一、業主、業主大會及業主委員會

1承租戶能否行使業主的權利?/

2在物業管理活動中，業主享有什麼權利?/

3在物業管理活動中，業主應當履行哪些義務?/

4什麼是業主大會?/

5物業公司是否有配合業主成立業主大會的義務?/

6業主委員會有權利解聘物業公司嗎?/

7欠費業主能進業主委員會嗎?/

8業主的親屬能否進業主委員會?/

9業主委員會活動經費應當由物業公司承擔嗎?/

10物業管理用房中包括業主委員會的辦公用房嗎?/

二、物業公司

11物業公司是否在取得營業執照後就可以從事物業管理服務活動?/

12新設立的物業公司如何申請取得資質?/

13申請一級物業公司資質應當具備什麼條件?/

14有多少中級職稱人員纔能申請三級物業公司資質?/

15物業公司的資質證書遺失後如何補證?/

16二級資質的物業公司能接管10萬平方米的寫字樓嗎?/

17什麼是物業公司並購?/

三、前期物業管理

18物業公司如何取得前期物業管理權?/

19臨時管理規約對於物業公司的主要用途是什麼?/

20物業公司在與建設單位簽訂前期物業服務合同時，應當如何約定合同期限?/

21建設單位與物業公司簽訂的《前期物業服務合同》對業主有約束力嗎?/

22建設單位是否有權更換前期物業服務企業?/

23物業公司應當如何開展交接查驗工作?/

24物業公司承接查驗時發現工程設備質量問題怎麼辦?

25建設單位對物業有何保修責任?/

四、物業管理服務

26物業管理服務包括哪些內容?/

27國家有強制性的物業服務標準嗎?/

28房屋空置是否需要交納物業服務費?/

29業主委員會收取物業服務費合法嗎?/

30物業公司的分公司不履行合同義務，相對人能否起訴物業總公司承擔義務?/

31老物業公司撤管時應當移交哪些資料?/

32老物業公司拒不撤出小區怎麼辦?/

33什麼是事實物業服務?/

34物業公司是否可以將物業管理的專項服務委托給專業公司?/

35物業公司之間能否轉包物業服務項目?/

36物業服務合同尚未到期，業主委員會能否通過業主大會解除合同?/

38業主委員會與物業公司之間解除物業服務合同的協議有效嗎?/

39質疑業主大會的解聘決議，物業公司如何告贏業主委員會?/

40業主養寵物擾民，物業公司該怎麼辦?/

41寵物丟失，物業公司應賠償業主嗎?/

42物業公司能對業主進行罰款嗎?/

43物業管理與社區O2O是什麼關繫?/

五、物業服務收費

44物業服務費由哪些部分構成?/

45物業服務收費定價方式有哪些?/

46什麼是物業管理的酬金制?/

47什麼是物業管理的包干制?/

48物業服務收費都需要明碼標價嗎?/

49物業服務費隻能按面積大小收取嗎?/

50業主能要求對物業服務費打折嗎?/

51物業公司一次可以預收多長時間的物業服務費?/

52物業公司有權要求後手業主交納前手業主拖欠的物業服務費嗎?/

53後任物業公司是否有權收取業主拖欠前任物業公司的物業服務費?/

54買房後一直未入住，物業公司是否有權向業主收取物業服務費?/

55業主委員會要求業主拒付物業服務費有效嗎?/

56物業公司追討業主欠費的訴訟時效是多長時間?/

57物業公司能否向首層業主收取電梯費?/

58物業公司能否通過停電催繳電費?/

59物業公司是否應當向業主公布收支賬目?/

60業主可以對物業公司進行審計嗎?/

61物業公司能否通過斷電或限電的方式催繳物業服務費?/

六、物業的使用與維護

62物業公司與業主委員會能否對公共收益進行約定分成?/

63業主在樓頂安裝太陽能熱水器，物業公司有權限制嗎?/

64業主搭建陽光房，物業公司應當怎麼辦?/

65小區裝寬帶，物業公司與業主選擇不同的運營商怎麼辦?/

66電梯噪聲大，業主能否向物業公司索賠?/

67樓房牆皮脫落砸壞汽車，物業公司應當賠償嗎?/

68物業公司有權制止業主的群租行為嗎?

69樓上跑水樓下被淹，物業公司應否擔責?/

70業主將住宅改為旅館怎麼辦?/

71業主在小區花園晨練時摔傷致死，物業公司應當承擔責任嗎?

