《土地估價實務基礎》（第六版） 章土地估價概念(1)

【大綱要求】(1)

【重要考點】(1)

【典型答疑】(2)

【例題分析】(5)

【強化訓練】(5)

第二章土地估價的原則(10)

【大綱要求】(10)

【重要考點】(10)

【典型答疑】(12)

【例題分析】(14)

【強化訓練】(14)

第三章土地估價的基本步驟(17)

【大綱要求】(17)

【重要考點】(17)

【典型答疑】(20)

【例題分析】(25)

【強化訓練】(25)

第四章確定土地價格的方法(28)

【大綱要求】(28)

【重要考點】(28)

【典型答疑】(30)

【例題分析】(30)

【強化訓練】(30)

第五章收益還原法基本概念和公式(32)

【大綱要求】(32)

【重要考點】(32)

【典型答疑】(34)

【例題分析】(36)

第六章收益還原法基本步驟(37)

【重要考點】(37)

【典型答疑】(40)

【強化訓練】(42)

第七章市場比較法(49)

【大綱要求】(49)

【重要考點】(50)

【典型答疑】(55)

【例題分析】(59)

【強化訓練】(61)

第八章成本逼近法(66)

【大綱要求】(66)

【重要考點】(66)

【典型答疑】(68)

【例題分析】(71)

【強化訓練】(72)

第九章剩餘法(76)

【大綱要求】(76)

【重要考點】(76)

【典型答疑】(80)

【例題分析】(81)

【強化訓練】(82)

第十章路線價法(87)

【大綱要求】(87)

【重要考點】(87)

【典型答疑】(91)

【例題分析】(93)

【強化訓練】(94)

第十一章基準地價繫數修正法(97)

【大綱要求】(97)

【重要考點】(97)

【典型答疑】(99)

【例題分析】(100)

【強化訓練】(101)

第十二章模擬試題（一）(104)

第十三章模擬試題（二）(110)

第十四章模擬試題（三）(123)

第十五章模擬試題（四）(136)

第十六章歷年真題及解析(152)

全國土地估價師考試是中華人民共和國國土資源部為了加強土地估價專業隊伍建設，提高土地估價人員素質和執業水平，根據《城市房地產管理法》《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法規設置的專門針對土地估價從業人員的專業考試。




本叢書嚴格依據全國土地估價師資格考試大綱並參考全國土地估價師資格考試相關教材編寫而成。叢書依照考試科目設置方法共分為五個分冊，分別為《土地管理基礎與法規》（第六版）、《土地估價相關知識》（第六版）、《土地估價理論與方法》（第六版）、《土地估價實務基礎》（第六版）、《土地估價案例與報告》（第六版）。叢書的每個分冊均包含土地估價基礎知識及相關考點介紹、模擬練習題和歷年真題。本叢書對具有一定難度的習題進行輔導，使考生深刻理解和掌握知識點；模擬練習題為考生在掌握知識點後有針對性地練習並檢查復習效果提供參考；歷年真題給考生直接的考場感受。




本叢書旨在發揮正確的導向作用，幫助廣大考生迅速提高考試能力、順利通過全國土地估價師資格考試。由於編寫水平有限，書中難免有不足之處，懇請廣大讀者批評指正。




另外，在編寫本書過程中，編者參考和引用了一些相關專業書籍的觀點或內容，在此謹致謝忱！





編者



2013年3月

《土地估價實務基礎》（第六版）                                                                                                                    
章土地估價概念

【大綱要求】

(一) 考試目的

測試應考人員對土地估價的定義、作用及現實意義的理解與掌握程度。

(二) 考試範圍

1．土地估價的概念。

2．土地估價的作用及現實意義。

3．土地估價的服務方向。

4．我國土地估價的產生背景和發展過程。

(三) 考試基本要求

掌握：土地估價的概念、作用。

熟悉：土地估價的現實意義，土地估價的服務方向。

了解：我國土地估價的產生背景和發展過程。

【重要考點】

一、土地估價的概念

 

 
土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

二、土地估價的作用及現實意義

 
地價作為土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地估價為促進土地使用制度改革，保證國家土地所有權在經濟上的實現，完善社會主義市場體繫，培育地產市場，建立完善的土地產權制度，保護產權人的合法收益，促進地產正常交易和利用經濟手段強化土地資產管理，全面科學合理地使用土地提供依據。其現實意義如下：

