★內容解析一問一答；
★政策依據既新又全；
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★★本書適用對像★★
■稅務機關稽查/審理案件、稅收征管/執法過程中查閱、參考
■房地產企業財務、稅務、內控人員即學即用、快速上手
■會計師、稅務師等專業涉稅服務機構案頭常備工具書

從房地產企業設立、項目開發到日常各項業務活動，全流程、全稅種
■企業設立及資產劃撥等業務涉稅問題
■借款業務涉稅問題
■土地使用權成本支出涉稅問題
■前期工程準備階段業務涉稅問題
■項目施工成本費用支出涉稅問題
■項目成本費用分攤業務涉稅問題
■銷售業務涉稅問題
■特殊業務涉稅問題
■自持物業業務涉稅問題
■利潤分配及注銷清算業務涉稅問題
■薪金福利保險業務涉稅問題
■計稅列支限額業務涉稅問題
■固定資產租賃業務涉稅問題
■日常管理活動業務涉稅問題
■增值稅發票開具及抵扣等業務涉稅問題

董宏
在稅務繫統從事稅政、稽查一線工作近三十年，業務上擅長房地產企業、建築企業稅務稽查。從事稅務稽查工作以來，完成涉案稅以上稽查案件十餘起。在業務理論探討上，主編有：《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》等實務圖書，受到讀者的廣泛好評。
施玉明
金像國際集團副總裁，曾長期從事稅務稽查一線工作，擅長房地產企業涉稅業務及檢查，在稅務生涯中完成了二十多起涉案稅款以上的稽查案件。在企業任職後，主持集團層面的財稅、投資管理等工作，兼具在稅務機關和企業的工作經驗。
成秀美
南京中鴻彙則稅務師事務所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經驗與專業見解。近幾年已經完成近百個房地產企業的土地增值稅清算項目，同時為眾多央企及世界500強企業提供財稅服務，在營改增業務轉換交替過程中，輔導了大量房地產開發企業營改增涉稅業務的處理。
王亮
長期在稅務繫統從事稅政解釋、案件審理和稽查工作，近十年期間，參與數十起重大稅務稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務重大征管工作的推進，在營改增業務轉換中，參與營改增業務的教學輔導，具有非常全面和豐富的稅政解釋經驗。

目  錄

第1章 企業設立及投資（資產劃撥）業務涉稅問題
1.1企業開辦期間的各項業務
問題111企業開辦費如何進行涉稅與會計處理？
問題112企業籌建期間發生的業務招待費及廣告、宣傳費如何進行涉稅與會計處理？
問題113企業繳納的印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅在什麼科目核算？
問題114企業的營業賬簿如何貼花？
問題115企業權利、許可證照如何貼花？
1.2接受資本投入業務
問題121企業接受現金投入的資本如何進行印花稅及會計處理？
問題122企業“實收資本”“資本公積”增加的，印花稅如何計算？
問題123企業接受實物投資的增值稅進項稅額如何處理？
問題124企業接受實物投資的企業所得稅如何處理？
問題125企業接受房屋、土地使用權投資的增值稅進項稅額如何處理？
問題126企業接受房屋、土地使用權投資的其他印花稅如何處理？
問題127企業接受房屋、土地使用權投資的契稅如何處理？
問題128企業接受房屋、土地使用權投資的企業所得稅如何處理？
問題129企業接受房屋投資的房產稅、城鎮土地使用稅如何處理？
1.3對外投資業務
問題131企業以現金投資成立子公司的如何進行企業所得稅處理？
問題132企業以實物對外投資的增值稅如何處理？
問題133企業以實物對外投資的企業所得稅如何處理？
問題134企業以房屋、土地使用權投資的印花稅如何計算？
問題135企業以房屋、土地使用權投資的增值稅如何處理？
問題136企業以房屋投資的土地增值稅如何處理？
問題137企業以房屋、土地使用權投資的如何進行企業所得稅處理？
1.4資產劃撥業務
問題141母公司將土地使用權劃撥（轉移）到子公司（房地產開發企業）是否繳納土地增值稅？
問題142母公司將競拍取得的土地使用權劃撥到子公司是否繳納增值稅？
問題143由母公司競拍後劃撥的土地使用權，土地價款如何扣除？
問題144母公司將二級市場購買的土地使用權劃撥（轉移）到子公司（房地產開發企業）是否繳納增值稅？
問題145母子公司之間劃撥土地使用權是否繳納契稅？
問題146100%直接控制的母子公司之間劃撥土地使用權，是否需要進行企業所得稅處理？
問題147非100%控股母子公司之間劃撥土地使用權，何種情形下需要進行企業所得稅處理？
問題148母子公司之間劃撥土地使用權時，印花稅如何計算？
問題149母子公司之間劃撥土地使用權時，城鎮土地使用稅如何計算？
問題1410母子公司之間劃撥房產如何進行涉稅處理？
第2章 借款業務涉稅問題
2.1企業向金融機構借款業務
問題211企業與金融機構簽訂的合同如何計算繳納印花稅？
問題212企業的借款費用如何進行企業所得稅處理？
問題213房地產企業利用長期借款對外投資，如何進行借款利息的企業所得稅處理？
問題214企業取得金融機構開具的增值稅專用發票，其進項稅額是否可以抵扣？
問題215房地產開發企業借款費用如何分配？
2.2企業向非金融企業借款業務
問題221企業向非金融機構借款是否需要計算繳納印花稅？
問題222企業向非金融機構借款的利息如何進行企業所得稅處理？
問題223企業向非金融機構借款支付的利息能否取得增值稅專用發票？
2.3企業向個人借款業務
問題231企業向個人借款是否需要計算繳納印花稅？
問題232企業向個人借款支付的利息如何進行企業所得稅處理？
問題233企業向個人借款支付利息扣繳增值稅如何處理？
問題234企業向個人借款支付的利息如何進行個人所得稅處理？
2.4向關聯方支付利息業務
問題241企業投資者投資未到位而發生的利息支出如何進行企業所得稅處理？
問題242企業關聯方利息支出如何進行稅前扣除？
問題243企業集團或其成員企業統一向金融機構借款支付的利息如何處理？
問題244企業向關聯自然人借款的利息支出如何進行稅前扣除？
問題245企業之間無償使用資金如何進行增值稅、企業所得稅處理？
2.5取得利息收入等業務
問題251企業將自有資金借給其他企業收取的利息如何進行增值稅處理？
問題252企業自有資金借給其他企業收取的利息如何進行企業所得稅處理？
問題253企業存款利息的增值稅、企業所得稅如何處理？
第3章 土地使用權成本支出涉稅問題
3.1以出讓方式獲取土地使用權業務
問題311企業在土地獲取環節會產生哪些重要涉稅資料？
問題312簽訂《國有土地使用權出讓合同》如何計算印花稅？
問題313企業通過出讓方式獲取國有土地使用權如何計算繳納契稅？
問題314企業通過協議方式、競價方式（出讓）獲取國有土地使用權如何計算繳納契稅？
問題315當地政府減免的土地出讓金是否計算繳納契稅？ 
問題316企業以出讓方式取得土地使用權後從何時開始繳納城鎮土地使用稅？
問題317企業以出讓方式獲取土地使用權後繳納的耕地占用稅、契稅、印花稅和城鎮土地使用稅通過什麼科目核算？
問題318企業以出讓方式獲取的土地使用權如何進行企業所得稅處理？
問題319企業支付的土地價款應取得什麼樣的票據？
問題3110農用地轉為建設用地支付的各項費用如何進行企業所得稅處理？
問題3111房地產企業開發項目用地城鎮土地使用稅納稅義務截止時間如何確定？
