吳方榮
律師執業20年，擅長訴訟仲裁、投資並購和公司治理。現為北京中倫（杭州）律師事務所合伙人，擔任杭州市律師協會第八屆、第九屆房地產專業委員會主任、杭州仲裁委員會資深仲裁員、浙江大學光華法學院訴訟法專業實務導師等。
成就及榮譽：
2023-2024年，連續榮登《錢伯斯大中華區指南》推薦榜單，獲推薦專業領域：房地產
2022-2024年，連續榮登《亞洲法律概況》中國法律市場榜單，在房地產領域獲評為“知名律師（Notable Practitioner）”
2021-2024年，連續入選The Legal 500（法律500強）亞太地區榜單，獲評為“領先律師（Leading Individuals）”及浙江區域：杭州推薦律師，並獲得房地產與建設工程領域（Realestate and Construction）特別推薦
2018年被浙江省律師協會評為“浙江省優秀專業律師（房地產專業類）”
2012年被浙江省省直律師協會評為“第三屆優秀專業律師（房地產）”
2012年被浙江省律師協會授予“浙江省優秀青年律師”榮譽稱號

房地產開發合規概述
一、房地產開發的特點和形勢在呼喚強合規
二、房地產開發企業合規的概念和目標
三、本書的主要內容和解決的問題
第一章房地產項目獲取與融資環節合規
第一節房地產項目獲取環節
一、土地招拍掛取得的合規風險
（一）借名競買
（二）自身資金來源不合規
（三）串通投標
二、資產收購的合規風險
（一）違法轉讓以出讓方式取得的國有土地使用權
三、股權收購取得的合規風險
（一）不進行反壟斷申報
（二）股權轉讓中簽訂價款不一致的陰陽合同
第二節房地產項目融資環節
一、向金融機構融資的合規風險
（一）以欺騙手段取得金融機構貸款
（二）非法占有金融機構的貸款
二、民間融資的合規風險
（一）非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款
（二）集資詐騙
第二章 房地產項目規劃報建環節合規
第一節房地產項目規劃的合規風險
第二節房地產項目報建的合規風險
一、施工前報建手續合規
（一）環境影響評價
（二）消防設計審查
（三）未取得建設工程規劃許可證擅自施工
（四）行賄風險
二、施工後報建手續合規
（一）提供虛假材料申請預售許可證
（二）環境保護設施驗收
（三）消防驗收
第三章房地產項目建設施工環節合規
第一節施工準備階段
一、施工準備階段的招標投標流程
（一）招標投標流程合規
第二節施工階段
一、開竣工合規
（一）無施工許可證先行施工
（二）逾期開工
（三）驗收程序不合規
二、施工管理合規
（一）環境污染問題
（二）遭受黑惡勢力強攬工程
三、施工質量合規
四、商品房改造及精裝修合規
第三節采購和供應商環節的合規
一、反商業賄賂合規
第四章房地產項目銷售環節合規
第一節銷售資格合規
（一）無預售許可證銷售
（二）無現售備案銷售
（三）無外銷證銷售
第二節銷售價格合規
（一）未明碼標價
（二）強制捆綁銷售
（三）價格欺詐誘導消費
（四）高於或低於備案價銷售
第三節銷售廣告合規
（一）未具備法定條件提前發布廣告
（二）廣告內容違反禁止性規定
（三）虛假宣傳
（四）有獎銷售
（五）售後返租
第四節銷售文件合規
（一）預售合同未備案
（二）銷售文件約定保修年限與國家相關規定不一致
第五節銷售資金監管合規
（一）預售資金不入監管賬戶
（二）擅自挪用預售資金
第五章物業管理及商業運營合規
第一節物業管理合規
一、房企住宅前期物業招投標程序合規
二、房企辦理物業承接查驗手續合規
三、住宅前期物業費定價合規
四、物業服務業務轉委托合規
五、物業共用部位對外經營合規
第二節商業經營合規
一、房企對外租賃用途合規
二、招商營銷宣傳方式合規
三、產權式商鋪經營模式合規
四、經營場所消防安全合規
五、商業綜合體演出程序合規
第六章房地產項目開發的稅務合規
一、企業所得稅和土地增值稅的成本分攤方式適用錯誤
二、未按規定確認預收收入並預繳稅款
三、視同銷售業務未按規定申報
四、開發產品完工後不及時進行項目清算
五、票據不合規導致少繳稅款
後記

序言
二十年前，筆者初入行，有前輩提點說，做律師和做業務，處理的都是客戶的身家性命和非常要害的事情，須萬分謹慎，最需要保持心態，要牢記“如臨深淵，如履薄冰”這八個字。這八個字出自《詩經·小雅》，原文說：“不敢暴虎，不敢馮河。人知其一，莫知其他。戰戰兢兢，如臨深淵，如履薄冰。”常用來形容人要敬畏自身認知的局限性、要敬畏規則，不能莽撞蠻干，要時刻謹慎。這句話用在律師行業、用在今時的房地產合規領域，也都是合適的。個人理解，所謂“如臨深淵”，體現在案件辦理上，永遠有未知的事實，永遠有可挖的證據，常在律師的視線之外，可能會助力或顛覆案件，故律師對於訴訟案件證據材料的梳理、案件事實的挖掘，形同凝視深淵，一定要看到更遠、更深的地方；所謂“如履薄冰”，尤其體現在辦理非訴業務時，風險的識別、關繫的梳理、方案的論證、架構的搭建、敘述表達的準確，均須步步小心，如同行走於微薄冰面，必須預判探明薄弱處，謹慎再謹慎，盡早避開危險的區域；走的每一步，須得左顧右探、小心翼翼，方不致墜入深淵或跌入冰河。故這八個字，受用至今。
時光彈指即過，筆者已在專業領域深耕二十年。工作期間主辦過許多大型房企的收並購交易、數量眾多的重大訴訟案件，也見證了房地產行業從起步、發展、輝煌、深度調整等階段，也見識到了行業發展中的許多沉痾痼疾。此前一直有想法將工作中遇到的案例、處理過的問題、積累的經驗和教訓加以整理和輸出，但一直忙於手頭工作，直至今年方纔下定決心。
選擇以“房地產開發合規指引”作為本書主題，則是因為我國房地產行業已進入需要精細化合規管理的時代，若仍選擇以往快速周轉、相對粗放、漠視合規的理念從事房地產開發，在當下的時代背景下，實難以為繼。
事實上，房地產行業的最快速發展時期已經過去，市場供需關繫發生深刻變化。根據筆者的觀察，企業合規管理越完善的房企，越能平穩度過市場低谷時期，實現企業的可持續發展；而若一味選擇捷徑，漠視合規、過度追求盈利，企業效益和持續發展反而難以盡如人意。在這樣一個高度重視企業合規管理的時代，本書具有其現實意義。
筆者執業二十周年之際出版本書，是為總結這二十年的工作經驗，也是為順應時代和行業發展，把自身及團隊的法律實務經驗梳理成冊，以饗諸位讀者。對房地產行業從業人員而言，本書雖不一定能時時翻閱、開卷有益，但可能關鍵時刻在一些關鍵問題上能成為其找到答案的地方。另外，對於有志於從事房地產專業法律服務的年輕律師和公司法務，本書也可以作為一個有益的行業觀察窗口，供其了解房地產行業的實操細節、運行規則，以及規則與實踐的區別、變化、銜接等。
最後，作為房地產行業發展的受益者和學習者，希望能對這個行業的合規發展略盡綿力，以期與行業共同進步、迎來高度合規、平穩發展的新階段。
吳方榮
於錢塘江畔