了得網經濟_房地產項目主要風險及應對（繫統的流程梳理全面的風險識別實

編輯推薦

本書采用“流程+風險點+案例+應對措施”的模式，繫統分析了房地產項目運營過程中面臨的內外部風險因素，從房地產開發經營流程出發，對開發項目的投資決策、用地獲取、勘察設計、行政報批、籌融資、招投標、開發建設、房屋銷售、物業服務等運營環節的主要風險進行了繫統梳理和分析，並提出了風險應對措施。本書可供房地產行業的經營者及相關管理人員閱讀和參考。

內容簡介

本書闡述了房地產的主要特性，分析了房地產項目面臨的內外部風險因素，從房地產開發流程出發，對投資決策、土地獲取、勘察設計、行政報批、融資、招標、開發建設、房屋銷售、物業服務等環節的主要風險進行了繫統梳理和分析，並提出了風險應對措施。

第1章概述
1.1 房地產的主要特性
1.2 房地產項目的主要開發階段
1.3 房地產項目的風險因素
1.4 風險應對的基本方法

第2章投資決策中的主要風險及應對
2.1 項目投資決策概述
2.2 投資決策中的主要風險
2.3 投資決策中的風險應對措施

第3章土地獲取中的主要風險及應對
3.1 土地獲取方式概述
3.2 土地獲取中的主要風險

第1章概述

1.1 房地產的主要特性

1.2 房地產項目的主要開發階段

1.3 房地產項目的風險因素

1.4 風險應對的基本方法

第2章投資決策中的主要風險及應對

2.1 項目投資決策概述

2.2 投資決策中的主要風險

2.3 投資決策中的風險應對措施

第3章土地獲取中的主要風險及應對

3.1 土地獲取方式概述

3.2 土地獲取中的主要風險

3.3 土地獲取中的風險應對措施

第4章勘察設計中的主要風險及應對

4.1 勘察設計概述

4.2 勘察設計中的主要風險

4.3 勘察設計中的風險應對措施

第5章行政報批中的主要風險及應對

5.1 行政報批概述

5.2 行政報批中的主要風險

5.3 行政報批中的風險應對措施

第6章融資中的主要風險及應對

6.1 房地產融資概述 127

6.2 房地產融資中的主要風險

6.3 房地產融資中的風險應對措施

第7章招標中的主要風險及應對

7.1 招投標概述

7.2 招標中的主要風險

7.3 招標中的風險應對措施

第8章開發建設中的主要風險及應對

8.1 項目開發建設概述

8.2 開發建設中的主要風險

8.3 開發建設中的風險應對措施

第9章房屋銷售中的主要風險及應對

9.1 房屋銷售概述

9.2 房屋銷售中的主要風險

9.3 房屋銷售中的風險應對措施

第10章物業服務中的主要風險及應對

10.1 物業服務概述

10.2 物業服務中的主要風險

10.3 物業服務中的風險應對措施

第11章房地產企業有效防範風險的措施

11.1 建立良好的企業內部環境

11.2 將風險管理融入項目決策及業務活動中

11.3 加強風險管理監督與持續改進

附錄房地產相關法律法規文件目錄

主要參考文獻

前言

前言
房地產開發經營具有投資規模大、建設周期長、影響因素多等特征，是一項高風險、高收益的經濟活動，不僅能夠為房地產開發企業帶來豐厚的收益，也可能使房地產開發企業因遭受風險而導致巨大損失。因此，房地產開發企業隻有通過采取切實有效的風險應對措施，提高抵御項目開發風險的能力，纔能在變化萬千、競爭激烈的市場中抓住機遇並降低不確定因素給企業造成的損失，從而增強企業的競爭實力，促進企業健康、可持續發展。
本書以房地產開發項目主要環節的風險識別和風險應對為研究切入點，重點梳理了在投資決策、土地獲取、勘察設計、行政報批、融資、招標、開發建設、房屋銷售、物業服務中可能面臨的風險，提出了相應的風險應對措施，並對如何確保房地產企業有效地實施風險管理進行了探討。全書共分十一章，各章主要內容如下。
第1章，簡要闡述了房地產的商品特性、經營特性和產業特性，分析了房地產項目可能面臨的內外部風險因素，介紹了房地產項目風險評估的基本方法和常用的風險應對策略。
第2章，在梳理房地產項目投資決策基本流程的基礎上，辨識分析了投資決策階段面臨的宏觀環境風險、開發區域風險、立項可研風險、決策程序和效率風險等，並提出了關注宏觀政策變化、規範市場調研活動以及建立規範的決策程序等應對措施。