3.2以轉讓方式獲取土地使用權業務
問題321企業通過轉讓方式獲取土地使用權有哪些重要涉稅資料？
問題322企業簽訂的國有土地使用權轉讓合同如何貼花？
問題323企業通過轉讓方式獲取國有土地使用權如何計算繳納契稅？
問題324企業通過轉讓方式獲取國有土地使用權從何時開始繳納城鎮土地使用稅？
問題325企業通過轉讓方式獲取國有土地使用權支付的土地價款應取得什麼樣的票據？
問題326企業通過轉讓方式獲取國有土地使用權繳納的契稅、印花稅和城鎮土地使用稅通過什麼科目核算？
問題327企業通過轉讓方式獲取的土地使用權如何確定成本？
3.3以接受投資等方式取得土地使用權業務
問題331企業以接受投資方式取得土地使用權有哪些重要涉稅資料？
問題332企業簽訂的投資協議是否需要貼花？
問題333企業以接受投資方式取得土地使用權是否需要繳納契稅？
問題334企業接受投資獲取的土地使用權如何進行企業所得稅處理？
問題335企業以開發土地上的開發產品換取土地使用權的如何進行企業所得稅處理？
問題336企業以其他土地上的開發產品換取土地使用權的如何進行企業所得稅處理？
問題337企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的應如何處理？
3.4購買在建工程業務
問題341企業簽訂購置在建工程合同如何貼花？
問題342企業受讓在建工程如何計算繳納契稅？
問題343企業購置在建工程應取得什麼樣的票據？
問題344企業購置在建工程如何進行企業所得稅處理？
3.5取得保障性住房用地業務
問題351企業開發經濟適用住房有哪些稅收優惠？
問題352企業開發公共租賃住房有哪些稅收優惠？
問題353企業開發城市和國有工礦棚戶區改造安置住房有哪些稅收優惠？
問題354企業開發濟適用住房等各類具有公益性質的項目如何繳納契稅？
3.6其他各項土地成本支出業務
問題361企業土地補償安置費（房屋）支出如何進行企業所得稅處理？
問題362安置協議書在涉稅處理時能否作為入賬憑證？
問題363企業拆遷補償支出沒有取得發票的，是否可以在企業所得稅稅前扣除？
問題364企業土地被政府征用，政府給予的補償如何進行涉稅處理？
問題365政府收回土地使用權支付納稅人代墊拆遷補償費如何進行涉稅處理？
問題366企業獲得返還的土地出讓金如何處理？
問題367企業繳納的土地閑置費是否可以在企業所得稅稅前扣除？
問題368企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失如何處理？
問題369企業開發的商品房是否需要繳納城鎮土地使用稅？
3.7土地成本分攤計算
問題371按照占地面積法如何分攤土地成本？
問題372土地開發同時連結房地產開發的土地成本如何分攤？
問題373按照建築面積法如何分攤土地成本？
問題374開發項目中公共配套設施如何分攤土地成本？
問題375地下車庫（位）等建築物是否分攤土地成本？
第4章 前期工程準備階段各項業務涉稅問題
4.1各項設計、勘察、測繪業務
問題411企業簽訂各項設計、勘察、測繪等業務合同如何計算印花稅？
問題412企業支付各項規劃、勘察、設計等費用的增值稅、企業所得稅如何處理？
問題413企業委托境外機構進行設計等業務如何進行增值稅、企業所得稅處理？
問題414企業委托境外機構設計建築物圖紙等由境內企業承擔稅費的如何進行處理？
4.2項目咨詢費用支出業務
問題421企業支付專家（自然人）勞務費如何開具發票？
問題422企業支付專家（自然人）勞務費如何進行增值稅處理？
問題423企業支付專家（自然人）勞務費的個人所得稅如何計算？
問題424企業支付各類咨詢費如何進行增值稅、企業所得稅處理？
問題425企業組織項目咨詢會議支付的費用如何進行涉稅處理？
問題426企業支付外出考察費用的增值稅、企業所得稅如何處理？
問題427企業項目可行性研究未通過的相關費用如何進行企業所得稅處理？
4.3籌建、場地通平等業務
問題431企業簽訂“三通一平”工程合同如何計算印花稅？
問題432企業支付“三通一平”工程費用的增值稅、企業所得稅如何處理？
問題433企業支付施工前各項手續費及行政性收費、政府基金如何進行企業所得稅處理？
問題434企業報批報建、物業完善費用如何進行預提處理？
4.4前期工程費成本分攤業務
問題441項目一次性開發的前期工程費用如何按占地面積法進行分攤？
問題442項目分期開發的前期工程費用如何按占地面積法進行分攤？
問題443項目一次性開發的前期工程費用如何按建築面積法進行分攤？
問題444項目分期開發的前期工程費用如何按建築面積法進行分攤？
問題445前期工程費用如何按直接成本法進行分攤？
問題446前期工程費用如何按預算造價法進行分攤？
第5章 項目施工成本費用支出涉稅問題
5.1涉及建築安裝工程費的業務
問題511各項建築安裝工程業務合同如何計算印花稅？
問題512企業支付建築安裝工程費用的增值稅、企業所得稅如何處理？
問題513發包方以清包工方式發包的項目（適用一般計稅方法）的增值稅如何處理？
問題514以清包工方式發包項目，建築公司選擇適用簡易計稅方法計稅的增值稅如何處理？
問題515發包方以甲供工程發包的項目（適用一般計稅方法）的增值稅如何處理？
問題516以甲供工程方式發包項目選擇適用簡易計稅方法計稅的增值稅如何處理？
問題517開發項目基建工地的臨時性房屋是否應繳納房產稅？ 
問題518項目現場建設的臨時售樓部是否應繳納房產稅？
問題519企業在結算計稅成本時未取得合法憑據的如何處理？
問題5110企業發生的紅線外建造成本如何進行企業所得稅處理？
問題5111開發項目中綠化和公共道路的占地面積是否需要繳納城鎮土地使用稅？
問題5112法院判決書能否作為成本費用入賬依據？
問題5113企業用於自建用房等地上建築物時土地成本如何處理？
問題5114出包工程未取得全額發票的如何進行預提處理？
5.2涉及基礎設施建設費的業務
問題521基礎設施建設涉及的工程施工合同如何計算印花稅？
問題522企業支付基礎設施工程費用的增值稅、企業所得稅如何處理？
問題523企業采購砂石水泥如何抵扣進項稅額？
問題524零星工程（小規模納稅人）的進項稅額是否可以抵扣？
5.3涉及公共配套設施費的業務
問題531公共配套設施費涉及的工程施工合同如何計算印花稅？
問題532企業支付公共配套設施工程費用的增值稅、企業所得稅如何處理？
問題533公共配套設施尚未建造或尚未完工的如何預提費用？
問題534作為公共配套設施的建築物如何處理？
問題535公共配套設施獲得政府補償等情形的如何處理？
問題536利用地下基礎設施形成的停車場所企業所得稅如何處理？
5.4涉及開發間接費的業務
問題541項目施工現場水電費支出如何處理？
問題542企業周轉房成本如何攤銷？
問題543企業營銷設施成本費用支出如何進行企業所得稅處理？
第6章 項目成本費用分攤業務涉稅問題
6.1成本對像確定涉及的稅收問題
問題611企業開發項目成本對像確定原則、依據等資料如何報送稅務機關？
問題612開發項目確定成本對像的可否銷售原則如何應用？
問題613開發項目確定成本對像的分類歸集原則如何應用？
問題614開發項目確定成本對像的功能區分原則如何應用？
問題615企業的停車場所如何確定成本對像？
問題616開發項目確定成本對像的定價差異原則如何應用？
問題617開發項目確定成本對像的成本差異原則如何應用？