72小區內路燈應由誰維修養護?/

73《物權法》出臺之前的物業管理用房如何確定?/

74物業公司能否利用人防工程取得收益?/

七、裝飾裝修管理

75業主裝修房屋時，是否應當與物業公司簽訂裝飾裝修管理服務協議?/

76物業公司遲延為業主辦理裝修手續，應否賠償業主損失?/

77裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還?/

78利用未清理的裝修木板傷人，物業公司應否負賠償責任?/

79物業公司交錯鑰匙，業主家被鄰居裝修，誰應當負擔這部分裝修費用?/

80對別墅裝修與普通住宅裝修的要求是否有區別?/

八、停車管理問題

81住宅小區地面停車位歸誰所有?/

82地下車庫能否隻賣不租? /

83如何認定小區停車位的經營管理權?/

84停車位能否出租給其他小區業主使用?/

85物業公司能否將綠地改為停車場?/

86物業公司能否在車位上安裝地鎖?/

87機動車在物業區域內被剮蹭，物業公司應否擔責?/

88物業公司指揮業主操作立體車庫導致汽車受損，應否承擔賠償責任?/

89業主汽車被盜，物業公司沒有監控記錄，是否應當賠償業主損失?/

90業主買房時開發商承諾的停車收費標準，物業公司必須執行嗎?/

91業主買了車位，還要交納管理費嗎?/

92物業公司收取的停車費中是否包含屬於業主的停車收益?/

93業主將車在消防車通道上停車，物業公司能否采取鎖車的方式處理?/

九、住宅專項維修資金

94什麼是住宅專項維修資金?/

95業主大會成立前，商品住宅專項維修資金由誰管理?/

96住宅專項維修資金具體可用於哪些住宅共用部位的維修、更新、改造?/

97住宅專項維修資金具體可用於哪些共用設施設備的維修、更新、改造?/

98哪些費用的支出不能使用住宅專項維修資金?/

99業主大會成立前，物業公司按什麼程序使用住宅專項維修資金?/

100住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，物業公司應當按照什麼程序使用?/

101是否必須先征得業主同意纔能使用住宅專項維修資金?/

102發生哪些緊急情況時可以不經相關業主表決即可使用住宅專項維修資金?/

十、物業公司的公共安全責任

103小區內發生入室盜竊，物業公司應否承擔責任?/

104物業公司如何應對業主拆改承重結構?/

105業主違法建設開挖地窖造成工人死亡，警方控制物業公司相關負責人是否恰當?/

106高空墜物砸傷業主，物業公司應負賠償責任嗎?/

107電梯墜落傷人，應由物業公司還是電梯維保公司擔責?/

108物業公司應否允許業主調取監控錄像?/

109物業公司保安檢查、評論有關小區業主的監控錄像，是否構成侵犯隱私權?/

110熱力管線破裂燙死行人，供熱單位和物業公司誰應當承擔責任?/

111業主家中電視爆炸引發火災並導致他人死亡，物業公司負什麼消防安全責任?/

十一、物業公司法律責任

112物業公司在辦理物業承接驗收手續時，不移交有關資料的，承擔什麼法律責任?/

113未取得資質證書從事物業管理的，承擔什麼法律責任?/

114以欺騙手段取得資質證書的，承擔什麼法律責任?/

115物業公司聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，承擔什麼法律責任?/

117物業公司挪用專項維修資金的，承擔什麼法律責任?/

118未經業主大會同意，物業公司擅自改變物業管理用房的用途的，承擔什麼法律責任?/

119物業公司擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的，承擔什麼法律責任?/

120物業公司擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，承擔什麼法律責任?/

121物業公司擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，承擔什麼法律責任?/

122物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，承擔什麼法律責任?/

123物業公司不按規定及時辦理資質變更手續的，承擔什麼法律責任?/

124物業公司出租、出借、轉讓資質證書的，承擔什麼法律責任?

125物業公司發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反有關裝飾裝修規定的行為，不及時向有關部門報告的，承擔什麼法律責任?/

附錄

附錄1：前期物業服務合同(示範文本)/

附錄2：物業服務合同(示範文本)/

附錄3：臨時管理規約(示範文本)/

附錄4：管理規約(示範文本)/

7欠費業主能進業主委員會嗎?

