標與職能 212
8.2  房地產開發項目質量控制 213
8.2.1  房地產開發項目質量概述 213
8.2.2  房地產開發項目質量的特點 213
8.2.3  質量控制的內容 214
8.2.4  施工階段質量控制手段 215
8.3  房地產開發項目進度控制 216
8.3.1  房地產開發項目進度控制概述 216
8.3.2  進度控制工作的內容 217
8.3.3  影響項目進度的因素分析 218
8.3.4  進度控制的措施 218
8.3.5  進度計劃的編制程序 219
8.3.6  進度計劃的編制方法 220
8.4  房地產開發項目成本控制 222
8.4.1  房地產開發項目成本控制概述 222
8.4.2  房地產開發項目成本構成及其估算方法 223
8.4.3  成本控制的原則 223
8.4.4  成本控制的主要方法 225
8.4.5  成本控制的措施 225
8.5  房地產開發項目合同管理 226
8.5.1  房地產開發項目合同管理概述 226
8.5.2  房地產開發項目主要合同關繫 227
8.5.3  合同管理的主要內容 228
8.6  房地產開發項目安全管理 230
8.6.1  房地產開發項目安全管理概述 230
8.6.2  安全風險的類別 230
8.6.3  安全管理內容 231
思考與練習 231
討論 231
第9章  房地產營銷 232
9.1  房地產營銷概述 232
9.1.1  房地產營銷的概念 232
9.1.2  房地產營銷的新觀念 232
9.1.3  房地產營銷三階段 234
9.2  房地產營銷理論 235
9.2.1  房地產營銷的“4P”理論 235
9.2.2  房地產營銷的“4C”理論 236
9.2.3  房地產銷售中的“5S”規則 237

9.3  房地產營銷模式及其選擇 238
9.3.1  房地產營銷模式 238
9.3.2  委托代理的工作內容 239
9.3.3  選擇委托代理機構的注意事項 240
9.4  房地產營銷方案的制定 241
9.4.1  租售選擇 241
9.4.2  進度安排 241
9.4.3  價格確定 241
思考與練習 245
討論 245
附錄9-1：東海花苑二期營銷推廣策劃方案 246
第10章  物業服務 256
10.1  物業服務概述 256
10.1.1  物業與物業服務的概念 256
10.1.2  物業服務的特征 257
10.1.3  我國物業服務的發展 258
10.2  物業服務的基本制度 260
10.2.1  業主大會制度 260
10.2.2  住房專項維修資金制度 261
10.2.3  其他制度 261
10.3  物業服務的程序與內容 262
10.3.1  物業服務的策劃階段 262
10.3.2  物業服務的前期準備階段 263
10.3.3  物業服務的啟動階段 264
10.3.4  物業服務的日常運作階段 265
10.4  不同類型的物業服務 266
10.4.1  居住物業服務 266
10.4.2  辦公物業服務 266
10.4.3  商業物業服務 269
思考與練習 271
討論 271
第11章  房地產資產管理 272
11.1  房地產資產管理概述 272
11.1.1  房地產資產管理的概念 272
11.1.2  房地產資產管理與物業服務、設施管理的關繫 273
11.1.3  房地產資產管理的作用 274
11.2  房地產資產管理的程序與內容 275
11.2.1  房地產資產管理的程序 275
11.2.2  房地產資產管理的內容 277
思考與練習 279
討論 280
附錄11-1：彙賢產業信托業績公告 280
第12章  房地產金融 286
12.1  房地產金融概述 286
12.1.1  金融與金融市場 286
12.1.2  房地產金融與房地產金融市場 287
12.1.3  我國的房地產融資 289
12.2  房地產項目融資 291
12.2.1  房地產開發貸款 291
12.2.2  房地產開發前期融資 294
12.3  股票與債券融資 299
12.3.1  股票融資與債券融資概述 299
12.3.2  首次公開發行股票 300
12.3.3  上市公司發行新股 302
12.3.4  債券發行 305
12.4  房地產資產證券化 307
12.4.1  資產證券化概述 307
12.4.2  房地產資產證券化概述 310
12.4.3  物業費資產證券化 311
12.4.4  購房尾款資產證券化 313
12.4.5  房地產供應鏈資產證券化 315
12.4.6  商業房地產抵押貸款支持證券 316
12.4.7  房地產信托投資基金 318
12.4.8  類房地產信托投資基金 321
12.4.9  房地產資產證券化增信措施 322
思考與練習 323
討論 323
參考文獻 324

