部分考點分布

歷年試卷考點分布

命題涉及知識點及重要考點清單

第二部分真題考點詮解

2011年度全國房地產估價師執業資格考試真題

2010年度全國房地產估價師執業資格考試真題

2009年度全國房地產估價師執業資格考試真題

2008年度全國房地產估價師執業資格考試真題

2007年度全國房地產估價師執業資格考試真題

2006年度全國房地產估價師執業資格考試真題

第三部分模擬試題

模擬試題（一）

模擬試題（一）參考答案

模擬試題（二）

模擬試題（二）參考答案

模擬試題（三）

模擬試題（三）參考答案

模擬試題（四）

模擬試題（四）參考答案

模擬試題（五）

模擬試題（五）參考答案

模擬試題（六）

模擬試題（六）參考答案

2013年全國房地產估價師執業資格考試日趨臨近，為了幫助廣大考生在短時間內掌握考試中的重點和難點，迅速提高應試能力和答題技巧，我們組織了一大批國內優秀的房地產估價師執業資格考試輔導專家，以考試所涉及的重要考點為主線，緊扣考試教材和考試大綱，精心編寫了“全國房地產估價師執業資格考試真題考點全面突破”繫列輔導用書。本繫列輔導用書包括四個分冊，分別是《房地產基本制度與政策》《房地產開發經營與管理》《房地產估價理論與方法》《房地產估價案例與分析》。


本書主要分考點分布、真題考點詮解和模擬試題三部分來闡述。

考點分布這部分內容主要從2006—2011年度考試試卷考點分布、命題涉及知識點及重要考點等方面進行了總結，為考生提供清晰的命題思路，以便考生更好地把握命題規律，從而擬訂可行的復習計劃。


真題考點詮解這部分是本書的核心內容。其編寫理念是對考試大綱進行準確解讀，對考試教材進行全面解剖，對命題規律進行徹底解悟，對疑難問題進行詳細解答。我們通過分析近幾年來全國房地產估價師執業資格考試的命題思路和考試試卷，將挖掘出的命題考點一一體現在本書中，指導考生把握重點內容及命題規律，幫助考生有針對性地學習，從而贏得時間、通過考試。


模擬試題本書為考生準備了六套模擬試題，其題型、題量、難易程度均完全模擬實際考試。這部分是編寫團隊經過精心分析近幾年的考題，在總結出命題規律的前提下，提煉了考核要點後編寫而成的，其內容緊扣考試大綱和考試教材。


本書的主要特點如下：

真正體現了“突出重點、突破難點、精講精練”的編寫宗旨，對教材中的重要內容做了深刻講解。

采用新穎的體例，合理安排各部分內容的篇幅，力爭抓住主要采分點。

針對大綱和教材，精心編寫了大量的習題，可以幫助考生全面理解和掌握主要的考點。

對考生在學習本書的過程中產生的疑問，由專門的答疑教師為考生提供答疑服務，答疑QQ：1162528052。

參加本書編寫的人員、張福芳、葛新麗、郝鵬飛、李同慶、梁燕、李芳芳、郭麗峰、張蒙、彭美麗、張愛榮、郭玉忠、王麗平、張日新、張海鷹、陳楠、潘猛等，在此對他們一並表示感謝！


我們力求完美，但由於時間的關繫，書中或許存在一些不足，望廣大讀者提出寶貴意見。

祝考生早日夢想成真！

編者

2013年4月

《房地產估價案例與分析》 2011年度全國房地產估價師執業資格考試真題

一、問答題（共3題，每題10分）

（一）甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業用房，委托乙評估機構對該商業用房進行估價。由於甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業用房的全面詳細狀況，並詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，收集了3宗類似房地產，分別測算得到該商業用房的月租金為/米2、/米2和/米2，然後根據利用原則選取/米2作為該商業用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用後，求出年淨收益為2
/米2，再選用銀行貸款利率為折現率測算出了該商業用房的市場價值。

請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處？

【考點】 商務辦公房地產估價。

【答案】 上述估價工作中的錯誤或不當之處包括：

（1）乙評估機構沒有對該商業用房進行實地查勘，估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對像現場查勘；

（2）詢問委托人評估期望值的做法不正確；

（3）根據利用原則選取/米2作為該商業用房的有效毛收入不妥；

（4）直接選用銀行貸款利率作為折現率不正確。

（二）甲公司擁有的某汽車加油站，於1年前進行了裝修改造，站內建有營業樓一幢及加油棚一個，有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現因公司經營方向調整，甲公司擬放棄加油站業務，為此轉讓該加油站，委托乙房地產估價機構評估該加油站的市場價值。


請問：

1該估價項目的估價對像範圍具體應包括哪些？

2乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些資料？

【考點】 加油站的估價。

【答案】
1?該估價項目的估價對像範圍具體應包括：營業樓一幢及加油棚一個，若干個儲油罐、加油機和加油槍，加油站所占用的土地。

2乙房地產估價機構應要求甲公司提供的資料有：①房地產權證；②若干個儲油罐、加油機和加油槍的型號、購置時間、壽命等資料；③裝修改造的具體項目。


（三）某房地產估價機構接受委托，評估位於某歷史文化街的一沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整。注冊房地產估價師張某對該商鋪進行實地查勘後，擬選用市場法作為主要的估價方法，但僅收集到A、B、C、D四個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低於市場租金；實例B是兄弟之間轉讓；實例C是相鄰商鋪的業主購買後擴大經營規模；實例D平面為L形，是業主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉讓給某銀行安裝自動取款機所致。除以上情況外，四個交易實例與估價對像均具有較好的可比性。


請問：

1四個交易實例是否可以選作可比實例，為什麼？

2四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調整？

【考點】 商業房地產估價。

【答案】
1?實例A、B、C、D交易實例可選作可比實例。實例A與評估對像的房地產權益狀況之間存在差異，通過修正可以進行調整；實例B、C屬於特殊交易情況的交易實例，一般不宜選為可比實例，但由於此次評估可供選擇的交易實例較少，所以不得不選用。實例D與估價對像的形狀之間存在差異，但可以通過修正進行調整。


2?實例A需要進行權益狀況的調整，可以通過將租約期內正常租金和租約租金之差折現（折到實例A的交易日期）求和，並將所得結果加到交易價格上來修正這種帶租約的可比實例。實例B的成交價格一般會低於正常價格，可通過乘以一個大於1的交易情況修正繫數來進行修正。實例C可以通過將交易價格減去按照面積分攤的合並增值額來進行修正。實例D可以通過路線價法增補由於缺失那一部分帶來的交易價格的偏低。


二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中隻有1個符合題意）

（一）2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建築面積為25 000
m2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經評估均為。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經評估，該綜合樓的市場價值為。截至該時點，2009年申請的抵押貸款餘額。當地同類房地產抵押貸款成數一般為50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓作出了征收決定並公告，經評估，該綜合樓在完全產權狀況下的市場價值為。甲公司尚未償還的抵押貸款餘額。


12010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為。

A10B? 11C? 13D? 15

【答案】 B。

【考點】 房地產抵押價值評估。

【解析】再次抵押價值=未設立法定優先受償權下的價值－已抵押貸款餘額／社會一般貸款成數－拖欠的建設工程價款－其他法定優先受償款，所以此題再次抵押價值=15－2/50%=1）。


2? 2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為。

A? 12B? 14

C? 15D? 16

【答案】 D。