前言
在即將交付出版之時，如何給本書起個名字，確實是一件很費周折的事。中國大陸的物業管理，無論是寫字樓、小區、學校、商場、酒店旅館、工業廠房，還是醫療機構、城市公共設施的管理，從淵源上講，大都是學習和借鋻國外（地區）（特別是香港特別行政區）的經驗和理念，乘著30 多年來經濟高速發展的大趨勢，不斷積累和完善，纔形成自己略具特色的物業管理行業。
物業管理是一個範圍很廣的領域。在物業管理專業的教科書中，我們將“物業”簡要定義為“建築物及附屬的相關設施設備”，就是已建成並具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋，及與之相配套的設備、市政及公用設施、房屋所在的土地與附屬的場地和庭院等。
官方對物業管理定義為：“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”［《物業管理條例》（國務院令〔2007〕第504 號）］
2010 年之後，業內開始流行資產管理，當時《中國物業》雜志社的趙富林主編邀請我擔任主持人，在深圳組織了五大行在內的業內人物，縱論物業管理的方向。從為業主創造更大價值回報的角度，資產管理是一種極佳的選擇。物業管理的突破，就是超越具體物業管理的“界限”，在滿足客戶基本需求的前提下，為客戶尋求或創造一種解決方案，一種能夠使其資產保值增值的方案。後來，我將大家的各類認識和見解總結成一份成熟的課件，在清華大學總裁班以及多種培訓中進行了分享。
但是，不論理念和理想構建得多麼美好，在上市招股說明書上描繪得多麼動人，物業管理核心的本質不會改變，就是管好受委托的“業態”——建築物及其附屬的設施設備。
2011 年，RICS（皇家特許測量師協會）在其博大精深的研究領域新開闢了一個專業領域——物業管理方向。我有幸成為中國區域批入圍的專業會員，並成為該領域的中國區新聞發言人和考官。
但是，RICS 的官方定義是FM 專業。 如果咬文嚼字地翻譯過來，FM 是“設施管理”。
在實際操作中，可能這些定義就不這麼重要了。從具體管理的內容上看，物業管理就是設施管理，設施管理就是物業管理。隻不過在西方由於歷史淵源，習慣稱
為Facility Management。而在中國，我們也約定俗成，稱其為物業管理。比如在美國的喬治城大學設立的是Facilities Management 專業, 而在中國的大學（如北京林業大學）設立的是物業管理專業。
喬治城大學的Richard P.
Payant 教授是這樣解釋的：
FM：無論是公共部門還是私營產業，整體上看，FM
設施管理通常被視為一種類似於設備工程的專業（其所產生的作用和功能與設備工程相似）。不同之處是我們強調的重點不同而已。對於政府機構、市政管理和學校設施等而言，建築物和土地（或基礎建設）範圍是重要的，工程本身的意義更大一些。
而在工業領域，強調的重點是設備和儀器的管理以及相關維護服務的提供，從這個意義上講，設施管理則更加傾向於設備的管理。
FM Definition：按照合理的成本費用，對一個具有物理形態的構建物（建築物、設備、儀器、繫統和基礎土建設施）進行全方位運營和提供維護保養的支持服務。
下面幾個定義是從創造價值和管理使命方面來闡述的，供大家參考：
美國國際設施管理協會認為“設施管理是一個涵蓋多個學科的專業整合，以確保建築的環境對人、地點、過程和技術的功能”；歐美標準化委員認為“一個機構內部以保持及發展商定的服務來支持和改善主要業務的效益進程”；英國皇家特許測量師學會則強調“設施管理是支持一個組織的核心業務的所有管理服務”。
也就是說，設施管理要比單純的設備管理範圍略廣一些。包括建築物本身，比如玻璃幕牆、園林綠化，以及設備的空間環境、房間的功能布局等。這個概念，包括了建築物及其附屬設施設備的設計、建設、維保和營運全過程。我們使用“設施管理”這個概念，代表了我們能夠從更大的環境範圍來思考為業主（客戶）提供更好的服務體驗。
