合同起草審查指南：房地產開發卷
房地產開發卷前言 / 003
土地一級開發類合同 01
1.1背景知識：行政協議的起草審查 / 007
1.2土地一級開發委托合同 / 010
1.2.1宏觀—合同類型 / 010
1.2.2宏觀—合同主體 / 012
1.2.3宏觀—合同標的：一級開發項目，必須納入土地儲備開發計劃 / 013
1.2.4宏觀—合同程序：招投標 / 013
1.2.5微觀—合同條款 / 014
1.3拆遷委托協議 / 020
1.3.1 宏觀—合同類型：拆遷委托協議不同於拆遷安置補償協議，也不同於拆除工程承包合同 / 020
1.3.2中觀—合同形式：幾種體現形式，對應幾種場景 / 020
1.4拆遷安置補償協議 / 022
1.4.1宏觀—合同主體：征收人、實施單位、被征收人 / 022
1.4.2宏觀—合同程序：以房屋征收決定為前提 / 023
1.4.3微觀—合同條款：明確約定拆遷安置補償方案 / 024
土地一級市場類合同 02
2.1土地一級市場主要交易模式與相應合同類型梳理 / 027
2.2國有土地使用權出讓合同 / 029
2.2.1宏觀—合同主體 / 029
2.2.2宏觀—合同程序：招拍掛程序 / 030
2.2.3宏觀—合同標的：“毛地出讓”不合法 / 032
2.2.4微觀—合同條款 / 033
2.3勾地協議 / 034
2.3.1勾地及政府招商引資類協議背景知識 / 034
2.3.2勾地及政府招商引資類協議的起草審查 / 035
2.4土地置換協議 / 041
土地二級市場及一級市場聯合拿地類合同 03
3.1土地二級市場類合同的整體認識框架 / 045
3.2“土地二級市場類合同”相關說明 / 050
3.3房地產項目公司股權取得類合同 / 057
3.3.1進一步認識房地產項目公司股權取得類合同的交易結構 / 057
3.3.2 “房地產項目公司股權取得”最大的特殊性：圍繞著特定的房地產項目 / 059
3.3.3項目轉讓型股權取得類合同“三觀分析” / 060
3.3.4合作開發型股權取得類合同說明 / 077
3.3.5“分地塊開發”下的股權取得類合同 / 079
3.3.6不同階段的股權取得類合同簡要說明 / 080
3.4國有土地使用權及在建工程轉讓合同 / 082
3.4.1國有土地使用權及在建工程轉讓合同概述 / 082
3.4.2土地使用權轉讓合同的起草審查 / 083
3.4.3不同階段的土地使用權轉讓合同簡要說明 / 094
3.5聯建（房地產合作開發）合同 / 097
3.5.1項目合作型聯建合同的起草審查 / 097
3.5.2項目轉讓型聯建合同簡介 / 101
3.5.3分地塊開發模式下的聯建合同簡介 / 102
3.5.4不同階段的聯建合同簡要介紹 / 103
3.6委托代建合同 / 104
3.7定制開發類合同和資金回報類合同簡要說明 / 114
3.8“一級市場聯合拿地類合同” / 117
3.8.1“一級市場聯合拿地類合同”的背景知識 / 118
3.8.2項目公司競買模式下的“一級市場聯合拿地類合同” / 121
3.8.3聯合體競買模式下的“一級市場聯合拿地類合同” / 124
3.8.4“報名後競得前”簽訂的“一級市場聯合拿地類合同” / 127
3.8.5“一級市場聯合拿地類合同”的違法性分析 / 127
房地產銷售、物業服務類合同 04
4.1一般商品房買賣合同 / 131
4.1.1宏觀—合同主體 / 131
4.1.2延伸討論：借名買房協議 / 132
4.1.3宏觀—合同程序 / 133
4.1.4延伸討論：預售商品房抵押貸款中的階段性擔保與抵押登記 / 135
4.1.5中觀—合同形式 / 137
4.1.6微觀—合同條款 / 144
4.2特殊房屋銷售類合同 / 152
