目錄
業主自治篇
一、業主權利義務
1業主身份如何界定？
2業主在物業管理活動中有哪些權利？
3業主在物業管理活動中應當履行哪些義務？
4業主知情權有哪些？可請求公布、查閱哪些資料？
5業主是否有權要求物業服務企業公開服務項目和收費標準？
6業主是否有權要求查詢物業服務企業的會計賬簿？
7業主的知情權如何行使？
8業主的撤銷權有哪些？如何行使？
9業主作為房屋專有權人有哪些權利？
10業主使用專有部分有哪些限制？
11承租戶在物業管理活動中的權利是否等同於業主？
12承租戶在物業管理活動中的權利和義務有哪些？
13業主對業主大會、業主委員會違法作出的決議，有哪些權利救濟途徑？
14業主能否以放棄對共有部分的權利為由，不履行相應的義務？
15業主、業主大會、業主代表大會、業主委員會之間是什麼關繫？
16怎樣做一個模範業主？
二、業主大會籌備組
1業主大會的法律性質是什麼？會議形式有哪些？
2什麼情況下可以成立業主代表大會？
3分期開發的建設項目怎樣成立業主大會？
4召開首次業主大會應具備哪些條件？
5申請召開首次業主大會的主體是業主還是建設單位？如何申請召開首次業主大會？應遞
交哪些資料？
6什麼時候可以成立首次業主大會籌備組？工作期限是多久？期滿後還繼續存在嗎？
7首次業主大會籌備組經費有哪些來源？
8首次業主大會籌備組成員的組成有哪些？組長由誰來擔任？
9首次業主大會籌備組成員怎樣產生？是否也必須經過選舉？
10籌備組的主要工作內容有哪些？
11建設單位應報送籌備首次業主大會會議所需的哪些文件資料？未按要求報送怎麼處理？
12組織、指導、監督成立首次業主大會會議籌備組的單位有哪些？召開業主大會需要經過
居委會批準嗎？
13召開首次業主大會會議的公告，要在什麼時候告知業主？
14召開首次業主大會會議有哪些流程？
15首次業主大會召開後多久進行備案？向哪些部門，需要什麼材料？
16《管理規約》應具備哪些內容？
17《業主大會議事規則》應具備哪些內容？
18《管理規約》和《業主大會議事規則》可以限制業主的哪些行為?
三、業主大會
1一個物業管理區域隻能成立一個業主大會嗎？
2小區是否必須成立業主大會？
3業主大會會議由誰負責召集？有哪些召集程序？
4業主大會能夠決定哪些事項？
5定期業主大會和臨時業主大會多久召開一次？
6臨時業主大會的啟動程序是怎樣的？在哪些情況下應當召開臨時業主大會？
7業主大會會議形式有哪些？能否以填寫“征求意見表”的方式召開？
8業主大會對參與表決的業主比例有什麼要求？
9業主在業主大會上的投票權如何確定？
10哪些事項需要經過業主大會參與表決業主的“雙過半”和“雙四分之三”以上表決權通
過？
11已簽訂房屋買賣合同，並交付使用房屋，但尚沒辦理過戶手續的購房人，是否有資格參
加業主大會？
12業主在小區有多套房產，參加業主大會投票時，可以投多張票嗎？建設單位未出售的多
套房產，怎麼進行投票？
13多人合伙購買的房產，房產證上登記的共有人有數個，在參加業主大會時如何行使投票
表決權?
14有產權的車庫（位）計不計入投票面積？
15未成年人業主可否參加業主大會？
16業主可以委托他人參加業主大會並投票嗎？
17樓可以推選代表參加業主大會嗎？
18未參與投票表決的業主，其投票權數可以計入已表決的多數票嗎？
19業主大會決議對沒有參加投票或投棄權票、反對票的業主有約束力嗎？
20夫妻一方行使投票表決權後，另一方可否以未經其同意為由主張該投票行為無效？
21業主大會決議對房屋繼受人、承租人是否具有約束力?
22業主大會選聘物業服務企業有怎樣的規定？
23擅自使用業主大會或業主委員會的印章該怎樣處理？
24業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規，該怎
麼辦？
25業主大會有無訴訟主體資格？可以當原告或被告嗎？
26業主大會、業主委員會與居民委員會是什麼樣的關繫？作出的決議必須告知居委會嗎？
四、業主委員會
1為什麼要成立業主委員會？
2怎樣成立首屆業主委員會？
3成立業主委員會主要有哪些障礙？
4業主委員會有哪些具體的職責？
5業主委員會會議一般討論決定哪些事項？
6業主委員會應建立哪些工作制度？
7業主委員會需要保存哪些檔案資料？
8業主委員會應怎樣組織召開業主大會？
9在什麼情況下，業主委員會應當及時組織召開臨時業主
大會？
10業主委員會會議在什麼情況下應當召開？由誰召集和主持？怎樣作出決定？作出的決議
是否要公示？
11業主委員會不履行組織召開會議的職責怎麼辦？
12業主委員會召開會議前需要公告並聽取業主和居民委員會的意見嗎？
13業主委員會應當向業主公布哪些情況和資料？
14業主委員會一般應采取怎樣的方式發布“公告”“通知”？
15業主委員會和業主大會的經費來源有哪些？經費應怎樣使用？可以要求物業服務企業承
擔嗎？
16業主委員會委員人數一般是多少？任職期限是多久？
17業主委員會委員應具備哪些條件？
18業主委員會可以有候補委員嗎？
19業主委員會委員可以領取報酬嗎？
20業主委員會委員不得有哪些行為？
21長期拖欠物業服務費且拒不交納的業主，可以成為業主委員會委員嗎？
22承租人可以受托參加業主大會，那麼，承租人、借用人等非業主能否入選業主委員會？
23物業服務企業負責人以業主身份被選為業主委員會委員，該怎麼處理？
24業主要求罷免業主委員會委員或改選，應該怎麼做？能否向人民法院起訴？
25業主委員會委員出現空缺怎麼辦？辭職超過一半怎麼辦？
26業主委員會委員不履職，業主委員會陷入僵局怎麼辦？
27哪些情況下應當終止業主委員會委員資格？
28業主委員會主任、副主任如何產生？是業主大會得票的人當選主任嗎？
29業主委員會選舉產生後怎樣辦理備案手續？怎麼申請刻制公章？
30應怎樣管理和使用業主委員會和業主大會的公章？
31業主委員會應當在期滿前多久換屆？不換屆怎麼辦？
32業主委員會應該怎樣換屆？具體流程有哪些？
33業主委員會未能成功換屆，原業主委員會期限已屆滿，該怎麼辦？
34業主委員會的檔案資料、印章及業主大會的其他財物，應怎樣辦理交接和移交？拒不移
交該怎麼辦？
35業主委員會擅自與物業服務企業簽訂的物業服務合同有效嗎？應該怎樣選聘和解聘物業
服務企業？
36業主委員會換屆後解除原業主委員會訂立的物業服務合同，應當承擔違約責任嗎？
37業主委員會是否具備訴訟主體資格？可否作為原告或被告？
38業主委員會提起訴訟是否必須經過業主大會決議通過？
39業主委員會是否具有知情權之訴的原告主體資格?
