了得網經濟_被綁架的全球房價

內容簡介

約翰·卡爾弗利在本書中繼續闡明了當下的關鍵問題和面臨的風險，並且雄辯地論證了過多的債務累積周期性的危險和房屋價格可能繼續下跌的風險。
約翰·卡爾弗利采用了一種嚴謹的編年史“絕技”的手法，以異常清晰而引人入勝的方式，有力地為我們揭開了有關“泡沫”的許多謎團，尤其是房地產市場。作者用行為金融學給我們做出了精彩的詮釋，特別是在市場為何會與實體經濟出現脫節的方面。
在所有解析房地產價格泡沫的論著中，本書堪稱是出色和富鋒芒的一部，書中觀點和理論之於全球金融危機的意義，就是它的敘述手法具有很高的閱讀價值。

開篇
部分泡沫與經濟
章剖析泡沫
識別泡沫
泡沫和消費支出
測算財富效應
泡沫和公司行為
第二章大蕭條
喧囂的20世紀20年代
20世紀20年代的貨幣政策
20世紀30年代的大蕭條
解析大蕭條
資產價格的角色
第三章日本泡沫危機和通貨緊縮幽靈開篇
部分泡沫與經濟
章剖析泡沫
識別泡沫
泡沫和消費支出
測算財富效應
泡沫和公司行為
第二章大蕭條
喧囂的20世紀20年代
20世紀20年代的貨幣政策
20世紀30年代的大蕭條
解析大蕭條
資產價格的角色
第三章日本泡沫危機和通貨緊縮幽靈
日本和通貨緊縮
全球通貨緊縮
為什麼通貨緊縮使泡沫更具危險性
通貨緊縮和貨幣政策
避免通貨緊縮的政策措施
第四章20世紀90年代股市泡沫和通貨再膨脹
養老基金的危機
過低的儲蓄率
過低的利率
第二部分房地產泡沫
第五章全世界的經濟繁榮
房地產泡沫的威脅
高房價是合理的嗎
泡沫開始轉向
第六章英國的泡沫崩潰
鋻別泡沫
高房價是否合理
金融危機戳破泡沫
房價下跌的風險不容忽視
英國房地產泡沫原本可以避免嗎
第七章美國泡沫及其破滅
美國泡沫的特征
房地產金融業的繁榮
第八章金融危機和家庭債務
金融危機的根源
危機爆發
為何銀行會過度放貸
房價下跌威脅到個人財富
第三部分泡沫的根源與對策
第九章泡沫病理學
行為金融學
“理性泡沫”理論
臨界狀態理論
第十章市場的合理定價
均值回復的力量
均值回復並非偶然
債券價值評估
私營機構債券
股權風險溢價
房地產估值
低收益的世界
偉大的反通貨膨脹
過高的定價
經濟增長和市場回調
第十一章新政策方式
政府應該做些什麼
資產價格和貨幣政策
泡沫預警
資產評估委員會
控制泡沫的非貨幣政策
限制銀行放貸
資產泡沫破裂下的貨幣政策
選擇：債務清算、債務轉移、通貨膨脹
第十二章投資者的策略
股市和股市泡沫
房地產泡沫中的生存之道
養老基金和退休
現實地對待可能的收益
通貨膨脹對資產收益的決定性影響
壓力測試
第十三章後的思考：房地產泡沫破裂之後
世界範圍內的房價前景
政府的新對策

