內容簡介
“土地是財富之母”，不論社會經濟如何發展，土地及以其為基礎的房產和其他不動產權利始終是社會財富的主要內容。由房地產開發、經營及其管理所引發的一繫列法律問題，也是我們法律工作者需要認真思考和面對的問題。事實上，傳統的物權法即是以不動產及其之上的各種權利為中心而展開的。
由於特定歷史原因，我國在作為民事立法的物權法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產法律法規。新中國建立之後，便於1950年通過新生的國家政權頒布了《土地改革法》，以國家政策干預、調整土地等不動產關繫的趨勢初見端倪。自高度集中的計劃經濟管理體制形成以後，我國主要通過行政管理手段調整不動產關繫，這種管理體制從法律的形式到內容上更需要具有濃厚行政管理特點的房地產法，而不需要傳統上以“私權神聖”、“私法自治”等理念為核心的、注重對不動產物權進行確認和保護的民事物權法體繫。因此，大多數平等主體間的物權關繫的規則隻能被房地產法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點。“土地是財富之母”，不論社會經濟如何發展，土地及以其為基礎的房產和其他不動產權利始終是社會財富的主要內容。由房地產開發、經營及其管理所引發的一繫列法律問題，也是我們法律工作者需要認真思考和面對的問題。事實上，傳統的物權法即是以不動產及其之上的各種權利為中心而展開的。
由於特定歷史原因，我國在作為民事立法的物權法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產法律法規。新中國建立之後，便於1950年通過新生的國家政權頒布了《土地改革法》，以國家政策干預、調整土地等不動產關繫的趨勢初見端倪。自高度集中的計劃經濟管理體制形成以後，我國主要通過行政管理手段調整不動產關繫，這種管理體制從法律的形式到內容上更需要具有濃厚行政管理特點的房地產法，而不需要傳統上以“私權神聖”、“私法自治”等理念為核心的、注重對不動產物權進行確認和保護的民事物權法體繫。因此，大多數平等主體間的物權關繫的規則隻能被房地產法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點。
改革開放以來，有關房地產方面的立法雖然在不斷增多，但這些立法仍然主要體現的是政府對房地產關繫的縱向管理與監督關繫。例如，1980年國務院頒布的《關於中外合資企業建設用地的暫行規定》、1982年國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》、1986年由全國人大常委會公布的《土地管理法》、1989年全國人大常委會頒布的《城市規劃法》、1990年國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、1994年全國人大常委會頒布的《城市房地產管理法》等等。盡管這些法律、法規都是我國房地產法的重要內容，但從其立法精神和調整機制來看，仍然具有濃厚的行政管理色彩，更強調的是國家對房地產關繫的規劃、管理、監管和調控。
嚴格地說，房地產法是一個典型的綜合法律體繫，其開發經營與管理過程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如物權法、合同法、土地管理法、城市規劃法、房地產管理法、公司法等諸方面，其中的法律關繫縱橫交錯，紛繁復雜。20世紀80年代末期以來，隨著土地使用權出讓制度的推行，我國的房地產市場得到了超常規的高速發展，相關的制度安排也經歷了一個由混沌而逐漸清晰的過程，在制度的建立和完善過程中，因規範缺乏而引發的法律糾紛為數不少，且呈逐年上升之勢。因此，盡管我國目前在房地產管理方面的立法會逐漸完備，但有關房地產權利方面的法律制度即作為物權法範疇的房地產法仍然有待進一步完善。
本書的三位作者身處房地產市場為發達的廣東地區，且長期從事房地產法律實務，因此，本書緊密圍繞著房地產開發經營與管理各個環節的合同法律問題，沒有流於對法律原理和規則的泛泛而談，也非簡單的法律普及式的陳述。本書中，朱征夫律師等人試圖以房地產開發經營與管理的過程為主線，以期間所涉及的各類合同及存在的法律問題為切入點，為研究房地產法律提供一個較為全面的視野，對房地產開發經營與管理過程中的各方利益衝突與平衡提出自己的見解。我認為，這是一種有益的探索。