物業服務篇
五、物業的承接與驗收
1購房時經常聽到的“五證”“兩書”“一表”分別是指什麼？
2《住宅質量保證書》有哪些具體內容？
3《住宅使用說明書》有哪些具體內容？
4房屋交付時應具備哪些條件？
5售後返租的房產，產權屬於誰？這種銷售方式是否合法？
6商品房土地使用年限四十年和七十年有怎樣的區別？期滿後怎麼辦？
7什麼是容積率？容積率的上限是多少？可以隨便調整嗎？
8小區綠化標準在法律上有規定嗎？綠化面積不達標，建設單位可否交納綠化補償費，進行
異地綠化了事?
9小區配套設施包括哪些？
10物業服務用房所有權歸建設單位、物業服務企業，還是歸業主所有？
11建設單位配置的物業服務用房面積如何確定？未按規定配置怎麼辦？
12相鄰樓棟之間，間距多少纔合理？
13高層住宅每棟樓應配備幾部電梯？整棟隻裝一部電梯，合法嗎？
14房屋交付後，業主發現建設單位出售的房屋采光存在嚴重缺陷，房間全是“小黑屋”，如
何維權？
15業主基於建設單位的廣告宣傳購買房屋，但交付房屋時，發現根本沒有廣告宣傳中的配
套設施，建設單位稱後來更改了規劃並征得了規劃部門的同意，業主可否追究建設單位的責
任？
16建設單位交付的房屋實際面積比約定面積小，業主應如何維權？
17交房時，業主不預交物業服務費，建設單位能否以此為由拒絕向業主交房？
18建設單位未按時辦理房產證，業主能否就造成損失要求賠償？
19商品房存在嚴重質量瑕疵影響居住，業主該怎麼處理？可否要求退房並賠償損失？
20樓盤開發方案調整，影響已經入住的業主，能否獲得賠償？
21建設單位將商用土地用於建設住宅，違規建房銷售，業主是否可以請求雙倍賠償？
22商品房買賣合同解除後，業主的裝修損失是否能得到補償？
23房屋按揭貸款未獲銀行批準，建設單位是否應向業主返還首付款？
24在正常使用下，房屋建築工程的保修期限是如何規定的？
25物業在使用過程中出現質量問題，其保修責任由誰來承擔？
26如何劃分業主與建設單位對物業的保修責任？
27建設單位擅自處分物業的共用部位、共用設施設備，業主該怎麼辦？
六、前期物業服務
1什麼是前期物業服務？
2建設單位簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力嗎？
3建設單位制定的臨時管理規約是否屬於“霸王條款”？
4臨時管理規約一般具備哪些內容？
5物業服務企業在前期物業管理和服務期間應履行哪些工作
職責？
6建設單位應當如何選聘前期物業服務企業？
7未經房地產行政主管部門批準，建設單位未通過招投標方式與選聘的物業服務企業簽訂的
前期物業服務合同是否有效？
8建設單位委托自己的子公司擔任前期物業服務企業合法嗎？
9前期物業服務開始和結束的時間分別在什麼時候？
10建設單位在前期物業管理活動中應當履行哪些義務？
11實施承接查驗的物業，應當具備什麼樣的條件？
12物業服務企業應當如何開展交接查驗工作？
13建設單位、前期物業服務企業如果不移交承接驗收資料，應當如何處理？
14物業服務企業在承接查驗時發現共用部位、共用設施設備存在質量問題應如何處理？
15前期物業服務企業在物業承接查驗完成後，怎樣辦理備案手續？
16建設單位是否有權更換前期物業服務企業？
17前期物業服務合同到期，小區還沒有成立
業主委員會怎麼辦？
18前期物業服務合同終止或前期物業服務企業遭解聘後，拒絕退出怎麼辦？
19建設單位在銷售商品房時，作出的免一定年限物業服務費的承諾，對前期物業服務企業
有約束力嗎？
20業主以前期物業服務合同約定的物業服務費標準超出政府指導價為由要求降低，應如何
處理？
21前期物業服務企業與建設單位簽訂前期物業服務合同後，又與業主分別簽訂了物業服務
合同，其效力如何？應以哪一份合同為準？
22前期物業服務企業拒絕退出，繼續提供物業服務，業主能否拒交物業服務費？
23前期物業服務期間的糾紛類型一般都有哪些?
七、物業管理與服務
1什麼是物業管理？物業管理的法律性質是怎樣的？
2物業管理的模式有哪些？
3物業區域如何劃分？
4物業管理和服務包括哪些方面？
5一個物業管理區域隻能委托一個物業服務企業嗎？
6物業管理糾紛有哪些類型和處理方式？
7物業管理和服務過程中的疑難雜癥怎麼協調？
8物業服務企業在物業管理活動中有哪些權利？
9物業服務企業在物業管理活動中有哪些義務？
10物業服務企業應當公示哪些信息？不按規定公示應當受到怎樣的處罰？
11物業服務企業在物業服務活動中不得有哪些行為？違反了有哪些法律責任？
12物業服務企業需要取得資質後纔能營業嗎？物業服務有等級標準嗎？
13房產行政主管部門應當如何對物業服務企業進行考評和
監督？
14選聘物業服務企業是否必須進行招投標？
15《物業服務合同》的主要內容有哪些？
16物業服務企業承諾和服務細則是否可以作為物業服務合同的一部分？
17物業服務企業是否可以將物業服務區域內的專項服務事項委托給專業公司？
18物業服務企業之間能否轉包物業服務項目？
19未經法定程序，業主委員會與物業服務企業簽訂的漲價協議，是否有效？
20物業服務企業受業主委員會的委托向業主征求上漲物業服務費的意見，是否合法？
21物業服務合同尚未到期，業主委員會能否通過業主大會解除合同？物業服務企業能否追
索違約金？
22業主委員會與物業服務企業之間解除物業服務合同的協議有效嗎？
23物業服務企業的分公司不履行合同義務，業主能否起訴物業服務企業的總公司，要求其
承擔義務？
24物業服務企業是否有權就業主妨害物業管理和服務秩序的行為提起訴訟？
25物業服務企業擅自改變物業服務用房的用途，應受到怎樣的處罰？
26物業服務企業對小區內的公用設施疏於管理而給業主造成使用不便或損害的，應如何處
理？
27小區內不按規定堆放生活垃圾，導致業主受傷，物業服務企業要承擔責任嗎？