4.2.1經濟適用房買賣合同 / 152
4.2.2共有產權住房買賣合同 / 153
4.2.3產權式酒店銷售下的合同 / 154
4.2.4車位銷售類合同 / 155
4.3特殊銷售方式類合同 / 156
4.3.1房屋整售下的合同 / 156
4.3.2房產定制銷售/租賃下的合同 / 157
4.3.3房屋團購下的合同 / 158
4.3.4售後返租、售後包租下的合同 / 160
4.3.5以房抵債（“工抵房”）下的合同 / 161
4.3.6使用權轉讓、以租代售下的合同 / 165
4.3.7讓與擔保式房產買賣下的合同 / 166
4.3.8附選擇權、轉售權的房產銷售下的合同 / 167
4.3.9“賣方信貸支持”房產銷售下的合同 / 168
4.3.10歸納：專門協議 正常商品房買賣合同 / 168
4.4房地產銷售委托代理類合同 / 170
4.4.1房地產全案銷售委托代理合同 / 170
4.4.2渠道銷售代理合同的“微觀—合同條款” / 173
4.4.3房地產包銷合同的特殊起草審查要點 / 174
4.5物業服務合同（含前期物業服務合同） / 176
4.5.1物業服務類合同的幾種典型場景 / 176
4.5.2住宅類物業服務合同的起草審查 / 177
專題討論：集體土地 城市更新 05
5.1專題一：集體建設用地類合同 / 183
5.1.1農村集體土地主要類型 / 183
5.1.2宅基地的交易模式與相應合同介紹 / 184
5.1.3集體經營性建設用地的交易模式與相應合同介紹 / 186
5.2專題二：城市更新項目類合同 / 192
5.2.1城市更新概述 / 192
5.2.2城市更新及其合同的類型 / 194
5.2.3以廣州舊村改造（合作改造）模式為例的合同文本介紹 / 196
合同起草審查指南：建設工程卷
建設工程合同概述 01
1.1建設工程合同概覽 / 203
1.2本課程講建設工程合同的什麼，沒有講什麼 / 206
1.3本課程的講授方法 / 208
1.4建設工程合同示範文本概述 / 209
1.5建設工程合同卷有關術語 / 220
建設工程合同“宏觀—交易結構”通用起草審查要點 02
2.1宏觀—合同標的 合同類型：建設工程合同與非建設工程合同 / 227
2.2宏觀—合同類型：建設工程合同與PPP相關合同 / 231
2.3宏觀—合同類型 合同主體：掛靠承包（借用資質） / 234
2.4宏觀—合同類型：非法轉包 / 235
2.5宏觀—合同類型：違法分包 / 237
2.6宏觀—合同類型：支解發包 / 239
2.7宏觀—合同主體：合作開發下的發包 / 240
2.8宏觀—合同主體：非工程所有人發包 / 242
2.9宏觀—合同主體：建設工程相關資質 / 243
2.10宏觀—合同主體：聯合體（及相關協議） / 244
2.11宏觀—合同主體：項目部 / 250
2.12宏觀—合同程序：招投標與“陰陽合同” / 253
2.12.1必須進行招投標程序的工程項目 / 253
2.12.2招投標中有關文件的法律性質 / 257
2.12.3工程合同違反《招標投標法》的分析 / 258
2.13宏觀—合同程序：合同備案 / 262
2.14宏觀—合同程序：建設工程項目的許可 / 263
2.15宏觀—交易結構：工程合同的違法無效與應對 / 265
建設工程施工合同的“中觀 微觀” 03
3.1中觀—合同形式：基於施工合同（2017版）的復雜合同結構 / 273
3.2微觀—合同條款：基於施工合同（2017版） / 280
3.2.1本課程對施工合同“微觀—合同條款”的講解方法 / 280
3.2.2“工程量 工程價款”條款 / 281
3.2.3延伸討論：墊資承包與利息的約定 / 290
3.2.4違約責任 / 292
3.2.5施工合同中的默示條款 / 293