（1） 交易雙方正常交易的基礎；

（2） 合理征收土地稅收的基礎；

（3） 推進我國土地使用制度改革的重要前提；

（4） 調控土地市場供需的有力杠杆；

（5） 地價管理的基礎性工作；

（6） 國家進行國有土地資產核算的重要手段。

三、土地估價的服務方向

 
不動產是人類生產生活的基礎和載體。不動產估價應用領域很廣，從國家和稅收到百姓置業都與估價有關。其服務方向如下：

（1） 為土地增值稅等有關不動產稅費征收提供地價參考、為稅收提供依據，保證稅收的公平性，是土地估價的初目的；

（2） 為國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股和清產核資等提供地價參考；

（3） 為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價入股和轉讓等提供地價參考；

（4） 為土地使用權抵押提供地價參考；

（5） 為企業設立、重組、改制、上市、增資擴股、產權交易、資產置換、合並、分立、破產、關閉和清算等經濟活動提供地價參考；

（6） 確定和更新城鎮基準地價、標定地價；

（7） 實現城市地價動態監測；

（8） 對農用地進行分等定級；

（9） 確定農用地綜合區片價；

（10） 為司法鋻定提供地價參考；

（11） 其他評估，如遺產、家產分割和贈與等的評估。

四、我國土地估價的產生背景和發展過程

土地估價行業是伴隨著土地使用制度改革而產生並發展起來的，到現在已有20多年的歷史。土地估價行業在服務於市場經濟建設、國有企業改革、土地使用制度改革與土地市場建設中不斷發展壯大，已成為我國市場經濟體繫中一個重要的中介行業，並取得了輝煌的成就。其發展過程如下：

（1） 建立了與我國市場經濟體繫相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度；

（2） 形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體繫與土地估價的技術標準體繫；

（3） 形成了一支具有一定規模並專門提供土地估價中介服務的專業隊伍；

（4） 有力地配合土地使用制度改革和土地市場建設；

（5） 有力地配合國有企業改革；

（6） 土地估價行業已初步走上政府監管、行業自律、獨立公正和自主發展的道路。

【典型答疑】

1．如何理解土地估價的概念？土地的價格是在哪些限制條件下的價格？

 
答：土地估價就是估價人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式、土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下、某一時點的價格的過程。要特別注意的是，土地的價格是在某一權利狀態下、某一時點、某一土地利用方式下的價格。

2．我國土地估價的發展過程是怎樣的？

 
答：改革開放以來，隨著我國城鎮土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉讓交易，客觀上對土地估價中介服務業務提出了需要，特別是1986年《土地管理法》頒布後，土地估價中介服務有了更快的發展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設用地，需要通過市場機制進行重新配置；國有企業改革和戰略性結構調整中土地資產需要重新盤活；農用地市場開始形成，農村集體建設用地市場已經發育；各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標和拍賣比例等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務業務的拓展。為適應市場要求，1993年國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規定對土地估價資格實行全國統一考試。

3．土地和其他商品的價格形成是一致的嗎？

 
答：土地估價必須依據土地估價的原理和方法。土地雖然像商品一樣可以交易，但由於它不是人類勞動的產品，因此不具有價值，其價格受到經濟、社會和自然等許多因素的影響，有別於一般商品的價格。這就決定了土地估價具有自己獨特的理論和方法。隻有遵循土地估價的原則，依據土地估價理論，正確選擇土地估價的方法，充分考慮各種因素對土地價格的影響，纔能正確評估出地產價格。

4．土地價格形成終取決於哪些因素？

 
答：土地估價必須依據充足的土地市場資料，土地價格的形成終取決於土地交易雙方。也就是說，土地價格形成於市場，不充分掌握土地市場交易情況，不了解土地的供求情況，不把握土地市場的過去、現在和未來的發展趨勢，也就不能評估出公正客觀合理的地產價格。

5．政府土地政策對土地價格有影響嗎？

 
答：是的，土地估價必須考慮政府土地政策的影響。如政府的城鎮規劃對地價可能產生巨大影響，同一塊土地，規劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津。如果不考慮政府的政策，地價評估結果很難稱得上公正合理。