擺在城市更新面前的困難，除了發展理念的轉變外，還集中體現在現有的制度障礙上。就廣州、深圳和上海的實踐來看，這三個城市都做了極為有益的探索。從這個意義上說，本書非常及時地為全國各城市的城市更新提供了亟需的寶貴經驗。
——伍江
（同濟大學常務副校長、教授、中國城市規劃學會副理事長）

唐燕教授研究團隊針對城市更新的現實需求，通過對廣州、深圳、上海近年來更新制度建設的比較研究，從更新機構設置、管理模式、規劃編制、空間管控、政策配套等多方面，探討了城市更新制度體繫建構的目標、路徑與方向，對促進我國城市更新的持續健康發展具有重要的學術價值與現實意義。
——陽建強
（東南大學建築學院教授、中國城市規劃學會城市更新學術委員會主任委員）

本書的面世，可謂具有承前啟後的意義，是對具有代表性的三個地區過往探索中存在的經驗與不足的一次剖析與審視。該書打破了諸多制度研究一地一議的語境，構建起了三地基本制度橫向比較的通用框架，這種研究論述方式可以讓讀者更加清晰地看到不同城市如何根據自身特點形成差異化的制度保障，同時也適用於未來更多後發城市間的比較和相互借鋻。
——邊蘭春
（清華大學建築學院教授）


★清華大學唐燕教授團隊4年傾力之作；
★全書包括100餘幅城市實景照片、規劃設計圖、模式圖，70餘個表格；
★對三地新鮮、有趣的城市更新典型案例進行了深入分析；
★重點探討關繫城市更新成敗的3大關鍵要素——產權、功能、容量；
★指出未來我國城市更新制度創新的5個主要方向；
★為政府實操提出工作內容和步驟建議。

唐燕，清華大學建築學院副教授，博士生導師，德國洪堡學者，China City Planning Review雜志編委委員和責任編輯。擔任中國城市規劃學會城市更新學術委員會副秘書長、中國建築學會城市設計分會理事、中國城市科學研究會生態城市研究專業委員會委員、國務院學位辦建築學學科評議組秘書、歐盟“H2020”地平線重大科研項目基金特邀會評專家。曾為麻省理工學院SPURS學者、卡迪夫城市大學訪問教授、柏林自由大學訪問學者、多特蒙德工業大學博士後。長期從事城鄉規劃設計、城鄉治理等研究，在國內外期刊及會議上發表學術論文100餘篇，主持過德國洪堡基金、英國國家學術院基金、國家自然科學基金、“十二五”科技支撐計劃（子項）、*人文社科基金等重要國內外課題，曾獲中國城市規劃學會求是論壇論文競賽獎、全國青年城市規劃論文競賽佳作獎、金經昌中國城市規劃優秀論文佳作獎、中國城市經濟學會年會優秀論文三等獎。出版有《城市設計運作的制度與制度環境》《創意城市實踐：歐洲和亞洲的視角》《文化、創意產業與城市更新》《控制性詳細規劃》《德國大都市地區的區域治理與協作》等著作。參與的規劃設計項目曾獲北京通州城市副中心城市設計國際招標總體城市設計獲勝方案獎、全國優秀城鄉規劃設計二等獎、北京市優秀城鄉規劃設計評選一等獎、河北省優秀城鄉規劃設計編制成果一等獎等。
楊東，清華大學城鄉規劃學碩士，研究方向為城市更新、城市設計、文化遺產保護。已參加重點科研課題和城市規劃實踐項目10餘項，在國內外期刊、會議上發表學術論文8篇，參與翻譯《創意城市實踐：歐洲和亞洲的視角》等著作。曾獲全國高等學校城鄉規劃學科城市設計課程作業評優三等獎、佳作獎，調研報告課程作業評優二等獎，清華大學建築學院“年度人物（學術達人）”稱號等。
祝賀，清華大學城市規劃學碩士，清華大學城鄉規劃學在讀博士。研究方向為城市更新政策與實踐、城市設計管理與治理。在核心期刊發表論文7篇，英文論文“Beijing-Tianjin-Hebei Metropolitan Region: Regional Governance under a Highly Centralized Political Systeme”收錄於聯合國人居署出版的Steering the Metropolis一書。曾參與國家自然科學基金項目一項，北京、天津、廣州等城市重要城市設計項目10餘項。參與翻譯《文化、創意產業與城市更新》《1945年以來的世界城市設計》等著作。

第1章 緒論：新時代背景下的城市更新 1
1.1 城市更新再認識 2
1.2 城市更新的十個特征維度 4
1.3 時代轉型與中國城市更新需求的崛起 5
1.4 困境突圍：資源約束倒逼下的廣州、深圳、上海制度創新背景 7
1.5 廣州、深圳、上海三地比較研究的內容與框架 10

第2章 亞洲視野下的城市更新制度建設 13
2.1 香港城市更新制度 14
2.2 臺北城市更新制度 19
2.3 東京城市更新制度 23
2.4 新加坡城市更新制度 27
2.5 亞洲地區城市更新制度建設的趨勢與特點 29

第3章 廣州、深圳、上海的城市更新演進歷程 33
3.1 廣州城市更新演進歷程 34
3.2 深圳城市更新演進歷程 37
3.3 上海城市更新演進歷程 40

第4章 廣州、深圳、上海城市更新政策演進與辦法解讀 45
4.1 廣州、深圳、上海城市更新政策體繫比較 47
4.2 三地城市更新的核心政策演進 50
4.3 城市更新（實施）辦法的三地比較 58