第3章，重點介紹了我國現行土地使用制度下招拍掛出讓土地使用權的基本程序，分析和提出了土地獲取中可能面臨的政策風險、政府信用風險、合規風險和納稅風險及應對措施，強調房地產開發企業應將土地獲取方案、競價策略及競價風險承受度作為高層決策的內容。
第4章，闡述了勘察設計的特點和工作程序，分析了勘察不到位、設計偏離項目定位、盲目創新、規範變更、技術能力不足和成本控制等風險，強調在勘察設計時要充分考慮法規標準和項目地域特點，以客戶需求為導向，加強標準化管理，采取並聯化設計和限額設計，確保設計的經濟性和合理性。
第5章，簡要介紹了房地產項目行政報批的主要流程和國家對申請核發“五證”的規定要求，對項目行政報批工作中可能面臨的程序復雜風險、合規風險、時效風險以及差異性規定風險等進行了分析，並提出了相應的風險應對措施。
第6章，對現階段房地產開發企業的融資渠道和方式進行了概述，針對融資中面臨的政策風險、融資渠道單一風險、資本結構風險、負債期限結構風險、負債經營風險、彙利率風險、合規風險等，提出了積極拓展融資渠道、合理安排資本結構、建立融資風險預警繫統等風險應對措施。
第7章，以工程項目招標為例，簡要介紹了招標範圍、規模標準及招標方式和流程等，針對招標準備、招標實施、開標評標決標、訂立合同四個重要環節，查找招標中存在的主要風險，並提出相應的風險應對措施。
第8章，圍繞進度、質量、成本、合同管理、安全生產、施工協調和竣工驗收七個方面，繫統梳理了房地產開發建設階段存在的風險，並對風險成因以及後果進行了分析，針對風險之間的相互關繫，提出了“綜合考量，統籌兼顧，將風險總量控制在合理範圍”的風險應對策略及措施。
第9章，重點分析了銷售中存在的定價風險、銷售渠道風險、促銷方式風險、銷售時機風險、銷售管理風險和銷售法律風險。針對銷售風險與項目定位、產品設計等有直接聯繫的特點，提出為防範銷售風險需要從項目定位到產品設計、營銷推廣及銷售管理等各個方面，加強對項目的全程策劃和全過程管理。
第10章，重點分析了房地產開發企業在前期物業服務中的專業服務咨詢風險、物業服務企業選擇風險、合同訂立與執行風險、承接驗收風險，以及物業服務企業面臨的日常運作服務風險，並有針對性地提出了相應的風險應對措施。
第11章，運用風險管理的觀點和方法，提出了房地產開發企業有效防範風險的重要舉措：建立良好的企業內部環境，將風險管理融入到房地產項目的決策及各項業務活動中，加強風險應對監督與持續改進。
航天科技集團公司副總經理、紀檢組組長、本書編委會主任李金生同志對本書編寫出版工作提出了總體要求，多次審閱書稿，提出了指導意見。航天科技集團公司總經濟師、本書主編齊國生同志組織編寫組完成了全書的編寫工作。在本書編寫過程中，編寫人員到多家房地產相關單位進行了實地調研，與這些單位的領導、經營管理者、一線專家分享了他們在房地產項目開發過程中的寶貴經驗。在此，一並向他們表示衷心的感謝。
由於編者水平有限，書中難免存在錯漏之處，懇請廣大讀者批評指正。

本書編寫組
2013年3月

在線試讀

第1章概述
1.1房地產的主要特性
房地產是房產和地產的總稱。房產是指建築在土地上的各種用途的房屋，例如住宅、廠房、倉庫、商店、酒店、教學樓、辦公樓和公用設施等；地產則指土地和地下的各種基礎設施，根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137—2011），城市建設用地分為居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地和綠地。地下基礎設施主要包括供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。
房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的產業，在社會經濟發展和滿足居民消費需求中起著重要的作用，因而被稱為重要的基礎產業，是社會各方面高度關注的民生產業。

1.1.1房地產的商品特性

房地產是一種特殊商品，具有不同於普通商品的許多特性，主要表現在以下幾個方面：其一是它的不動產特性，空間位置固定，地域特點十分明顯，如一線城市特別是黃金地塊的住宅供應十分稀缺；其二是它的耐久性，不會像普通商品在使用過程中很快地被磨損和消耗掉，而是在較長時期能保持其使用價值；其三是它具有消費與投資的雙重屬性，不僅是滿足社會生產和居民生活所需的消費品，也被人們視為具有保值和升值預期的投資品。