問題618開發項目確定成本對像的權益區分原則如何應用？
6.2計稅成本核算的一般程序
問題621應計入成本對像的成本和應在當期稅前扣除的期間費用如何處理？
問題622企業各項實際支出、預提費用、待攤費用如何劃分歸集？
問題623期前已完工成本對像應負擔的成本費用如何分配？
問題624本期已完工成本對像成本如何分配？
問題625對本期未完工和尚未建造的成本對像應如何處理？
6.3成本分配涉及的稅收問題
問題631項目一次性開發的如何應用占地面積法進行分配？
問題632項目分期開發的如何應用占地面積法進行分配？
問題633項目一次性開發的如何應用建築面積法進行分配？
問題634項目分期開發的如何應用建築面積法進行分配？
問題635開發產品成本如何應用直接成本法進行分配？
問題636開發產品成本如何應用預算造價法進行分配？
6.4特殊項目的專門分攤方法
問題641單獨作為過渡性成本對像核算的公共配套設施開發成本如何分配？
問題642借款費用如何分配？
問題643企業預售（銷售）商品房成本結轉的時點如何確定？
問題644開發產品成本結轉如何進行會計處理？
問題645開發產品完工以後計稅成本核算的終止日如何確定？
問題646企業開發產品整體報廢或毀損如何處理？
第7章 銷售業務涉稅問題
7.1增值稅銷售額與土地價款業務
問題711企業銷售自行開發的房地產項目的主要增值稅處理流程有哪些？
問題712一般納稅人銷售自行開發的房地產項目如何計算增值稅銷售額？
問題713企業向政府部門支付的土地價款包括哪些項目及支付票據？
問題714房地產開發企業設立項目公司如何扣除土地價款？
問題715企業計算增值稅時扣除的土地價款限額是多少？
問題716一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產老項目如何進行增值稅處理？
問題717 一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的房地產老項目是否可以扣除土地價款？
問題718企業以子公司名義開發總公司土地是否可以從銷售額中扣除土地價款？
問題719適用一般計稅方法計稅的一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目如何計算預繳增值稅？
問題7110適用簡易計稅方法的一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目如何預繳增值稅？
問題7111企業收取的訂金、意向金、誠意金等性質的款項是否預繳增值稅？
問題7112適用一般計稅方法的一般納稅人在納稅義務發生時如何處理？
問題7113適用簡易計稅方法的一般納稅人在納稅義務發生時如何處理？
問題7114企業銷售自行開發的房地產項目如何開具增值稅發票？
問題7115企業有多個項目預售的預繳稅款是否可以互相抵減？
問題7116企業預售開發項目的印花稅如何計算？
問題7117一般納稅人銷售自行開發的房地產項目如何開具增值稅發票？
7.2購進不動產進項稅額業務
問題721一般納稅人兼有兩種計稅方法及免征項目的如何確定不得抵扣的進項稅額？
問題722企業取得不動產在建工程進項稅額如何抵扣？
問題723企業不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額包括哪些項目？
問題724企業不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額如何劃分計算處理？
7.3增值稅小規模納稅人業務
問題731小規模納稅人如何預繳稅款？
問題732小規模納稅人如何計算申報稅款？
問題733小規模納稅人如何開具發票？
7.4銷售房地產項目取得收入的企業所得稅處理
問題741開發項目視為完工的條件是什麼？
問題742房地產開發企業的企業所得稅能否按核定征收方式征收？
問題743開發產品銷售收入的範圍是什麼？
問題744企業采取一次性全額收款方式銷售開發產品如何確認收入的時間？
問題745企業采取分期收款方式銷售開發產品如何確認收入的時間？
問題746企業采取銀行按揭方式銷售開發產品如何確認收入的時間？
問題747企業采取支付手續費方式委托銷售開發產品如何確認收入的時間？
問題748企業采取視同買斷方式委托銷售開發產品如何確認收入的時間？
問題749企業采取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品如何確認收入的時間？
問題7410企業采取包銷方式委托銷售開發產品如何確認收入的時間？
問題7411企業銷售未完工開發產品取得的收入如何確定計稅毛利率？
問題7412企業銷售未完工開發產品取得的收入如何計算計入當期應納稅所得額？
問題7413企業銷售經濟適用房等計稅毛利率如何確定？
7.5銷售房屋贈送物品業務
問題751企業隨銷售房屋贈送物品如何計算增值稅、企業所得稅？
問題752企業隨銷售房屋贈送物品如何計算個人所得稅？
問題753企業項目營銷贈品如何計算增值稅、企業所得稅？
問題754企業項目營銷贈品如何進行個人所得稅處理？
7.6違約賠償業務 
問題761企業收到客戶（業主）違約金是否繳納增值稅？
問題762企業收到客戶（業主）違約金是否屬於企業所得稅收入？
問題763個人在購房時從房地產開發企業取得的違約金或賠償金如何處理？
問題764企業支付違約金如何進行企業所得稅處理？
問題765企業銷售商品房發生退款的如何進行增值稅處理？
問題766企業銷售商品房發生退款的如何開具增值稅專用發票？
問題767企業銷售商品房發生退款的如何進行企業所得稅處理？
7.7其他銷售業務
問題771企業按揭貸款保證金（擔保金）如何處理？
問題772企業支付境外機構銷售開發產品的費用（含傭金或手續費）如何計算增值稅？
問題773支付境外機構銷售開發產品費用如何進行企業所得稅處理？
問題774企業開發產品轉為自用不超過12個月又銷售的企業所得稅如何處理？
問題775企業開發產品轉為自用不超過12個月又銷售的如何繳納房產稅？
問題776企業開發的商品房是否需要繳納房產稅？
第8章 房地產開發特殊業務涉稅問題
8.1合作建房業務
問題811土地使用權和房屋所有權相互交換不成立合營企業建房的如何進行增值稅處理？
問題812企業以出租土地使用權為代價換取房屋所有權不成立合營企業，合作建房如何進行增值稅處理？
問題813成立合營企業以風險共擔、利潤共享的分配方式合作建房的如何進行增值稅處理？
問題814成立合營企業采取固定比例提成或提取固定利潤方式合作建房的如何進行增值稅處理？
問題815一方出土地使用權成立合營企業采取雙方按一定比例分配房屋方式合作建房，如何進行增值稅處理？
問題816企業辦理立項後又接受他人投資的項目開發如何計算增值稅？
問題817企業以集資建房名義銷售不動產的如何計算增值稅？
問題818以本企業為主體聯合開發按約定分配開發產品的如何進行企業所得稅處理？
問題819企業采取約定分配項目利潤形式的如何進行企業所得稅處理？
問題8110企業以換取開發產品為目的以土地使用權投資的如何進行企業所得稅處理？
問題8111企業以換取開發產品為目的將土地使用權投資其他企業，換取的開發產品為該項土地開發、建造的，接受投資的企業如何進行企業所得稅處理？
問題8112企業以換取開發產品為目的將土地使用權投資其他企業，換取的開發產品為其他土地開發、建造的，接受投資的企業如何進行企業所得稅處理？
