胡細英，江西師範大學城市學院，教授，主要教學經歷（授課名稱、起止時間、授課對像、授課學時、所在單位等）



1993年2014年：

講授：房地產法規、建設法規、工程合同法律制度、工程法規等課程

授課對像：本科生

總課時：1000

所在單位：江西師範大學





主要教學、科學研究、實踐經歷（項目名稱、項目來源、鋻定結論、獲獎情況等）



主持完成江西省教育廳項目：高校房地產專業引進職教因素的教學研究

主持完成江西師大項目：房地產專業學生企業家精神的培養、基於不動產統一登記的房地產糾紛案例教學應用研究

獲江西省優 秀教學成果二等獎

章民法基礎知識1

節法的概述1

一、法的淵源1

二、法律適用規則3

第二節民法總則4

一、民法概述4

二、民事法律行為6

三、代理8

四、民事責任8

五、訴訟時效8

第三節物權法9

一、物權概述9

二、物權的變動11

三、不動產所有權13

四、用益物權14

五、擔保物權16

第四節合同法17

一、合同法概述17

二、合同的主體和內容19

三、合同的訂立19

四、合同的效力20

五、合同的履行21

六、合同的變更、轉讓及終止22

七、違約責任及合同糾紛的解決23

思考題23



第二章房地產制度與政策概述25

節房地產概述25

一、房地產25

二、房地產業25

三、房地產法的淵源26

第二節住房制度改革27

一、改革開放前的城鎮住房制度27

二、城鎮住房制度改革27

三、住房保障制度28

四、公共租賃住房管理29

五、住房公積金制度31

第三節房地產宏觀調控政策33

一、1993～1996年33

二、1998～2002年34

三、2003～2005年34

四、2005～2007年34

五、2008～2010年35

六、2011～2013年35

七、2014年以來35

思考題38



第三章建設用地制度與政策39

節我國現行土地制度與政策39

一、土地制度39

二、土地政策40

第二節國有建設用地43

一、建設用地的概念與分類43

二、建設用地管理的原則和內容44

三、建設用地的供應方式與政策45

四、建設用地審批制度47

五、土地使用權劃撥管理50

第三節閑置土地的處理52

一、閑置土地的認定52

二、閑置土地的處置方式52

三、閑置土地的預防和監管53

第四節集體土地征收54

一、國家建設征收土地的概念54

二、征收土地的審批和實施55

三、征收土地的補償和安置55

四、臨時占地及補償56

五、征地補償費的支付和管理56

六、征收土地的程序56

第五節農村集體建設用地57

一、農村集體建設用地的使用範圍57

二、鄉鎮企業用地等經營性用地管理57

三、鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地管理58

四、農村村民宅基地管理58

五、集體建設用地的收回59

思考題59



第四章國有土地上房屋征收制度與政策60

節國有土地上房屋征收概述60

一、明確政府是公共利益征收補償主體60

二、界定了公共利益的範圍60

三、將征收過程程序化，強調尊重被征收人意願61

四、明確征收補償標準61

五、明確由被征收人協商選評估機構61

六、明確了征收房屋的原則61

第二節國有土地上房屋征收管理體制62

一、房屋征收與補償的主體是市、縣級人民政府62

二、市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施房屋征收補償工作63

三、地方人民政府有關部門在房屋征收補償工作中互相配合63

四、國有土地上房屋征收的程序64

第三節國有土地上房屋征收決定64

一、公共利益的界定64

二、確需征收房屋的建設活動65

三、征收補償方案66

第四節國有土地上房屋征收補償68

一、房屋征收補償的內容68

二、房屋征收補償的方式68

三、被征收房屋價值的評估69

四、訂立補償協議或作出補償決定69

第五節國有土地上房屋征收的法律責任69

一、市、縣級人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責任70

二、暴力野蠻搬遷的法律責任70

三、非法阻礙依法征收與補償的法律責任70

四、涉及征收補償費用的法律責任70

五、出具虛假或有重大差錯的評估報告的法律責任70

思考題71



第五章城鄉規劃制度與政策72

節“多規合一”與城鄉規劃管理概述72

一、城鄉規劃管理的概念73

二、城鄉規劃的內容73

三、城鄉規劃的原則73

四、從“多規合一”到國土空間規劃74

第二節城鄉規劃的編制與審批75

一、城鄉規劃的組織編制主體和審批主體75

二、城鄉規劃編制的依據75

三、城鄉規劃的主要內容76

四、城鄉規劃的審批程序76

五、城鄉規劃的修改76

第三節城鄉規劃的實施與監督77

一、建設項目選址意見書77

二、建設用地規劃許可證78

三、建設工程規劃許可證78

四、城鄉規劃實施的監督檢查78

第四節規劃控制線的管理80

一、城市紅線的管理80

