章 導言
一 問題的提出
二 宅基地制度變遷的研究
三 宅基地制度的中觀研究
四 核心概念與篇章安排
第二章 農村宅基地制度的形成
一 集體土地所有制的形成
二 宅基地治理制度的形成
第三章 弱財產屬性與宅基地治理
一 宅基地制度的變遷及問題
二 宅基地治理制度的變遷
三 宅基地利用問題及治理
第四章 強財產屬性與宅基地治理
一 宅基地強財產屬性與利用問題
二 宅基地治理的兩類問題
三 宅基地治理制度創新
第五章 宅基地產權制度變遷實踐
一 宅基地流轉現像增多
二 宅基地產權制度變遷
第六章 土地管理制度變遷實踐
一 城鄉統一的土地管理
二 城鄉建設用地市場的打通
三 城鄉建設用地市場的完善
第七章 宅基地制度變遷的政治經濟學
一 統籌宅基地制度的目標層次
二 堅持土地制度的憲法秩序
三 走向義利合一的宅基地制度
後記
參考文獻

宅基地制度是復合的而不是單一的，既包括土地憲法制度，也括土地管理制度，還包括宅基地治理制度。宅基地制度變遷在兩個層面展開，一是宅基地使用制度，二是政府征地制度。宅基地制度變遷既要遵循憲法制度，又要與宅基地的利用現實相適應。
集體化時期我國建立起宅基地制度，“三級所有、隊為基礎”的土地制度，實現了宅基地自主治理的公平與效率。改革開放以來土地管理權力的上移，及人身自由限制的逐步被解除，使宅基地利用與農民家計變遷建立聯繫。我們依據宅基地財產屬性的強弱，將中國農村分為一般農村及沿海發達和城郊農村。
一般農村的宅基地財產屬性弱，具有較強生產生活功能，性質更接近農用地。城市經濟的拉力有限，大部分農民難以順利進城，宅基地的季節性閑置成為常態。從宅基地保障農民家庭的生活穩定，保障經濟轉型的社會穩定角度看，當前的宅基地利用實現了制度效率。如果治理主體因地制宜地制定規劃，既保證居住點在耕作半徑範圍，又能建設完善的公共生活設施，然後要求農民建新必須退出老宅基地，時間的推移會帶來宅基地的低成本退出。問題是宅基地治理制度變遷，尤其是稅費改革及鄉村體制改革，使基層組織的治理能力動力被削弱。
沿海發達和城郊農村宅基地財產屬性強，宅基地使用制度的實踐問題主要有兩個：一是基層組織利用土地管理體制漏洞謀取地利，二是老宅基地不退出帶來新增宅基地的供應不足。改革宅基地審批制度和加強政府監管是個治理問題，可逐步完善解決，如何提高老村宅基地利用效率是問題的根本。相較於政府和市場解決的強負外部性，集體主導的“部分更新”式宅基地治理，交易成本較低，改善了居住環境，有較高的推廣價值。
中央主導的宅基地制度變遷，有兩個主要目標，一是實現農民宅基地財產權，針對的是一般農村及沿海發達和城郊農村的鄉村規劃難實施、違建房治理效果差，帶來的宅基地流轉頻繁糾紛增多的問題；二是實施耕地總量的動態平衡制度，針對的是地方政府難以有效約束，土地非農化的速度過快，帶來的耕地資源迅速減少的問題。
宅基地價格的上漲主要有兩個原因，一是城市經濟的發展帶來特定位置的土地升值；二是國家為保護耕地采取偏緊的建設用供給政策。我國區域經濟發展不平衡，一般農村占全國農村的95%，改革征地制度推動宅基地入市，隻會使5%的沿海發達和城郊村農民獲利，會影響國家發展戰略，影響整體的社會公平。而依照物權法原則推動的宅基地確權，不僅不利於提高宅基地居住效率，而且與宅基地使用制度衝突，與現行的土地憲法秩序相衝突。
宅基地制度各個目標本應是統籌平衡的，現在耕地保護的戰略地位被不斷撥高，就會出現因噎廢食、顧此失彼的土地管理問題。中央在建立城鄉一體的指標化土地管理制度後，一方面嚴格限制土地非農化的規模以保護耕地資源，一方面又允許地方通過增減掛鉤或地票獲取指標，由此帶來城鄉土地利用變遷特點及問題被誤判，宅基地使用制度的運作空間受擠壓的問題。
宅基地治理制度的瓦解，土地管理制度的僭越，及地權制度的操之過急，與兩類農村的宅基地問題不相契合，帶來宅基地制度變遷的實踐困境。我國的土地憲法秩序沒有調整，社會沒有跨過“中等收入陷阱”，我們應立足宅基地制度的“義利合一”原則，面向現實、有主有次、循序漸進的變遷宅基地制度。