在具體的工作實踐中，我們討論設備管理，也不會純粹地、機械地研究設備。我們往往會延伸到設備安裝、空間布局、相關繫統以及相互影響和配合的其他繫統。比如在設備工程學中，設備的定義就是“有形固定資產的總稱”，把一切列入固定資產的勞動資料，如土地、建築物（廠房、倉庫等）、構築物（水池、碼頭、圍牆、道路等）、機器（工作機械、運輸機械等）、裝置（容器、蒸餾塔、熱交換器等），以及車輛、船舶、工具（工夾具、測試儀器等）都包括在裡面了。
在1885 年出版的《資本論》，卡爾
· 海因裡希·馬克思通過對19 世紀設備設施的觀察研究提出“固定資本和流動資本”的概念，至今仍有極大的參考價值。書中描述：“……比較堅固的工程經過實踐緩慢的影響也會引起損耗，……經過很長時間以後，例如數百年，甚至那些堅固的建築物，也必須進行全部的或局部的更新。……
即使相當耐久的建築物的表面，有時也會遭到偶然的損傷，對這種損傷進行的修補，也包括在常年的修理費用中……”
在設計和施工符合要求的假設條件下，對於土建設施和建築物體本身，其設計的生命周期比較長，達到50 ～ 70 年的周期。對於一個普通的設施管理者而言，5 ～ 10年內，甚至在其職業生涯的過程中可能都不是其關注的問題，也不會出現問題。即使即將發生問題，也能夠較為及時地發現，因此，我們不做詳細探討，隻做簡要分析。
而對於那些物業管理或設施管理中的小設施及設備支持保證設施的關注，我們在本書的第五篇，按照繫統的分類進行整理，也不進行過細的舉證，因為這些設施的維護方式和手段都相對簡單，也具有共性，比如管線和閥門的管理等。
對其故障及故障原因也簡單列出，供我們以後進行研究和探索。
寫到這，本書的核心部分，其實就是集中精力，探索和總結設備管理的故障規律並提供解決方案，
也捎帶把設施管理的內容增加到相關的敘述中，以期跟上行業發展的步伐。書名叫《設備設施預防式維護保養攻略》， 英文就相對簡單，叫PM
Strategies For Facilities Management。
本書詳盡研究的設備，都是物業管理中涉及的設備，並沒有將生產產品的設備和其他大型的工業設備（比如煉化設備、飛機和高鐵）包括進去，在本書構思的過程中，卻並沒有忘記吸收各種先進的設備管理方法。因此，書中在進行案例分析和舉證的過程中，經常閃現出這些工業設備管理的影響和實踐。
殊途同歸，本書的篇和第二篇整理總結的經驗和規律，對於各類設備管理（設施管理）都有一定的參考價值。從描述和分析故障率隨時間變化的六種曲線特征開始，從實戰的角度提供給管理者六種提高效率的方法和工具。作者精心整理的各類設備故障清單和應對填補了此類作業分析領域的空白。工單的設計為管理提供了一種“互聯網 ”時代的解決方案。
第三篇和第四篇，則是對物業設備和設施管理的具體藥方。簡單的通常總是有效的。將設備設施預防性維護保養的核心要求分解成“清潔、緊固、潤滑、檢測、更換”並從理論、實操、分繫統和設備進行描述分析，使得本書成為一部極具參考和使用價值的作業指導書。
第五篇從現代設施管理的角度，提供給讀者更加廣闊的管理視野，其中空氣品質管理、人機工程學的應用都是從“關注人的體驗”為管理者提供新的決策依據。
48 個案例和219 張圖表，增加了本書的閱讀趣味。
不妥之處，請大家多多批評！
侯國強
2016 年9 月於北京
序一
20 世紀80 年代初，隨著改革開放的國策實施，市場經濟產物之一的現代物業管理纔由香港引入內地。經過改革開放30 多年社會經濟的發展、建築科技的進步、生活水平的提高，現代化、智能化的綠色高檔樓宇不斷湧現，物業管理核心的設備設施也相應得到了改善，這就對物業管理提出了更高的要求。而標準化、規範化、專業化的物業設備管理既可提高物業管理質量，給業主提供舒適、愉悅的辦公生活環境，又可降低物業運行成本，真正實現物業保值增值。隨著設備設施全生命周期管理理念的不斷深入，對預防性設備設施維護和保養理論也在進行有益探索，本書作者在開篇中亦指出了其重大意義。
