章不動產租賃概述
節不動產租賃相關概念
一、不動產的概念
二、租賃的定義與分類
（一）定義
（二）分類
三、不動產租賃種類
（一）土地使用權租賃
（二）住宅不動產租賃
（三）辦公不動產租賃
（四）商業不動產租賃
（五）工業廠房不動產租賃
（六）車位租賃
第二節不動產租賃行業現狀
一、租賃行業分析
（一）住宅租賃現狀
（二）寫字樓現狀
（三）商業（購物中心）現狀
（四）工業廠房現狀
二、國央企可租賃不動產現狀
三、國央企不動產租賃入場交易現狀
第三節不動產租賃政策法規
一、租賃相關政策法規
（一）《民法典》之租賃的一般規定
（二）房產租賃的特殊規定
(三)土地使用權出租的相關規定
二、國央企租賃進場交易的相關規定
（一）北京市
（二）湖北省
（三）廣州市
（四）揚州市
（五）南京市
（六）廈門市
第二章國央企不動產租賃流程
節不動產盤點及可研定位
第二節租賃招商
一、經營模式分類
（一）自主經營模式
（二）合作經營模式
（三）委托租賃模式
二、租賃招商方式
（一）交易所掛牌方式
（二）招標定租方式
（三）競爭性談判方式
第三節資產運營
一、明確年度目標
二、強化溝通渠道
三、有效控制成本
四、提升服務品質
第四節資產退出
一、資產轉讓退出
（一）資產轉讓前期準備工作
（二）準備掛牌所需文件
（三）正式掛牌階段
（四）掛牌期滿後續工作
二、股權轉讓退出
（一）前期準備工作
（二）正式掛牌階段
三、資產證券化退出
（一）不動產資產證券化主要類型
（二）各類型資產證券化適用範圍
（三）不動產資產證券的規模與定價因素
第三章企業不動產清查盤點
節對不動產清查盤點的認識
一、不動產清查盤點的必要性
（一）不動產清查盤點是不動產管理工作的基礎與前提
（二）不動產清查盤點是及時掌握不動產利用現狀的重要手段
（三）不動產清查盤點是確保不動產資源充分有效利用的監測渠道
（四）不動產清查盤點為存量不動產盤活提供重要的基礎信息
（五）不動產清查盤點為集團公司層面開展資本運作等經濟行為提供重要數據支撐
二、國央企不動產的特點
（一）不動產取得歷史悠久，存在大量的歷史遺留問題
（二）各企業不動產資產量大、分布較廣
（三）國央企不動產權屬狀況復雜多樣
三、常規的清查盤點的方式和手段
（一）清查盤點的方式
（二）清查盤點的手段
第二節不動產清查盤點的基本內容
一、不動產清查盤點的基本內容
（一）不動產的實物狀況
（二）不動產的權利狀況
（三）區位條件
（四）周邊市場狀況
（五）財務信息
二、常規的不動產盤活方式
（一）不動產出租或出售
（二）不動產作價出資（入股）
（三）企業自行開發或合作開發
（四）利用不動產進行融資
（五）不動產征收談判
第三節不動產清查盤點實操案例
一、項目概述
二、項目操作流程
三、調查表格的編制
第四章不動產租賃的可行性研究
一、可行性研究的重要性與必要性
（一）確保決策的科學性和合理性
（二）確保項目的投資方案
（三）確保項目得到有序實施
二、可行性研究的主要內容
（一）項目概況
（二）項目開發環境
（三）項目定位
（四）項目租賃方案
（五）結論與建議
三、可行性研究的工作階段
四、可行性研究方案的編制
（一）可行性方案編制的一般步驟
（二）可行性方案編制的準備工作
（三）研究與分析
五、自持物業可行性研究的財務評價
（一）自持物業不同階段財務評價要素
（二）自持物業開發期的財務測算
（三）自持物業租賃運營的財務測算
（四）不動產開發項目財務評價指標
第五章租賃進場交易
一、租賃進場交易總則
二、租賃進場交易操作流程
（一）租賃進場準備工作
（二）租賃進場過程操作細則
（三）租賃進場交易後工作
第六章不動產租賃的運營管理
節運營方案策劃
一、項目市場調研
二、明確市場定位
（一）概念
（二）目的
（三）原則
三、制定招租方案
（一）確定租金標準
（二）制定優惠政策
（三）租賃收益測算
（四）招租材料準備
四、完善招租資源
第二節品牌推廣與市場營銷
一、品牌推廣與市場營銷的概念
（一）品牌推廣
（二）市場營銷
二、品牌推廣與市場營銷的關鍵