28業主飼養動物擾民、污染環境，物業服務企業
應該怎麼辦？
29物業服務企業可以對業主行使罰款權嗎？
30什麼是公眾代辦性服務費？可以要求物業服務企業
辦理嗎？
31物業服務企業有義務代收、保管業主的快遞嗎？
32什麼是事實物業服務？
33新、舊物業服務企業應如何辦理交接手續？
34新、舊物業服務企業的“空檔期”如何處理？
35不聘請物業服務企業的小區如何管理？
36小區物業服務質量差，業主應當如何維權？
37國家工作人員在物業管理活動中可能構成的違法犯罪有
哪些？
八、物業服務費
1什麼是物業服務費？
2物業服務費由哪些部分構成？
3物業服務費定價方式有哪些？
4什麼是物業服務收費酬金制和包干制？
5物業服務企業的收支情況是否應當向業主公開？
6物業服務收費都需要明碼標價嗎？不明碼標價應受到怎樣的處罰？
7物業服務費應從何時起算？交房時必須交納物業服務費嗎？
8物業服務企業一次可以預收多長時間的物業服務費？
9交房後一直未入住，物業服務企業是否有權向業主收取物業服務費？
10業主房屋空置是否需要全額交納物業服務費？是否可以
打折？
11建設單位是否應當為尚未出售或尚未交付的空置房屋交納物業服務費？
12建設單位交付的房屋未達到交付條件，物業服務費應由誰承擔？
13業主未交納物業費，物業服務企業可以不為其提供物業管理和服務嗎？
14物業服務企業沒有履行物業服務職責，業主有權拒交物業費嗎？
15業主能否以物業服務未達到法定或約定標準為由拒付或少付物業服務費？
16業主能否以沒有簽訂物業服務合同為由拒交物業服務費？
17業主委員會未按照法定程序招聘物業服務企業，業主是否可以拒交物業服務費？
18相鄰業主侵權，能否成為被侵權業主拒交物業服務費的
理由？
19建設單位出售的商品房出現質量問題，業主能拒交物業服務費嗎？
20物業服務收費不合理的情況有哪些？業主該怎麼辦？
21延期交房的違約金可以衝抵物業服務費嗎？
22居住在住宅一樓的業主，從未使用到電梯服務，能否不分擔電梯運行費？
23物業服務企業單方面提高物業服務費的收費標準，業主有權拒交嗎？
24業主大會選聘的物業服務企業，因前期物業服務企業拒不退出，未能進駐小區提供服務，
能否要求業主按合同約定支付物業服務費？
25物業服務合同到期後未續簽，物業服務企業仍繼續提供服務，業主是否應當交納物業服
務費？
26房屋轉讓後，物業服務企業能否向房屋買受人主張原業主欠交的物業服務費？
27業主去世，其欠交的物業服務費，物業服務企業能否向其繼承人主張？
28後任物業服務企業是否有權收取業主拖欠原物業服務企業的物業服務費？
29物業服務質量下降，業主委員會張貼告示，要求業主拒交物業服務費，有效嗎？
30業主拖欠物業服務費，物業服務企業應該怎麼做？
31物業服務企業有權對欠物業費的業主斷電、斷水嗎？
32物業服務企業追討業主欠費的訴訟時效是多久？應從何時起算？
33物業服務企業可以向不交物業服務費的業主收取滯納金嗎？
34業主委員會有向業主催繳物業服務費的義務嗎？
35物業服務收費標準未經物價部門備案是否合法？
36業主可以對物業服務企業的收支情況進行審計嗎？
37房屋出租給租客，物業服務費應由誰來交？
九、停車庫（位）及車輛管理
1住宅小區地面停車位歸誰所有？占用公共用地增設的車位，屬於業主還是屬於建設單位？
2小區地下人防工程車庫（位）的權屬歸誰所有？
3小區地下車庫（位）有哪些類型？所有權歸誰所有？
4小區一樓架空層停車位歸誰所有？
5人防工程車庫（位）的維護和收益，由誰負責？
歸誰所有？
6非產權車庫（位）的租賃價格怎樣確定？
7小區車庫（位）可以對外出售、出租嗎？
8有產權的地下車庫（位）能否隻賣不租？
9小區的車庫（位）的使用應遵循“業主優先”原則嗎？
10物業服務企業有權在小區樓棟間的綠地上
劃出車位出租嗎？
11業主在購買房屋時，建設單位承諾的停車包月收費標準，物業服務企業必須執行嗎？
12業主購買了地下車庫(位)，還要交納車輛管理費嗎？
13業主交納了車位使用費後，與物業服務企業構成保管合同關繫嗎？
14業主車位經常被占，物業服務企業應當承擔責任嗎？
15業主車輛在物業區域內被扎胎，物業服務企業是否應當承擔責任？
16物業服務合同沒有明確車輛保管服務，業主車輛在小區被盜，能找物業服務企業賠償嗎？
17業主將車輛停在消防通道上，物業服務企業采取鎖扣車輛的方式是否妥當？
18業主擅自占用通道，物業服務企業為疏通道路而損壞車輛應賠償嗎？
19建築物、構築物高空墜落砸車，物業服務企業
能舉證免責嗎？
20業主車輛被盜，保險公司理賠後可以找物業服務企業
索賠嗎？
21非小區業主使用臨時出入證，將車輛停放在小區被盜，物業服務企業應承擔責任嗎？
22雨季暴雨導致車庫被淹，物業服務企業可以免責嗎？
23物業服務企業打五折收取車輛管理費，也要對車輛的損壞負全部賠償責任嗎？
24小區不得對哪些車輛收取停車費？
25建設單位或物業服務企業“以租代售”，和業主簽訂永久期限的租賃合同，變相銷售停車
庫(位)合法嗎？應受到什麼處罰？
十、安全防衛與治安、消防管理
1小區內的社會治安管理工作由誰負責？
2小區內的安全防衛工作應達到什麼標準？
3小區應配置哪些消防設施設備？
4小區內的消防車道應符合哪些規定？
5物業服務企業有哪些消防安全職責？
6業主家中失火，物業服務企業有火災撲救職責嗎？造成的損失，物業服務企要承擔責任
嗎？
7小區發生火災，哪些情況下物業服務企業要承擔責任？哪些情況下物業服務企業可以免
責？
8供水、供電、供氣部門應如何配合物業服務企業做好小區消防工作？
9業主家中物品被盜，物業服務企業要承擔責任嗎？
10一樓業主要安裝防盜窗，物業服務企業不允許，結果業主家中被盜，物業服務企業是否