在管理實踐中，作者侯國強先生所在單位中海實業公司近年來對設備設施預防性維護和保養進行了探索與嘗試，並取得了良好效果。下屬高碑店基地分公司空調班組，兩臺特靈冷水離心式冷水機組自1988 年投入使用至2010 年機組停用，22 年如一日，通過加強日常巡檢力度、預防性維護保養等措施，實現了近21 000 小時運行中“零事故”，被國資委譽為中央企業班組建設典範。中國海油總部所在的朝陽門海油大廈，其空調班組所使用的特靈冷水機組和VAV 變風量空調末端設備自2006 年投入使用至今，采取設備全生命周期管理和預防性維護保養，實現了31 800小時平穩運行，該分公司被評為北京市及國家物業管理示範大廈。預防性維護和保養是設備設施全生命周期管理的不斷深入與延續，在保障設備平穩運行的同時，降低設備故障率，提高資產保值率，節約成本，為企業創造價值。
通過建立設備設施臺賬、維護保養計劃、巡視檢查、現場管理、應急管理等制度，對變配電、空調、給排水、弱電及消防等繫統分門別類制定管理方案，將預防性維護和保養向規範化、制度化、專業化轉變。與此同時，總結管理經驗，創新管理思路。在此基礎上，侯國強先生帶領公司各專業板塊人員，歷時一年編制了13 萬餘字的企業設備設施管理標準，涵蓋了工程、變配電、空調、給排水、弱電、消防電、燃氣等板塊，以標準化手段促設備設施預防性維護管理繫統化、規劃化循環提升。
從物業管理運營角度看，建築能耗費用通常占物業運營成本的40%。中海實業公司通過實施預防性維護和保養、規範節能管理制度、堅持節能管理精細化等措施，運用日統計、周對比、月分析、季總結、年報告等手段，在保障各類設備設施平穩、高效運行，降低設備故障率的同時，節能效果明顯。“十二五”期間，公司範圍內各類設備設施綜合節能量超1 500 噸標煤，其中下屬朝陽門海油大廈管理分公司分別獲全國物業管理行業30 周年“行業突出貢獻獎（節能減排獎）”、北京市生活垃圾分類社會貢獻獎、綠色建築標識“運行二星”等獎項與榮譽。
光陰似箭，日月如梭。距2011 年我與侯國強先生合著出版《物業管理與服務圖示標準》已五年有餘，深感物業管理行業在不斷壯大的同時也面臨著諸多挑戰。在激烈的競爭中，要將優質服務變成企業的核心競爭力，其中尤為重要的是在日常運營中，降低設備設施的故障率，實現平穩高效節能運行，終達到管理規範化、運行專業化、操作標準化、工作精細化、服務品牌化的優質服務要求，為企業的發展創造價值。
同時，我想本書也是《物業管理與服務圖示標準》一書的延續與深化，正如原書所述“公司其他綜合服務也將沿著這條道路走下去”，預防性維護保養是對物業設備設施管理的一次有益探索。古人雲：“業精於勤，荒於嬉；行成於思，毀於隨。”展望未來，隻有在日常管理中不斷思索積累與總結，通過標準化、規範化、專業化等措施，循序提升設備設施的管理水平，纔能終形成企業的核心競爭力，在市場競爭中立於不敗之地。
劉泉
中國海洋石油總公司機關事務管理部暨老干部管理局（總經理）局長
中國海洋石油總公司中海實業公司黨委書記、總經理
2016 年9 月
序二
設施設備管理（Facility
Management , FM）是一門新興的交叉學科。按照國際設施管理協會（IFMA）和美國國會圖書館的定義，是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作”。中國內地的設備設施管理行業起步較晚，且主要涵蓋在物業管理中。據有關資料統計，自1981 年以來在全國範圍內已成立2 萬多家設備設施管理企業，成功解決了200 多萬人的就業問題，在大、中城市占據高達2% 左右的國內生產總值，由此可見，設備設施管理已成為名副其實的“21 世紀新型產業”。