問題8113企業以股權的形式將土地使用權投資其他企業，接受投資的企業如何進行企業所得稅處理？
問題8114對一方出土地另一方出資金合作建房，房屋建成後先由出資金一方使用一定年限，然後連房帶地全部歸出地一方所有的房產稅如何繳納？
問題8115合作建房中的契稅如何繳納？
8.2代建工程業務
問題821企業以收取代建手續費為主的代建行為如何計算增值稅？
問題822企業取得土地使用權並辦理施工手續後，根據其他單位（委托方）要求進行施工的如何進行增值稅處理？
問題823企業（受托方）以自己名義辦理工程項目立項的受托代建工程如何進行增值稅處理？
問題824企業承辦國家機關、企事業單位的統建房如何進行增值稅處理？
問題825企業代建工程確認收入如何進行企業所得稅處理？
問題826企業代建工程的材料、下腳料等如何進行企業所得稅處理？
問題827企業代建工程尾款、質量保證金等如何進行企業所得稅處理？
8.3視同銷售行為業務
問題831增值稅（營改增後）視同銷售的行為主要有哪些情形？
問題832企業發生視同銷售開發產品的行為，如何確定增值稅銷售額？
問題833企業發生視同銷售開發產品的行為，增值稅納稅義務發生時間如何確定？
問題834企業發生視同銷售開發產品的行為，如何確認企業所得稅收入？
8.4售後回租業務
問題841企業售後回租的業務性質如何認定？
問題842企業售後回租的如何進行增值稅處理？
問題843企業融資性售後回租涉及的收入如何進行企業所得稅處理？
問題844企業售後回租涉及的融資利息如何進行企業所得稅處理？
問題845企業售後回租如何進行個人所得稅處理？
8.5售後回購業務
問題851企業售後回購的性質如何認定？如何進行會計處理？
問題852企業售後回購如何進行增值稅處理？
問題853企業售後回購如何進行企業所得稅處理？
8.6轉讓舊房業務
問題861企業銷售2016年4月30日前自建的房屋如何計算增值稅？
問題862企業銷售非自行開發的2016年4月30日前取得的房屋如何計算增值稅？
問題863企業銷售2016年5月1日以後自建的房屋如何計算增值稅？
問題864企業銷售非自行開發的2016年5月1日後取得的房屋如何計算增值稅？
問題865企業轉讓不動產無法提供取得時發票的如何處理？
問題866企業轉讓舊房簽訂的合同如何貼花？
問題867企業轉讓舊房如何進行企業所得稅處理？
8.7轉讓在建工程業務
問題871企業轉讓在建工程如何計算增值稅？
問題872企業簽訂轉讓在建工程合同如何貼花？
問題873企業轉讓在建工程如何進行會計（企業所得稅）處理？
8.8轉讓土地使用權業務
問題881企業轉讓土地使用權如何計算增值稅？
問題882企業簽訂轉讓土地使用權合同如何貼花？
問題883企業轉讓土地使用權如何進行企業所得稅（會計）處理？
第9章 自持物業業務涉稅問題
9.1開發產品轉固定資產等業務
問題911開發產品轉固定資產如何進行涉稅處理？
問題912 開發產品轉固定資產如何計算房產稅？
問題913企業開發產品轉固定資產如何計算城鎮土地使用稅？
問題914自有毛坯房屋初次裝修費用如何進行涉稅處理？
問題915企業自有房屋的後續裝修費用如何處理？
問題916企業自有房屋後續大修更換設備如何進行企業所得稅處理？
問題917企業自有房屋後續大修更換設備如何計算房產稅？
問題918企業在物業管理服務中收取的自來水水費如何計算增值稅？
9.2開發產品轉投資性房地產業務
問題921開發產品轉投資性房地產（按成本模式計量）的，如何進行企業所得稅處理？
問題922企業按公允價值模式計量的投資性房地產如何進行企業所得稅處理？
問題923企業按公允價值模式計量的投資性房地產如何計算房產稅？
問題924企業按公允價值模式計量的投資性房地產增加的資本公積如何計算印花稅？
9.3配套設施使用業務
問題931停車場收取的停車費如何計算增值稅？
問題932企業擁有產權或使用權的地下建築房產稅如何處理？
問題933企業擁有產權或使用權的與地上房屋相連的地下建築如何計算房產稅？
問題934企業擁有產權或使用權的地下建築出租的如何計算房產稅？
問題935企業擁有產權或使用權的地下建築如何計算城鎮土地使用稅？
9.4委托下屬公司出租房屋業務
問題941企業委托下屬子公司出租自有房產如何進行增值稅處理？
問題942企業委托下屬子公司出租自建房產，支付的服務費如何在稅前扣除？
問題943企業委托下屬子公司出租自有房產收取的租金如何進行增值稅處理？
問題944企業委托下屬子公司出租自有房產所簽訂的合同如何計算印花稅？
問題945企業委托下屬子公司出租自有房產的房產稅、城鎮土地使用稅如何計算？
問題946企業委托下屬子公司出租自有房產的如何進行企業所得稅處理？
問題947企業將自有房屋出租給下屬子公司，子公司再出租的如何進行涉稅處理？
問題948企業委托中介機構出租房產的如何進行涉稅處理？
第10章 利潤分配及注銷清算業務涉稅問題
10.1利潤分配業務
問題1011企業分配利潤時如何進行個人所得稅處理？
問題1012企業將開發產品分配給投資者如何計算增值稅？
問題1013企業將開發產品分配給投資者如何進行企業所得稅、個人所得稅處理？
問題1014企業將開發產品分配給投資者是否繳納土地增值稅？
問題1015企業將房屋及其他財產所有權登記為投資者個人等的如何處理？
問題1016企業將資金借給個人使用的如何處理？
10.2注銷清算業務
問題1021企業注銷清算的企業所得稅處理的具體內容有哪些？
問題1022企業在年度中間終止經營活動的如何處理清算期之前的企業所得稅業務？
問題1023企業注銷如何確定清算期間？
問題1024企業清算中處置房屋如何計算增值稅？
問題1025企業清算中處置設備如何計算增值稅？
問題1026如何計算企業所得稅清算所得？
問題1027企業所得稅清算所得是否可以彌補以前虧損？
問題1028企業清算中以房屋分配的如何計算增值稅？
問題1029企業清算所得如何分配？
問題10210企業申請注銷，如土地增值稅清算當年出現虧損，如何計算企業所得稅應退稅款？ 
問題10211因土地增值稅清算導致多繳的企業所得稅退稅，是否受三年期限限制？
第11章 薪金福利保險業務涉稅問題
11.1工資薪金支出業務
問題1111如何理解企業所得稅中的“合理工資薪金”及“工資薪金總額”概念？
問題1112企業支付員工的工資薪金如何計算個人所得稅？
問題1113工資薪金個人所得稅如何進行預扣處理？
問題1114企業支付員工全年一次性獎金如何計算個人所得稅？
問題1115企業集團委派人員工資薪金如何申報繳納個人所得稅？
問題1116企業支付勞務用工費用如何進行增值稅處理？
問題1117企業支付的勞務費如何進行企業所得稅處理？
問題1118企業支付臨時勞務用工費用能否取得增值稅專用發票？
11.2福利費支出業務
問題1121企業“職工福利費”支出如何進行企業所得稅處理？
問題1122企業用實物支付“職工福利費”的增值稅如何處理？
問題1123企業用實物支付“職工福利費”的企業所得稅如何處理？
問題1124企業內部食堂支出費用如何在福利費中列支？
問題1125如何確定企業“福利費”個人所得稅的征、免界限？
問題1126企業發放福利性補貼如何進行企業所得稅、個人所得稅處理？
問題1127企業發放的防暑降溫費（防寒費）如何進行企業所得稅、個人所得稅處理？
問題1128企業支付（報銷）員工的旅遊費用如何進行涉稅處理？
