了得網建築_2014全國房地產估價師執業資格考試真題考點全面突破房地產基本制

編輯推薦

1.由權威專家嚴循**版考試大綱的要求編寫。

2.精心統計了歷年考試真題的分值分布，幫助考生理清考試脈絡和命題重點，將教材“變薄”，有針對性地復習備考，復習時間；

3.彙總了2007—2012年的考試真題及參考答案，並對答案進行了100%全面剖析、解讀，讓考生自學無障礙。便於考生迅速提高應試能力和考試技巧，達到事半功倍的復習效果；

4.精選了5套模擬試卷，並提供了詳細的解析，其題型、題量、難易程度均完全模擬實際考試，能幫助考生進行考前實戰演練，一次性攻破所有考點，順利過關；

5.作者及編輯全程為讀者提供答疑服務，幫助讀者徹底理解掌握全書所有考點，掃清考點認識的盲區和誤區。（詳見封底聯繫方式）

內容簡介

“2014全國房地產估價師執業資格考試真題考點全面突破(第二版)”繫列共分三部分：部分為考點分布，主要是對2001-2012年度全國房地產估價師執業資格考試的真題所涉及的考點分布進行歸納；第二部分為真題考點詮解，主要是對2007-2012年度全國房地產估價師執業資格考試的真題做了詳細的解析；第三部分為模擬試題，由五套模擬試題組成，五套試題順應了2014年度全國房地產估價師執業資格考試命題的趨勢，幫助考生準確把握考試的重點。適合參加2014年度全國房地產估價師執業資格考試的考生使用。

《房地產基本制度與政策》目錄
部分考點分布
歷年試卷分值分布
命題涉及知識點及重要考點清單

第二部分真題考點詮解
2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷
2011年度全國房地產估價師執業資格考試試卷
2010年度全國房地產估價師執業資格考試試卷
2009年度全國房地產估價師執業資格考試試卷
2008年度全國房地產估價師執業資格考試試卷
2007年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

第三部分模擬試題《房地產基本制度與政策》目錄

部分考點分布

歷年試卷分值分布

命題涉及知識點及重要考點清單

第二部分真題考點詮解

2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2011年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2010年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2009年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2008年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2007年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

第三部分模擬試題

模擬試題（一）

模擬試題（一）參考答案及解析

模擬試題（二）

模擬試題（二）參考答案及解析

模擬試題（三）

模擬試題（三）參考答案及解析

模擬試題（四）

模擬試題（四）參考答案及解析

模擬試題（五）

模擬試題（五）參考答案及解析

《房地產開發經營與管理》目錄

部分考點分布

歷年試卷分值分布

命題涉及知識點及重要考點清單

第二部分真題考點詮解

2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2011年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2010年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2009年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2008年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2007年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

第三部分模擬試題

模擬試題（一）

模擬試題（一）參考答案及解析

模擬試題（二）

模擬試題（二）參考答案及解析

模擬試題（三）

模擬試題（三）參考答案及解析

模擬試題（四）

模擬試題（四）參考答案及解析

模擬試題（五）

模擬試題（五）參考答案及解析

《房地產估價案例與分析》目錄

部分考點分布

歷年試卷考點分布

命題涉及知識點及重要考點清單

第二部分真題考點詮解

2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2011年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2010年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2009年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2008年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2007年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

第三部分模擬試題

模擬試題（一）

模擬試題（一）參考答案及解析

模擬試題（二）

模擬試題（二）參考答案及解析

模擬試題（三）

模擬試題（三）參考答案及解析

模擬試題（四）

模擬試題（四）參考答案及解析

模擬試題（五）

模擬試題（五）參考答案及解析

模擬試題（六）

模擬試題（六）參考答案及解析

《房地產估價理論與方法》目錄

部分考點分布

歷年試卷考點分布

命題涉及知識點及重要考點清單

第二部分真題考點詮解

2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2011年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2010年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2009年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2008年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