二、城市紫線的管理80

三、城市綠線的管理81

四、城市藍線的管理81

五、城市黃線的管理81

思考題82



第六章房地產開發建設經營制度與政策83

節房地產開發企業83

一、房地產開發企業的概念83

二、房地產開發企業的設立83

三、房地產開發企業資質等級84

第二節房地產開發項目管理86

一、房地產開發項目的確定86

二、工程建設項目審批制度86

三、土地使用權的取得86

四、項目資本金制度87

五、房地產項目動工開發期限87

六、項目手冊制度88

第三節建設工程招投標與監理88

一、建設工程招標投標的範圍88

二、建設工程招標投標的原則88

三、對建設工程招標的管理89

四、對建設工程投標的管理89

五、對開標、評標和中標的管理90

第四節建設工程施工與監理90

一、施工許可管理90

二、建設監理管理92

三、建築業企業的資質管理94

四、執業資格制度95

第五節房地產開發經營96

一、房地產廣告96

二、房地產項目轉讓99

第六節房地產質量管理100

一、開發項目竣工驗收100

二、商品房交付使用101

三、施工單位的質量責任102

四、房地產開發企業的質量責任104

思考題106



第七章房地產交易制度與政策107

節房地產交易管理107

一、房地產交易管理的概念107

二、房地產交易中的基本制度107

三、房地產交易管理機構108

第二節房地產轉讓管理108

一、房地產轉讓概述108

二、不同土地使用權取得方式的房地產轉讓規定110

三、商品房預售111

四、商品房現售112

第三節房地產抵押管理115

一、房地產抵押概述115

二、房地產抵押的條件116

三、房地產抵押的一般規定117

四、房地產額抵押118

五、房地產抵押的效力118

六、房地產抵押權實現118

第四節房屋租賃管理119

一、房屋租賃的概念及政策119

二、商品房屋租賃的條件119

三、商品房屋租賃合同120

四、商品房屋租賃關繫保護120

五、商品房屋租賃合同登記備案120

六、商品房屋轉租120

七、城鎮房屋租賃司法解釋120

八、住房租賃市場的培育和發展123

思考題124



第八章房地產權屬登記制度與政策125

節房地產權屬登記的歷史沿革125

第二節《物權法》關於不動產登記的規定127

一、不動產的範圍127

二、不動產物權經依法登記發生效力127

三、不動產物權的登記機構128

四、不動產物權權屬證明129

五、不動產物權當事人的權利義務130

第三節《不動產登記暫行條例》規定131

一、不動產登記機構131

二、不動產登記簿的要求131

三、登記辦理131

四、登記信息的共享與保護132

五、法律責任132

第四節不動產登記配套政策133

一、不動產登記規範133

二、不動產登記收費134

三、不動產登記資料查詢136

思考題138



第九章房地產中介服務制度與政策139

節房地產中介服務行業管理概述139

一、房地產中介服務的概念及特點139

二、房地產中介服務行業管理的歸口部門139

三、規範房地產經紀中介行為140

第二節房地產估價140

一、房地產估價機構的概念及組織形式141

二、房地產估價機構的設立和備案141

三、房地產估價機構等級141

四、房地產估價機構監管143

五、房地產估價機構的禁止行為和法律責任145

六、房地產估價師執業資格制度146

第三節房地產經紀150

一、房地產經紀概述150

二、房地產經紀機構的管理150

三、房地產經紀人員的管理152

四、房地產經紀人員職業資格考試153

第四節房地產中介服務行業信用檔案管理154

一、建立房地產中介服務行業信用檔案的意義154

二、房地產中介服務行業信用檔案體繫155

三、房地產中介服務行業信用檔案的管理155

思考題156



第十章房地產稅收制度與政策158

節房地產稅收概述158

一、我國稅收體繫158

二、房地產稅收制度158

三、房地產稅、租、費159

四、房地產稅收制度改革和稅收優惠政策159

第二節房產稅160

一、納稅人和征稅範圍160

二、計稅依據和稅率160

三、稅收優惠政策160

第三節城鎮土地使用稅162

一、納稅義務人與征稅範圍162

二、稅率與計稅依據162

三、城鎮土地使用稅的稅收優惠政策163

第四節土地增值稅164

一、納稅人和征稅範圍164

二、稅率165

三、扣除項目的確定165

四、增值額的確定166

五、稅收優惠政策166

第五節契稅167

一、征稅對像167

二、稅率和計稅依據167

三、稅收優惠政策168

第六節增值稅、城市維護建設稅、教育費附加171

一、增值稅171

二、城市維護建設稅172

三、教育費附加172

四、稅收優惠政策172

第七節房地產相關稅收173

一、耕地占用稅173

二、印花稅173

三、企業所得稅174

四、個人所得稅174

思考題175



第十一章物業管理制度與政策176

節物業管理概述176

一、物業與物業管理的基本概念176