問題1129企業員工報銷醫療費如何進行企業所得稅、個人所得稅處理？
問題11210如何掌握處理企業所得稅中的“勞保用品”支出？
11.3各類社保支出業務
問題1131“五險一金”支出如何進行涉稅處理？
問題1132單位統一為員工購買或者單位和個人共同負擔購買符合規定的商業健康保險產品如何進行企業所得稅、個人所得稅處理？
問題1133個人從中國境內兩處取得工資薪金所得且自行購買商業健康保險的如何扣除？
問題1134 企業補充養老保險費、補充醫療保險費等支出如何進行涉稅處理？
問題1135企業為員工辦理免稅之外的各項保險在什麼時點計算個人所得稅？
問題1136企業為員工辦理的補充養老保險及商業健康保險退保後個人所得稅及企業所得稅如何處理？
問題1137企業年金和職業年金繳費如何進行個人所得稅處理？
問題1138個人領取年金如何進行個人所得稅處理？
問題1139年金基金投資運營收益是否征收個人所得稅？
第12章 各類計稅列支限額業務涉稅問題
12.1職工教育經費支出業務
問題1211企業職工教育經費支出的範圍有哪些？
問題1212企業職工教育經費支出如何進行企業所得稅處理？
問題1213企業支付職工教育經費是否可以取得增值稅專用發票？
12.2工會經費支出業務
問題1221工會經費有哪些來源渠道？
問題1222工會會員享受工會給予的各種優惠待遇和獎勵是否計算個人所得稅？
問題1223企業工會經費支出如何進行企業所得稅處理？
問題1224企業工會經費支出入賬憑證有何規定？
12.3黨團組織活動經費支出業務
問題1231企業黨組織開展活動的開支範圍有哪些？標準是什麼？
問題1232企業黨組織活動經費不夠時如何處理？
問題1233非公有制企業黨團組織活動經費的計算依據是什麼？標準是多少？
問題1234非公有制企業黨團組織活動經費如何進行企業所得稅處理？
12.4業務招待費支出業務
問題1241企業業務招待費支出如何進行企業所得稅處理？
問題1242企業業務招待費中的禮品支出（單位）如何進行增值稅、企業所得稅處理？
問題1243企業業務招待費支出（個人）的增值稅進項稅額如何處理？
問題1244企業各種活動中的禮品支出如何計算個人所得稅？
問題1245企業購買禮品卡支出如何進行涉稅處理？
問題1246企業購買購物卡支出何時記入相關費用科目？
12.5廣告宣傳費支出業務
問題1251企業的廣告合同如何貼花？
問題1252企業的廣告宣傳物品（禮品）支出如何進行涉稅處理？
問題1253企業的廣告宣傳物品（禮品）支出如何計算個人所得稅？
12.6公益捐贈業務
問題1261企業對外公益性捐贈有哪些原則和要求？
問題1262企業對外公益性捐贈的類型有哪些？
問題1263企業對外公益性捐贈必須通過哪些部門完成？
問題1264負責接受捐贈事宜的縣級以上人民政府及其部門是否需要資格認定？
問題1265公益性捐贈支出規定中對公益性社會團體的條件有哪些？
問題1266企業對外公益性捐贈的範圍有哪些？
問題1267企業對外公益性捐贈如何進行財務處理？
問題1268企業公益性捐贈支出如何進行企業所得稅處理？
問題1269公益性捐贈支出政策變化後企業以前年度的公益性捐贈支出如何稅前扣除？
問題12610企業對外公益性捐贈應取得什麼樣的票據？
問題12611企業對外公益性捐贈自行開發的商品房是否繳納增值稅？
問題12612企業將自產、委托加工或購買的貨物對外公益性捐贈是否繳納增值稅？
問題12613企業捐贈住房作為公共租賃住房如何稅前扣除？
問題12614企業對外公益性捐贈有哪些屬於政策規定的特定事項？相關事項如何稅前扣除？
問題12615企業對外公益性捐贈如何進行印花稅處理？
12.7銷售傭金支出業務
問題1271企業委托中介機構代銷開發項目支付手續費及傭金的稅前扣除限額是多少？
問題1272企業支付中介機構手續費及傭金如何進行增值稅處理？
問題1273企業支付中介機構手續費及傭金是否可以直接衝減合同金額？
問題1274企業支付個人中介手續費及傭金如何處理？
第13章 固定資產租賃（經營性）業務涉稅問題
13.1出租房屋業務
問題1311企業簽訂房屋租賃合同如何計算繳納印花稅？
問題1312企業出租房屋收取的租金如何進行增值稅處理？
問題1313企業出租2016年4月30日前取得的房屋如何適用簡易計稅方法計算增值稅？
問題1314企業出租房屋收取租金如何計算房產稅？
問題1315企業出租房屋如何計算城鎮土地使用稅？
問題1316企業出租房屋收取租金如何進行企業所得稅處理？
問題1317企業出租的房屋是否可以提取折舊？
問題1318企業尚未完工或未辦理房地產初始登記的出租房屋如何進行涉稅處理？
問題1319企業委托中介機構出租房屋支付的中介服務費如何處理？
13.2承租房屋支付租金業務
問題1321企業簽訂房屋租賃合同如何計算繳納印花稅？
問題1322企業支付房屋租賃費的增值稅進項稅額如何處理？
問題1323企業支付房屋租金如何進行企業所得稅處理？
問題1324納稅人租入固定資產、不動產用於免征增值稅項目、集體福利等進項稅額如何處理？
問題1325企業簽訂房屋裝修費合同如何計算繳納印花稅？
問題1326企業對租入房屋改變房屋結構的裝修費支出如何進行增值稅、企業所得稅處理？
問題1327企業對租入房屋不改變房屋結構的裝修費支出如何進行企業所得稅處理？
問題1328企業向個人（自然人）租賃房屋的如何進行涉稅處理？
問題1329企業承租（出租）的房屋城鎮土地使用稅納稅人如何確定？
問題13210企業轉租房屋如何繳納增值稅、房產稅、印花稅？
13.3其他各項資產租賃業務
問題1331汽車租賃合同如何計算印花稅？
問題1332企業支付汽車租賃費如何進行增值稅處理？
問題1333企業支付汽車租賃費如何進行企業所得稅處理？
問題1334企業出租項目圍擋等廣告資源合同如何計算印花稅？
問題1335企業出租項目圍擋等廣告資源收取租金的增值稅等如何計算？
問題1336企業出租圍擋等廣告資源收取的租金如何進行企業所得稅處理？
第14章 日常管理活動業務涉稅問題
14.1管理費用與開發間接費用業務
問題1411企業核算的管理費用包括哪些內容？
問題1412企業核算的開發間接費包括哪些內容？
問題1413 如何區別“管理費用”與“開發間接費用”的核算內容？
14.2統一著裝費支出業務
問題1421企業統一著裝費支出的增值稅進項稅額如何處理？
問題1422企業統一著裝支出的費用如何進行企業所得稅處理？
問題1423企業發放的服裝補貼如何進行企業所得稅、個人所得稅處理？
14.3勞保用品支出業務
問題1431企業購買勞保用品的進項稅額是否可以抵扣？
問題1432如何掌握企業所得稅中的“勞保用品”支出？
問題1433企業的勞保用品支出是否計算個人所得稅？
14.4私車公用業務
問題1441企業與員工簽訂的私車公用合同是否需要貼花？
問題1442企業支付私車公用費用如何開具增值稅發票？
問題1443私車公用如何進行企業所得稅處理？
問題1444私車公用，員工收取的租賃費用如何計算增值稅？
問題1445私車公用,員工收取的租賃費如何計算個人所得稅？
14.5支付員工通訊費業務
問題1451企業支付員工通訊費補貼如何計算個人所得稅？
問題1452企業支付員工通訊費如何進行企業所得稅處理？
問題1453員工使用企業提供的通訊工具如何進行企業所得稅處理？
14.6贈送外單位個人禮品費用支出業務
問題1461企業購買禮品的增值稅進項稅額如何處理？
問題1462企業贈送外單位個人禮品如何計算個人所得稅？
