組織編寫/中國施工企業管理協會
中國施工企業管理協會成立於1984年2月，原主管單位是國家發展和改革委員會，是由工程建設企事業單位、社會組織和有關專業人士自願結成的全國性、行業性社會團體。登記管理機關是民政部，黨建領導機關是中央社會工作部。現有會員企業4000餘家，涉及工程項目投資、建設、設計、施工、監理、運營及工程設備制造等單位，覆蓋冶金、有色、煤炭、石油、石化、化工、電力、核工業、軍工、民航、林業、建材、鐵路、公路、水運、水利、通信、市政和房屋建築等行業（專業）。

主 編/蔡 昌
會計學博士，經濟學博士後。現任中央財經大學教授、博士生導師、博士後合作導師（應用經濟學），中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心主任，北京大數據協會副會長，北京財稅大數據專委會會長，寧德師範學院閩江學者講座教授，國際注冊高級會計師（ICSPA），北京海澱區知聯會副會長，中國國際稅收研究會學術委員，中國稅收與法律智庫主編，澳門科技大學訪問教授、博導，中信改革發展研究基金會資深研究員，國內多家上市公司獨立董事。
主持國家社科基金項目、財政部重點課題、中國人民銀行課題、國家稅務總局課題等16項。在《人民日報》《財政研究》《稅務研究》《會計研究》《改革》等報刊發表學術論文120餘篇，出版專著30部，榮獲“鄧子基財稅學術論文獎”；《納稅計算與繳納》入選“十三五”職業教育國家規劃教材，《大數據時代的稅收籌劃》入選“十四五”國家重點圖書出版規劃項目。

主編單位：中國施工企業管理協會
支持單位：中國注冊稅務師協會
參編單位：中國建築集團有限公司
中國中鐵股份有限公司
中國鐵建股份有限公司
中國交通建設集團有限公司
中國電力建設集團有限公司
中國能源建設集團有限公司
中國化學工程集團有限公司
中國冶金科工集團有限公司
中國安能建設集團有限公司
中國國際工程咨詢有限公司
中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心
北京天揚君合財稅服務集團有限公司
中國建築第八工程局有限公司
中鐵（上海）投資集團有限公司
中鐵投資集團有限公司
中國鐵建投資集團有限公司
中交投資有限公司
中交城市投資控股有限公司
中國電建地產集團有限公司
中國電建市政建設集團有限公司
中能建城市投資發展有限公司
中國能源建設集團華東建設投資有限公司
中化學南方建設投資有限公司
中化學城市投資有限公司
上海寶冶集團有限公司
中冶置業集團有限公司
中國安能集團華東投資開發有限公司
中國安能集團華南投資開發有限公司