1.1.2房地產的經營特性

房地產開發經營具有資金投入量大、開發周期長、涉及面廣、經營活動復雜、受地域及國家政策調控影響較大等特點，且開發經營的整個過程存在較大的不確定性，風險因素多且形式多樣，因而房地產開發經營是一項高投入、高收益、高風險的活動。

第1章概述

1.1房地產的主要特性

房地產是房產和地產的總稱。房產是指建築在土地上的各種用途的房屋，例如住宅、廠房、倉庫、商店、酒店、教學樓、辦公樓和公用設施等；地產則指土地和地下的各種基礎設施，根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137—2011），城市建設用地分為居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地和綠地。地下基礎設施主要包括供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的產業，在社會經濟發展和滿足居民消費需求中起著重要的作用，因而被稱為重要的基礎產業，是社會各方面高度關注的民生產業。

1.1.1房地產的商品特性

房地產是一種特殊商品，具有不同於普通商品的許多特性，主要表現在以下幾個方面：其一是它的不動產特性，空間位置固定，地域特點十分明顯，如一線城市特別是黃金地塊的住宅供應十分稀缺；其二是它的耐久性，不會像普通商品在使用過程中很快地被磨損和消耗掉，而是在較長時期能保持其使用價值；其三是它具有消費與投資的雙重屬性，不僅是滿足社會生產和居民生活所需的消費品，也被人們視為具有保值和升值預期的投資品。

1.1.2房地產的經營特性

房地產開發經營具有資金投入量大、開發周期長、涉及面廣、經營活動復雜、受地域及國家政策調控影響較大等特點，且開發經營的整個過程存在較大的不確定性，風險因素多且形式多樣，因而房地產開發經營是一項高投入、高收益、高風險的活動。

房地產開發經營的高投入性，表現為開發經營項目需要大量的資金，並且資金占用時間較長。一般來說，一個房地產開發項目的周期，少則2～3年，一般需要4～5年，多則超過10年。在房地產開發經營過程中，一旦出現資金鏈斷裂，企業就會陷入困境甚至破產。因此，保證房地產開發項目成功的關鍵要素之一，是必須在項目的各個階段籌集到所需要的資金。

房地產開發經營的高收益性，主要是由市場的供需狀況以及房地產商品的保值屬性決定的。隨著我國經濟發展水平的不斷提高，居民收入的增加，消費結構和層次的升級，居民不僅對房地產的消費需求日益增加，而且又將住宅商品房作為一種保值、升值的投資品，因此，近年來我國住宅總需求呈現出不斷上升的趨勢。但受到我國土地資源稀缺、城市空間有限的約束，城市住宅商品房供給還不能滿足日益增長的需求，供求失衡的矛盾推動房地產價格居高不下，高房價給房地產開發經營帶來了較高的利潤回報。

房地產開發經營的高風險性，主要源於房地產項目開發活動中存在的不確定性。房地產開發是在國家和地方政策法規、區域發展規劃、消費者購買水平、企業融資能力和管理水平等約束條件下開展的經營活動，涉及面廣、運作環節多、社會關繫復雜、市場競爭激烈，上述任何一項因素的變化，都會引發房地產市場供求狀況的變化，如果市場供求失衡引起成本增加、資金緊張、銷售不暢等，都會給房地產項目帶來風險，直接影響房地產項目的收益和成敗。

1.1.3房地產的產業特性

房地產業是國民經濟的先導性、基礎性產業，有產業鏈長、關聯度大、帶動力強等產業特點。房地產業的發展還能夠帶動建材、冶金、家電、金融、服務等50多個相關產業的發展，在滿足人民群眾物質文化生活基本需求的同時，也對整個國家經濟起到助推作用。因此，房地產業在社會經濟發展、城市建設和居住環境的改善等各個方面都有著舉足輕重的地位。

房地產業與國家宏觀經濟緊密相關，主要表現為：

一是房地產業作為我國國民經濟的基礎產業，它發展的健康與否，直接影響國家經濟的發展速度和質量。近十年來，我國房地產的增長周期在大的趨勢上與宏觀經濟的波動基本一致。

二是房地產業與國民經濟中的多個產業之間存在密切的聯繫，當房地產業出現增長趨勢時，一些與房地產相關的上下遊產業也會出現與之相應的增長變化。

三是房地產業與金融業的相關性尤為密切。從國內的情況看，銀行貸款是房地產業的一項重要資金來源，約占房地產業資金總量的60%。因此，房地產市場運行的好壞會影響到金融市場的運行，房地產市場價格波動劇烈、住房供應結構不合理及市場秩序混亂都會對金融業造成不良的影響，導致金融風險增大，甚至會引起金融危機，比如2008年世界金融危機的爆發，就源於美國房地產激進的營銷模式所引發的次貸危機。