問題1463企業在什麼情況下贈送外單位個人禮品不征收個人所得稅？
問題1464企業在日常工作中贈送外單位個人禮品如何進行涉稅處理？
14.7支付誤餐補貼業務
問題1471企業支出的誤餐補貼如何進行企業所得稅處理？
問題1472企業支出的誤餐補貼如何進行個人所得稅處理？
問題1473視同工資薪金發放的誤餐補貼如何進行企業所得稅處理？
14.8其他各項業務
問題1481企業取得的代扣代繳個人所得稅手續費如何處理？
問題1482企業日常各項費用支出選擇普通發票還是專用發票？
問題1483納稅人支付的道路、橋、閘通行費如何抵扣增值稅進項稅額？
第15章 增值稅發票開具及抵扣等業務涉稅問題
15.1委托稅務機關開具增值稅發票
問題1511納稅人申請代開發票需要提供哪些資料？
問題1512納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產代開增值稅發票業務需要哪些資料？
問題1513個人出租不動產在什麼情況下可以向稅務機關申請代開增值稅專用發票？
15.2小規模納稅人自開增值稅發票
問題1521納稅人通過增值稅發票管理新繫統開具增值稅發票未按規定選擇正確編碼的如何處理？
問題1522哪些行業的小規模納稅人可以自行開具增值稅專用發票？
問題1523二手車銷售統一發票是否納入增值稅發票管理新繫統？
問題1524保險機構代收車船稅如何開具增值稅發票？
15.3發票開具中的各項相關業務
問題1531如何開具（或取得）符合規定的增值稅普通發票？
問題1532增值稅一般納稅人如何開具紅字增值稅發票？
問題1533稅務機關代開發票需要開具紅字專用發票的如何處理？
問題1534納稅人如何開具紅字增值稅普通發票？
問題1535走逃（失聯）企業存續經營期間開具的哪些類型專用發票列入異常增值稅扣稅憑證範圍？
問題1536增值稅一般納稅人取得異常憑證的如何處理？
問題1537被盜、丟失增值稅專用發票是否需要登報發表“遺失聲明”？
問題1538企業銷售或購買單用途卡如何開具或接受增值稅發票？
問題1539企業銷售或購買多用途卡如何開具或接受增值稅發票？
問題15310企業提供勞務派遣服務選擇差額納稅的納稅人如何開具增值稅發票？
問題15311納稅人提供人力資源外包服務的如何開具增值稅發票？
15.4違反發票管理規定的相關處罰
問題1541利用他人虛開的發票偷稅的如何處理？
問題1542從第三方等取得發票偷稅的如何處理？
問題1543利用他人虛開或從第三方等取得發票未申報抵扣稅款的如何處理？
問題1544利用虛開的專用發票進行偷稅等構成犯罪的如何處理？
問題1545票面信息不符的如何處理？
問題1546從銷貨地以外的地區取得專用發票的如何處理？
問題1547購貨方明知發票有問題的如何處理？
問題1548 購貨方與銷售方存在真實交易的如何處理？
問題1549能夠重新從銷售方取得合法有效票據的如何處理？
問題15410進項稅款得到抵扣前知道發票是銷售方以非法手段獲得的如何處理？
問題15411非法票據是否可以作為財務報銷及在企業所得稅稅前扣除的憑證？
問題15412取得虛開的增值稅發票及其他各項票據，能夠重新從銷售方（對方）取得發票（票據）的如何進行企業所得稅處理？
問題15413無法重新從銷售方（對方）取得合法、有效增值稅發票及其他各項票據的如何進行企業所得稅處理？
問題15414對利用（取得）他人（第三方）虛開發票，且能夠重新從銷售方取得合法、有效專用發票的如何進行企業所得稅處理？
問題15415對利用（取得）他人（第三方）虛開發票，已無法重新從銷售方取得合法、有效專用發票的如何處理？
問題15416在什麼情況下，相應支出不得在發生年度稅前扣除？
問題15417企業以前年度應當取得而未取得發票等在以後年度取得的如何處理？

修訂說明

感謝廣大讀者對《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》一書的關心厚愛，這本書出版的時間不長，但仍然需要修訂再版。
一、修訂再版的原因
實操書的作用就是為大家的實際工作提供一個參考，本書的目的也是力求為大家提供一個涉稅業務與稅收政策對應的索引參考。對於涉稅業務，重要的就是稅收政策的應用，如果一本實操書需要修訂，原因不外乎兩方面，一是政策的更新，二是內容的提升。
一方面是稅收政策的更新。由於稅收新政發布等原因，一些業務的涉稅處理需要根據新政策進行更新，以適應實務中的需求。2018年下半年到2019年上半年，正值我國個人所得稅、增值稅等稅改新政密集發布期，本書就是根據這一時期發布的稅收政策對書中涉及的相關內容進行修訂。其中對於個人所得稅，在編寫本書版時，正值個人所得稅新政發布，但尚未進入正式實施階段，一些條目的編寫基本上沿用老政策加提示的方式。截至2019年6月30日，個人所得稅新政涉及的各項政策基本落地，為此，書中相關問題及案例的編寫，可以按照新政的要求從企業實際操作角度來修訂，以增加適用性；對於增值稅，自2019年4月1日起，增值稅稅率再次大幅度降低，同時，進項稅額抵扣等政策也大幅度改革，書中原涉及業務的政策敘述解釋已經不適應實操要求，需要按照增值稅新政要求及時修訂；此外，對於其他稅種，也有一定的新政出臺，對相關業務的處理也有較大的影響，也需要進行補充修訂。
另一方面是內容的提升。由於編寫人員理論、業務水平有限，書中難免有錯漏和不足之處，然而，廣大讀者給予了極大的寬容和關心，例如“老人事”“人之初”等網友以及身邊的諸多讀者朋友，他們在閱讀中發現問題，都及時給予指出並提出積極的建議。此外，很多在企業從事會計工作的朋友還貢獻了自己在實務中的做法，還有很多在稅務、財稅中介機構、律師事務所一線工作的朋友，根據他們的經驗提供了更加有針對性的政策解釋思路。為此，在修訂時，本書吸收了他們的智慧，進行了相應的調整。例如，對一些業務的會計處理，從涉稅業務角度出發，將其放在了企業所得稅政策解釋之後；對一些業務不同但涉稅處理相同的內容，進行了適當的簡化，避免贅述。可以說，廣大讀者朋友的貢獻是本書第二版質量提升的重要因素，如果第二版能得到大家的認可，那就是“眾人拾柴火焰高”了。在此，再次向廣大讀者朋友表示衷心的感謝！
此外，本書第二版與版相比還有一個重大的內容變化，就是對一些在實務當中有不同處理意見（或方式）的業務，邀請專業稅收律師——周美林律師，從律師角度對政策處理（掌握）進行點評，目的是給大家多提供一個思考角度，以更好地把握政策的執行。周美林律師曾長期在稅收一線從事稅政、稽查等工作，現為江蘇德擎律師事務所執業律師、南京財經大學兼職教師及多家上市公司獨立董事或大型企業監事。主要擅長企業上市、重組、並購、破產等特殊業務的法律、稅收、財務方面的操作及稅收法律爭議的解決，實操經驗豐富。
二、修訂再版的編寫情況
本書修訂時，仍然延續版的方式，即為方便讀者使用和貼近實際操作，我們向一些財稅中介機構及房地產企業財務人員征求意見，收到了很多反饋。同時，本書邀請國家稅務總局南京市稅務局稽查局李璐女士、立信稅務師事務所江蘇分公司曹豐先生、南京鑫磊房地產開發有限公司（當代置業南京地區公司）財務總監陸勇先生、正榮地產南京區域公司財務管理部副總監譚春海先生對本書從各自角度出發進行了相關業務的審核修訂。
本書的修訂再版，還要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和錢偉、張瑤等編輯老師，她們對本書的修訂提供了熱心指導、審閱以及精心編輯，在此，致以衷心的感謝！