要承擔責任？
11業主車輛被盜，小區監控設備毀壞，無法識別犯罪嫌疑人，物業服務企業是否應當承擔
賠償責任？
12小區保安讓社會閑雜人員隨意進入小區，發生人身傷害，物業服務企業是否承擔賠償責
任？
13保安夜間巡邏，聽聞小區住宅內有響動，懷疑房屋內有盜賊，可以進入住宅嗎？
14業主在住宅內被殺身亡，執勤保安已做訪客登記，物業服務企業需要承擔責任嗎？
15業主在小區內遭毆打，在場保安未制止，物業服務企業要承擔責任嗎？
16小區保安人員在履行職務過程中，傷害業主或訪客，物業服務企業是否承擔責任？
十一、住宅專項維修資金
1什麼是住宅專項維修資金？業主可以不交嗎？
2住宅專項維修資金繳存比例是多少？何時交納？
3住宅專項維修資金繳存主體是業主還是建設單位？
4住宅專項維修資金除繳存外，還有哪些來源？
5住宅專項維修資金所有權屬於誰？業主大會成立前由誰來
管理？
6小區哪些部位的維修可以動用住宅專項維修資金？
7怎樣申請使用住宅專項維修資金，需要提交什麼材料？
8沒有成立業主大會的小區，如何使用住宅專項維修資金？
9業主大會成立後，如何使用住宅專項維修資金？
10哪些情況不能動用住宅專項維修資金，屬於物業服務企業履行日常維修、保養義務的範
圍？
11哪些費用不得從住宅專項維修資金中列支？
12小區內的供水、供電、供氣、有線電視、網絡等專營設施設備的維修、改造、更新是否
可以動用
住宅專項維修資金？
13物業服務企業未及時利用住宅專項維修資金對住宅共用部分、共用設施設備進行維修，
給業主造成損失的，是否應當承擔責任？
14哪些情況下可以啟動應急程序，直接申請使用住宅專項維修資金？啟動應急程序需要經
過業主“雙三分之二”參會和“雙過半”同意嗎？
15業主房屋轉讓後，可以取回自己繳納的
住宅專項維修資金嗎？
16因拆遷或不可抗力等因素導致房屋滅失，可以要求取回交納的住宅專項維修資金嗎？
17住宅專項維修資金可以購買國債嗎？所得收益應如何使用？
18業主委員會應如何監督住宅專項維修資金的使用？
19住宅專項維修資金用完了怎麼辦？何時續交？
20業主大會成立後，應如何將住宅專項維修資金劃轉？
21挪用住宅專項維修資金要承擔什麼樣的法律責任？
相鄰關繫篇
十二、物業的使用與維護
1業主使用物業應當遵循哪些原則？
2業主是否有權改變自家房屋的使用用途？
3業主是否有權改變房屋結構？
4業主是否有權使用自家房屋的外牆？
5業主是否有權封閉自家陽臺，物業服務企業有權制止嗎？
6業主在其獨用的平臺上搭建玻璃房，物業服務企業承擔責任嗎？
7業主違章修建戶外設施，物業服務企業或業主委員會可以強制拆除嗎？
8物業服務企業有權阻止業主安裝可能影響房屋主體結構的室內設備嗎？
9業主不在指定的位置安裝空調外機，物業服務企業負有責任嗎？
10如何劃分物業服務企業與業主的維修範圍與維修責任？
11小區哪些部分屬於業主共有部分？
12物業服務用房的所有權和使用權歸誰所有？面積大小有無
規定？
13屋頂平臺既是頂樓業主的樓頂，又是整個樓棟的樓頂，如何確定屋頂平臺的所有權？業
主使用有何限制？
14如何確定小區內的道路、空地和公共場所的歸屬和使用？
15確實需要改變物業區域內公共建築和共用設施用途的，應當辦理哪些手續？
16確實需要占用、挖掘物業區域內的道路、場地，應當如何處理？
17小區內的水、電、網、氣、暖等專營設施設備的產權歸誰所有？
18小區內的水、電、網、氣、暖等設施設備驗收合格後，維護、養護責任誰來承擔？
19不同樓盤之間公共水管改造費用，應由誰來承擔？
20小區某棟樓頂樓漏水，維修費是頂樓業主承擔還是本棟樓業主平均承擔？
21業主家漏水導致電梯停運，物業服務企業應承擔責任嗎？
22物業服務企業應當對維修過程中的不當行為承擔責任嗎？
23業主房屋使用不當，給相鄰業主造成損失，物業服務企業造成的損失承擔責任嗎？
24業主擬安裝聯通寬帶，但物業服務企業以小區內的通信管路是電信獨家經營為由，阻止
安裝非電信以外的其他寬帶，業主有選擇權嗎？
十三、公共秩序與相鄰關繫
1什麼是相鄰關繫？相鄰關繫主要有哪些類型？
2物業區域內的單位或個人不得有哪些行為？
3可以改變物業區域內公共設施、場所的原始用途嗎？
4業主違規搭建，相鄰業主可否起訴？
5復式樓頂層業主改建、增高房屋，相鄰業主如何維權？
6業主可否利用小區空地修建停車位？應當受到怎樣的處罰？
7建設單位在出售房屋時承諾買一樓房屋送花園的約定有效嗎？是否侵害了其他業主的利
益？
8業主能否在樓頂公共區域種花，既可供小區業主免費觀賞，又可以對外出售？
9未經頂層業主同意，底層業主能在樓頂公共區域安裝太陽能熱水器嗎？
10業主裝修擅自拆除承重牆怎麼辦？誰有權制止這種行為？
11防盜窗安裝有無法定標準？安裝時有哪些注意事項？
12相鄰業主的空調排風口距離自家窗戶太近怎麼辦？空調室外機組應怎樣安裝？
13業主在公共部位安裝水管，是否侵犯相鄰業主的權利？
14業主可以隨意拆改住宅內的供暖管道或燃氣管道嗎？
15排污堵塞管道，相鄰業主負有配合排除妨礙的義務嗎？
16下水道堵塞找不出肇事者，應由共有業主共同承擔責任嗎？
17業主圈占其門前、由其使用的共用樓道違法嗎？
18業主擅自占用樓道共用部位堆放雜物怎麼辦？
19小區水泵日夜運轉，噪聲嚴重擾民，影響業主正常休息和生活，業主有權請求物業服務
企業承擔精神損害賠償嗎？
20業主可以將住宅改為經營性用房、開設公司嗎？
21一樓業主私自拆牆改門開便利店，經營擾民，其他業主應怎樣維權？
22鄰居對房屋進行群租，業主不勝其擾該怎麼辦？
23業主可以對電信部門在樓頂安裝信號發射臺說“不”嗎？
十四、裝飾裝修糾紛
1什麼是室內裝飾裝修，業主裝修行為受哪些法律法規約束？
2業主裝修房屋，應當如何做？
3業主、物業使用人裝修房屋時，應辦理哪些手續？