媒體評論

本書對於任何想要了解泡沫是如何產生，以及怎樣纔能避免被下一個泡沫所席卷的投資者來說，是一本不可或缺的經典教科書。

——全球知名獨立宏觀研究顧問公司經濟顧問羅傑·布特爾

本書深刻而犀利地審視了‘泡沫和破裂’……無論

在線試讀

喧囂的20世紀20年代
故事開始於喧囂的20年代，這一時期在很多方面都與90年代極其相似。與90年代一樣，20年代也經歷了一段時期的經濟繁榮，同時也伴隨著股市泡沫，並且沒有任何通貨膨脹的跡像。伺樣在那一時期，也有很多振奮人心的新技術產生，樂觀主義情緒日漸高漲，人們相信隨著時代的進步，美聯儲有足夠的能力控制商業周期，並避免大規模的經濟衰退。二者之間的一個重要區別是，20年代的房地產業，無論是民用還是商業，其價格增長都很迅猛。而90年代的房地產價格，隻是呈現出溫和的增長，投資者將投資都集中在股票市場上，也許是他們對90年代初期的房價下跌仍舊心有餘悸。
1918年，次世界大戰的突然結束，導致了1919—1921年的經濟急速衰退。但從1992年開始至1929年間，經濟經歷了—段迅猛上漲期，GNP(國民生產總值)以年平均5.5％的速度高速增長。與此同時，失業率也由戰後蕭條期的11％下降到20年代後半段的3.5％。雖然GNP在不同年份變化很大——在1922、1923、1926和1929年裡強勁增長，而在這其間的其他年份增長相對緩慢，但是消費價格還是保持了相對穩定。
此時，整體經濟被三項新技術——電能、電話和汽車所提供的新的投資機會所推動。雖然這三項技術都是19世紀末發明的，但卻是在20世紀20年代纔被廣泛應用，並成為經濟發展的重要角色。一方面，新產品的增加刺激了投資；另一方面，這些新技術的廣泛應用也帶來了新的消費模式，同樣也刺激了投資的增長。隨著汽車使用量的不斷增加，對修路、汽車服務業和加油中心、石油提煉等行業的投資也在不斷加大。另外，它還刺激了在當時來說全新的郊區房地產業的興起。計算機業的情況與此類似，盡管它是在40年代發明的，但是直到80年代纔開始在經濟領域中扮演主要角色。
當時，還有一項令人振奮的新科技-一收音機。不過，它直到30年代纔被廣為應用，對推動經濟發展真正發揮重要作用。然而在股票市場，作為制造商和頭號播音公司的美國無線電公司卻成為一支強勁勢力。它的股價由1921年的每股一路飆升到1929年的每股1，每股收益率高達73倍。而20年代的收音機就好比90年代的互聯網一樣，是股票市場的重要板塊，每隻股票都吸引了大量資本的流人，但是對經濟的影響卻是在幾年後纔顯現出來。飛機和電影，這兩項新技術同樣引發了投資熱潮。1927年，查爾斯·林德伯格獨自駕駛飛機跨越大西洋，刺激了賴特航空工業公司、柯蒂斯、波音公司等眾多航空公司的利潤增長。與此同時，好萊塢也正在進行一場從無聲電影轉向有聲電影的變革，當大型攝影棚搭建起來的同時，利潤也開始大幅上漲。喧囂的20世紀20年代
故事開始於喧囂的20年代，這一時期在很多方面都與90年代極其相似。與90年代一樣，20年代也經歷了一段時期的經濟繁榮，同時也伴隨著股市泡沫，並且沒有任何通貨膨脹的跡像。伺樣在那一時期，也有很多振奮人心的新技術產生，樂觀主義情緒日漸高漲，人們相信隨著時代的進步，美聯儲有足夠的能力控制商業周期，並避免大規模的經濟衰退。二者之間的一個重要區別是，20年代的房地產業，無論是民用還是商業，其價格增長都很迅猛。而90年代的房地產價格，隻是呈現出溫和的增長，投資者將投資都集中在股票市場上，也許是他們對90年代初期的房價下跌仍舊心有餘悸。
1918年，次世界大戰的突然結束，導致了1919—1921年的經濟急速衰退。但從1992年開始至1929年間，經濟經歷了—段迅猛上漲期，GNP(國民生產總值)以年平均5.5％的速度高速增長。與此同時，失業率也由戰後蕭條期的11％下降到20年代後半段的3.5％。雖然GNP在不同年份變化很大——在1922、1923、1926和1929年裡強勁增長，而在這其間的其他年份增長相對緩慢，但是消費價格還是保持了相對穩定。
此時，整體經濟被三項新技術——電能、電話和汽車所提供的新的投資機會所推動。雖然這三項技術都是19世紀末發明的，但卻是在20世紀20年代纔被廣泛應用，並成為經濟發展的重要角色。一方面，新產品的增加刺激了投資；另一方面，這些新技術的廣泛應用也帶來了新的消費模式，同樣也刺激了投資的增長。隨著汽車使用量的不斷增加，對修路、汽車服務業和加油中心、石油提煉等行業的投資也在不斷加大。另外，它還刺激了在當時來說全新的郊區房地產業的興起。計算機業的情況與此類似，盡管它是在40年代發明的，但是直到80年代纔開始在經濟領域中扮演主要角色。