由於筆者理論水平有限，書中難免有錯漏和不足之處，誠望讀者朋友繼續將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今後的版本不斷完善。
特別提醒：本書涉及的政策截至2019年10月底，書中的政策解釋屬於個人（本書）觀點，正式解釋以稅務機關解釋為準。

“房地產企業涉稅業務實戰叢書”總序

一、叢書的緣起
房地產開發項目的運行周期長，涉及融資、施工、預（銷）售等環節，特別是有大量成本費用的分攤計算等業務，因此會計核算相比其他行業更復雜。同時，每個環節和業務都涉及多種稅收政策，整個項目運行過程幾乎涉及我國已經開征的所有稅種，因此在涉稅處理上相比其他行業更加煩瑣，這也是房地產企業涉稅風險比較大的根本原因。
本叢書的幾位作者長期從事房地產行業稅務稽查、審計工作，大家感觸深的是，房地產行業一直存在比較高的稅收風險。從稅務機關角度看，雖然一直致力於加強房地產行業的稅收征管，但從稅務稽查情況看，涉稅大要案每年都會查出多起，且很多涉稅問題性質相同，無法消除，稅收流失風險較大。根據對近幾年多個省、市披露的涉稅大案分析，房地產企業所占比例通常在25%以上。對於企業而言，實際上除少數企業故意偷逃稅外，絕大多數房地產企業很看重稅法遵從度，但是很多企業在運行中始終無法避免較大的稅收風險，往往自我感覺運行正常卻被查出涉稅問題而遭遇處罰風險，有的甚至被查出了較大的問題。對部分地區數據進行分析後可以發現，房地產企業自查後，在稅務機關跟進檢查中又被查出較大問題的比例一般不低於30%。而隨著營改增及國稅、地稅合並，房地產企業涉稅征管、業務處理等又有了新的變化。
■營改增後涉稅業務更加復雜
營改增前，房地產企業所有業務的處理數據都建立在“含稅”價格的基礎上，營改增後，以往所有的“含稅”價格要全部變為“不含稅”價格，這就需要進行價稅分離處理。不僅銷售開發項目、支出的各項成本費用等需要價稅分離，而且企業所得稅、個人所得稅、房產稅、契稅等計稅依據都要進行“不含稅”計算處理，所以營改增後涉稅業務處理的復雜程度有較大增加。
■國地稅合並後對房地產行業稅收征管更加嚴密、核算更加嚴格
在原國稅、地稅分設的稅收征管模式中，由於稅種管理有分工，不僅在日常管理中存在企業各項涉稅業務分割管理問題，在稅務稽查中也存在時間和空間上的脫節，造成國稅、地稅稽查內容有關聯但檢查、處理尺度不統一的現像。營改增及國稅、地稅合並後，所有稅收征管包括稽查全部統一，這就要求稅務人員全面掌握各個稅種的政策，熟悉各項業務的綜合稅收處理。因此，營改增後大量稅收業務有所改變，同時因原國稅、地稅分工造成的人員業務知識分割部分需要彌補，因此從稅務機關角度看，在短時間內，大量業務知識需要更新，實操能力亟待提升。
從企業角度看，營改增後同樣面臨稅收業務知識更新的問題。營改增後，涉稅業務比以往更復雜，特別是國稅、地稅合並後，由於業務統一管理，稅收征管及監控體繫將更加完善，使企業因會計、涉稅處理失誤而面臨的涉稅風險也大大增加，因此企業財會人員急需更新稅收業務知識，其中急需的就是實操能力的提升，以解決綜合處理涉稅業務、自查能力不足的問題。
為提升稅企雙方對房地產企業涉稅業務的實操能力，降低房地產企業涉稅風險，本叢書的幾位作者聯手從稅務稽查、審計角度（或眼光），將在實戰中如何處理房地產企業各項涉稅業務及如何發現存在問題的經驗彙總起來，形成“房地產企業涉稅業務實戰叢書”與大家分享。叢書共有三冊，具體為：《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》《土地增值稅清算全流程操作實務與案例》。
二、叢書特色
本叢書的幾位作者均長期從事房地產企業稅務稽查、審計工作，深諳房地產企業存在問題的原因,掌握許多發現問題的技巧。叢書的編寫始終堅持以實戰為基礎的原則，因此這套叢書具有較大的參考價值。
■稅務機關、財稅中介、房地產企業一線精英三方聯手合作
本叢書的大特點是作者均來自財稅工作一線，實戰經驗豐富。
董宏（注冊稅務師），國家稅務總局南京市稅務局稽查局稽查人員，從事稅務稽查一線工作二十多年，業務上擅長大要案檢查，尤其是房地產企業稅務稽查，自2011年以來完成涉案稅以上稽查案件10餘件，同時在業務理論探討上，有多篇文章在雜志、報紙上發表，具有一定的實戰和理論水平。
施玉明（注冊稅務師），原江蘇省南京市地方稅務局稽查局稽查人員，現任金像國際集團副總裁，兼具在稅務機關和企業的工作經驗。曾長期在稅務稽查一線工作，業務上擅長房地產企業稅務稽查及土地增值稅清算，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款以上稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業任職後，主持集團層面的財稅、投資管理等工作。
成秀美（注冊會計師、稅務師、高級會計師、中國注冊稅務師協會2015級高端人纔）,南京中鴻彙則稅務師事務所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經驗與專業見解。近幾年完成近百個房地產企業的土地增值稅清算項目，並為眾多央企及世界500強企業提供財稅服務，在營改增業務轉換過程中，為大量房地產開發企業提供營改增涉稅業務處理的輔導。
王亮（注冊會計師、注冊稅務師），國家稅務總局南京市稅務局稽查局干部、稅務繫統兼職教師，長期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近十年來，參與數十起重大稅務稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務重大征管工作的推進，在營改增業務轉換中，參與營改增業務的教學輔導，具有非常全面和豐富的稅政解釋經驗。
■實戰再實戰，案例和問題全部來自一線實際
本叢書的第二大特點是貼近實務。《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》所選案例均是來自一線實際操作的案例，稅務稽查案例來自稅務稽查、審計一線，其中的小案例改編自各類稽查、審計案件的實際內容，大案例則來自實戰中稅務稽查大案查處及大型企業審計業務的總結和運用。而《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》的案例，則全部來自企業實際處理及財會中介機構對企業實際輔導的內容。同時，作者還廣泛收集企業財會人員的提問，特別是對於企業在實務中遇到的棘手和疑難問題，均通過與稅務機關相關法規部門溝通，力求做到準確及貼近實務、貼近需求。
 ■全流程、全業務、全稅種，解決各個環節的稅務和賬務處理問題
本叢書的第三大特點是各類涉稅、會計處理業務全面。很多業務涉及多個稅種，由於房地產企業業務繁雜，因此稅務機關、企業財會人員在處理某項業務時，容易因疏忽造成漏掉某個稅種處理的情況，例如處理預收賬款預繳增值稅時，同時涉及印花稅、預繳土地增值稅的計算、會計處理，還涉及企業所得稅預計毛利計算等。為此，《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》一書在解答問題時，注意圍繞問題涉及的全部稅種以及會計處理，細致到合同印花稅的計算和會計處理，力求做到不遺漏。對於稅務檢查和土地增值稅清算業務，為使全面檢查、自查不遺漏任何檢查點（疑點），《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》《土地增值稅清算實務操作與案例分析》對每個環節涉及的各個點，采取全覆蓋形式進行梳理，力求做到全面不留空白。
