前言
第1章開征房產稅的法理基礎
1.1稅收的來源
1.2征稅的強制性和穩定性
1.3什麼是房產稅
1.4征收房產稅的法理基礎和目的
第2章房產稅的由來
2.1歷朝歷代都征房產稅
2.21949年以後的房產稅變遷
2.3改革開放以後的房產稅
第3章開征房產稅的目的
3.1征收房產稅的目的
3.2讓民眾擁有更多財產性收入
3.3縮小資產升值加劇的貧富差距
3.4提高資源使用效率，降低空置率
第4章房產稅和土地出讓金
4.1土地出讓金和房產稅是兩碼事
4.2是否重復征稅
4.370年的土地使用權
第5章房產稅是稅制改革的突破口
5.1稅制改革，難啃的硬骨頭
5.2中國人的稅收負擔是輕還是重
5.3有沒有必要通過征收房產稅增加政府財稅收入
5.4在減稅的同時改變稅收結構
5.5減稅並不會減少政府財稅收入
5.6房產稅改革的緊迫性50第
章房產稅稅率
6.1如何確定房產稅的稅率
6.2修修補補不如從頭再來
6.3有沒有必要保持征稅規模一致
6.4能否通過租金來確定房產稅
6.5市場失靈和均衡房價
6.6房產稅稅率確定的準則
6.7單一稅稅率
第7章房地產價格估算
7.1能不能估算出商品房的價格
7.2什麼是市場比較法
7.3什麼是收益還原法
7.4什麼是成本估價法
7.5什麼是假設開發法
7.6哪種房價估算法對老百姓有利
7.7能不能拿商品房交易價作為征收房產稅的基礎
7.8為什麼選擇公告房價和建築面積作為征稅計量基礎
7.9房價批量評估
第8章房產稅改革要點
8.1謀定而後動
8.2征收房產稅的外部環境
8.3模擬方案設計的原則
8.4房產稅改革草案
8.5如何纔能做到化
8.6能不能拿別人的身份證辦理房產稅免稅
8.7能不能合理避稅
8.8怎麼纔能降低征收房產稅的征收成本
8.9征收房產稅是落實到業主頭上還是落實到不動產本身
第9章征不征稅該問誰
9.1立法權在立法機構，不屬於行政機構
9.2有關房產稅的民意調查
9.3為什麼有許多人反對開征房產稅
附錄9A鐘偉：我為什麼反對開征房產稅
第10章沒有邊界就沒有政策
10.1沒有邊界就沒有政策
10.2征收房產稅是否應當區分普通住宅與豪宅
10.3能不能隻向新房征稅而舊房不征稅
10.4能不能按照收入水平及經濟能力征收房產稅
10.5在征收房產稅時能否區分自住和出租
10.6能不能按照物業的產權屬性征稅
10.7是否應當對擁有多套住房的人征收較高的房產稅
10.8是否對農民的住宅和小產權房征稅
第11章決定房價的供求規律
11.1房價調控是一個繫統工程
11.2隻有敬畏規律纔能順應規律、駕馭潮流
11.3眾說紛纭，學風浮躁
11.4如何判斷房地產供求關繫
11.5城鎮人均住房面積
11.6城鎮人均住房面積的長期預測
11.7城鎮化對住房需求的影響
11.8城鎮住房需求預測
11.9長期態勢，供不應求
第12章決定房價的貨幣規律
12.1貨幣流動性過剩
12.2銀行中的堰塞湖
12.3居民存款的不穩定性
12.4防範金融危機，唯此為大
第13章房產增值所得稅與托賓稅
13.1好心不一定辦好事
13.2開征房產增值所得稅的理論根據