第5章 廣州、深圳、上海城市更新制度體繫建構 67
5.1 廣州、深圳、上海的城市更新制度體繫 68
5.2 城市更新機構設置 70
5.3 城市更新管理的階段與流程 75
5.4 城市更新規劃編制體繫 80
5.5 城市/片區劃定 87

第6章 廣州、深圳、上海城市更新空間管控 95
6.1 廣州城市更新空間管控舉措 96
6.2 深圳城市更新空間管控舉措 105
6.3 上海城市更新空間管控舉措 121

第7章 廣州、深圳、上海城市更新實施路徑 127
7.1 廣州城市更新實施路徑 128
7.2 深圳城市更新實施路徑 145
7.3 上海城市更新實施路徑 164

第8章 廣州、深圳、上海城市更新執行與經驗得失 189
8.1 廣州、深圳、上海的城市更新目標及執行情況 190
8.2 三地城市更新制度建設的經驗與反思 203

第9章 城市更新制度創新的關鍵要素與未來走向 221
9.1 城市更新中的產權、用途與容量要素 222
9.2 城市更新制度創新中的產權制度 225
9.3 城市更新制度創新中的用途制度 231
9.4 城市更新制度創新中的容量制度 233
9.5 我國城市更新制度創新的未來走向 236
9.6 城市更新制度創新的工作內容與步驟建議 244

附 錄 247
附錄1 廣州市城市更新辦法 248
附錄2 深圳市城市更新辦法 257
附錄3 上海市城市更新實施辦法 263

參考文獻 267

前言

我國在經歷了改革開放40年的增長奇跡之後，經濟發展進入結構性減速時期，並聯動引起社會、政治、空間、文化發展等的全面轉型。在這個城市發展由“增量擴張”邁向“存量優化”的變革期，為了促進城市功能提升、產業結構升級、人居環境改善、空間品質優化等，廣州、深圳、上海、南京等諸多大城市積極開展城市更新的管理與實踐改革，在城市更新制度建設、規劃編制、項目實施與行動計劃等方面取得顯著進展。謝謝清華大學出版社的編輯，她們為著作夜以繼日的打磨是本書出版品質的重要保證。
本書選取走在城市更新制度改革前沿的廣州、深圳、上海三座城市作為研究對像，通過分析三地城市更新的核心政策及其演進；對比三地城市更新制度的體繫建構、運作特點與形成原因；總結三地城市更新的實施情況與實施路徑；得出三地城市更新制度建設的經驗與挑戰等，來揭示當前我國代表性地方城市更新制度建設的具體進展、創新成就、潛在問題及改進方向，展示三地在更新機構設置、管理模式、規劃編制、空間管控、政策配套上的異同，為新時期破解城市更新難題提供方向指引和經驗借鋻，為未來更多城市和地區推進城市更新制度建設提供實證參考。
著作成稿歷時四年，感謝曾在北京市規劃和國土資源管理委員會朝陽分局任職的王雪梅與孫文偉，是他們出於對國內城市更新需求與趨勢的敏銳判斷，纔在2014年邀請我們承擔了國內城市更新制度建設各地經驗與案例研究的專項課題，這是本書成果得以形成的重要契機與基石。感謝華南理工大學的王世福教授、國家發改委投資司城市建設處的邵挺博士，2015年在MIT訪學期間與他們就廣州、深圳城市更新制度特點的交流加深了本研究的維度與深度。感謝上海社會科學院城市與房地產研究中心的萬勇博士，在他為《城鄉規劃》雜志組織的城市更新沙龍活動中獲得的關於上海城市更新制度建設和規劃設計的一手信息和釋惑，為豐富和理解上海的近期行動提供了支撐。感謝深圳市城市規劃設計研究院有限公司城市更新規劃研究中心的王嘉主任，他同意我們使用其單位編制的城市規劃方案作為案例，極大地豐富了著作內容。感謝課題組的唐靜嫻同學，她在早期項目研究過程中，做出了關於比較框架、政策和數據分析上的開篇積累。
同時，還要特別感謝北京清華同衡規劃設計研究院對我們在2017年城市發展與規劃大會“城鄉規劃體繫改革與城市轉型發展”分論壇上所做的關於“城市更新制度的轉型發展——廣州、深圳、上海三地比較”報告的微信報道，這篇小小的微信文章獲得的大量轉載和累計幾萬的閱讀量給了我們至關重要的信心和信念支持，使我們方有勇氣來完善和推進研究成果的出版。感謝北京市委辦公廳信息綜合室的馮明，他邀請我們將對相關制度的實證分析整理成文。報送北京市領導參閱，從而獲得了副市長的批復和肯定，認為北京進行城市更新制度建設也是大勢所趨。感謝中國城市規劃學會城市更新學術委員會的伍江教授、陽建強教授、邊蘭春教授以及其他同行，持續的學術交流和支持是本書後期出版的重要動力。其他在不同階段曾對本書研究給予不同幫助、提點和肯定的諸多同行和師長們，無法一一提及，在此一並感謝。謝謝清華大學出版社的編輯，她們為著作夜以繼日的打磨是本書出版品質的重要保證。
在對書稿進行調整與優化的過程中，我們發現廣州、深圳和上海的城市更新制度、配套政策、實踐模式等方方面面都在日新月異地發生著變化，已經遠遠超出了我們能及時對原有研究進行隨時擴充和全面更新的步伐。特別是新一輪國家機構改革的推行，引發了各地城市更新管理機構的新變革，一些新趨勢無法及時反映到主要成稿於2018年年底的本書中，例如廣州市城市更新局組建與撤並等詳細信息。因此，對於本書存在的各種不足以及對政策解讀不到位的地方，我們深感遺憾，也期待在後續研究中能再接再厲地跟蹤提升。