目錄
上篇 城市更新及業財稅管理概述
第一章城市更新概述
第一節城市更新概念及發展歷程
一、城市更新概念
二、城市更新發展歷程
第二節城市更新範圍和方式
一、城市更新範圍
二、城市更新方式
第三節城市更新實施主體及業務模式
一、城市更新實施主體
二、城市更新業務模式
第四節城市更新實施流程
一、城市更新項目獲取階段
二、城市更新項目投資階段
三、城市更新項目融資階段
四、城市更新項目用地階段
五、城市更新項目建設階段
六、城市更新項目經營階段
七、城市更新項目移交階段
第五節城市更新當前發展特征
一、繫統性強
二、多方參與
三、實施流程演變
四、面臨新機遇
五、業財稅融合化
第二章城市更新全周期管理
第一節城市更新全周期管理概述
一、城市更新全周期管理概念
二、城市更新引入全周期管理的意義
三、城市更新全周期管理的內容
四、城市更新全周期管理的建議
第二節城市更新項目全周期業財稅融合管理
一、城市更新項目全周期業財稅融合管理的概念
二、城市更新項目全周期業財稅融合管理的意義
三、城市更新項目全周期業財稅融合管理的內容
四、城市更新項目全周期業財稅融合管理的方法
中篇 城市更新全周期業財稅管理
第三章城市更新項目獲取的業財稅融合管理
第一節城市更新項目獲取途徑
一、招投標方式獲取城市更新項目
二、股權收購方式獲取城市更新項目
三、資產收購方式獲取城市更新項目
第二節招投標模式下的業財稅管理
一、招投標的業務模式
二、招投標模式下的財務處理
三、招投標模式下的稅務處理
四、招投標模式下的稅會差異
五、招投標模式下的管理經驗總結
第三節股權收購模式下的業財稅管理
一、股權收購的業務模式
二、股權收購模式下的財務處理
三、股權收購模式下的稅務處理
四、股權收購模式下的稅會差異
五、股權收購模式下的管理經驗總結
第四節資產收購模式下的業財稅管理
一、資產收購的業務模式
二、資產收購模式下的財務處理
三、資產收購模式下的稅務處理
四、資產收購模式下的稅會差異
五、資產收購模式下的管理經驗總結
第四章城市更新投資的業財稅融合管理
第一節城市更新投資模式
一、政府主導投資模式
二、市場主導投資模式
合作開發投資模式
四、其他創新型投資模式
第二節政府主導投資模式的業財稅管理
一、財政撥款投資模式業財稅管理
二、政府授權國企投資模式業財稅管理
三、政府發行城市更新專項債投資模式業財稅管理
第三節市場主導投資模式的業財稅管理
一、開發商主導投資模式業財稅管理
二、屬地企業或居民自主更新投資模式業財稅管理
第四合作開發投資模式的業財稅管理
一、PPP投資模式業財稅管理
二、“投資人 EPC”投資模式業財稅管理
三、“地方政府 房地產企業/國有企業 產權所有者”模式業財稅管理
第五節其他創新型投資模式的業財稅管理
一、業務描述
二、典型案例
三、會計處理
四、稅務處理
五、管理經驗總結
第五章城市更新融資的業財稅融合管理
第一節城市更新融資政策環境
一、概述
二、政策限制
三、當前形勢
第二節財政資金融資業財稅管理
一、業務描述
二、會計處理
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗總結
第三節地方政府債券融資業財稅管理
一、業務描述
二、會計處理
三、稅務處理
四、管理經驗總結
第四節銀行融資業財稅管理
一、業務描述
二、會計處理
三、稅務處理
四、管理經驗總結
第五節城市更新產業基金融資業財稅管理
一、業務描述
二、會計處
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗總結
第六節類REITs融資業財稅管理
一、業務描述
二、會計處理
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗總結
第六章城市更新用地的業財稅融合管理
第一節城市更新土地獲取方式
一、重點城市的城市更新項目土地規定
二、城市更新項目獲取土地方式
第二節城市更新土地一級開發
一、概念界定
二、土地一級開發的主體與客體分析
三、土地一級開發主要模式
第三節城市更新土地一二級聯動開發
一、土地一二級聯動開發的背景
二、土地一二級聯動開發的優勢
三、土地一二級聯動開發存在的問題及風險
四、部分城市土地一二級聯動開發的規定
第四節獲取土地使用權的業財稅管理
一、土地一級開發征拆補償的業財稅管理
二、土地一二級聯動開發征拆補償的業財稅管理
三、“限地價、競配建”的業財稅管理
第五節城市更新留用地的業財稅管理
一、業務描述
二、稅務處理
三、管理經驗總結
第七章城市更新項目建設的業財稅融合管理
第一節城市更新項目建設的業務概述
一、城市更新項目建設的業務內容
二、城市更新項目建設的合作模式
三、城市更新項目建設的實施方式
第二節城市更新項目建設成本費用概述
一、成本費用歸集對像和確定原則
二、成本費用的分類
第三節城市更新項目建設成本費用的財稅管理
一、城市更新項目建設成本費用的會計處理
二、城市更新項目建設成本費用的稅務處理
三、城市更新項目建設成本費用的稅會差異
四、城市更新項目建設成本費用的管控經驗
第四節公共配套設施費的財稅管理
一、公共配套設施費的會計處理
二、公共配套設施費的稅務處理
三、公共配套設施費的稅會差異
四、公共配套設施費的管理經驗總結
第五節代建工程成本的財稅管理
一、委托代建的會計處理
二、委托代建的稅務處理
三、代建工程成本的稅會差異
四、代建工程成本的管理經驗總結
第八章城市更新項目經營的業財稅融合管理
第一節產業園區經營業財稅管理
一、產業導入
二、會計處理
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗
第二節商業地產經營業財稅管理
一、產業導入
二、會計處理
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗
第三節產業地產經營業財稅管理
一、產業導入
二、會計處理
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗
第四節公共服務經營業財稅管理
一、產業導入
二、會計處理
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗
第五節社區深度經營業財稅管理
一、業務描述
二、會計處理
三、稅務處理
四、稅會差異
五、管理經驗
第九章城市更新項目到期移交的業財稅融合管理
第一節資產、股權移交的業財稅管理
一、物業移交的業財稅管理
二、BT項目移交的業財稅管理
三、PPP項目移交的業財稅管理
第二節資產、股權轉讓的業財稅管理
一、資產轉讓的業財稅管理
二、股權轉讓的業財稅管理
第三節資產、股權重組的業財稅管理
一、資產、股權重組的業務描述
二、資產、股權重組的會計處理
三、資產、股權重組的稅務分析
四、資產、股權重組的稅會差異
五、資產、股權重組的管理經驗總結
第四節資產、股權處置清算的業財稅管理
一、資產、股權處置清算的業務描述
二、城市更新項目到期清算的會計處理
三、城市更新項目到期清算的稅務處理
四、城市更新項目到期清算的稅會差異
五、城市更新項目到期清算的管理經驗總結
下篇 城市更新案例分析
第十章新型城鎮化更新改造項目案例分析
一、項目概述
二、運作模式
三、會計與稅務處理
四、借鋻價值
五、政策建議
第十一章城中村改造項目案例分析
一、項目概述
二、運作模式
三、會計與稅務處理
四、借鋻價值
五、管理建議
第十二章集體土地租賃住房項目案例分析
一、項目概述
二、運作模式
三、會計與稅務處理
四、借鋻意義
五、政策建議
附錄城市更新項目適用財稅政策清單（部分）
後記 