房地產業是政策性很強的產業，這是因為房地產業直接關繫到國計民生，並與國民經濟中的許多產業存在密切的關繫。國家為促進房地產業的持續健康發展，通過政策法律等措施對房地產市場進行調控，對房地產開發經營主體及其活動進行監管，每一次房地產調控都對房地產開發經營產生了重要的影響。

1.2房地產項目的主要開發階段

房地產項目開發是滿足社會對房地產商品需求的經營活動。國家有關法規對“房地產開發”或“房地產開發經營”的含義進行了界定。《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007年修訂）第二條規定，房地產開發是指“在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為”。《城市房地產開發經營管理條例》（1998年發布）第二條規定：“房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。”

按照我國房地產開發經營業務的程序和特點，房地產項目可分為一級開發項目和二級開發項目。

1.2.1一級開發項目

一級開發，是指開發主體按照國民經濟和社會發展規劃、城市發展總體規劃、城市功能定位、土地利用總體規劃和土地儲備供應計劃的要求，對一定區域範圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，讓“生地”變成“熟地”，達到土地供應條件的行為。

2002年12月12日，北京市國土資源和房屋管理局出臺了《北京市土地一級開發管理暫行辦法》，這是我國最早的有關土地一級開發的指導性文件。2005年8月，北京市國土資源局、發展和改革委員會、規劃委員會、建設委員會聯合制定出臺了《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》，該辦法第二條規定：“土地儲備和一級開發（以下簡稱土地儲備開發），是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，並組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。”2007年11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定了《土地儲備管理辦法》，對土地儲備管理和一級開發項目進行了規範。

目前，我國房地產一級開發由土地儲備機構①1①根據《土地儲備管理辦法》，土地儲備機構是指市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬於國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業來承擔，這種運作方式體現了“政府主導、市場化運作”的原則。政府主導是指市、縣政府作為土地所有者的代表，對一級開發擁有主導權，根據當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等對土地市場進行計劃和管理，合理確定儲備土地規模、開發規模、供應規模，同時地方政府也作為一級開發市場的監督者和相關利益協調者，制定包括土地供應、規劃審批、土地交易、相關標準以及相關利益調整在內的一級開發管理條例；市場化運作是指充分發揮市場配置資源的作用，通過公開招標選擇有相應資質等級的房地產開發企業來承擔一級開發項目，促進一級開發市場的公平競爭，實現資源優化配置的目的。

以北京市為例，一級開發項目的工作流程主要包括計劃編制、前期準備、行政審批、實施開發等四個階段。

第一階段：計劃編制。土地儲備開發申請單位②1②根據《北京市土地儲備和一級開發暫行辦法》（2005年發布），土地儲備開發申請單位包括區縣政府、重點功能區管委會、中央、國務院在京機關（含所屬單位）以及在京中央直屬大型企業集團和駐京部隊。向市國土資源局上報土地儲備開發申請計劃，市國土資源局依據國民經濟和社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃和近期城市建設規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃，會同市發展改革、規劃、建設、財政、交通、環保等行政主管部門和各區縣政府編制土地儲備開發計劃，提出計劃草案和具體意見，征求市相關部門意見並完善後與市發展和改革委員會共同報市政府。經市政府批準後，由市國土資源局下達給市和區縣土地儲備機構。

第二階段：前期準備。主要包括開發實施方案的編制和確定開發實施單位兩項工作。開發實施方案由土地儲備機構組織編制，其主要內容包括待儲備開發地塊的範圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。確定開發實施單位有兩種形式，一是市政府批準由市土地儲備機構負責組織實施，二是通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業。

第三階段：行政審批。由開發實施單位辦理規劃意見，用地手續，立項核準手續，以及涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的相應手續。根據土地來源的不同，還需要辦理其他相關手續，如開發涉及征收集體土地或農用地轉用的，需依法辦理征地手續；涉及行政企事業等單位使用的國有土地的，需與原用地單位簽訂補償協議；涉及房屋拆遷的，需辦理有關拆遷手續；涉及市政基礎設施建設的，需辦理有關市政建設手續等。

第四階段：實施開發。主要包括征地、拆遷、工程施工、儲備開發驗收等。在實施拆遷和市政基礎設施建設過程中，開發實施單位按照有關規定通過招標方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位。開發完成後，由市國土資源局組織有關部門對開發工作進行驗收。