3.2.6建設工程合同中的“霸王條款” / 296
3.2.7法律適用條款 / 297
3.2.8爭議解決條款 / 298
3.2.9延伸討論：優先受償權及相關起草審查問題 / 301
其他建設工程合同 04
4.1建設工程總承包合同簡析 / 309
4.1.1工程總承包背景知識 / 309
4.1.2建設工程總承包合同的起草審查 / 310
4.2分包合同 / 314
4.2.1分包合同類型簡介 / 314
4.2.2專業分包合同的“中觀—合同形式” / 316
4.2.3專業分包合同的“微觀—合同條款” / 317
4.2.4延伸討論：指定分包下的合同 / 319
4.2.5延伸討論：獨立發包下的合同 / 321
4.2.6勞務分包合同 / 322
4.2.7延伸討論：包工頭勞務承包的風險 / 324
4.3內部承包合同 / 325
4.3.1宏觀—合同類型：內部承包模式的法律效果 / 326
4.3.2宏觀—合同類型：內部承包模式的整體風險與防控 / 327
4.3.3宏觀—合同類型：內部承包與掛靠承包、非法轉包、違法分包 / 328
4.3.4微觀—合同條款：內部承包合同的幾種場景 / 329
4.3.5微觀—合同條款：爭議解決條款 / 330
4.3.6延伸討論：掛靠承包合同與內部承包合同的相似之處 / 330
4.4建設工程勘察、設計合同 / 332
4.5延伸討論：建設工程監理合同 / 336
附錄 / 339
配套資料、工具使用說明 / 339
《合同起草審查指南》規範術語表 / 340
法律法規縮略語表 / 342
聲明 / 347 

總序· 讓“中國合同庫”成為標準
法治社會離不開合同。
英國歷史學家梅因的《古代法》中有一句法律人耳熟能詳的名言：“我們可以說，所有進步社會的運動，到此處為止，是一個‘從身份到契約’的運動。”確實，在現代社會，方方面面都離不開契約與契約精神。除市場交易外，大到國家治理、國際條約，小到婚姻家庭、交通出行各個領域，無所不在契約或契約精神的籠罩之下。可以說，一個現代人，隨時都身在合同之中。
在具體生活層面，我們也不難發現合同與社會經濟之間的密切關繫。從普通人很少見到正式合同，到越來越多地簽訂書面合同，到合同越來越厚、條款越來越多，與之相應的，是經濟交易越來越活躍、交易金額越來越大，經濟越來越發達。如果作這麼一個判斷：“合同的質量與數量，與一個社會的經濟水平成正比”，這應該是基本成立的。
希望“中國合同庫”成為標準。
合同需要標準。國際貿易術語（Trade Terms of International Trade），可以理解為是一套合同條款的標準術語。有了這套術語，交易各方在談判以及擬定條款時，就可以大大時間，減少爭議。
經濟生活中的大量交易，完全可以使用比較標準的、完備的合同範本。這些合同範本符合一般交易慣例，條款相對完善、規範，能減少不必要的合同糾紛。
當然，交易往往都有自己的特殊性。即便如此，以標準合同為基礎，合同各方在彼此關心的重點條款上談判、修訂，而對一般性問題采納標準合同的條款，也能大大合同各方的精力。
在運輸領域，集裝箱標準的推出，大大提升了運輸效率，降低了物流成本，整個社會都從中受益。而如果在社會各行各業的交易、合作中，都能大力推行標準合同，無疑也將大大降低交易成本，促進交易的進行，減少爭議。這其中的社會意義是巨大的。這也是市場監管等政府部門不斷推出政府示範文本的目的。而現在，“中國合同庫”這一項目，更是利用互聯網技術，將合同示範文本這一工作往前推進了一大步。
標準之所以能成為標準，既需要社會各界的推動與接受，也需要標準本身能不斷完善、符合需求。我在此希望“中國合同庫”的主辦方能持之以恆地推動合同庫的建設、完善與推廣，使之成為名副其實的“中國合同庫”。
此為序。
梁慧星
中國社會科學院學部委員、教授、博士生導師