現實案例

北京某小區有700餘戶業主，2012年1月開始，有8名業主聯名書面申請成立小區的業主大會，其目的是成立業主大會後依法解聘物業公司。街道辦事處同意了成立業主大會的申請，要求他們按照相關規定按時完成籌備工作，並順利召開首次業主大會會議。但對於成立業主大會，小區業主卻有兩種截然不同的意見。同意成立業主大會一派認為，物業公司服務質量低下，服務態度差，應該盡快解聘掉目前的物業公司，而解聘物業公司必須先成立業主大會。反對成立業主大會的一派認為，物業公司的服務能夠接受，不成立業主大會小區一樣可以運轉，而且提出成立業主大會申請的業主中有5個人都是長年拖欠物業費的，他們不能代表業主的合法利益，不能進入業主委員會。本案中，欠費業主能否被選舉進入業主委員會?

專家解答

根據《物業管理條例》，在物業管理活動中，業主的權利包含“依法享有選舉業主委員會成員，並享有被選舉權”。業主的義務包含“按時交納物業服務費用”。建設部《業主大會和業主委員會指導規則》規定，業主委員會委員應當符合“遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務”的條件。欠費業主並沒有充分履行業主義務，允許其參選業主委員會確實有違立法精神。但是，從法律效力來看，《業主大會和業主委員會指導規則》屬於建設部的規範性文件，其效力顯然低於《物業管理條例》，而《物業管理條例》並沒有明確禁止欠費業主參選業主委員會。因此，原則上並不能禁止欠費業主進入業主委員會。

業主可通過《臨時管理規約》、《管理規約》、《議事規則》約定欠費業主不得進入業主委員會。北京市的相關規定允許對拒付或者不按時交納物業服務費用的業主的被選舉權、表決權的行使予以限制。因此，如果過半數的業主同意欠費業主不得參選業主委員會，隻需在《臨時管理規約》、《管理規約》、《議事規則》等文件中予以約定即可。

法條鏈接

《物業管理條例》

第六條房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議，行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)

第三十一條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

(一) 具有完全民事行為能力;

(二) 遵守國家有關法律、法規;

(三) 遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務;

(四) 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

(五) 具有一定的組織能力;

(六) 具備必要的工作時間。

《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》(京建發〔2010〕739 號)

第二十條業主有損害業主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業服務費用和其他應當分攤的費用等，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定，業主大會備案或者變更備案事項時應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府予以說明。

管理規約和業主大會議事規則對業主權利的限制不免除其應承擔的義務。

8業主的親屬能否進業主委員會?

現實案例

陳女士為其父母在郊區買了一套商品房，供他們養老，但產權證上記載的產權人為陳女士。平時，這套商品房都是陳女士的父母居住，陳女士隻有在節假日看望父母時回來住上幾日。陳女士的父母都已退休，但其父親仍想發揮餘熱，當他得知小區要籌備成立業主大會時，就積極要求加入業主委員會。相關負責人要求他提供業主委員會候選人自薦或推薦表、身份證明、產權證明(產權證或購房合同)、物業服務費交納證明等一繫列材料。當陳女士的父親提交記載著陳女士為產權人的產權證時，相關負責人告知他不能參選業主委員會，隻能由其女兒陳女士參選，因為陳女士纔是業主，陳女士的父親並非業主，不能進業主委員會。本案中，陳女士的父親能否進業主委員會?

專家解答

房屋的所有權人為業主。業主依法享有物業管理的各項權利，包括參加業主大會會議，行使投票權;選舉業主委員會成員，並享有被選舉權等。物業使用人並不能等同於業主。法規規定了物業使用人的相關權利，但其在物業管理方面的權利是受限制的。

在法律、法規和管理規約等有關規定的框架範圍內，業主與物業使用人可以約定物業使用人在物業管理活動中的權利義務。《物權法》和《物業管理條例》均規定，業主有被選舉為業主委員會成員的權利，物業使用人無此權利。但是，物業管理活動中，業主行使投票權屬於民事法律行為，依法可以委托代理。即物業使用人可以接受業主的委托，代理業主投票表決，行使選舉權。此時，物業使用人僅僅是代理人，代理的後果由被代理人(業主)承擔。比如，物業使用人接受了業主的委托，代理投票被選舉業主委員會委員，那麼，物業使用人的投票行為視同為業主的投票行為，由業主承擔投票的後果。

本案中，陳女士如果事先已與其父親就物業管理活動中的權利義務進行了約定，或者陳女士的父親獲得了陳女士的授權委托，那麼，陳女士的父親可參與相關物業管理活動。此外，如果陳女士將房產證的產權人一列加上其父親的姓名，則其父成為房屋的共有權人，此時其父依法亦享有包括被選舉為業主委員會委員的業主權利。

法條鏈接

《物業管理條例》

第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

《民法通則》

第六十三條公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為。

9業主委員會活動經費應當由物業公司承擔嗎?