4業主進行裝飾裝修申報時，應當向物業服務企業提交哪些材料？
5在房屋裝飾裝修過程中，物業服務企業應當辦理哪些義務？
6業主裝修房屋時，是否應當與物業服務企業簽訂《裝修裝飾管理服務協議》？應包括哪些
內容？
7住宅室內裝飾裝修有哪些禁止行為？
8除禁止行為外，住宅室內裝飾裝修還有哪些注意事項？
9業主裝修時，是否應當向物業服務企業交納裝修管理費和裝修押金？收取後應怎樣返還？
10建設單位貼錯門牌，物業服務企業交錯鑰匙，導致業主家被鄰居裝修，誰應當承擔這部
分裝修費用？
11樓上住戶擅自將臥室改為浴室，導致樓下住戶滲水嚴重，應當承擔什麼責任？
12裝修公司所用的裝修材料不符合國家標準，裝修污染嚴重超標，業主應如何維護自身權
益？
13相鄰業主不當裝修造成損失，物業服務企業應當承擔責
任嗎？
14業主能否以其他業主進行同樣裝修為由，違反物業管理規約擅自裝修？
15裝飾裝修竣工驗收與保修有哪些規定？
16裝修完畢後怎樣辦理相關手續？
十五、建築物、構築物、飼養物致人損害
1什麼是建築物和構築物？
2建築物、構築物致人損害，承擔責任的主體是誰？
3花盆從天而降，砸破小區樓下汽車玻璃，但一直無法確定從哪一家墜落的，應該找誰承擔
責任？
4在小區高空拋物致人損害糾紛中，並非侵權人的業主，如何纔能免責呢？
5小區高空墜物致人損害，物業服務企業是否應承擔責任？
6小區樓棟公共部分的外牆瓷磚脫落，致使樓下行人受傷，應找誰進行賠償？
7小區廣場供小孩玩耍的公共娛樂設施板面斷裂致人損害，物業服務企業應承擔責任嗎？
8小區健身器材等設施被損壞，物業服務企業發出的“免責告示”能成為免責的依據嗎？
9電梯發生事故，業主乘坐時摔傷，但物業服務企業能證明自己沒有過錯，需要承擔責任嗎？
10小區內架設的高壓電線脫落，業主觸電受傷，物業服務企業需要承擔責任嗎？受傷的業
主應找誰賠償？
11設置路障導致進出小區的業主受傷，物業服務企業是否應承擔責任？
12業主在樓頂鍛煉身體時墜樓身亡，應由建設單位還是物業服務企業承擔責任？
13小區內的飼養物致人損害，責任如何承擔？
14長期在小區的流浪狗咬傷業主，賠償責任應由誰來承擔？
15小區內可以飼養哪種類型的犬隻？養犬應當遵守
哪些規定？
16違反規定在小區內養犬，應受到怎樣的處罰？
17業主在小區內飼養犬隻，應如何辦理飼養手續？飼養過程中有哪些注意事項？
附錄：小區治理法治化規範流程
工作流程
首次業主大會召開及業主委員會成立工作流程
業主委員會換屆（重選）工作流程
業主委員會日常工作流程
業主大會招聘及解聘物業服務企業流程圖
常用表格
關於請求指導小區成立首次業主大會的申請書
小區成立業主大會申請人簽名表
小區業主投票權人數和專有部分面積彙總表
小區首次業主大會建設單位向籌備組移交小區資料
交接表
小區業主大會籌備組報名表
關於小區首次業主大會籌備組成員名單的公示表
小區業主委員會委員候選人自薦表
小區業主委員會委員候選人推薦表
小區業主委員會候選人簡歷表
小區業主大會會議討論事項的公告
小區業主大會選舉、表決投票授權委托書
小區業主大會表決票/選票
小區業主委員會委員選票
小區第屆業主委員會委員候選人基本情況彙總表
小區第屆業主委員會委員候選人投票結果彙總表
小區第屆業主大會表決事項結果彙總表
小區業主大會表決票
小區業主大會會議決定、業主委員會組成人員選舉結果等事項的公告
小區業主委員會備案申請表
業主委員會備案通知書
小區業主大會印章刻制證明
小區業主大會、業主委員會印章啟用的公告
小區業主大會征求意見表
小區解聘/續聘物業服務企業表決意見表
小區選聘物業服務企業選票
小區使用住宅專用維修資金業主意見簽名表
公告模板
關於報名參加小區首次業主大會籌備組的通知
關於小區業主大會籌備組成員名單的公示
小區業主大會籌備組成立公告
小區關於業主委員會委員候選人報名的通知
小區關於延長業主委員會委員候選人報名時間的通知
小區首屆業主委員會委員候選人名單公示
關於征求對《管理規約》等文件草案修改意見的通知
小區召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容的公告
小區業主委員會選舉/表決結果公示
小區業主委員會成立公告
示範文本
管理規約
業主大會議事規則
業主委員會工作規則
小區業主委員會委員候選人產生辦法
小區業主委員會選舉辦法
法律援引

用法治推動小區善治
——探索小區治理法治化的新路徑
三大困境
安居樂業，是人們向往的美好生活。對於業主來說，要實現安居的夢想，除必要的住房外，
還離不開優良的小區治理。數據顯示，目前我國的城鎮化率已超過60%2020年2月28日，
國家統計局中華人民共和國2019年國民經濟和社會發展統計公報
［R/OL］.(2020-02-28).http://www.stats.gov.cn/tjsj/202002/t20200228.1728913.html.，有85
4%的業主遭遇過各種物業糾紛吳曉林中國城市社區的業主維權衝突及其治理：基於全
國9大城市的調查研究［J］.中國行政管理，2016(10)：128-134.。也就是說，有60%的人居
住在城市住宅小區，有近90%的業主遇到過物業糾紛。可以說，住有所居，居不得安，物業
糾紛頻發。
小區不僅是社會治理的痛點，也是社會治理的難點。首先，權利失衡——開發商、物業公司
與業主的權利不對等；其次，服務失能——要麼缺位，要麼走樣；後，糾紛失管——鄰裡
矛盾多，不知誰來管！除了勸，幾乎沒有其他辦法葉俊東小區大事——重塑城鎮化下的社
區治理［M］.北京：新華出版社，2020.。很多時候，業主物業糾紛、鄰裡矛盾，你搞不清
楚這些糾紛是因何而起，又該如何結束葉俊東小區大事——重塑城鎮化下的社區治理［M］.