序一
黨的二十大作出實施城市更新行動的部署要求，為建築企業帶來了新的發展機遇。城市更新項目企業財稅工作如何適應城市更新項目建設的業務模式和融資要求，充分發揮賦能作用，是我們必須回答好的現實課題。為此，中國施工企業管理協會聯合建築央企、中央財經大學和北京天揚君合財稅服務集團等多家單位，開展了“城市更新項目全周期業財稅管理”課題研究，取得了重要成果。《城市更新項目全周期業財稅管理指南》正是這一研究成果的彙總集納。
本書以黨和國家財稅工作的方針政策為指導，以9家建築央企參與的城市更新項目為研究對像，以城市更新項目的獲取、投資、融資、用地、建設、經營、移交等各階段的業務工作為研究基礎，進行財務管理、稅務管理以及稅會差異的剖析，提出財稅管理實務問題的處理意見和方法。在課題研究中，引入全周期管理理念，在內容上涵蓋城市更新項目的規劃、實施、運行、移交等全周期內各階段業務、財務、稅務要點，注重業財稅有機融合，從實現業財稅一體化管理的角度研究問題，將財稅管理融入業務管理的全過程，注重理論與實踐相結合，不僅普及了城市更新項目財稅相關的政策理論知識，還引入建築央企參與的多個城市更新項目作為典型案例，歸納總結這些典型案例的實踐經驗，使本書在使用上有更強的指導性、操作性。
實踐永無止境，認識永無止境。隨著城市更新行動的不斷推進，必將對企業的財稅管理提出新的時代要求，真誠希望廣大施工企業不斷探索，不斷總結，豐富城市更新項目財稅管理的實踐成果、認識成果，為賦能企業發展貢獻更大的智慧和力量。
對本書編寫中存在的不足之處，歡迎大家批評指正。
尚潤濤
中國施工企業管理協會副會長兼秘書長
序二
城市是現代化重要載體。“城市更新”的提法，在我國首次提出於2019年12月的中央經濟工作會議，並於2021年3月首次寫入當年政府工作報告和“十四五”規劃文件。黨的二十大報告更加明確提出，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。城市更新成為城市發展的新裡程。
北京天揚君合財稅服務集團有限公司是稅務師行業高質量發展的典型代表，多年來，深耕建築施工行業財稅管理。2023年，該集團承辦中國施工企業管理協會“城市更新項目全周期業財稅管理”年度立項課題。城市更新業財稅融合管理作為一個全新的研究方向，集“產學研用”為一體，有效填補了我國當前城市更新課題研究領域的空白，既有超前的全新理論高度，又有具體的實踐可操作性。
其成果之一《城市更新項目全周期業財稅管理指南》全書分為上、中、下三篇共十二章。上篇有兩章，主要介紹城市更新全周期管理、業財稅融合管理的概念和內涵。中篇有七章，主要圍繞城市更新項目全周期，從項目獲取、投資、融資、用地、建設、經營、移交等各環節全面闡述業財稅處理。下篇有三章，主要選取三個典型的城市更新項目案例進行實務分析，具有很強的實踐指導意義，能夠帶給讀者借鋻價值和管理建議。作為城市更新項目財稅操作指引，通過梳理城市更新業務發生的經濟合同關繫，釐清業務實質，使企業能夠準確掌握和運用有關城市更新相關的財稅政策及實務處理，進而制定符合企業實際情況的城市更新全過程財稅管理實操方案，合法、合理、規範地保障經濟利益。
勇毅篤行，長風萬裡。未來城市更新的發展業態堅持“留改拆”並舉，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，積極引入社會資本，鼓勵保險、投資、金融等良性資本進入城市更新領域。財稅管理是企業的一項重要工作，直接影響著企業的盈利能力、合規性和穩定性。2023年是實施“十四五”規劃承上啟下的關鍵年，讓我們以習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，聚焦稅務師行業高質量發展助力稅收現代化服務中國式現代化，堅持創新發展，以更加專業和深入的研究服務城市更新行動，為積極推動高質量建設和服務經濟社會高質量發展貢獻力量。