13.3房產增值所得稅屬於托賓稅
13.4實施托賓稅的難點
13.5隨機調節的房地產交易稅
13.6征稅時機不對，適得其反
13.7避免誤傷正常需求
13.8假離婚與避稅186第14章房產稅試點評說
14.1房產稅試點舉步維艱
14.2上海和重慶房產稅試點的貢獻
14.3上海和重慶房產稅試點方案對比
14.4點評上海和重慶房產稅試點方案
14.5審慎初戰，總結經驗，以利再戰
附錄14A上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法
附錄14B重慶市人民政府關於進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法
第15章征收房產稅的衝擊效應
15.1控制變量與模擬方案設計
15.2房產稅改革的可控範圍
15.3房產稅與中央和地方分稅制
15.4征收房產稅能不能壓低房價
15.5房產稅對囤房的人有什麼衝擊
15.6誰最不喜歡征收房產稅
15.7韓國的房產稅改革，前車之鋻
第16章端正學風，頂層設計，深化改革
16.1十年徘徊,舉步維艱
16.2要加強公民納稅意識教育
16.3改革悖論：改革依靠的力量恰恰是改革的對像
16.4摸著石頭過河和頂層設計
參考文獻

房產稅是當前的一個熱門話題，卻並不是一個新話題。早在2003年10月14日，中央就決定開征物業稅(房產稅)，拖來拖去，直到2011年1月28日，上海市和重慶市纔開始征收房產稅的試點。改革開放以來，每年政府都要開征、調整或取消一些稅種，卻從來沒有像開征房產稅這樣舉步維艱。由此可見，房產稅改革的難度確實很大。
1 2013年3月19日《人民日報》報道：“北上廣房價漲幅再次擴大”，北京2月新建商品房價格同比上漲7.7%，廣州8.2%。據新華網廣州2013年4月4日報道，廣州市國土房管局４日公布的統計數據顯示，3月廣州市區新建商品住宅網簽均價16／平方米，同比暴漲34.9％。
   上海市和重慶市的房產稅試點撕開了神秘主義的面紗，邁出了非常有意義的一步。人們對上海和重慶試點褒貶不一，但是有一點看法是相同的：沒有多大效果，既沒能抑制房價過快上漲，?也沒有給地方政府提供可靠的財源，更沒能縮小貧富差距。民意調查顯示，大部分人不擁護開征房產稅。人們普遍認為，老百姓的稅收負擔已經夠重了，怎麼還要加稅？當2013年年初北京、上海等一線城市房價再次出現較快上漲的趨勢時，有些人把房產稅作為抑制房價暴漲的“最嚴厲的調控措施”之一，寄予厚望。顯然，這是房產稅根本無法完成的任務。
   為什麼房產稅改革如此困難？正如中央所指出的：“當前改革已經進入攻堅期和深水期，現在改革觸及一些深層次的矛盾和重大利益的調整。”“我們要正確處理好改革、發展、穩定的關繫，我們將統籌當前和長遠，特別是要找準牽一發而動全身的關鍵環節、重點領域。在總結改革經驗和學習其他國家長處的基礎上，繫統地設計改革總體方案，提出路線圖和時間表，同時我們還要像過去那樣來鼓勵基層大膽地探索、大膽地創新，把我們頂層的設計和實踐的探索緊密地結合起來。”?