第3版前言
2013年本書第2版出版，恰逢中國房地產高速發展的黃金十年，房地產開發企業將高杠杆、高周轉模式運作得爐火純青，但也隱藏著巨大的行業危機。配合房地產行業高速發展的是房地產金融行業，以信托為代表的資產管理行業蓬勃發展，同時也不可避免地帶來了房地產金融行業的亂像。近十年來，中國房地產金融化越來越明顯，房地產開發企業在開發銷售端的利潤率逐步走低，房地產金融業務對企業的利潤支撐越來越重要，從初級的融資結構調整發展到今天主動開展房地產供應鏈金融、地產私募基金投資、ABS等，已然成為中國房地產行業的新特點。
隨著以“房住不炒”為主基調的房地產長效機制的建立、完善和落實，房地產開發行業也將發生重大變化，投資商與發展商逐步分離，部分房地產開發企業將轉變為輕資產型房地產開發經營管理公司，部分房地產開發企業和資產管理機構會轉變為投資機構，隻有一小部分房地產開發企業會繼續保留投資與開發經營管理並重的定位。此外，土地供應端也發生了重大變化。首先，以2013年《國土資源部關於廣東省深入推進節約集約用地示範省建設工作方案的批復》和2016年《國土資源部關於印發〈關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）〉的通知》的發布為標志，它們分別代表著城市更新獲得國家層面的試點支持和城市更新在全國展開推廣，改變了過去單一的土地儲備開發供應模式。其次，2014年中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發的《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》和2020年發布的《中共中央、國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》標志著集體建設用地的直接入市改變了單一的國有土地供應結構。土地供應端改革將對房地產行業產生深遠的影響。
在房地產行業高速發展十年後步入轉型發展的關鍵時期，本書作者深感本書第2版已經無法適應新的行業發展環境，也無法滿足讀者的訴求，故對本書進行了一次全方位的深度改版。本次改版全面梳理了當前的房地產開發經營流程與模式，更加貼近實踐；增加了“城市更新”章節，按照的法律法規和實踐調整了“土地儲備開發”章節並結合上述兩個章節的內容對全書做了梳理；同時，隨著類REITs的推出和私募房地產投資的發展，房地產資產管理行業在國內逐步成型，故新增了“房地產資產管理”章節，以區別並獨立於“物業服務”；基於近十年中國房地產金融發展的現狀和實踐經驗，重新編寫了“房地產金融”章節，呈現當下房地產金融業務的全景。
本次改版繼續了前兩版的編寫模式，由學院派周小平教授和實踐派熊志剛先生合作編寫。北京師範大學的周小平教授在房地產開發與土地管理專業領域具有很高的造詣，能夠為讀者深入淺出地闡述房地產開發與經營所涉及的理論知識。熊志剛先生是北京君合恆安風險管理顧問有限公司的總經理，作為國內房地產投後管理行業的開創者，其帶領的團隊累計服務房地產金融產品規模超過10，在房地產開發經營和房地產金融領域具有豐富的實踐經驗，能夠繫統地為讀者提供具有實踐意義的知識和完整、真實的案例。
本次改版過程得到了清華大學出版社和編者所在單位的大力支持，同時也得到了廣大讀者的寶貴建議和鼓勵，在此向他們表示衷心的感謝。房地產開發與經營領域不僅知識體繫龐大，在發展實踐中也瞬息萬變，由於編者水平有限，書中難免有不足之處，懇請廣大讀者、同行提出寶貴的指導意見與建議，這是對編者的獎賞和鼓勵。