北京：新華出版社，2020.。看上去，小區內各種矛盾糾紛多是小問題，可實際上，日積月
累、反復發作的小問題，對群眾居住質量、生活水平都帶來了大影響葉俊東小區大事——
重塑城鎮化下的社區治理［M］.北京：新華出版社，2020.。小區迅速擴展，業主維權頻發，
小區治理水平亟待提升。小區治理的三大困境如何破？
三類矛盾
十年前，筆者致力於為鄉村基層社會治理提供法律服務，五年前逐漸將服務的陣地轉戰到城
市住宅小區。置身於小區治理的前沿、物業糾紛的線，筆者在長期的物業法律服務過
程中，從幾百個小區普遍存在的問題中梳理出三類主要矛盾：一是業主與開發商之間，關於
房屋交接及配套設施設備的矛盾；二是業主與物業公司之間，關於物業服務和物業費方面的
矛盾；三是業主與業主之間，關於相鄰關繫方面的矛盾，如侵占公共空間、高空拋物、噪聲
污染、住改商等。
不同的地域，不同的小區，但其中典型的糾紛案例都有著相同的“套路”：物業公司自稱收
不抵支，導致物業服務質量下降——業主拒交物業費——物業公司將業主告上法庭——業主
敗訴但拒絕執行判決——物業公司以各種手段騷擾業主——業主以各種手段還擊——物業
糾紛鬧得沸沸揚揚楊君，郭琴，盧戀讓小區治理運轉起來——基於全景化及實踐性的視角
分析［M］.廣州：暨南大學出版社，2018.。初，業主群體與開發商、物業公司的衝突，
一般局限於小區內部，在問題久拖不決、矛盾激化的情況下，會升級為“街頭衝突”，業主
采取堵門、堵路、上訪的方式表達訴求，以達到迫使政府對小區內部的矛盾糾紛進行干預或
協調的目的吳曉林房權政治——中國城市社區的業主維權［M］.北京：中國編譯出版社，
2016.。業主與開發商、業主與物業公司以及業主之間的矛盾同時也會演變為業主群體與政
府部門的衝突，並形成“群眾維權”和“干部維穩”的對立格局，帶來“雙輸”的結果徐
勇，鄧大纔，張利民，等恩施領跑：以法治推進地方善治——湖北恩施“律師進村，法律
便民”的法治實踐［M］.北京：中國社會科學出版社，2016.。
三方主體
小區治理面臨的一繫列困境，僅僅依靠開發商、業主或物業公司等利益相關方，是無法調節
的。黨的十九大報告提出，打造共建、共治、共享的社會治理格局。加強社區治理體繫建設，
推動社會治理的重心向基層下移，發揮社會組織作用，實現政府治理和社會調節、居民自治
良性互動*：《決勝全面建成小康社會，奪取新時代中國特色社會主義偉大勝利——在
中國共產黨第十九次全國代表大會上的報告》，2017年10月18日。。這就要求以街道辦、
村居為代表的國家力量，以開發商和物業公司為代表的市場力量，以業主群體為代表的社會
力量有效互動，廣泛參與李錦峰物權治理與物業管理指導手冊［M］.上海：格致出版社、
上海人民出版社，2019.。
基於業主權利構成的綜合性與復雜性，僅依侵權責任的一般救濟規則保護業主權是不充分的，
還應建立業主權公力救濟與私力救濟相結合的權利保障體繫齊恩平業主權的釋義與建構
（修訂版）［M］.北京：法律出版社，2017.。引入沒有利益關聯的律師作為中立方，通過客
觀、中立、專業、深入的服務，為小區治理提供一個有效的平臺，為業主自治構建一個理想
的治理架構，讓業主有效地行使共同管理權，勢在必行！
三大機制
律師以中立方的身份為小區治理提供法律服務，以預防社會矛盾糾紛並將之納入法治化解決
軌道為出發點，依法理順業主、業主委員會、物業公司、開發商、地方人民政府有關部門、
居民委員會等各方之間的關繫，使之各盡所能、各得其所、各安其分、和諧相處。為了實現
在業主自治基礎共治，建立一繫列有效的融合機制迫在眉睫。
業主大會、業主委員會就是很重要的切入點。但是，業主大會的成立並不容易，甚至在部分
地區須經歷“九九八十一難”葉俊東直擊痛點——大變局中的基層治理突圍［M］.北京：
新華出版社，2019.，啟動難、籌備難、成立難、決策難、運行難、維權難……業主委員會
更是在矛盾中誕生，在夾縫中生存，在迷茫中抗爭。必須有完善的制度保障、健全的組織機
構、充分的經濟後盾，纔能讓業主大會和業主委員會良性運轉張農科基於建築物區分所有
權的業主大會［M］.北京：經濟科學出版社，2011.。值得肯定的是，《中華人民共和國民法
典》適當降低業主共同決定事項的表決門檻，為業主大會的成立和業主委員會高效運轉掃清
了諸多障礙。
面對小區成千上萬的業主，面對日益增多的公共事務，區區五至十一個業主委員會委員是難
以應付的，這就要求更多業主的參與。同時，作為權力機構的業主大會，作為執行機構的業
主委員會，如果缺乏監督機制，治理架構極易出現僵化甚至異化陳丹城市住宅區業主自治
運行實效研究——基於個體決策的視角［M］.北京：法律出版社，2014.的趨勢，出現不履
職的“業萎會”或被個別人把持、代表極少數人利益的“業偽會”楊君，郭琴，盧戀讓
小區治理運轉起來——基於全景化及實踐性的視角分析［M］.廣州：暨南大學出版社，2018.。
所以，在業主自治過程中，還要激活治理結構，完善治理機制，創新治理方式，尊重業主自
主創新權利，探索復合多樣的小區治理結構陳建國業主選擇與城市社區自主治理［M］.
北京：社會科學文獻出版社，2014.。實踐中，我們服務的小區70%以上都設立了各種各樣
的分支或者輔助機構，除業主大會、業主代表大會、業主委員會外，往往還設立監督委員會、
商鋪管理委員會、樓棟長，各種應急小組、糾紛協調小組等。業主們基於公益之心，
基於珍惜業主權利，熱情參與小區事務，同時還催生了以業主為主體、以業主自治為基礎、
以業主集體行動為形式、以保護小區共同利益為取向的新型小區政治楊玉聖論業主自治與
小區善治［J］.新華文摘，2010(14)：28-31.。
在實踐中，針對三大困境、面臨的三類矛盾，我們用法治的手段，以召開業主大會為核心，
通過指導業主委員會規範建立、引導業主委員會履職盡責、督導業主委員會長效運轉，打造
了以業主自治為中心、各相關利益方共同參與的小區治理理想架構，尋求小區善治的公
約數，讓小區業主自我管理、自我服務，並探索了三大機制：一是讓業主的訴求表達理性化，
二是讓小區的日常事務自主化，三是讓糾紛解決化。
當然，業主自治的法理基礎是業主的建築物區分所有權，但實踐中，我們經常遇到的廉租房、
公租房、小產權房等保障性住房小區，農民集中建房區，“類”業主朱濤業主大會法律問
題研究：民事主體理論的視角［M］.北京：法律出版社，2016.群體等被“遺忘的角落”也
值得關注。無論是自治還是權利保護，都存在法理上的障礙和實踐性困難，有待進一步探索。
三大目標
說起物業，很多人往往會把物業的概念等同於物業管理、物業公司，實際上，其內涵遠不限
於此。“物業”一詞是一個具有悠久歷史的本土概念，早出現在唐代的法律典籍中，宋代
的法律中將“物”和“業”二字連用，代表動產和不動產。現代意義上的“物業”，譯自英
語property和estate，20世紀80年代以來，從香港經由廣東傳入內地，在粵港地區作為房
地產的俗稱，性地產李宗鍔香港房地產法［M］.香港：商務印書館香港分館，
1998.。2003年9月1日施行的《物業管理條例》將“物業”以法律概念的形式納入國家法
律文本，主要是指已經建成並投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地。
物業法律問題專業且復雜，法律條文對於普通業主來說難免生硬難懂，即使有認識法律、學
習法律的精神，可是面對成千上萬的法律規定，也不知從何下手胡天龍誰動了我的權利？
房產物業糾紛維權法律常識［M］.北京：中國法制出版社，2016.。這就導致了，筆者
在為小區治理法治化服務的初期，每天接到幾十甚至上百個電話，咨詢的幾乎都是相同的問
題，如業主在小區有多套房產，參加業主大會投票時，可以投多張票嗎？又如交房後一直未
入住，物業公司是否有權向業主收取物業服務費？再如業主違規搭建，相鄰業主可否起訴？
諸如此類，有時咨詢問題的業主還沒把問題說完，我們這邊就可以“搶答”了！
能否研發一個自動回復機器人？讓法律服務流程化、讓服務流程產品化、讓產品標準化，這
樣既節約了時間，又提高了效率。有了這個想法後，筆者開始著手對服務過的幾百個小區眾
多業主咨詢過的問題進行梳理，從業主自治、物業服務、相鄰關繫三個方面，利用整整一年
的時間采取每天一問一答的形式，全面分析、解答了小區業主、業主委員會、物業公司所遇
到的方方面面的、常見的365個問題。同時，對指導、協助幾百個小區成立業主大會、選舉
業主委員會的流程進行總結、提煉，形成了標準化的規範流程，如：工作流程、常用表格、
公告模板、示範文本。這些共同構成了小區治理法治化全套解決方案，是小區業主的“權利
法案”，業主委員會的“法律百科全書”，物業服務企業的“糾紛處理指南”。
全部的工作和點滴的成果都是為了實現小區治理的三大目標：讓業主權利得到有效保護，讓
物業管理規範有序，讓小區自治穩步運轉。探索小區善治的良方，突破小區治理的瓶頸，讓