當時，還有一項令人振奮的新科技-一收音機。不過，它直到30年代纔被廣為應用，對推動經濟發展真正發揮重要作用。然而在股票市場，作為制造商和頭號播音公司的美國無線電公司卻成為一支強勁勢力。它的股價由1921年的每股一路飆升到1929年的每股1，每股收益率高達73倍。而20年代的收音機就好比90年代的互聯網一樣，是股票市場的重要板塊，每隻股票都吸引了大量資本的流人，但是對經濟的影響卻是在幾年後纔顯現出來。飛機和電影，這兩項新技術同樣引發了投資熱潮。1927年，查爾斯·林德伯格獨自駕駛飛機跨越大西洋，刺激了賴特航空工業公司、柯蒂斯、波音公司等眾多航空公司的利潤增長。與此同時，好萊塢也正在進行一場從無聲電影轉向有聲電影的變革，當大型攝影棚搭建起來的同時，利潤也開始大幅上漲。
隨著失業率的降低、工資的提高、新產品的普及，以及利潤的增長，一種盲目良好的情緒顯露出來。股票行情看好，1926年開始投資加速流入股市。於是，在高利潤率、經濟明顯穩步增長和對未來經濟走勢充滿信心的驅使下，股票價格在1926年3月至1929年10月間增長了2.2倍。同樣的情況又發生在70年後的美國標準普爾500指數，同樣先是在90年代初期溫和增長，但隨後從1995年開始到2000年呈現出3倍的瘋狂增長。
1921—1929年間，股票市場的年平均增長率為18％。與此相比，1990—2000年間，標準普爾500指數的年平均增長率也達到15.5％。在英國創建多年的信托投資機制在美國也盛行起來，此外，杠杆比率還被允許使用。1928年，有超過200家新的信托投資公司成立，這些公司的總資產合計超過1。而在3年前，這些信托投資公司的資產合計還不到5。在20世紀20年代，土地和房屋的價格也迅猛增長。1920年時，房屋的抵押貸款為11，而到1929年時，這個數字達到27，漲幅相當明顯。終，分期付款這種消費信貸方式在20年代盛行一時，美國消費者開始通過信貸方式來購買汽車、冰箱等大額消費品。
泡沫的一個典型特征，就是人們越來越多地談論“新時代”。在一定程度上，這也是8年的經濟增長和社會繁榮的反映。而由於幾個異常因素的存在，使得當時的觀察家們也同普通大眾一樣，對經濟的發展態勢持樂觀態度。其一，是1913年美國聯邦儲備委員會的創新——“後貸款人”制度，這一制度使人們相信，美聯儲能夠擔當銀行方面後的信用保障，以避免像過去經常出現的由於恐慌心理而導致經濟衰退的情況。其二，次世界大戰後，世界大多數地方處於和平狀態，自由貿易範圍不斷擴大。類似的情況，我們或許在1989年柏林牆倒塌、冷戰結束後也能夠看到。
當時的另外一個積極因素是，伴隨著大公司的不斷湧現，企業的新型科學管理模式逐漸推廣，尤其是亨利·福特公司生產流水線的引用。這一時期，存貨水平的波動被認為是導致商業周期波動的主因之一，存貨水平的保證一直困擾著各大公司。與此相比，90年代隨著計算機技術的廣泛應用，存貨管理效率大大提高，而關於存貨周期與商業周期的討論也再度出現。盡管後到2001年時經濟開始衰退，但計算機管理仍被看做是有史以來存貨管理模式中銳意的革新之一。
大部分樂觀情緒往往都有其理性基礎，這一點在泡沫中經常見到。例如，20世紀20年代時期，生產力確實突飛猛進，從1919—1927年間大約提高了50％。同時，美聯儲的創建，也有助於降低銀行信用危機的影響。半個多世紀前，有著悠久歷史的英格蘭銀行就已經學會如何利用“後貸款人”的作用，來避免銀行繫統的信用危機，雖然這並不能夠打破商業周期。但是，正如我們下面將看到的，當30年代初期的經濟危機來臨時，美聯儲阻止銀行危機的努力徹底失敗。後，包括汽車、電話、電和收音機等新產品確實成為20世紀人類生活的中樞，它們也都是“網絡技術”，就好比現在的互聯網。
赫伯特·胡佛在他1928年的總統競選演講時說到：“我們美國即將取得征服貧困的後勝利，這場勝利將超越歷史上的任何一個地方……在不遠的將來，我們很快就會在上帝的幫助下，將這個國家的貧困徹底消除。”大多數美國人都贊同他的這一觀點。
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