目前，隨著中國經濟的持續穩步健康發展，我國各類物業管理迅速增加。豐富的物業類開發運營模式無疑是設備設施管理理論與實踐的戰場。行政物業、社區、樓宇、學校、醫院、影劇院、博物館、體育館等公共設施的管理維護都隨著相關領域的改革發展而獲得長足的進步，越來越多的有識之士也加入到設施管理領域的研究。然而，國內設備設施管理的相關書籍多半是從經濟學、公共管理或行政管理角度出發的理論體繫研究，從解決實際問題角度出發的相關應用書籍卻不多見。本書全面總結了相關專業專家多年的實戰經驗，詳盡研究了各類物業中的設備管理和維護，為管理者解決實際設備設施運維的相關問題提供了有益的參考，同時引薦了目前國際上的各種先進設備設施的管理和運維方式。
正因如此，接到此書書稿的時候我是十分欣喜的。呈現在讀者面前的這本書，
用其生動的語言、豐富的案例，充分結合管理科學、建築科學、行為科學和工程技術等多種學科理論，將人、空間與流程相結合，在實踐中向大家講述了設備設施管理的理念，即對人類工作和生活環境進行了有效的規劃和控制，保持高品質的活動空間，提高投資效益，從而滿足各類政府部門、企事業單位實施戰略目標和完成業務計劃的要求。
我與本書的作者侯國強先生是同窗摯友，曾一同在劍橋大學就讀。侯國強先生的睿智、纔華、熱情與通達，幫助他在二十多年的學術研究及職業生涯中取得了許多成就及業績。作為中國海洋石油總部辦公大樓的管理者，侯國強先生在管理實踐中創造性地提出並實施了總部大廈物業管理的新模式，並且取得了顯著成效。令我敬佩的是，侯國強先生能在喧囂浮躁的當下靜下心來，在完成諸多業務創新的同時，擠出時間，孜孜不倦，點點滴滴地記錄下自己長期實踐中積聚的精華與心得，與其他兩位作者共同完成這部著作，使我們有機會分享國際成熟的設備設施管理理念，以及作者本人的思考、智慧與經驗積累，確實難能可貴。
細讀本書，從循序漸進的章節安排、疏密適當的圖文搭配到概念與實例的配合，讀者可以感知，書中處處都能體現作者化繁為簡的苦心。例如，在篇中，作者首先提到了預防性維護和保養（PM）的重大意義，“預防性維護保養能夠有效地降低故障的發生，PM 通常可以降低60% ～ 70% 的故障率”。並給讀者列舉了正反兩方面的案例，發現“投入到預防的努力可以產生高達10 倍的回報”。作者用了相當的篇幅闡述了防患於未然的重要性。在第二篇裡，作者承接篇中預防性維護失效的情況，告訴人們如果先前的“未雨綢繆”沒有做到位，也無須慌張，因為你會在第二篇中找到解決問題的措施。在第二篇，作者主要以方法論為主，介紹了故障出現時該如何依靠“總結規律”的方式分析判斷故障的種類，以便對癥下藥。隨後，作者認為這些“方法論”的順利實施，需要保駕護航，這就是第三篇涉及的“制度安排”。制度是一種人們有目的構建的存在物，制度的建立是為了規範、影響人們的行為……書名用“攻略”一詞，旨在為管理者掌握和領會設備設施操作知識提供清晰的流程圖，使管理者可以通過本書快速直接地找出物業管理中設備設施的使用方法及排除故障的措施方法。
本書實用性強、繫統性強、針對性強，旁征博引、案例豐富、通俗易懂、便於借鋻。在經濟高速發展的現代社會，發達國家在設備設施管理和維護方面早已積累了豐富的經驗，結合國際經驗和行業實踐，本書為我國物業管理邁向現代化提供了一個捷徑。“從實踐中來”令本書獨具特色，這使得它既是一本很有價值的設備設施管理培訓教材，也是一部踏踏實實、著眼於操作層面的工具書。無論是國內初涉該領域的同行、經營企業的管理者，還是有志於從事該領域研究的專家學者，以及相關政策的制定者與監管者，都可以從本書中汲取有益的啟示。
吳啟金
劍橋大學土地經濟學博士
歐美同學會留英分會理事
中拉合作基金總裁
序三
前幾日到侯國強先生在管的朝陽門中國海油大廈演武堂參觀，親眼見其實訓室功能之完備，還未從中回過神兒來；今日又聽聞其新書《設備設施預防性維護保養攻略》即將付梓，還囑我寫些體會。誠惶誠恐自不必談，但我想也是可以借此機會提前拿到樣書學習一番的，於是憑此私心，厚顏領命。
但若論及專業，我是不敢寫此序的。我與侯國強先生雖是朋友，但更尊他為國內物業管理行業專家。侯總是當年業內為數不多、早一批為填補國內空白而專程赴劍橋學習的人，且攜家帶子，一學就是兩年，精神令人感佩。學成歸國後，他攜滿腔熱情與專業學識將中國海油大廈打造成業內精細化管理的標杆項目，2011 年時結集出版了《物業管理與服務圖示標準》……此外，今年侯國強先生更是在每日滿額工作之餘，跟隨時代步伐，開設了自己的微信公眾號——“Rich 精細管理探秘”，並每周發布幾條自己撰寫的物業管理服務推文。其勤奮之精神、對行業之熱忱，令人欽佩。