1  參見張高麗2013年3月24日在“2013中國發展高層論壇”開幕式上的演講。
   學風浮躁、不求甚解是當前經濟學研究的大敵。雖然討論房產稅的文章和書籍很多，卻很少有文章能夠說清楚下述問題：
房產稅的法理基礎在哪裡？
    開征房產稅的目的是什麼？
    房產稅和土地出讓金有什麼關繫？
    如何確定征收房產稅依據的房價和稅率？
    有沒有簡單可行的征收房產稅的方法？
   有人很激烈地反對開征房產稅，他們說開征房產稅不合法。究竟開征房產稅有沒有法理基礎？如果連為什麼要征房產稅都搞不清楚，無論是支持還是反對，都如同兒戲。房產稅在本質上是居民住房產權的保護費和資源使用費。隻有繳納房產稅，纔能得到政府對住房產權的保護。抓住這一本質，征收房產稅不僅能夠得到大多數居民的擁護，還有利於提高公民的法制觀念，建設法制社會。
   一般民眾認為政府開征房產稅就是斂財，因此，反對的人多，贊成的人少。有些地方政府以為開征房產稅僅僅是開源增收，這無異於舍本逐末。固然，開征房產稅有利於完善中央和地方分稅制，穩定地方政府的財源，促使它們更好地為轄區內的居民提供服務，可是，開征房產稅的意義絕非僅僅局限於此。近年來，貧富差距日趨嚴重，危及社會穩定，通過稅制改革縮小貧富差距是當務之急。開征房產稅是稅制改革的一個有機組成部分。同時，有必要通過開征房產稅提高資源配置效率，減少住房空置率，抑制房地產市場過度投機。
   眾所周知，中國稅制改革的大方向是減稅。如果沒有綜合稅改的全面安排，開征房產稅必然是加稅，不符合減稅的要求。也許上海和重慶作為房產稅試點認識到了這一點，為了緩和民眾對開征房產稅的反感，不得不把房產稅征收範圍縮小再縮小。重慶隻對為數極其有限的高檔別墅征房產稅，這樣一來固然可以避免誤傷一般老百姓，可是房產稅試點的意義也就微不足道了。如何處理開征房產稅和減輕民眾稅負的矛盾？唯一的出路是把開征房產稅放在整個稅制改革中統籌安排。在大幅度減輕企業稅負的前提下增加員工工資，與此同時將一部分稅負分別轉移到房產稅和個人所得稅上。隻有讓低收入群體在改革中真正得到好處，纔能有效地縮小貧富差距，贏得民眾的支持。上海和重慶的房產稅試點單兵突進，很難解決既要開征房產稅又要減輕民眾稅收負擔的矛盾。
   房產稅和土地出讓金是什麼關繫？有人說，購房時已經交了土地出讓金，再交房產稅豈不是重復納稅？說到底，他們還沒有弄清楚房產稅的屬性。土地出讓金（地價）構成房屋產權的一部分，而房產稅的本質是產權保護費。繳納土地出讓金是取得房產的必要步驟，隻要政府提供產權保護，其成本就要分攤到被保護的房產上。土地出讓金是在購房時一次性發生的，可是產權保護費是經常性發生的。
   許多人說征收房產稅難度很大。關鍵在於，如何確定征稅的依據——房價和稅率？理論和實踐都告訴我們，商品房的交易價千變萬化，具有很大的不確定性。除非房地產市場已經相當成熟，房價相對穩定，否則無論采用哪種房價估價法，都很難準確地估算出房產交易價。當前，中國正處在由計劃經濟向市場經濟轉型的關鍵時刻，房地產市場嚴重供不應求，貨幣流動性過剩，房價不斷上漲，如果按照房產交易價來征收房產稅，且不說沒有足夠的合格的房產估價師，在理論上就說不通，在短期內不可能建立可行的房價評估體繫。與其陷入無休止的爭論，還不如直截了當地采用公告房價。在平均房價的基礎上打個折就是公告房價。公告房價僅僅用於征收房產稅，而不是交易房價，民眾在納稅時很容易接受公告房價。
   在澄清了開征房產稅的理論問題之後，還必須找到切實可行的實施方案，特別是要劃清房產稅征收的邊界。如果房產稅政策的邊界不清晰，不僅在執行過程中會造成混亂，還有可能給尋租活動提供空間。
   能不能設計一套簡單可行的房產稅征收方案是改革能否成功的關鍵。一定要做到盡量不擾民，不增加社會負擔。征收房產稅的各項規定一定要語言簡潔、準確、易於執行。一定要事先采取措施防範腐敗和弄虛作假。