1.2.2二級開發項目

二級開發，是指房地產開發經營主體在依法取得土地使用權的土地上進行房屋建設並銷售或出租的行為。為了規範房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，我國制定和出臺了《城市房地產開發經營管理條例》，對房地產開發經營企業的資質條件、房地產開發建設、房地產經營、法律責任以及政府部門對房地產開發經營的監管等進行規範和要求。

房地產開發企業是房地產項目的決策者、組織者、管理者、經營者和協調者，應具備相應的資質，在國家法律法規許可的框架和相關政策引導下，在政府部門的監督管理下，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，通過對土地、建築材料、基礎設施、勞動力、資金等資源進行綜合利用，為社會提供房地產商品並直接獲取經濟效益。

房地產開發項目按其用途劃分，可以分為住宅房地產項目（各類住宅）、商業房地產項目（酒店、商場、娛樂場所等）、工業房地產項目（廠房、研發用房與倉儲物業）等。

【數據分析】

隨著住房制度的改革、城鎮化進程的加快和人民生活水平的提高，居民對住宅的需求不斷增加，推動了房地產開發建設。根據國家統計局公布的數據，2000—2010年，全國住宅施工建築面積從180634.3萬平方米增加到492763.6萬平方米，增長了1.7倍，並且商品住宅正在成為住宅類房地產的主角，商品住宅的施工面積占住宅類房地產的比例從28%上升為63.9%。隨著房地產行業的不斷發展，商業房地產、工業房地產等非住宅類房地產投資也有所增長。2012年，我國總施工房屋建築面積中非住宅類占44.3%，比2000年上升了12.4個百分點。

一般來說，開發項目運作過程可分為投資決策、前期工作、開發建設、經營服務等四個階段。

第一階段：投資決策。在此階段，房地產企業依據房地產市場供求變化和國家房地產政策，結合企業的發展戰略，尋找投資機會，選擇區域和地段進行投資開發，並進行可行性研究和方案論證，對多個投資機會和方案進行抉擇，最後確定項目定位和項目開發組織形式。

第二階段：前期工作。在完成房地產開發項目決策之後、項目開發建設之前，需要取得項目用地，開展勘察設計，獲取各種行政許可證，通過招標方式選擇工程建設總承包商，並進行資金籌措等工作。

第三階段：開發建設。此階段是指房地產開發項目工程建設從正式開工到竣工之間的過程，包括建設施工和竣工驗收。

第四階段：經營服務。這裡所稱經營服務是指房屋銷售、出租和物業服務等經濟活動。

在實際的房地產項目運作中，並不完全按照上述流程開展，存在工作階段重疊或工作程序提前、滯後等現像。產生的原因，有的與房地產開發的經營方式、營銷策略等有關，如商品房的預售等；有的與工作落實不到位有關，如有些房地產開發企業為趕工期，在未取得施工許可證的情況下提前開工建設，這種情況往往存在較大的風險。

本書主要分析投資決策、土地獲取、勘察設計、行政報批、融資、招標、開發建設、房屋銷售和物業服務等九個環節的主要風險，並提出風險應對措施。

1.3房地產項目的風險因素

風險是不確定性對目標的影響，風險因素是引起或增加風險事件發生的機會或擴大影響（損失幅度）的條件，是風險事件發生的潛在原因。影響房地產項目的風險因素有很多，從來源上可以分為外部風險因素和內部風險因素。

1.3.1外部風險因素

房地產項目的外部風險因素主要來自於企業外部，是不以企業經營管理者的偏好和意志為轉移的、客觀存在的事項。

1.3.1.1國家政策

房地產項目開發與國家經濟發展狀況和人民生活密切相關。由於土地資源的有限、城市空間的有限、房地產的盈利性及人們對住房需求的迫切性，房地產市場有時表現出非理性現像，因此政府必須對房地產市場進行宏觀調控，防止其對國民經濟產生負面影響，促進房地產市場的正常健康運行，保障社會發展和廣大人民群眾的基本生活需要。

國家政策與房地產業發展的方向、規模和速度息息相關，國家政策的變化常常給房地產業的經營和發展帶來不確定性。當國家和地方政府有關房地產業的政策發生重大變化或是有重要的舉措、法規出臺時，很可能引起房地產市場的波動。比如在房地產投資過程中，政府的行業準入政策、土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等，都會對房地產開發目標的實現產生巨大影響。