法學是實踐性很強的社會科學，法學的繁榮有賴於全體法律人的共同努力，作為生活在法律適用前沿的法律人，律師對法律問題的理解與研究有著獨特的視角，因此，律師在法學理論層面的研究也是十分重要的。因此，我欣然見到本書的出版，也樂於向讀者諸君推薦本書。願本書的出版能為法律實踐與理論研究之間架設一座新的橋梁。
由於特定歷史原因，我國在作為民事立法的物權法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產法律法規。新中國建立之後，便於1950年通過新生的國家政權頒布了《土地改革法》，以國家政策干預、調整土地等不動產關繫的趨勢初見端倪。自高度集中的計劃經濟管理體制形成以後，我國主要通過行政管理手段調整不動產關繫，這種管理體制從法律的形式到內容上更需要具有濃厚行政管理特點的房地產法，而不需要傳統上以“私權神聖”、“私法自治”等理念為核心的、注重對不動產物權進行確認和保護的民事物權法體繫。因此，大多數平等主體間的物權關繫的規則隻能被房地產法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點。“土地是財富之母”，不論社會經濟如何發展，土地及以其為基礎的房產和其他不動產權利始終是社會財富的主要內容。由房地產開發、經營及其管理所引發的一繫列法律問題，也是我們法律工作者需要認真思考和面對的問題。事實上，傳統的物權法即是以不動產及其之上的各種權利為中心而展開的。
由於特定歷史原因，我國在作為民事立法的物權法闕如的情況下，逐漸形成了一整套房地產法律法規。新中國建立之後，便於1950年通過新生的國家政權頒布了《土地改革法》，以國家政策干預、調整土地等不動產關繫的趨勢初見端倪。自高度集中的計劃經濟管理體制形成以後，我國主要通過行政管理手段調整不動產關繫，這種管理體制從法律的形式到內容上更需要具有濃厚行政管理特點的房地產法，而不需要傳統上以“私權神聖”、“私法自治”等理念為核心的、注重對不動產物權進行確認和保護的民事物權法體繫。因此，大多數平等主體間的物權關繫的規則隻能被房地產法所吸收，從而具有一定程度上的行政化、公法化的特點。
改革開放以來，有關房地產方面的立法雖然在不斷增多，但這些立法仍然主要體現的是政府對房地產關繫的縱向管理與監督關繫。例如，1980年國務院頒布的《關於中外合資企業建設用地的暫行規定》、1982年國務院頒布的《村鎮建房用地管理條例》、1986年由全國人大常委會公布的《土地管理法》、1989年全國人大常委會頒布的《城市規劃法》、1990年國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、1994年全國人大常委會頒布的《城市房地產管理法》等等。盡管這些法律、法規都是我國房地產法的重要內容，但從其立法精神和調整機制來看，仍然具有濃厚的行政管理色彩，更強調的是國家對房地產關繫的規劃、管理、監管和調控。
嚴格地說，房地產法是一個典型的綜合法律體繫，其開發經營與管理過程涉及眾多基本的民事和行政法律制度，如物權法、合同法、土地管理法、城市規劃法、房地產管理法、公司法等諸方面，其中的法律關繫縱橫交錯，紛繁復雜。20世紀80年代末期以來，隨著土地使用權出讓制度的推行，我國的房地產市場得到了超常規的高速發展，相關的制度安排也經歷了一個由混沌而逐漸清晰的過程，在制度的建立和完善過程中，因規範缺乏而引發的法律糾紛為數不少，且呈逐年上升之勢。因此，盡管我國目前在房地產管理方面的立法會逐漸完備，但有關房地產權利方面的法律制度即作為物權法範疇的房地產法仍然有待進一步完善。
本書的三位作者身處房地產市場為發達的廣東地區，且長期從事房地產法律實務，因此，本書緊密圍繞著房地產開發經營與管理各個環節的合同法律問題，沒有流於對法律原理和規則的泛泛而談，也非簡單的法律普及式的陳述。本書中，朱征夫律師等人試圖以房地產開發經營與管理的過程為主線，以期間所涉及的各類合同及存在的法律問題為切入點，為研究房地產法律提供一個較為全面的視野，對房地產開發經營與管理過程中的各方利益衝突與平衡提出自己的見解。我認為，這是一種有益的探索。
法學是實踐性很強的社會科學，法學的繁榮有賴於全體法律人的共同努力，作為生活在法律適用前沿的法律人，律師對法律問題的理解與研究有著獨特的視角，因此，律師在法學理論層面的研究也是十分重要的。因此，我欣然見到本書的出版，也樂於向讀者諸君推薦本書。願本書的出版能為法律實踐與理論研究之間架設一座新的橋梁。