（一）形成品牌競爭優勢
（二）加深品牌影響力度
（三）靈感與策略的結合
第三節不動產物業運營管理
一、客戶管理
（一）管理目標
（二）客戶用印管理
（三）客戶訪談管理
（四）客服活動管理
（五）客戶投訴與危機公關
二、資金管理
（一）預算管理
（二）成本管理
三、租金管理
（一）租金催繳流程
（二）退租管理
四、物業管理工作監督
（一）運營管理
（二）物業日常巡檢
（三）二次裝修管理
五、品質管理
（一）品質管理目標
（二）滿意度調查
六、應急預案管理
（一）突發事件類型
（二）應急響應要求
第七章重大租賃項目承租人盡職調查
節租賃項目盡職調查準備工作
一、盡職調查的組織
二、盡職調查的方法
（一）由標的公司配合調查
（二）向登記機關查詢
三、不動產租賃項目盡職調查要求
（一）注重現場調研
（二）注重財務分析
（三）注重外部調查
（四）注重征信繫統核查
（五）注重收集資料
第二節租賃項目盡職調查內容
一、承租人基本情況調查
（一）商業模式調查
（二）行業研究
（三）公司產品考察
（四）關鍵資源調查
（五）業務流程調查
（六）收益情況調查
（七）發展趨勢調查
二、承租人財務狀況調查
（一）內部控制“五要素”調查
（二）財務風險調查
第三節租賃項目風險分析
一、租賃項目信用風險的分析
二、租賃項目市場風險的分析
三、租賃項目經濟效益的分析
四、盡職調查報告
第八章不動產租賃涉及的稅費及賬務處理
一、企業開發產品轉為自持物業涉稅討論
（一）增值稅（不繳納）
（二）土地增值稅（不繳納）
（三）企業所得稅（繳納）
（四）房產稅（涉及出租的繳納）
（五）城鎮土地使用稅（繳納）
（六）契稅（不繳納）
二、企業自持物業運營租賃涉稅
（一）增值稅
（二）附加稅
（三）房產稅
（四）城鎮土地使用稅
（五）印花稅
（六）企業所得稅
三、企業自持物業租賃的賬務處理
（一）由自用房地產或存貨轉入投資性房地產（成本模式）時
（二）一次性收到房屋租金時
（三）如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣（市），需在房屋所在地預繳增值稅
（四）如果房屋所在地與機構所在地在同一縣（市），直接就不動產出租進行納稅申報
（五）租金非一次性預收，按合同約定收取時
（六）按出租期間分期結轉成本（公允價值模式不計提）
（七）房產稅會計分錄（計提 繳納）
（八）印花稅會計分錄（計提 繳納）
（九）城建稅及附加會計分錄（計提 繳納）
第九章不動產租賃過程中的風險防控
一、不動產租賃的風險分析
（一）租賃標的風險
（二）租賃合同風險
（三）承租人風險
（四）內部管理風險
二、不動產租賃的風險控制
（一）建立風險識別與防控體繫
（二）完善合同文本和審核流程
（三）加強內部管理
第十章老舊物業更新改造探討
節開展城市更新發展歷程
一、城市更新發展歷程
（一）城市更新1.0：“推倒式”清空再重建
（二）城市更新2.0：追求規模效應與高速建設
（三）城市更新3.0：從“量變”到“質變”
（四）城市更新4.0：智慧、高效、可持續
二、城市更新4.0特征
三、中央及地方政府城市更新政策
（一）中央政府相關城市更新政策
（二）珠三角區域城市更新政策
（三）長三角區域城市更新政策
（四）北京市城市更新政策
第二節城市更新具體操作思路
一、更新前期方案設計相關問題
（一）項目形像與價值提升
（二）設計周期
（三）設計概算
（四）功能調整
（五）設計理念
二、城市更新面臨的核心問題
（一）園區類項目
（二）單體建築更新改造核心問題
三、城市更新改造實施
（一）城市更新改造實施路徑
（二）城市更新改造實施模式
（三）更新改造經濟分析
四、城市更新機遇
第三節案例借鋻
一、單體建築更新改造案例
二、園區改造案例
附錄1不動產租賃相關問題解答
附錄2房屋出租信息披露申請書
一、出租方承諾
二、出租方及出租房屋簡況
三、出租條件與承租方資格條件
四、信息披露公告期及遴選活動安排
附錄3房屋承租申請書
附錄4房屋租賃合同