小區治理高效運轉起來，我們一直在路上。

業主自治篇
一、業主權利義務
1業主身份如何界定？
答：“業主”，顧名思義就是“房產物業的主人”。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民
法典》）物權編第六章建築物區分所有權章節多處使用“業主”一詞，但並未對業主的概念
進行明確定義。《物業管理條例》第六條款從法律上對業主進行了定義，即房屋的所有
權人為業主。顯然，無論從理論還是從實務角度，這種定義是不夠精準的。
業主是建築物區分所有權的權利主體，同時也是從事物業管理活動的基本主體。由於在現實
生活中，簽訂商品房買賣合同後合法占有使用專有部分但尚未辦理物權登記的情形大量存在，
此種情形下如果僅是以登記取得所有權作為界定業主身份的標準，會對上述商品房購買群體
應當享有的權利造成侵害。因此，《人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用
法律若干問題的解釋》在界定業主身份時，采取了權宜之計，對於依法登記取得或者依據《民
法典》物權編第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人，規定應當認定為《民法典》
物權編第六章所稱的業主；對於基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法
占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，則規定“可以認定為業主”。
《湖北省物業服務和管理條例》第十八條款作出了更明確、更科學的界定，把“可以認
定為業主”的群體明確為“物業服務關繫中的業主”，即“房屋所有權人為業主。尚未登記
取得所有權，但基於買賣、贈予、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋
的人，認定為物業服務關繫中的業主”。也就是說，專有部分所有權人一定是業主，但“可
以認定為業主”的人並不一定是專有部分的所有權人。
2業主在物業管理活動中有哪些權利？
答：《物業管理條例》第六條第二款規定，業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（1）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務。
（2）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議。
（3）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議。
（4）參加業主大會會議，行使投票權。
（5）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權。
（6）監督業主委員會的工作。
（7）監督物業服務企業履行物業服務合同。
（8）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。
（9）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。
（10）法律、法規規定的其他權利。
3業主在物業管理活動中應當履行哪些義務？
答：《物業管理條例》第七條規定，業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（1）遵守管理規約、業主大會議事規則。
（2）遵守物業區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等
方面的規章制度。
（3）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定。
（4）按照國家有關規定交納專項維修資金。
（5）按時交納物業服務費用。
（6）法律、法規規定的其他義務。
4業主知情權有哪些？可請求公布、查閱哪些資料？
答：所謂知情權，即業主有了解建築區劃內涉及業主共有權部分以及共同管理權相關事項的
權利。《民法典》物權編對業主知情權未明確規定，但該法第二百七十一條、第二百八十五
條規定了業主對共有部分享有共同管理權和對物業管理享有監督權。《物業管理條例》第六
條第二款第八項對業主知情權進行了概括性規定，即業主對物業共用部位、共用設施設備和
相關場地使用情況享有知情權和監督權。
《人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條對業
主知情權作出明確具體的規定，業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，
人民法院應予支持：①建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；②管理規約、業
主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決議及會議記錄；③物業服務合同，共有
部分的使用和收益情況；④建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；⑤其他
應當向業主公開的情況和資料。
5業主是否有權要求物業服務企業公開服務項目和收費標準？
答：要求物業服務企業公開服務項目和收費標準，是業主在物業管理活動中的知情權之一。
《物業管理條例》第四十條規定,物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相
適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門
會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服
務收費明碼標價規定》第二條規定，物業服務企業向業主提供服務——包括按照物業服務合
同約定提供物業服務以及根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，應當按照本規定
實行明碼標價，標明服務項目、收費標準等有關情況。第七條規定，物業服務企業在其服務
區域內的顯著位置或收費地點，可采取公告欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多
媒體終端查詢等方式實行明碼標價。
同時，《物業服務收費明碼標價規定》第四條還規定了政府價格主管部門會同同級房地產主
管部門對物業服務收費明碼標價進行管理，政府價格主管部門對物業服務企業執行明碼標價
規定的情況實施監督檢查。對於物業服務企業不按照規定明碼標價的，可向主管部門進行舉
報，由主管部門進行相應處罰。
6業主是否有權要求查詢物業服務企業的會計賬簿？
答：依據《物業服務收費管理辦法》第九條的規定，物業服務費存在“包干制”和“酬金制”
兩種不同的收費方式，業主與物業服務企業根據具體情況進行選擇或約定。
包干制是指由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業服務企
業享有或者承擔的物業服務計費方式。在采用包干制的情況下，業主定期支付固定數額的物
業費，物業服務成本、法定稅費無論數額多少均由物業服務企業承擔，因此物業服務企業對
物業費的支出情況與業主關繫不大，不會加重業主的物業費負擔，因此采用包干制的情況下，
物業服務企業對所收取物業費的支出利用屬於其公司內部經營範疇，業主無權要求公開相關
信息。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企
業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服
務計費方式。在采用酬金制的情況下，物業服務企業預收的物業費屬於代管性質，為交納物
業費的業主所有。依據《物業服務收費管理辦法》第十二條、第十三條的規定，實行物業費
酬金制的物業服務企業不得將收取的物業服務資金用於物業服務合同以外的支出，物業服務
企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公布物業服務資金的
收支情況，業主有權對其提出質詢並可按照物業服務合同的約定聘請專業機構進行審計。
因此，業主是否有權要求查詢物業服務企業的會計賬簿，應當首先區分兩種不同的物業服務
費計付方式，實行物業費酬金制的，則屬於業主知情權的範圍；實行物業費包干制的，物業
服務企業對物業費的收支情況不屬於業主知情權範圍。
7業主的知情權如何行使？
答：依據《人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第
