第1章
政府、土地與土地金融

1.1研究問題與核心概念界定

1.1.1研究問題界定

1.1.2核心概念界定

1.2我國土地金融實踐中的突出問題

1.2.1地方政府融資需求

1.2.2地方政府土地財政的形成與風險凸顯

1.2.3地方政府融資結構建構

1.3農村土地金融

1.4土地金融理論與實踐研究的研究意義和研究方法

1.4.1研究的理論意義

1.4.2研究的實踐意義

1.4.3研究方法與研究思路

第2章
土地金融領域的研究進展介紹

2.1地方政府融資的研究進展

2.1.1地方政府融資必要性研究

2.1.2地方政府融資的現狀、問題與對策

2.2地方政府土地財政相關研究

2.2.1地方政府土地財政成因與發展

2.2.2地方財政可持續性與穩定性

2.2.3地方政府土地財政風險及其對策

2.3地方政府債務相關研究

2.3.1地方政府債務形成原因和過程

2.3.2地方政府債務可持續性和安全規模

2.3.3地方政府債務管理的國際經驗

2.3.4地方政府債務風險的評估與應對

2.4地方政府權益融資研究

2.4.1 PPP模式相關研究

2.4.2產業投資基金相關研究

2.4.3資產證券化相關研究

2.5農村土地金融的研究進展

2.5.1國外農地金融的相關研究

2.5.2國內農地金融的相關研究

2.6土地金融相關研究的總結

第3章
土地金融研究的理論基礎

3.1政府職能與公共物品理論

3.1.1公共管理學中的政府職能與公共物品理論

3.1.2公共經濟學中的政府職能與公共物品理論

3.1.3政治學中的政府職能與公共物品理論

3.2財政學基礎理論

3.2.1經濟學中的財政基礎理論

3.2.2財政學中的財政基礎理論

3.3土地產權理論

3.3.1土地產權理論概述

3.3.2土地所有權

3.3.3用益物權之廣義土地使用權

3.3.4擔保物權之土地抵押權

3.4政府融資理論

3.4.1融資基礎理論

3.4.2現代企業融資結構理論中的權衡理論

3.4.3修正後形成的政府融資結構權衡理論

3.4.4政府債務融資主要方式

3.5政府融資方式與融資結構理論

3.5.1政府融資方式理論

3.5.2政府融資結構理論

3.6農地金融的相關理論基礎

3.6.1農地承包經營權

3.6.2金融資源效率理論和金融績效理論

3.6.3制度變遷與制度績效理論

第4章
地方政府的公共建設資金需求

4.1城市政府的基礎設施建設項目類型

4.1.1城市道路交通與軌道交通工程

4.1.2通信工程及地下管線工程

4.1.3公共性住房工程及公共衛生工程

4.1.4街道綠化工程及公共文體工程

4.2地方政府負責的鄉村建設項目

4.2.1鄉村道路建設工程

4.2.2鄉村居民的生活配套設施建設

4.2.3基本農田整理、生態環境建設和水利設施建設

4.3公共項目的資金缺口

4.3.1城市公共項目資金缺口

4.3.2公共財政支出負擔公共服務供給

4.3.3財政資金負擔更加沉重的農村公共服務

第5章
地方政府融資平臺與土地財政

5.1基於“社會管理和公共服務”的定位與地方政府財政

5.1.1“服務型政府”的職能模式

5.1.2由公共支出支撐的公共服務供給

5.1.3以公共支出為核心的地方政府財政理論

5.2土地財政——地方政府主導的土地金融

5.2.1土地財政的歷史

5.2.2土地財政引發的問題

5.3土地金融工具——政府融資平臺（LGFV）

5.3.1政府融資平臺（LGFV）的概況

5.3.2政府融資平臺的問題

5.3.3政府融資平臺的轉型對策

第6章
土地財政引發的地方債務風險

6.1地方政府土地財政的不利影響

6.1.1地方政府土地財政潛在財政金融風險

6.1.2對地方經濟轉型升級的阻礙效果

6.1.3無法令人滿意的社會效益

6.2地方政府隱性債務累積問題

6.2.1地方債務總體規模增長迅速

6.2.2地方政府融資結構的扭曲

6.2.3地方債務信息不透明

6.2.4土地財政成為地方債務風險的催化劑

6.3地方政府債務風險因應對策

6.3.1完善地方債務信息披露制度

6.3.2構建地方債務信用評級體繫

6.3.3建立地方債務危機預警繫統

6.3.4完善地方債務監管體繫

第7章
地方經濟發展與土地價值顯化

7.1土地有償使用目的下的“招、拍、掛”制度

7.1.1國有土地出讓之“招、拍、掛”制度

7.1.2“招、拍、掛”制度與地方財政的關繫

7.1.3土地公開出讓與土地儲備制度

7.2來自土地和房屋的財政收入——房地產稅

7.2.1龐大且具綜合性的房地產稅概念

7.2.2源於土地和房產的課稅歷史

7.2.3房地產稅與地方財政

7.2.4房地產稅的功能定位與中國房產稅改革