現實案例

近日，某物業公司收到了來自小區業主委員會“關於要求撥付業主委員會活動經費及小區其他相關公用經費的函”，稱“由於工作需要，業主委員會新聘請了一名秘書，需要購置一臺電腦、一部電話、一部打印機，同時需要向其支付工資。現請你司撥付以下款項：辦公用品一次性支付9;秘書工資每月支付2，可選擇按月支付或按年支付。此外，計劃下月舉行第三次年度業主大會會議，預計費用為10，此款項請貴司以現金形式向我委支付，待本次業主大會結束後，再向貴司提交相關財務憑據，並根據實際情況多退少補。以上支付款項，請貴司在9月5日前支付。”本案中，業主委員會關於其活動經費的請求，可以向物業公司提出嗎?

專家解答

從性質上看，合法的業委會活動經費屬於為維護小區全體業主在物業管理活動中的權益而產生的費用，如無明確約定，應當屬於《物權法》上“建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項”，按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。

從法理上說，物業公司向業主提供物業服務，並向業主收取物業服務費。物業服務費除了部分用於支付管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用，辦公經費，物業服企業固定資產折舊之外，其他基本全部用於物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用及其他為物業管理共同事項支付的費用。可見，物業服務費是維持物業管理服務正常運轉的保障。除了物業服務費，物業公司沒有其他收入來源。因此，要求物業公司支付業主委員會活動經費沒有根據。

目前而言，要求物業公司承擔業主委員會活動經費無法律依據。建設部《業主大會和業主委員會指導規則》規定，業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。北京市規定，相關工作經費具體籌集和使用辦法由業主大會決定。

法條鏈接

《業主大會和業主委員會指導規則》(建房[2009]274號)

第四十二條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則》(京建發[2010]739 號)

第三十九條業主大會設立業主委員會，可以設立監事會，可以聘用財務人員和秘書等工作人員。相關工作經費具體籌集和使用辦法由業主大會決定。

10物業管理用房中包括業主委員會的辦公用房嗎?

現實案例

北京市某小區於2008年建成，業主入住後，開發商選聘了一家物業公司作為小區前期物業管理單位。2011年10月，小區業主委員會成立,但面臨著沒有辦公用房的問題。另據了解，在小區竣工後交接查驗時，開發商向物業公司提供了600平方米的辦公場所。業主委員會遂找到物業公司，要求其提供100平方米作為業主委員會的辦公用房，遭到物業公司的拒絕。物業公司稱：“物業管理用房是開發商提供，專門為物業公司辦公所需，而且產權是開發商的，因此，不能提供給業主委員會。”業主委員會又向開發商主張權利，要求提供辦公用房，未果。那麼，物業管理用房性質如何?是否包含業主委員會的辦公用房部分?

專家解答

按照《物業管理條例》的規定，開發商應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。物業管理用房的所有權依法屬於業主。《物權法》規定，“建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”。開發商配置物業管理用房應當體現在房地產開發之初的規劃圖上，以及體現在之後的測繪報告上。即物業管理用房的具體位置和面積在小區規劃總平面圖及測繪報告資料上都應有標注。開發商在物業管理區域內不按照《物業管理條例》規定配置必要的物業管理用房的，房地產行政主管部門應責令其限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處罰款。

關於物業管理用房的用途，《物業管理條例》沒有明確規定。如何使用物業管理用房屬於業主共有和共同管理權利事項，如無特殊約定，應由業主共同決定，即經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。為避免爭議，可就物業管理用房的用途在《臨時管理規約》、《管理規約》、《物業服務合同》等文件中予以明確約定。

在北京，政策法規已明確了物業管理用房的面積、位置和用途，因此，較少產生爭議。按照《北京市物業管理辦法》的規定，物業服務用房建築面積不得低於150平方米，不但包括物業公司的辦公用房，還包括業主大會及業主委員會30至60平方米的辦公用房。

綜上，本案中，開發商依法配建的物業管理用房中應當包含業主委員會的辦公用房。

法條鏈接

《物權法》

第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

《物業管理條例》

第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第三十五條物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十八條物業管理用房的所有權依法屬於業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

《北京市物業管理辦法》

第七條新建住宅物業，建設單位應當配建物業服務用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，並在房屋買賣合同中明確物業服務用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業服務用房建築面積不得低於150平方米，其中地上房屋不得低於100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建築面積30至60平方米。

規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建築面積、位置、配置等是否符合規劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時應當核查物業服務用房配置情況。