1.3.1.2政府信用

政府在房地產項目的立項、實施、竣工、交付過程中扮演著參與、引導、監督、管理的重要角色，政府信用對房產政策的連續性、有關合同的執行力都可能造成一定的影響。

1.3.1.3經濟周期變化

國家或地方經濟周期性變動可引起房地產市場行情的改變。經濟周期是客觀存在的，表現為增長、繁榮、衰退、蕭條直至再重復的鏈式循環過程，並自始至終不斷運行。房地產業作為國民經濟的重要組成部分，其波動規律與經濟周期總體上一致。因此，經濟周期的變化對房地產的市場行情和房地產項目的效益會產生影響。

1.3.1.4市場供求變化

房地產所具有的不動產特性和生產周期長、占用資金大的特點，往往會使其在一定時期和特定區域形成相對性過量或短缺，導致市場供求關繫的變化。供求關繫的變化必然造成房地產價格的波動，這種變化會使房地產銷售與預期發生偏離，影響房地產項目的收益。

1.3.1.5利率、彙率與通貨膨脹

利率是國家宏觀調控的重要手段，宏觀經濟緊縮或擴張時期出現利率水平的變動，會影響房地產開發企業的投資需求、融資成本以及市場的消費需求。對於投資開發海外房地產的企業來說，彙率變化將直接導致企業成本的變動，影響企業的盈利水平。通貨膨脹帶來的物價普遍上漲，直接導致房地產開發成本提高，通貨膨脹引起的貨幣貶值還會使實際收益水平下降。

1.3.1.6建設承包商與服務供應商

建設承包商及為房地產開發項目提供服務的設計、監理、造價咨詢等專業機構，其技術水平、隊伍素質、管理能力和履約誠信直接關繫到房地產產品的質量和開發進度，關繫到房地產項目的直接成本和費用水平，也關繫到房地產企業的品牌、聲譽，無論哪個方面出現問題，都會影響項目預期目標的實現。

1.3.1.7合作開發者

在進行房地產項目投資時，可能由於資金實力不強或融資渠道不暢，房地產企業采用與其他企業共同出資或一方出地、一方出資等方式進行房地產合作開發。在這樣的合作關繫中，一旦發生較大的利益衝突，便可能導致項目流產。

1.3.1.8拆遷安置

拆遷安置是房地產開發過程中經常遇到問題的敏感環節，受國家宏觀調控政策的影響較大，涉及的利益紛爭較多，同時牽涉到城市發展、產業政策、拆遷政策、補償標準、就業安置政策、古城保護措施等一繫列問題。從近年來各地房屋拆遷的大量實例來看，拆遷工作逐漸成為房地產開發中的難點和瓶頸，拆遷方式的確定、拆遷許可證的辦理、拆遷房屋的評估、拆遷安置方案的確定、拆遷安置補償協議的簽署等進展不順，都可能導致項目擱置，處理不好甚至會影響到社會穩定。

1.3.1.9自然災害

自然災害是指危及人類生命財產與生存條件的自然變異和過程，如洪澇、臺風、冰雹、霜凍、雪災等氣像災害，地震災害和滑坡泥石流等地質地貌災害。自然災害的存在和發生不以人的意志為轉移，具有地域性、不確定性、不可避免性和嚴重的危害性等特征。自然災害一旦發生，輕者會使房地產項目延誤工期，重者可能導致規劃設計變更、在建工程受損，嚴重的地質災害甚至可能導致建築物大規模損毀，給房地產項目帶來巨大的經濟損失。

1.3.1.10城鎮化進程

我國城鎮化進程的快速推進，帶動了城市人口數量的增加和對住宅需求的增加，也促進了房地產業的發展，城鎮化成為房地產業持續繁榮增長的動力之一，成為影響房地產項目的重要因素。

1.3.2內部風險因素

房地產項目的內部風險因素主要來自於企業內部，存在於企業自身的各項經營管理活動中。

1.3.2.1決策水平

項目決策正確與否直接決定房地產項目的成敗。決策水平的高低和企業內部決策程序的科學性有著密切的關繫。如果對房地產宏觀環境認識不全面，對項目全過程運作策劃不周密，缺乏對投資項目的可行性分析，盲目決策、草率上馬，可能會使房地產項目定位錯誤，產品不符合市場需求，項目投資失敗。

1.3.2.2經營管理能力

管理水平的高低是決定房地產企業長遠發展的重要因素之一，企業領導層的經營管理能力是保證項目有效運行的根本所在。良好的經營管理模式、清晰的內部管理權限、明確的職責分工、高效的執行力是企業高水平經營管理能力的重要標志。

高水平的經營管理可以提高開發企業的資源整合力，充分運用人力資源、土地資源、資金資源等內部資源和政府關繫資源、媒體資源、融資資源、投資者（包括股東）資源、供方資源和客戶資源等外部資源，可以為房地產項目的發展服務。