7.3房地產對地方經濟的促進作用以及隱含風險

7.3.1房地產業對地方經濟的帶動

7.3.2房地產業對地方經濟的隱含風險

第8章
基於土地的可持續財政投融資

8.1地方政府土地型融資與土地財政的形成

8.1.1基於土地產權理論的地方政府土地型融資

8.1.2基於土地抵押權的地方政府土地債務融資

8.1.3土地出讓收入在地方政府財政中的重要地位

8.2權衡理論下的地方政府融資結構

8.2.1地方政府土地型融資結構權衡理論分析

8.2.2轉變土地型融資結構的必然性

8.3轉型中的地方政府融資結構

8.3.1以地方政府債券為主要形式的地方政府債務融資

8.3.2方式多樣的地方政府權益融資

8.3.3轉型中的地方政府融資結構體繫

8.4轉型中的地方政府融資結構存在的問題和挑戰

8.4.1轉型中的地方政府融資結構權衡理論分析

8.4.2轉型中的地方政府融資結構存在的具體問題

8.4.3地方政府融資結構向權益融資為主體轉變

8.5用權益融資優化地方政府融資結構

8.5.1做優PPP融資

8.5.2全面提升地方政府引導基金管理水平

8.5.3促進地方政府間接股權融資多樣化發展

8.5.4重點發展證券化來創造流動性

第9章
公共不動產金融的創新嘗試

9.1以公共資產為基礎資產

9.1.1公共資產的主要特點

9.1.2公共資產的功能定位以及存在的問題

9.1.3國外公共資產經營管理的經驗借鋻

9.2不動產證券化在公共部門的應用

9.2.1資產證券化的基礎理論

9.2.2資產證券化的影響

9.2.3資產證券化在公共部門的應用

9.3地方政府PPP模式

9.3.1發展良好的中國PPP業務概況

9.3.2含義覆蓋廣泛靈活的PPP模式理論

9.3.3 PPP模式在地方政府投融資中的必要性

9.4將資產證券化與PPP模式相結合

結語

參考文獻

前
言 

國有土地市場化出讓制度的確立以及快速城鎮化帶來的房地產市場高度繁榮，使地方政府獲得了長期持續穩定增長的土地出讓收入。以土地出讓收入為還款保證，地方政府通過設立融資平臺公司，向金融機構進行信貸融資，在資本市場上發行公司債券進行公司債券融資，形成了土地型的債務融資結構。以長期持續穩定增長的土地出讓收入和以土地出讓收入為支撐的土地型債務融資收入，在地方財政收入中的地位日益重要，地方政府對它們的依賴性也日益增強，形成了畸形土地財政。畸形土地財政的形成促使地方政府更加期待土地出讓收入和土地型債務融資收入，從而形成了地方政府土地型債務融資與畸形土地財政相互強化的局面。這一方面導致地方政府債務規模不斷擴大，威脅到地方財政的穩健性，潛伏著巨大的財政金融風險；另一方面，造成房地產行業高度繁榮和持續過高的住房價格，既抑制了其他行業的健康發展和產業邁向中高端水平，也擠壓了消費支出，降低了人民生活質量。

為破解地方政府畸形土地財政與土地型債務融資相互強化的局面，緩解和消彌其潛在風險，2014年以來，中央出臺了一繫列政策措施，初步搭建起權益融資與債務融資並重、債務融資暫居主導地位的地方政府投融資結構。其中，地方政府債務融資以地方政府專項債券為主要工具；地方政府權益融資主要包括PPP（Public-Private Partnership，公私合營）模式、產業投資基金、間接股權融資和資產證券化融資等主要形式。

在新的地方政府投融資結構中，高額債務融資從長期看依然不可持續；權益融資尚在培育階段，需要繼續成長壯大。未來的方向應當用權益融資優化地方政府融資結構：通過做優PPP模式、更好發展產業投資基金作用、多樣化間接股權融資、積極穩妥地推進基礎設施資產證券化融資等方式，構建和完善權益融資與債務融資並重、權益融資為主體的地方政府融資結構。

隻有建構合理穩健的地方政府融資結構，纔能使地方政府獲得穩定可觀的融資收入，以滿足其投融資需要，從而根治地方政府土地財政“依賴癥”。合理穩健的地方政府融資結構是能使地方政府以盡可能低的融資成本，獲得穩定可觀的融資收入，並且不對其財政穩健性和可持續性產生不可控制的不利影響的融資結構。

合理穩健的地方政府融資結構，應當是權益融資與債務融資並重的融資結構。調整中的地方政府融資結構已經具備這樣的雛形，其中，債務融資以更低成本的地方政府債券為主要形式；權益融資包括PPP模式、以地方政府引導基金為主要形式的產業投資基金、以地方優質國有企業公開上市為主要形式的間接股權融資、基礎設施資產證券化融資等，通過加強發展地方政府權益融資，可以進一步優化地方政府融資結構。

以下同學均在各自的在學期間，結合學習、不同程度地參與了本書相關子題的課題研究和素材寫作，他們是：劉紅海、李新瑤、李金駿、徐嘉祺、陶建芝、龍鴻雁、龍珂，特此說明，並征得他們的同意不再另行具體注明。感謝這些同學的學習熱忱和無私支持，祝福他們事業遠大，生活幸福！