而眼下付梓的這本《設備設施預防性維護保養攻略》則又瞄準了物業管理的“心髒”，設備設施維護保養作為日常物業管理工作中的“硬件”，其正常運行直接影響著物業服務企業的管理效能與發展空間。在當下“隻有你為客戶節約費用，客戶纔會為你埋單”的中國式物業管理市場環境中，設備設施的預防性維護保養日顯重要，但一直少有人重視並從專業角度進行梳理、解讀，而侯總的書，則是從理論到實踐的升華，書中圖表、案例豐沛，專業理論與通俗講解交相輝映，隻要用心研讀即可從實際運維管理角度收益良多。
眼下適逢“十三五”能源規劃數次征求意見、出臺在即，結合未來五年能源發展的首要政策取向——“調整存量、做優增量，積極化解過剩產能”，在這樣的國家政策倡導下，物業服務企業如何在實際日常管理過程中維護保養設備設施，延長其使用壽命，降低能耗，是設備設施管理的重心所在。
希望該書能成為一線物業設備設施運維人員的修行寶典；也衷心希望侯總在接下來的工作、專業鑽研實踐中，能為行業集結更多的優秀經驗。
趙富林
《中國物業管理》雜志總編
序四
國強學長領銜編撰的又一部大作行將出版，作為歐美同學會領導戲封的“三劍客”之二，同為皇家測量師學會RICS 的考官，我近水樓臺得到了在本書付梓前表達感想的榮幸。
即便在有著近150 年歷史、在120 多個國家均享有盛譽的RICS 體繫內，本書扎實的理論基礎、豐富的實戰經驗、精湛的技術總結都顯得出類撥萃。本書讓業內人士可以更多地了解該領域在傳統物業管理之外的內容和知識，同時使得國內設備設施管理領域研究撥上了一個新的高度。雖已仔細拜讀一遍，但作為的案頭工具書，我會時時習之。
陳希
牛津大學MBA
RICS 中國區理事會及考官
歐美同學會青委會副主任
國開城鎮商業發展基金首席投資官
序五
在侯國強先生的安排下，本人非常榮幸有機會在正式出版發行前能拜讀由侯先生、柴建軍先生和朱曉軍先生共同編寫的《設備設施預防性維護保養攻略》一書。
在看到書名的一刻，我腦海中馬上冒出這樣的懷疑：“這本書的內容不會又是一些不切實際和不具操作性的理論吧？”沒想到認真看下來後，不得不佩服作者能為業界貢獻一本這麼好且實用的參考資料和教材。
本書的篇通過不同案例，圖文並茂、開宗明義地告訴讀者預防性維護保養的優勢。該篇章同時也帶出設備設施管理的六條曲線理論，通過簡潔和深入淺出的表達方式，不知不覺中為讀者鋪墊了設備設施管理的正確概念，使他們在實戰中掌握六種提高效率的方法和工具。
讀者還可通過本書的其他章節充分了解設備設施預防性保養和維護的核心要求、標準、制度、計劃、監督、故障原因分析、工單管理等方面的知識。同時，它也與時俱進地帶出空氣品質管理和人體工程學的內容供讀者參考和學習。
本書的實用性、繫統性、針對性都很強，旁征博引、案例豐富、通俗易懂、便於借鋻，為設備設施預防性維護保養邁向現代化提供了捷徑。本書“從實踐中來”，這使得它成為一本很有價值的設備設施管理參考和培訓教材。此書和侯國強先生在2011 年10 月出版的《物業管理與服務圖示標準》一書均為踏踏實實、著眼於管理和操作層面的工具書，為物業管理的相關從業人員提供了正確的指導。
作為中國海油集團物業管理的策略性伙伴，仲量聯行目睹了中國海油集團的物業管理在侯國強先生的推動和帶領下取得的非凡成就，也深感與有榮焉。
謹此祝願一書風行、洛陽紙貴！
李從越
資深董事
仲量聯行物業與資產管理部- 華北區總監
序六
本書通過大量翔實、跨領域的案例為讀者呈現了一套教科書級的設備設施預防維護保養指南。內容獨具匠心，案例鮮活易懂，文字以簡馭繁。對於那些從事設施管理和希望尋求改進服務質量的同行們極具指導和幫助意義。
王永治
愛瑪客服務產業（中國）有限公司醫療業副總裁