   毫不客氣地說，現今已經公開的幾個房產稅試點方案都有比較嚴重的問題。有的方案目的不明確；有的方案定義不準確；有的政策邊界模糊，前後自相矛盾；有的方案給自己設置了幾乎無法完成的任務，缺乏可行性。
   開征房產稅作為整體稅制改革的一部分，尚需花費大力氣來研究探索，任務非常艱巨。設計新稅制時，一定要進行定量分析，充分考慮新稅制對國民生產總值、政府財稅收入和物價水平的衝擊。由於任何稅制改革對各個經濟部門和各個生產要素的衝擊各不相同，必須進一步分解數據，觀察開征房產稅對國民經濟各個部分的產出、進出口、就業的影響。要在推行之前定量模擬對各個收入組居民的可支配收入、消費、儲蓄的影響。要特別重視對社會貧富差距的影響，在數以萬計的方案中尋求能夠有效地縮小貧富差距的最有可行性的方案。
   設計房產稅改革方案一定要有頂層設計，整體規劃，高瞻遠矚，高屋建瓴。如果就事論事或者僅僅在局部修修補補，都難以達成稅制改革的戰略目標。
   盡管上海和重慶試點方案還有許多地方值得商榷，但必須高度評價它們對房產稅改革的貢獻。開拓者難免要承擔風險，不能苛求新生事物十全十美。幸虧有了上海和重慶的試點，我們纔能在總結它們經驗的基礎上前進。
   事實上，在過去幾年裡，已經湧現出不少具有真知灼見的研究成果。陳淮、吳立範、劉維新、石堅等人都發表了很有水平的論文和著作。深圳國土房產評估發展中心關於住房計稅價格批量評估的研究為開征房產稅提供了很好的定量基礎。在易綱教授的帶領下，北京大學中國經濟研究中心宏觀組對房產稅做了許多研究，並於2007年10月出版了《中國物業稅研究：理論、政策與可行性》一書。在前人研究的基礎上，我在2008年6月出版了《房價與物業稅》一書，提出了一些粗淺的看法。顯然，人們正是在探索中承前啟後，不斷地深化認識，推進房產稅改革。
   2013年1月，我來到北京師範大學國民核算研究院，打算用一年左右的時間推進幾項課題，房產稅研究就是其中之一。雖然北京師範大學國民核算研究院的歷史不長，但是，在邱東教授的帶領下聚集了一支很有戰鬥力的團隊，年輕有為，充滿活力，學風嚴謹，團結合作，積極探索，敢於選擇具有重大意義的課題攻堅，在深入、認真的爭論中撞擊出許多思想火花。一個好漢三個幫，一個籬笆三個樁。我衷心感謝國民核算研究院提供的良好研究環境，感謝邱東、宋旭光、李昕、趙楠、賈瑋、朱雨婷、侯雙雙等人的幫助。我們的合作頗有成效，相信隻要持續下去必定能夠取得更大的收獲。
   我一如既往地和北京大學中國經濟研究中心密切合作。我和姚洋、林毅夫、周其仁、易綱、李玲、盧鋒、陳平、霍德明等人保持了長期的友誼。在頻繁的討論和切磋之中，我不僅學到了許多知識，還受到了他們良好品德的熏陶。他們良好的學風為我樹立了榜樣。
    我非常感謝加拿大西安大略大學休倫學院經濟繫(Department ofEconomics，Huron College，University of WesternOntario)的同事們。當我不在校園期間，他們分擔了我的教學、行政任務，並且不斷地給我提供各種所需的資料數據。
   需要表達謝意的名單很長，毫無疑問，我的夫人關克勤名列榜首。多年來，她不辭辛苦，伴我走南闖北，相濡以沫。正是有她為我排除各種干擾，提供了後勤支持，纔使得我能夠集中精力投身於研究和寫作。
   直率地批評其他方案的缺點並且將自己的方案公布於眾，絕對不意味著自以為是。毫無疑問，本書提出的方案還有許多缺陷和問題，拿出這個方案的目的就是要引起爭論，拋磚引玉，希望在爭論中探索出一部具有中國特色的房產稅草案。當然，我的觀點未必都正確，如果本書中有什麼失誤，都是我的責任。如同以往一樣，衷心地歡迎各位讀者給予批評指教。改革就是要有魄力，要有聲勢，不能拖泥帶水。我們期待著一場關於開征房產稅的爭論，通過各種觀點的交鋒，相互切磋，全面推進中國的稅制改革。

徐滇慶
2013年4月4日