謝濱
中國注冊稅務師協會副會長

前言
城市更新是最近十年提出的新概念，其內涵是指在城市建成區域內開展持續改善城市空間形態和功能的活動。城市更新對於加快轉變城市發展方式、統籌城市規劃建設管理、推動城市空間結構優化和品質提升、提升城市形像和拉動城市GDP增長都具有重大現實意義。作為一種重要的城市建設活動，政府和社會對城市更新的需求也極為迫切。城市更新項目實現全周期業財稅管理的重要性不言而喻，法律框架下的業財稅融合管理不僅能夠實現理財節稅，還能為企業創造更多價值。
城市更新是一個新概念、新業務、新模式，城市更新項目業財稅管理，吸引著行業內的實踐者，同樣也困擾著行業內的管理者。城市更新項目全周期業財稅管理，看似是一個全周期業務運營與財稅管理實踐，實乃一個龐大的繫統工程。為此，中國施工企業管理協會聯合各建築央企、相關高校以及專業服務機構成立課題組，開展課題研究。課題組先後前往北京、上海、廣州等地調研了建築央企參與的城市更新項目，了解城市更新項目發展現狀，收集城市更新項目業財稅管理疑難問題，總結城市更新項目業財稅管理經驗，形成第一手調研材料，成為本書編寫的重要實踐參考依據。課題組歷經一年多時間的努力，最終高質量地完成了本書的撰寫工作。本書從業財稅融合管理視角探索城市更新項目財稅管理模式，涵蓋城市更新項目投資、融資、用地、建設、經營、到期移交等內容，細節入微、環節俱全，對工程建設企業更好參與城市更新項目、加強城市更新項目全周期業財稅管理具有較強的指導和借鋻意義。
稅收有其規則，稅收管理有其規律。本書的主創團隊成員都是建築施工和房地產企業長期從事財稅管理的行業專家與實務工作者，在財稅理論、政策研究、管理實踐等方面都有較高的造詣。本書的很多觀點、思路、方法、方案就是這些實務工作者多年實踐經驗的總結與升華，具有很強的實戰價值。概括而言，本書具有以下三大特點：一是繫統性，本書以城市更新項目為研究對像，全面講解城市更新項目全生命周期的業財稅管理模式與經驗；二是科學性，本書引經據典，附以詳細的法律規定，對所涉及的業務操作及財稅管理從法律視角給出政策依據和操作指南；三是探索性，城市更新項目的業財稅政策還存在較多亟待完善之處，本書的操作模式及管理經驗還帶有較強的探索性，城市更新項目也是目前財稅實務界不斷探索和創新的重要領域之一。
“天下大事，必做於細。”本書由十家建築央企共同參與課題研究和初稿寫作，參與單位之多、參與人員層次之高，是眾多專業書籍所不能比擬的。本書的創作成果是眾多專家學者、實務界精英的智慧結晶。理論與實踐相結合，更多體現著科學性與操作性。同時，由實踐總結出理論框架並用以指導實踐也是本書的一大特色，使得本書兼顧理論性與實踐性。
“探索行動是成功的重要引擎。”一些現實問題及其解決方案限於政策與法律的束縛，問題不一定都能得到正確理解與應對，解決方案也不一定都能奏效。但隻有不斷探索，纔能找到更好的應對思路與解決方案。業精於勤，行成於思，勤於探索與深入思考是事業致勝的法寶。本書體現了探索與思考的力量。本書彰顯出的另一個重要特點，就是堅持原創研究與實操融合，這是非常難能可貴的。我認為，這並非一本傳統意義上的財稅教科書，而是一本理論與實踐深度融合的財稅管理操作指南。我樂意向企業高管、會計師、稅務師等城市更新踐行者和財稅法律專業服務機構從業人員以及房產土地監管部門推薦閱讀本書，並祝大家開卷有益，通過本書獲得財稅專業領域更多的新知與經驗，推進我國城市更新項目的蓬勃發展與全周期業財稅管理升級。