2007年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

第三部分模擬試題

模擬試題（一）

模擬試題（一）參考答案及解析

模擬試題（二）

模擬試題（二）參考答案及解析

模擬試題（三）

模擬試題（三）參考答案及解析

模擬試題（四）

模擬試題（四）參考答案及解析

模擬試題（五）

模擬試題（五）參考答案及解析

前言

2014年全國房地產估價師執業資格考試日趨臨近，為了幫助廣大考生在短時間內掌握考試中的重點和難點，迅速提高應試能力和答題技巧，我們組織了一大批國內優秀的房地產估價師執業資格考試輔導專家，以考試所涉及的重要考點為主線，緊扣考試教材和考試大綱，精心編寫了“全國房地產估價師執業資格考試真題考點全面突破”繫列輔導用書。本繫列輔導用書包括四個分冊，分別是《房地產基本制度與政策》《房地產開發經營與管理》《房地產估價理論與方法》《房地產估價案例與分析》。
本書主要分考點分布、真題考點詮解和模擬試題三部分來闡述。
考點分布這部分內容主要從2001—2012年度考試試卷分值分布、命題涉及知識點及重要考點等方面進行了總結，為考生提供清晰的命題思路，以便考生更好地把握命題規律，從而擬訂可行的復習計劃。
真題考點詮解這部分是本書的核心內容。其編寫理念是對考試大綱進行準確解讀，對考試教材進行全面解剖，對命題規律進行徹底解悟，對疑難問題進行詳細解答。我們通過分析近幾年來全國房地產估價師執業資格考試的命題思路和考試試卷，將挖掘出的命題考點一一體現在本書中，指導考生把握重點內容及命題規律，幫助考生有針對性地學習，從而贏得時間、通過考試。2014年全國房地產估價師執業資格考試日趨臨近，為了幫助廣大考生在短時間內掌握考試中的重點和難點，迅速提高應試能力和答題技巧，我們組織了一大批國內優秀的房地產估價師執業資格考試輔導專家，以考試所涉及的重要考點為主線，緊扣考試教材和考試大綱，精心編寫了“全國房地產估價師執業資格考試真題考點全面突破”繫列輔導用書。本繫列輔導用書包括四個分冊，分別是《房地產基本制度與政策》《房地產開發經營與管理》《房地產估價理論與方法》《房地產估價案例與分析》。

本書主要分考點分布、真題考點詮解和模擬試題三部分來闡述。

考點分布這部分內容主要從2001—2012年度考試試卷分值分布、命題涉及知識點及重要考點等方面進行了總結，為考生提供清晰的命題思路，以便考生更好地把握命題規律，從而擬訂可行的復習計劃。

真題考點詮解這部分是本書的核心內容。其編寫理念是對考試大綱進行準確解讀，對考試教材進行全面解剖，對命題規律進行徹底解悟，對疑難問題進行詳細解答。我們通過分析近幾年來全國房地產估價師執業資格考試的命題思路和考試試卷，將挖掘出的命題考點一一體現在本書中，指導考生把握重點內容及命題規律，幫助考生有針對性地學習，從而贏得時間、通過考試。

模擬試題本書為考生準備了五套模擬試題，其題型、題量、難易程度均完全模擬實際考試。這部分是編寫團隊經過精心分析近幾年的考題，在總結出命題規律的前提下，提煉了考核要點後編寫而成的，其內容緊扣考試大綱和考試教材。

本書的主要特點如下：

真正體現了“突出重點、突破難點、精講精練”的編寫宗旨，對教材中的重要內容做了深刻講解。

采用新穎的體例，合理安排各部分內容的篇幅，力爭抓住主要采分點。

針對大綱和教材，精心編寫了大量的習題，可以幫助考生全面理解和掌握主要的考點。

對考生在學習本書的過程中產生的疑問，由專門的答疑教師為考生提供答疑服務，答疑QQ：1162528052。

參加本書編寫的人員、張福芳、葛新麗、郝鵬飛、李同慶、梁燕、李芳芳、郭麗峰、張蒙、彭美麗、張愛榮、郭玉忠、王麗平、張日新、張海鷹、陳楠、潘猛等，在此對他們一並表示感謝！

我們力求完美，但由於時間的關繫，書中或許存在一些不足，望廣大讀者提出寶貴意見。

祝考生早日夢想成真！

編者

2014年2月

在線試讀

"《房地產基本制度與政策》
2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷
一、單項選擇題（共40題，每題0.5分，每題的備選答案中有一個符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號）
1我國土地用途管制的核心是不能隨意改變()的用途。
A住宅用地B商業用地
C工業用地D農用地
【答案】D
【考點】土地用途管制的核心。
【解析】我國實行土地用途管制制度，根據土地利用總體規劃，將土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能隨意改變農用地的用途。農用地轉用須經有批準權的人民政府核準。控制建設用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地。
2非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前()申請續期。
A3個月B6個月
C1年D2年
【答案】C
【考點】建設用地使用權期間屆滿處理。
【解析】依據《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。對非住宅建設用地使用權期間屆滿後的處理，出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前1年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。
3集體土地未經依法()不得出讓。
A征用B征收"《房地產基本制度與政策》