1.3.2.3融資能力

房地產業是一個資金密集型行業，所需資金數量大且周期長，除需要自有資金外，也離不開金融資本的支持。房地產項目的成功運作，必須以良好的融資能力作為基礎。如果融資渠道窄、成本高，極易造成開發資金短缺，給項目運作帶來困難。

融資能力體現在融資理念、融資渠道、資本結構等方面。融資理念是融資活動的指引，引導開發投資者合理確定資金需求量、選擇合適的融資渠道，安排合理的資本結構，降低融資風險。目前，房地產融資渠道有國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源等。不同的融資渠道存在不同的風險，選擇多種融資渠道，有利於風險的分散。在資本結構的安排上，負債多少要與自有資本和償債能力相適應，既要防止負債過多，又要有效地利用負債經營，提高自有資本的收益水平。

1.3.2.4營銷策略

營銷策略關繫到資金的回收，是企業資金周轉的最終體現。市場預測能力、營銷方式、推廣活動、銷售手段等都關繫到房地產項目的銷售業績。

恰當的營銷手段可以提升產品品牌影響力，不斷擴大市場競爭力，增加產品品牌的附加值。相反，營銷方式過於簡單盲目、對潛在客戶跟蹤不足、產品賣點把握不準、忽視地域特性、推廣方式單一等，都會給產品銷售帶來不良影響。

1.3.2.5研發創新力

研發創新力是指企業在技術、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力，它是企業的核心競爭力。較強的研發創新能力可以促進企業經濟效益的提高。如采用新設計、新材料、新技術，生產出滿足消費者需求的房地產產品，有助於增強市場競爭力；創新營銷手段、開拓新市場可以提高銷售業績。如果企業研發創新能力不足，因循守舊，便會處於市場競爭的劣勢。

1.3.2.6專業人纔

人纔是進行房地產開發經營活動的核心要素，房地產項目開發需要擁有高素質的經營管理者和專業的人纔隊伍。

經營管理者在房地產項目開發過程中承擔著科學決策的重任，如果不懂得相關的經營管理知識，不具備一定的行業經驗，沒有敏銳的市場洞察力和精確的判斷力，就不能搶占先機、作出正確決策，很難帶領團隊順利完成項目開發，實現預期目標。

房地產開發經營與眾多行業相關，任何一種專業人纔的缺乏，都會給項目帶來一定程度的影響。在投資決策階段，如果缺乏設計、成本控制等專業人纔，可行性研究將會遇到困難。在前期策劃階段，如果缺乏對招投標、融資、行政報批等比較熟悉的專業人纔，可能導致前期準備工作不足，項目進展困難。在開發建設階段，如果缺乏材料、建築工程、機械設備、園林綠化、財務和施工管理等領域的專業人纔，可能存在工程質量和進度難以保證的問題。在經營服務階段，如果缺乏營銷策劃專業人纔和具有從業經驗的銷售人員，可能導致產品銷售不暢，影響經營目標的實現；如果物業服務人員不具備相應的職業素質，可能導致服務水平低，客戶不滿意。

1.3.2.7職業道德

房地產項目的開發需要經過政府的多項審批，涉及到大宗物資設備的采購和建設、監理的招標。在這些審批、招標、采購和建設環節中，可能會發生舞弊腐敗風險。如在政府審批過程中，行賄送禮，產生違規審批、越權審批行為，可能導致企業形像受損；在房地產項目建設過程中，收受賄賂、徇私舞弊，對采購、招標、施工和監理把關不嚴，不僅會給企業帶來經濟損失，也將嚴重影響工程質量，甚至發生安全事故。產生這些舞弊腐敗的原因，就與相關人員的職業道德有關。

1.3.2.8法律素質

房地產項目的開發過程中會面臨各類復雜的法律問題，如合同的簽訂、履行、變更及糾紛解決等。如果對這些法律問題處理不當，會影響項目預期目標的實現。因此，房地產開發企業必須具備一定的法律知識，掌握基本的法律技能，也可借助專業人纔的力量提高企業對法律知識的運用能力，否則，一旦發生法律糾紛，會陷於被動，可能導致聲譽受損、進度拖延、財產損失等負面影響。

1.4風險應對的基本方法〖1〗

1.4.1風險與風險管理的涵義

2009年，國際標準化組織發布的《風險管理——原則與指導方針》（ISO31000：2009）中提出，“風險是不確定性對目標的影響”，“風險管理是一個組織對風險的指揮和控制的一繫列協調活動”。該指南制定了風險管理的一般性原則和方針，提出了風險管理框架，指導企業應用繫統、清晰、可靠的方式管理風險，並要求企業應在建立良好的風險管理環境條件下，識別、分析、評價、處理、監測和審查風險。