二、物業管理的特征176

第二節業主、業主大會及業主委員會177

一、業主177

二、業主大會178

三、業主委員會179

四、管理規約179

第三節物業服務運作180

一、物業管理的委托和物業服務合同180

二、物業承接查驗182

三、物業管理的基本內容183

四、物業管理的主要環節183

五、物業服務收費186

第四節住宅專項維修資金188

一、住宅專項維修資金的概念、性質和用途188

二、住宅專項維修資金的交存188

三、住宅專項維修資金的管理189

四、住宅專項維修資金的使用189

思考題191



參考文獻193

隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，房地產業對國民經濟發展作出了重大貢獻。促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大消費，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。房地產業的發展已成為社會關注的熱點問題，房地產業的波動會對一個地方的國民經濟產生相當大的影響。房地產業又是一個受資金、政策、社會環境、關聯產業等因素影響非常大的產業。為更好地解決群眾住房問題，建立良好的市場秩序，促進房地產業持續健康發展，引導房地產業的發展方向，規範房地產開發經營行為，促進房地產業與國民經濟協調發展，國家根據房地產業發展及宏觀調控的需要制定了一繫列的法律制度與政策，使我國房地產管理制度逐步健全和完善。本書根據房地產市場發展現狀，突出了《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律制度的重要地位，特別對近年來更新、廢止的法律法規作出及時調整，並結合房地產經濟活動的基本現狀、基本理論、基本規律進行了繫統、詳細的論述。全書以房地產的開發經營活動全過程為主線，全面介紹了與房地產有關的民法基礎知識、房地產制度與政策概述、建設用地制度與政策、國有土地上房屋征收制度與政策、城鄉規劃制度與政策、房地產開發建設經營制度與政策、房地產交易制度與政策、房地產權屬登記制度與政策、房地產中介服務制度與政策、房地產稅收制度與政策、物業管理制度與政策等內容。本書可作為高等院校、高等職業學校等工程管理專業、房地產專業和其他相關專業的教材，也可以作為房地產行業培訓和執業資格考試、職業水平評價的參考用書。本書部分內容是參考了全國注冊房地產估價、房地產經紀人員的水平評價等全國考試大綱的要求而編寫的。

本書由胡細英、劉桂海主編。胡細英負責全書的統稿，大綱的制訂、策劃，劉桂海負責初稿的審閱。胡細英、黃榮萍負責、三、四、七、八、九、十一章的編寫，劉桂海、吳巍負責第二、五、六、十章的編寫。

本書在編寫過程中參閱了有關專家的著作和論文，在此表示誠摯的謝意。

由於編者水平有限，不妥之處懇請讀者批評指正。



編者

2019年10月

隨著我國社會主義市場經濟的迅速發展，房地產業對國民經濟發展作出了重大貢獻。促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大消費，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。房地產業的發展已成為社會關注的熱點問題，房地產業的波動會對一個地方的國民經濟產生相當大的影響。房地產業又是一個受資金、政策、社會環境、關聯產業等因素影響非常大的產業。為更好地解決群眾住房問題，建立良好的市場秩序，促進房地產業持續健康發展，引導房地產業的發展方向，規範房地產開發經營行為，促進房地產業與國民經濟協調發展，國家根據房地產業發展及宏觀調控的需要制定了一繫列的法律制度與政策，使我國房地產管理制度逐步健全和完善。本書根據房地產市場發展現狀，突出了《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律制度的重要地位，特別對近年來更新、廢止的法律法規作出及時調整，並結合房地產經濟活動的基本現狀、基本理論、基本規律進行了繫統、詳細的論述。全書以房地產的開發經營活動全過程為主線，全面介紹了與房地產有關的民法基礎知識、房地產制度與政策概述、建設用地制度與政策、國有土地上房屋征收制度與政策、城鄉規劃制度與政策、房地產開發建設經營制度與政策、房地產交易制度與政策、房地產權屬登記制度與政策、房地產中介服務制度與政策、房地產稅收制度與政策、物業管理制度與政策等內容。本書可作為高等院校、高等職業學校等工程管理專業、房地產專業和其他相關專業的教材，也可以作為房地產行業培訓和執業資格考試、職業水平評價的參考用書。本書部分內容是參考了全國注冊房地產估價、房地產經紀人員的水平評價等全國考試大綱的要求而編寫的。

本書由胡細英、劉桂海主編。胡細英負責全書的統稿，大綱的制訂、策劃，劉桂海負責初稿的審閱。胡細英、黃榮萍負責、三、四、七、八、九、十一章的編寫，劉桂海、吳巍負責第二、五、六、十章的編寫。

本書在編寫過程中參閱了有關專家的著作和論文，在此表示誠摯的謝意。

由於編者水平有限，不妥之處懇請讀者批評指正。



編者

2019年10月