2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

一、單項選擇題（共40題，每題0.5分，每題的備選答案中有一個符合題意，請在答題卡上塗黑其相應的編號）

1我國土地用途管制的核心是不能隨意改變()的用途。

A住宅用地B商業用地

C工業用地D農用地

【答案】D

【考點】土地用途管制的核心。

【解析】我國實行土地用途管制制度，根據土地利用總體規劃，將土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能隨意改變農用地的用途。農用地轉用須經有批準權的人民政府核準。控制建設用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地。

2非住宅建設用地使用權期間屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前()申請續期。

A3個月B6個月

C1年D2年

【答案】C

【考點】建設用地使用權期間屆滿處理。

【解析】依據《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。對非住宅建設用地使用權期間屆滿後的處理，出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前1年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。

3集體土地未經依法()不得出讓。

A征用B征收

C批準D備案

【答案】B

【考點】土地出讓的含義。

【解析】出讓的含義一般包括以下內容：(1)土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權；(2)土地使用者隻有向國家支付了全部土地使用權出讓金後纔能領取土地使用權證書。(3)集體土地不經征收不得出讓。

4評估國有土地上被征收房屋價值的房地產估價機構，首先由()選定。

A被征收人協商B房屋征收部門

C市、縣級人民政府D房屋征收實施單位

【答案】A

【考點】國有土地上被征收房屋價值的評估。

【解析】房地產價格評估機構由被征收人協商選定。協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

5國有土地上被征收房屋價值評估的評估時點是()之日。

A房屋征收決定作出B房屋征收決定公告

C房屋征收補償協議簽訂D房屋征收實施

【答案】B

【考點】國有土地上被征收房屋價值評估時點的確定。

【解析】被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日。用於產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

6房地產開發企業在商品房銷售過程中應實行()制度。

A住宅質量保險和住宅質量保證書B商品房預售許可證和住宅質量保證書

C住宅使用說明書和住宅質量保證書D住宅使用說明書和住宅質量保修書

【答案】C

【考點】商品房的交付使用。

【解析】各資質等級的房地產開發企業必須具備完善的質量保證體繫，商品住宅銷售中應實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度，即房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

7建設工程竣工驗收由()單位組織實施。

A施工B建設

C監理D工程質量監管

【答案】B

【考點】建設工程的竣工驗收。

【解析】建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。

8城市規劃確定的江、河、湖等城市地表水體保護和控制的地域界線是()。

A紫線B綠線

C藍線D黃線

【答案】C

【考點】城市藍線的劃定。

【解析】編制各類城市規劃，應當劃定城市藍線。城市藍線是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。

9施工單位對房屋建築工程的保修期自()之日起計算。

A房屋完工B房屋竣工驗收合格

C房屋交付使用D辦理房屋登記

【答案】B

【考點】房屋建築工程質量的保修期限。

【解析】建設單位和施工單位應當在工程質量保修書中約定保修範圍、保修期限和保修責任等，雙方約定的保修範圍、保修期限必須符合國家有關規定。房屋建築工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

10商品房預售合同登記備案的申請人應是()。

A購房人B房地產開發企業

C商品房銷售代理機構D購房人和房地產開發企業

【答案】B

【考點】商品房預售合同的登記備案。

【解析】商品房預售，房地產開發企業應當與承購人簽訂書面商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

《房地產開發經營與管理》

2012年度全國房地產估價師執業資格考試試卷

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中隻有1個符合題意）

1、收益性房地產經濟壽命的起始點，是地上建築物（）之日。

A、開始施工B、竣工

C、登記D、開始營業

【答案】B。

【考點】房地產的經濟壽命。

【解析】房地產具有經濟壽命和自然壽命。其中，經濟壽命是指地上建築物對房地產價值持續產生貢獻的時間周期。對於收益性房地產來說，其經濟壽命就是從地上建築物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態下，出租經營收入大於運營費用，即淨收益大於零的持續時間。

2、下列房地產投資風險中，直接導致投資的實際收益率降低的繫統風險是（）。

A、時間風險B、比較風險

C、持有期風險D、通貨膨脹風險

【答案】D。

【考點】通貨膨脹風險。

【解析】由於通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，房地產投資者非常重視此風險因素的影響，並通過適當調整其要求的收益率來降低該風險對實際收益率影響的程度。

3、以開發居住物業見長的房地產開發企業，在其經營策略中投資一定比例的商業物業，這是通過投資項目的（）組合來提高收益、降低風險。

A、地理區域B、時間分布

C、物業類型D、收益形式

【答案】C。

【考點】房地產投資的風險降低。

【解析】大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。如以發展工業物業見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業和居住物業，以分散投資風險，這是通過投資項目的物業類型組合來提高收益。