將風險管理的理論和方法運用於房地產項目，其目的是通過有效識別和管理房地產項目中的風險，使企業抓住機遇並降低不確定因素可能造成的損失。

房地產項目風險管理貫穿於從項目決策到經營服務的整個過程，即針對房地產開發項目的投資決策、前期工作、開發建設和經營服務四個階段，識別、分析和評價項目開發經營各個環節所面臨的各種風險，對識別出的各類風險進行分類管理，明確決策者、經營管理者、監督者的職責，采取前期預防、中期監控、後期處置等有針對性的防控措施，並加強對風險防範措施實施的監督改進工作，形成一個前後連貫的閉環管理過程，最大限度地減少不確定性給項目造成的損失。

房地產開發企業還應通過完善公司治理結構，建立風險管理組織職責體繫，加強內部控制和監督，培育良好的風險文化，為實施房地產項目風險管理提供制度和組織保障，促進風險管理長效機制的建立和不斷完善，為實現房地產開發項目的目標提供合理保證。

1.4.2風險評估方法

要對房地產項目進行有效的風險管理，首先需對房地產項目面臨的各種風險進行科學的評估，即圍繞房地產項目目標，識別影響其目標實現的不確定因素，分析風險事項可能蘊含的機會和帶來的損失，並評價各個風險的重要程度。一般來說，風險評估包括風險辨識、風險分析、風險評價三個步驟。

1.4.2.1風險辨識

風險辨識，即辨識影響實現房地產開發經營目標的各種不確定因素，查找項目開發的重要經營活動及其重要業務流程中有無風險，有哪些風險，分析風險產生的原因及條件，並對可能存在的風險因素、風險現像、風險特征進行明確描述和確認。

風險辨識常用的方法有調查法、流程圖法、對照檢查表法、財務報表分析法等。如通過向房地產企業管理者和國內外專家等進行風險問卷調查、訪談，了解房地產開發過程中存在的風險因素；再如，對房地產項目涉及的業務和管理流程進行梳理和分析，檢查各業務和管理流程是否規範，控制措施是否缺失或有效等，從而發現可能存在的風險點。此外，可建立“風險對照檢查表”，收集國家的相關法律法規、行業標準、管理規範、其他企業（項目）的經驗教訓、其他房地產項目曾出現的風險事件等信息，通過將本項目的實際情況與“風險對照檢查表”進行對比分析，從中查找和識別本項目可能面臨的風險。

1.4.2.2風險分析

風險分析，即采用定性與定量相結合的方法，綜合風險源、風險原因及現有風險控制措施等因素，分析各個風險發生的可能性大小、風險發生後對項目的影響程度。此外，還應分析各個風險之間的關繫，以便發現各個風險之間的自然對衝、風險事件發生的正負相關性等組合效應，選擇適當的風險應對策略對風險進行統一集中管理。

風險分析中，常用的定性方法有問卷調查、專家咨詢、情景分析、行業標杆比較、管理層訪談等；常用的定量方法有統計推論（如集中趨勢法）、計算機模擬（如蒙特卡羅分析法）、失效模式與影響分析、事件樹分析等。

1.4.2.3風險評價

風險評價，即從風險發生的可能性大小和產生的影響程度兩個維度，綜合評價各個風險對項目目標的重要程度（風險綜合評分），並根據風險綜合評分，對識別出的風險進行排序，或按照重大風險、一般風險和輕微風險三個等級劃分各個風險的等級。

風險綜合評分可采取以下方法計算：

風險綜合評分=可能性分值×影響程度分值

為了便於對多項風險的重要程度進行直觀的比較，可將風險發生的可能性大小、風險的影響程度作為兩個坐標維度，繪制出風險坐標圖（風險圖譜）。

例如，A企業是一家從事房地產開發的民營企業，擬開發一個房地產項目。為了防範風險，對項目進行了風險評估。經過風險辨識、分析和評價，確定主要風險有以下9項。

1）項目土地獲取困難；

2）竣工時間延後；

3）項目所在地地方政府的政策存在不確定性；

4）競爭對手降低房屋銷售價格；

5）從緊的貨幣政策導致融資難度加大；

6）限購、提高首付比例等國家調控政策；

7）工程質量出現問題；

8）建築材料價格上漲和人工成本提高；

9）工程建設招投標出現重大問題。

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