蔡昌
中央財經大學財稅學院教授、博士生導師
中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心主任
北京大數據協會財稅大數據專業委員會會長

本書引入全周期管理理念，在內容上涵蓋城市更新項目的規劃、實施、運行、移交等全周期內各階段業務、財務、稅務要點，注重業財稅有機融合，從實現業財稅一體化管理的角度研究問題，將財稅管理融入業務管理的全過程，注重理論與實踐相結合，不僅普及了城市更新項目財稅相關的政策理論知識，還引入建築央企參與的多個城市更新項目作為典型案例，歸納總結這些典型案例的實踐經驗，使本書在使用上有更強的指導性、操作性。
——尚潤濤
中國施工企業管理協會副會長兼秘書長
城市更新業財稅融合管理作為一個全新的研究方向，集“產學研用”為一體，有效填補了我國當前城市更新課題研究領域的空白，既有超前的全新理論高度，又有具體的實踐可操作性。
本書作為城市更新項目財稅操作指引，通過梳理城市更新業務發生的經濟合同關繫，釐清業務實質，使企業能夠準確掌握和運用有關城市更新相關的財稅政策及實務處理，進而制定符合企業實際情況的城市更新全過程財稅管理實操方案，合法、合理、規範地保障經濟利益。
——謝濱
中國注冊稅務師協會副會長

本書從業財稅融合管理視角探索城市更新項目財稅管理模式，涵蓋城市更新項目投資、融資、用地、建設、經營、到期移交等內容，細節入微、環節俱全，對工程建設企業更好參與城市更新項目、加強城市更新項目全周期業財稅管理具有較強的指導和借鋻意義。
我認為，這並非一本傳統意義上的財稅教科書，而是一本理論與實踐深度融合的財稅管理操作指南。我樂意向企業高管、會計師、稅務師等城市更新踐行者和財稅法律專業服務機構從業人員以及房產土地監管部門推薦閱讀本書，並祝大家開卷有益，通過本書獲得財稅專業領域更多的新知與經驗，推進我國城市更新項目的蓬勃發展與全周期業財稅管理升級。
——蔡昌
中央財經大學財稅學院教授、博士生導師
中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心主任
北京大數據協會財稅大數據專業委員會會長