4、下列房地產指標中，屬於房地產供給指標的是（）。

A、空置率B、預售面積

C、房地產價格D、房屋空間使用數量

【答案】A。

【考點】房地產供給指標。

【解析】房地產供給指標有：新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設周期、竣工房屋價值。選項B、C屬於交易指標；選項D屬於需求指標。

5、某城市寫字樓市場年初存量為1000萬平方米，空置量為40萬平方米；本年寫字樓施工面積為100萬平方米，新開工面積為60萬平方米，新竣工面積為50萬平方米。該城市寫字樓的平均建設周期為（）年。

A、1.20B、1.67

C、2.00D、2.80

【答案】C。

【考點】平均建設周期的計算。

【解析】平均建設周期是指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。平均建設周期=房屋施工面積／新竣工面積=100／50=2（年）。

6、某大型房地產開發項目對該區域的商業、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產的市場價值，這說明該項目具有（）。

A、壟斷性B、外部性

C、復雜性D、信息不對稱性

【答案】B。

【考點】房地產市場的特性。

【解析】經濟外部性是指一個經濟主體的活動對另一個主體的影響並不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。正外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無需花費代價。負外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經濟的人卻沒有為此承擔成本。房地產市場的外部性問題非常突出。如，房地產市場的發展，為地方政府帶來了豐厚的土地和財政收入，使之能有更多的資金用於城市基礎設施建設和環境改善上，從而產生了正外部性；房地產價格迅速上升，會導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題，也會導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機，進而影響整體經濟的持續穩定發展，從而產生了負外部性。

7、對房地產開發項目退讓用地邊界的規劃設計要求，應在城鄉規劃管理部門下發的（）中提出。

A、《規劃意見書（選址）》B、《設計方案審查意見》

C、建設工程規劃許可證D、建設用地規劃許可證

【答案】A。

【考點】《規劃意見書(選址)》的規定。

【解析】《規劃意見書（選址）》中，規劃設計要求包括三個方面的內容：①規劃土地使用要求（建築規模、容積率、建築高度、綠地率等）；②居住建築（含居住區、居住小區、居住組團）的公共服務設施配套建設指標；③建設項目與退讓用地邊界、城市道路、鐵路干線、河道、高壓電力線等距離要求。

8、房地產開發項目竣工驗收之前的初步檢查工作，由（）組織。

A、項目施工單位B、項目監理單位

C、項目建設單位D、建設行政主管部門

【答案】C。

【考點】房地產開發項目竣工驗收前的初步檢查。

【解析】在正式辦理竣工驗收之前，開發商為了做好充分準備，需要進行初步檢查。初步檢查是指在單項工程或整個項目即將竣工或完全竣工之後，由開發商（項目建設單位）自己組織統一檢查工程的質量情況、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無漏項等。

9、在房地產市場調控趨嚴的市場環境下，房地產開發企業采取“以價換量”的銷售策略，該策略下的定價方法是（）。

A、領導定價法B、價值定價法

C、成本加成定價法D、隨行就市定價法

【答案】B。

【考點】價值定價法。

【解析】價值定價法指確定的價格對於消費者來說，代表著“較低(相同)的價格，相同(更高)的質量”，即“物美價廉”。價值定價法不僅是制定的產品價格比競爭對手低，而且是對公司整體經營的重新設計，使公司形成接近大眾、關懷民生的良好形像，同時也能使公司成為真正的低成本開發商，做到“薄利多銷”或“中利多銷”。“以價換量”的銷售策略就是“薄利多銷”，為價值定價法。

10、房地產開發企業為了確定開盤價，對其樓盤所在區域房價的市場認可情況進行市場調查，該市場調查的類型屬於（）。

A、試探性調查B、預測性調查

C、因果性調查D、描述性調查

【答案】A。

【考點】市場調查。

【解析】調查項目可以分成三類。一類是試探性調查，即通過收集初步的數據揭示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法，如在經歷了2007年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2008年購買商品住宅的家庭數量；另一類是描述性調查，即明確一些特定的量值；第三類是因果性調查，即檢驗因果關繫，如假設上述的兩居室商品住宅每套價格下降，能夠增加多少購買者。

11、購買者對其購買活動的滿意感(S）是其產品期望(E)和該產品可察覺性能(P)的函數，即S=f(E，P)。若購買者非常滿意，則（）。

A、P=OB、E>P

C、E=PD、E【答案】D。

【考點】消費者的購後行為。

【解析】購買者對其購買活動的滿意感(S)是其產品期望(E)和該產品可察覺性能(P)的函數，

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