十三條規定，業主知情權實現方式有請求公布和查閱兩種。業主大會、業主委員會以及物業
服務企業等相關主體，應利用網絡或其他平臺，及時、主動、全面地公布應當公開的情況和
資料。同時，在業主提出要求查閱、復制相關資料時，有義務配合並提供必要的方便，讓業
主自由查詢。
8業主的撤銷權有哪些？如何行使？
答：依據《民法典》第二百八十條第二款、《人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛
案件適用法律若干問題的解釋》第十二條的規定，業主有權請求人民法院，對業主大會或者
業主委員會侵害業主實體權利或違反法定程序作出的決定、形成的決議予以撤銷。例如，作
出的決議剝奪了業主對共有部分的使用、收益的權利，再如，決議未達到法定比例而被通過
等。
業主撤銷權作為一種形成權，應受到除斥期間的限制，業主請求撤銷的期限為自知道或者應
當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年之內。
9業主作為房屋專有權人有哪些權利？
答：業主作為房屋專有權人的權利散見於《民法典》物權編的相關規定，主要可分為以下
三類：
（1）占有、使用、收益和處分權。這是基於《民法典》百一十四條、第二百七十二條
之規定，專有權具有可直接支配和排他性特征，專有權人可以在法律規定的範圍內，行使其
對專有部分的占有、使用、收益和處分的權利，不受他人的干涉。專有權人可以轉讓、出租、
出借、抵押其專有部分，在不損害共有部分和其他專有權人權利的前提下，可以對其專有部
分進行裝飾和裝修。
（2）救濟權。專有權人在其專有物受到第三人侵害時，可以依據《民法典》百七十九
條之規定，要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產、恢復原狀、負責修理以及賠償
損失等。
（3）相鄰權。業主對建築物專有部分以外的共有部分享有的權利，依據《民法典》第二百
九十條、第二百九十一條、第二百九十二條的規定，專有權人為保存其專有部分或共有部分，
或在改良的必要範圍內，可以請求使用其他區分所有權人的專有部分或不屬於自己所有的共
用部分，如因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相
鄰土地、建築物，但不得給相鄰權人造成損害。
10業主使用專有部分有哪些限制？
答：業主使用專有部分受到的限制也就是業主作為專有權人的義務，依據《民法典》第二百
七十二條、第二百八十六條等規定，主要可分為以下四類：
（1）不得危及建築物安全的義務。因業主的各專有部分緊密地存在於同一棟建築物中，各
業主對整棟建築物的安全與維護形成共同利害關繫。因此，業主應按照建築物的使用目的或
管理規約使用專有部分，並負有維護建築物牢固和完整、不得損害或隨意改變建築物結構的
義務。
（2）不得損害其他業主合法權益的義務。業主專有部分所有權的行使，要受建築物其他專
有部分所有人的制約。這是因為，區分所有建築物的各專有部分在構造上相互關聯，物理上
相互連接，業主對自己的專有部分的使用、收益或處分應受彼此間強力的約束，必須考慮到
全體業主的共同利益，不得濫用其專有部分所有權，損害其他業主的利益。
（3）遵守法律、法規以及管理規約的義務。《管理規約》是業主依法訂立的自我管理規則，
對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益和應當履行的義務有較為詳細的規定，如不得
隨意改變專有部分的用途，不得隨意變更通過自己專有部分的水管、煤氣管、暖氣管等。遵
守這些約定，通過自我管理和自我約束，有利於形成良好的物業管理秩序。
（4）配合物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施
的義務。
11承租戶在物業管理活動中的權利是否等同於業主？
答：承租戶僅是物業使用人，並不能等同於業主，在物業管理活動中的權利是受限制的。依
據《民法典》物權編和《物業管理條例》規定，參加業主大會會議，行使投票權，選舉業主
委員會成員並享有被選舉權、撤銷權、知情權、分配共有部分收益、投票選聘物業服務企業、
提請召開業主大會修改管理規約、業主大會議事規則的建議權等權利專屬於業主。
在法律、法規和管理規約等規定的框架範圍內，業主與物業使用人可以約定物業使用人在物
業管理活動中的權利和義務。依據《物業管理條例》第四十七條款、《人民法院關
於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條第二款之規定，專有
部分的承租人、借用人等物業使用人，在物業管理活動中除遵守法律、法規、管理規約、業
主大會或業主委員會依法作出的決定外，還可以根據其與業主的約定，享有相應的權利，承
擔相應的義務。例如物業管理活動中，業主行使的投票權，屬於民事法律行為，依法可以委
托代理。承租戶有權接受業主的委托，代理業主投票表決，選舉業主委員會委員或代理投票
解聘物業服務企業，但承租戶作為代理人，代理的後果由作為被代理人的業主承擔。
12承租戶在物業管理活動中的權利和義務有哪些？
答：承租戶作為物業使用人，享有的權利主要包括：①合理利用共有部分的權利；②接受物
業服務企業提供服務的權利；③合理利用共有部分的權利、居住利益，且享有相鄰權受到侵
害時提起訴訟的權利。
承租戶作為物業使用人，承擔的義務主要包括：①遵守管理規約的義務；②遵守物業區域內
物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面規章制度的義務；
③執行業主大會、業主委員會依法作出的決定的義務；④依據《物業管理條例》第四十一條
的規定承擔交納物業費的義務，但業主與物業使用人約定由業主承擔的除外。
13業主對業主大會、業主委員會違法作出的決議，有哪些權利救濟途徑？
答：對於業主大會、業主委員會違反法定程序或侵害業主利益作出的決議，業主可以選擇以
下權利救濟途徑：
（1）向有關主管部門投訴。業主可依據《物業管理條例》第十九條第二款、《業主大會和業
主委員會指導規則》第四十九條之規定，請求物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管
部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，對業主大會、業主委員會采取相應的措施予以糾正，
或要求責令其限期改正或撤銷，並將處理情況通告全體業主。
（2）向人民法院起訴。依據《物業管理條例》第十二條第五款、《人民法院關於審理建
築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條之規定，業主有權自知道或者
應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年之內，請求人民法院予以撤銷。
14業主能否以放棄對共有部分的權利為由，不履行相應的義務？
答：業主專有部分以外的共有部分，依據《民法典》物權編第六章和《人民法院關於審
理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，主要是指除建築物
內的住宅、經營性用房等專有部分以外的部分，既包括建築物內的走廊、樓梯、過道、電梯、
外牆面、水箱、水電氣管線等部分，也包括建築區劃內，由業主共同使用的物業管理用房、
綠地、道路、公用設施以及其他公共場所等。業主對共有部分不僅享有共有的權利，還享有
共同管理的權利，有權對共用部位與共用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權
利，同時，對共有部分的管理也負有相應的義務，如《民法典》第二百八十六條的規定，業
主不得在共有部分任意棄置垃圾、違章搭建、侵占通道等。
由此可見，業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務。對此，《民法典》第
二百七十三條款明確規定，業主不得以放棄權利為由不履行義務。
15業主、業主大會、業主代表大會、業主委員會之間是什麼關繫？
答：依據《民法典》物權編和《物業管理條例》的規定，業主是物業的權利人和物業管理活
動的主體，業主大會是業主管理物業的議事機構，業主委員會是業主大會選舉產生的執行機
構或管理機構，業主代表大會是業主大會的一種議事形式或機構，其職責在業主大會議事規
則中規定。業主代表大會或業主委員會可以在業主大會授權範圍內行使職權。業主應該執行
業主大會、業主委員會的決定。
16怎樣做一個模範業主？
答：依據物業管理法規和管理規約的規定，模範履行業主義務，應當做到：
（1）執行業主大會所作出的決議。業主大會通過法定程序作出的