編  者
2021年5月

 
第2版前言
本書開創了按照的房地產開發與經營實踐模式編寫教科書的先河，自第1版出版以來，廣大讀者反響熱烈，為我們提供了很多寶貴的意見和資料。在過去的三年裡，中國的房地產市場在市場與行政調控的雙重影響下發生了新的變化，為了更好地緊跟行業發展，為讀者呈現更佳的專業知識，故對此書進行改版。
2011年至今，隨著上一輪房地產調控政策效應的減弱，房地產市場再次迎來了房價的上漲，政府多次追加新的房地產調控政策，高漲的市場熱情與持續的政策調控讓當前的中國房地產市場出現了三個特點：一是大型房地產開發企業除在一級市場積極購置土地外，在二級市場也是縱橫馳騁，通過兼並中小開發企業和在建項目加速自身的壯大，房地產市場從混戰走向產業整合的趨勢愈加明顯；二是房地產企業除了做大自身規模外，更加注重“內功”的修煉，房地產開發與經營的專業化程度提高，更多的房地產企業走向了專注於某一特定細分市場的專業發展道路；三是在國家房地產金融政策的調控下，房地產開發與經營的融資渠道化並逐步與國際接軌，推動了中國房地產金融市場的大發展。
為了反映中國房地產市場的變化及其所帶來的房地產開發與經營方式的轉變，本次改版對第1版中各章節受新政策影響的內容均做出了調整，特別是第3章“土地儲備開發”和第7章“房地產項目管理”。同時，為了更好地體現出房地產金融市場的實踐經驗，編者重新構思編寫了第10章“房地產融資”，並附上了的房地產融資案例資料，希望給讀者全新的認識。
本次改版繼續了第1版的編寫模式，由學院派周小平副教授和實踐派熊志剛先生合作編寫。北京師範大學的周小平副教授在房地產開發與土地管理專業領域具有很高的造詣，能夠為讀者深入淺出地闡述房地產開發與經營所涉及的理論知識。熊志剛先生現擔任北京中天華資產評估有限責任公司、北京仁達房地產評估有限公司副總經理，同時擔任北京中天華房地產投資咨詢有限公司董事總經理，在房地產開發經營、房地產金融及資本運作領域具有豐富的實踐經驗，能夠繫統地為讀者提供具有實踐意義的知識和完整、真實的案例。
本次改版得到了清華大學出版社和編者所在單位的大力支持，同時也獲得了廣大讀者的寶貴建議和鼓勵，在此向他們表示衷心的感謝。房地產開發與經營領域不僅知識體繫龐大，在發展實踐中也瞬息萬變，由於編者水平有限，書中難免有不足之處，懇請廣大讀者、同行提出寶貴的指導意見與建議，這是對編者的獎賞和鼓勵。

編  者
2013年5月16日

 
第1版前言
中國的改革開放已走過三十餘個春秋，取得了令世界矚目的成就。作為中國市場化改革的重要組成部分，房地產市場也寫下了濃墨重彩的篇章。自20世紀80年代初鄧小平同志提出房改設想開始，中國房地產行業逐漸走上了市場化的征途。1998年，中國取消了實行近50年的住房福利分配制度，自此房地產市場化改革進入快車道。根據估算，2009年，中國的房地產交易總額達到，房地產行業已經成為中國經濟的重要組成部分，房地產行業的興衰直接關繫到國計民生。
自2003年以來，中國的房地產市場變化較大。從市場角度看，供需矛盾緊張，政策調控頻繁，特別是2007—2009年，市場波動劇烈，一方面，市場競爭導致行業整合加速；另一方面，市場變幻又促使行業運行模式發生變化，主要表現在土地取得和融資兩個方面。這些變化使得原有的房地產開發與經營工作也發生了一些變化，為此，需要重新梳理房地產開發與經營流程，建立全新的房地產開發經營流程。
迅猛發展的房地產行業“呼喚”對房地產行業管理的規範化、房地產企業運營的穩健化以及項目運作的科學化，這些都對高等教育提出了更高的要求，如何在提升專業教材的科學性的同時貼近行業實踐並結合國家宏觀調控措施和相關政策調整及時更新內容，成為擺在房地產學者面前的重要任務。
基於上述認識，本書以房地產開發項目為對像，以的法律法規、政策為依據，結合行業內的運作模式，以房地產開發與經營的新流程為主線，繫統地介紹了房地產開發經營的理論、實務和操作技巧。全書共分為10章，涵蓋了從房地產開發經營基本概念、理論到房地產開發項目運作、房地產營銷、物業服務、房地產融資全過程的知識和實踐操作技巧。同時，本書緊跟行業發展步伐，創新性地將土地一級開發、開發企業上市、REITs等前沿知識納入其中。學院派教師和一線操盤人士合作編寫此書，也使其充分體現出理論聯繫實際的特點。
在此次編寫過程中，我們得到了北京師範大學房地產研究中心、清華大學出版社和北京中天華房地產投資咨詢有限公司的大力支持，在此表示衷心感謝。本書在編寫過程中參考了大量論著，除書後所附參考文獻外，還借鋻了其他專家學者和媒體的許多研究成果與文章，在此不一一列出，一並向著作權人表示誠摯的敬意。
由於中國的房地產行業起步較晚，尚未走完一個完整的市場周期，房地產開發經營理論也在不斷完善之中，加之編者水平有限，書中難免有不足之處，懇請廣大讀者批評斧正。

編  者
2010年1月