序言

租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為，出租人將自己所擁有的某件物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但物品的所有權仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用（租金）。租賃存在的主要原因包括節稅、降低交易成本以及減少未來的不確定性。

我國的租賃制度歷史悠久，可追溯至原始社會（約4000多年前）。當時產品的剩餘產生了產品的交換，而在很多場合下人們需要頻繁交換閑置物品，用後再歸還，而不必讓渡該物品與對方。這種僅僅涉及物品使用權的交換，是原始形態的租賃。根據西周時期《衛鼎（甲）銘》記載，邦君厲把周王賜給他的五田，出租了其中的四田。據歷史學家們考證，涉及租賃方面的訴訟，在西周中期已經較為常見了。

初的租賃物主要是土地、建築物等不動產。1952年，世界上家專業租賃公司--美國租賃公司正式成立。其後租賃範圍逐步由不動產擴展到企業生產、加工、包裝、運輸、管理所需的各類機器設備等動產領域。據美國租賃協會統計，1989年該國租賃契約金額為122，占當年全部資本投資的33%，可見租賃業在資本投資中居於重要位置，已經成為一個充滿生機和活力的產業。

租賃的特征是融物，是當事各方以租賃物為利益載體的商業合作，當事各方按事前約定分享租賃創生的價值。承租人能夠比出租人更有效地使用資源，承租人所創造價值高於出租人機會成本的部分是租賃行為的價值根源。

不動產租賃是指出租人按照約定將不動產交給承租人使用，承租人按照約定交納租金並於合同終止時將不動產返還給出租人的法律行為。不動產租賃通常可以分為不動產融資租賃與不動產經營租賃，本書描述的租賃為不動產經營租賃，而涉及的標的物不動產主要包括土地及地上附著的建築物、構築物等。

不動產經營租賃屬於財產租賃的一種，包含以下基本特征：

1.不動產租賃是諾成、有償、雙務、要式的民事法律行為。租賃合同的成立，以雙方當事人意思表示達成一致為準，不需實際交付不動產，此為“諾成”；承租人取得不動產的使用權，必須按照法律規定或者雙方約定向出租人交納租金，此為“有償”，這一點使不動產租賃與不動產借用(或稱使用借貸)相區別；出租人負有按約定將不動產交付承租人使用的義務，承租人負有按約定向出租人交付租金的義務，此為“雙務”，這一點使之與不動產贈與相區別；不動產租賃一般應采取書面租賃合同形式，並且須經有關行政管理部門(包括地產管理部門和房產管理部門)登記，此為“要式”。

2.不動產租賃中的出租人必須是對特定的不動產享有所有權或使用權的人，即必須享有出租的處分權能。承租人取得的隻能是不動產的使用權，而不是所有權，這一特征使之與不動產買賣相區別。

3.不動產租賃的標的是特定的不動產，包括地產和房產。在我國，地產租賃隻存在國有土地使用權租賃這一種形式，房產租賃形式則相對較多。

4.不動產租賃具有期限性。期限的長短依法律規定或當事人約定，如國有土地使用權租賃期限就受到法律規定的國有土地使用權出讓期限制約，私房租賃期限則一般由雙方當事人自行約定。

自改革開放以來，我國國有企業和中央企業（以下統稱國央企）改革改制和產業結構調整不斷深入，一些國央企原本用於生產、經營、辦公的不動產閑置了下來，由於國有產權對外轉讓必須在產權交易所掛牌交易，且在當前市場環境下，持有不動產比出售更為合適，因此，將閑置不動產租賃獲取收益是目前國央企加強資產管理、盤活存量資產、規範資產處置行為、提高資源利用效率、實現國有資產保值增值，獲取收益化的有效方式。

國央企閑置不動產資產盤活的方式通常為：

1.根據資產所屬區域進行前期判斷與精準定位分析；

2.安排相關的專業人員，對資產所屬區域的不動產租賃市場進行全面詳細的調查，根據周邊不動產租賃市場調查數據，進行精準測算和橫向比較，在充分考慮資產價值和資產管理服務成本等因素的基礎上，初步擬定項目對外租賃價格，並呈報上級單位/部門決策參考；

3.根據上級決策意見，選擇產權交易所掛牌或公開招標的方式選擇承租人，並簽訂租賃合同。

本書將圍繞國央企不動產租賃業務操作實踐，按操作流程進行分析。