■政策解讀與應用：準確、詳盡、及時
本叢書的第四大特點是政策解讀直觀和依據政策原文。為提高《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》的實操性，特別是解答問題的直觀性，在解答問題時，對敏感的、有爭議的及有不同處理方式的問題，不做過多的分析，直接依據政策規定做出解釋，每個問題的解釋依據全部用文件原文內容，不僅標注文件的文號，還全部落實到文件的條、款、項、點等，這樣不僅直觀清晰，而且方便稅企雙方根據給出的文件原文對有爭議的問題直接進行協商處理。
除了針對房地產企業，這套叢書還適用於其他各行業，其中《房地產企業全流程全稅種實務操作與案例分析》，有大量章節涉及的是所有企業都適用的日常涉稅處理，特別是營改增後業務的變化，各類企業會面臨同樣的問題和同樣的會計、涉稅處理，例如企業購買的購物卡對應相關的業務招待費、福利費及辦公費的處理等。因此，問題解答也同樣適合其他企業財會人員參考使用。
《房地產開發企業稅務檢查實用攻略》一書，雖然針對的是房地產開發企業，但檢查思路及涉及的日常檢查內容，包括房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅及個人所得稅等，同樣適用於其他企業，特別是大要案檢查思路，更是適用於其他各類大型企業。
三、叢書讀者對像
本叢書作者來自一線、內容來自實戰，因此適合的讀者對像是財稅一線工作人員。一是稅務局管理人員，可以通過叢書直接查閱問題涉及的政策和解決方法。二是稅務稽查人員，不僅可以通過叢書直接查閱到問題涉及的政策，而且可以直接根據書中提示對企業相關問題進行檢查，在檢查大要案時可以根據提示編制檢查方案及推進檢查過程。三是稅務審理人員，可以在審理案件時，根據相關問題直接從書中查閱文件原文及邏輯解釋。四是財稅中介機構人員，可以根據書中的涉稅檢查點、問題解答內容，輔導企業正確處理各項業務。五是企業財會人員，可以通過叢書滿足不同層次的需求：企業高層財會人員，可以通過閱讀掌握重要涉稅處理的思路邏輯，便於與稅務機關討論相關業務；企業一線財會人員，可以直接比照進行操作，對有疑問的業務也可以依據書中列舉的政策、案例與稅務人員進行咨詢、溝通，以掌握正確安心的處理方式。
在本叢書的寫作過程中，我們得到了許多同行和朋友的幫助，以及中國市場出版社的大力支持，在此一並致以誠摯的謝意!
在涉稅業務的實際操作中，新的業務不斷發生，稅收政策又在不斷變化，因此希望大家在閱讀參考過程中，積極反饋，將自己的意見和想法等告訴我們，使以後的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

版前言

在長期的稅務稽查工作中，我發現一個現像，就是當同一個業務問題涉及多個稅收政策時，一些企業的財務人員有時會出現疏漏，特別是在具體操作時，拿不準政策的規定。例如企業勞保用品支出，在個人所得稅處理時，有的企業不涉及個人所得稅，有的企業則涉及個人所得稅；在企業所得稅處理時，有的企業全額稅前扣除，有的企業則按福利費性質扣除。我的同事也覺得，在處理問題時，每次都要查閱多個文件找出具體條款，總希望有個便捷的辦法。所以，我一直想從各個具體業務出發，整理分析涉及的稅收政策，以方便稅務、財會人員在日常工作中對照使用。巧的是，中國市場出版社副總編胡超平女士告訴我，“越是接近實際操作的書，越受大家的歡迎”，於是便萌生了撰寫這本書的想法。可以說，她的這句話增強了我的信心。
一、寫作說明
(一)問題分析形式
房地產開發企業在企業設立、項目開發以及日常各項業務活動中，涉及大量稅收業務，有的業務涉及單一的稅收政策，但大量業務在發生時同時涉及多個稅收政策。例如企業銷售自行開發的商品房業務，就涉及增值稅計算、印花稅計算、土地增值稅計算以及預計當期計稅利潤計算等；企業支付員工工資薪金業務，則涉及企業所得稅列支、個人所得稅計算等。本書在解析稅收政策時，立足於企業發生的各項業務，對每個業務涉及的不同稅種政策加以分析，這樣可以讓稅務人員（包括管理、稽查及審理人員）、企業會計及財稅事務所人員在解決業務問題時，有一個全方位的涉稅分析可供參考。
(二)政策引用方式
分析稅收問題，重要的是政策引用。稅務人員、企業會計及財稅事務所人員在日常工作中遇到問題時，需要的就是快速找到解決問題的稅收政策，特別是具體規定，而不是分析論述。例如稅務管理人員在遇到具體問題時，要知道處理問題的具體稅收政策文號，稅務審理人員在審理案件時更要依賴具體的稅收政策，而企業財務人員在處理業務時，關注的是會計處理方式是否符合稅收政策規定，避免稅收風險。為便於使用者在使用時對照查找政策，我們在每個涉稅業務問題分析中，凡是涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項、點和款，同時以實際操作的應用為主，不對有爭議的政策進行討論。
(三)章節安排
本書的章節安排，聽取了大量基層稅務人員和會計人員的意見。在具體章節安排上，兼顧了房地產項目開發的順序（企業所得稅處理），同時把日常業務從項目開發業務中分離出來，便於查找使用。第2章至第8章是房地產企業特有的業務，按照項目開發的順序，對項目開發的各個環節產生的業務進行涉稅分析，其中第8章是為了簡化整體業務分析而分離出來的一些“特殊”業務。第1章、第9章至第14章實際上是普遍性業務，主要是日常核算，也包括項目開發中的日常核算，目的是簡化明晰項目開發中的涉稅分析，也便於使用者查詢。第1章、第9章至第14章的內容同樣適合其他各類企業使用。
(四)涉稅問題分析方式
首先，本書分析的稅種涵蓋印花稅、契稅、增值稅、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅及個人所得稅。除土地增值稅外，都盡量做到全面分析。關於土地增值稅，由於其業務主要集中在項目的清算環節，而項目清算是在項目完成後，由企業財務人員與稅務師事務所人員共同完成的，因此在分析每個業務的涉稅問題時，注重講解業務發生時需要注意的土地增值稅事項和政策。
其次，涉稅問題的分析離不開會計處理，由於本書以稅收政策為主，雖然在分析上和會計處理緊密聯繫在一起，但為了便於理解稅收政策，在一些問題上沒有全面解釋和分析所有會計處理方式。
後，在分析問題時，為保持分析內容的完整和簡練，對於一些與問題無直接關繫但需要注意的事項和政策，用“提示”的形式予以標注，讓使用者有更加完整的理解。
特別提醒：本書中的政策解釋屬於個人觀點，正式解釋以稅務機關解釋為準。
二、編寫情況
為使問題解答方便讀者使用，貼近實際操作，在寫作這本書的時候，我們向一些房地產企業財務人員征求意見，收到了很多反饋。例如，立信稅務師事務所江蘇分公司曹豐先生（注冊會計師、注冊稅務師）從使用者角度，對問題的提出和解釋方式提出了很多建議；上海德勤稅務師事務所江蘇分所林大蓼先生對相關問題的邏輯解釋提供了很大幫助；蘇寧置業集團有限公司財務副總監房海燕收集整理了日常工作中遇到的三十多個業務問題，對問題的適用性提供了很大的幫助；南京鑫磊房地產開發有限公司（當代置業南京地區公司）財務總監陸勇、融信中國第二事業部南京公司財務總監韓超等在整體格式、相關問題的解釋方式等方面提出了改進