了得網經濟_住房綠皮書：中國住房發展報告（2014-2015）

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本報告從宏觀背景、市場主體、市場體繫和公共政策四個方面，對2014-2015年中國住房發展狀況做了全面繫統的分析、預測與評價，並給出了相關政策建議。本報告具體內容包括：在評述２０１4年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了２０１5年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體繫，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議；以城市化進程中的外來人口住房問題為主題，對當前中國住房問題的核心矛盾作了深刻解析。

內容簡介

本書在評述2013年第4季度～2014年第3季度住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2015年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體繫，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議。

作者簡介

高培勇，1959年1月生，經濟學博士。中國社會科學院學部委員，中國社會科學院財經戰略研究院院長、教授、博士生導師。曾在英國卡迪夫大學商學院做高級訪問學者。兼任中國稅務學會副會長、國務院關稅稅則委員會專家咨詢委員會委員、勞動和社會保障部專家咨詢委員會委員、中國財政學會常務理事、中國審計學會常務理事、中國國際稅收研究會副會長、中國稅務咨詢協會理事、中國成本研究會秘書長等職務。

倪鵬飛，男，1964年生，安徽阜陽人，研究員，教授，博士生導師。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學院財經戰略研究院院長助理兼城市與房地產研究室主任，研究員，博士生導師。

鄒琳華，經濟學博士，現就職於中國社會科學院財經戰略研究院，主要從事城市與房地產經濟領域的理論研究。

Ⅰ總報告
1章中國住房發展分析與展望（2014~2015）
一形勢判斷：2014年住房市場經歷逐步加深的三重調整
二問題與風險：結構性問題突出，局部性風險加大
三總體影響：有利於長期可持續發展，增加了短期壓力與風險
四未來預測：2015年住房市場走勢雙重分化
五對策建議
Ⅱ宏觀背景
2第二章世界經濟與住房市場形勢分析與預測郭宏宇
3第三章中國宏觀經濟與住房市場形勢分析與預測呂風勇
Ⅲ市場主體
4第四章中國住房企業分析與展望劉尚超
5第五章中國住房需求主體分析與預測李超
6第六章中國住房金融機構分析與預測高廣春Ⅰ總報告

1章中國住房發展分析與展望（2014~2015）

一形勢判斷：2014年住房市場經歷逐步加深的三重調整

二問題與風險：結構性問題突出，局部性風險加大

三總體影響：有利於長期可持續發展，增加了短期壓力與風險

四未來預測：2015年住房市場走勢雙重分化

五對策建議

Ⅱ宏觀背景

2第二章世界經濟與住房市場形勢分析與預測郭宏宇

3第三章中國宏觀經濟與住房市場形勢分析與預測呂風勇

Ⅲ市場主體

4第四章中國住房企業分析與展望劉尚超

5第五章中國住房需求主體分析與預測李超

6第六章中國住房金融機構分析與預測高廣春

7第七章地方政府在住房發展中的行為分析與預測蔡書凱

Ⅳ市場體繫

8第八章中國住房市場形勢分析與預測鄒琳華

9第九章中國主要城市住房市場形勢分析與預測楊慧

10第十章中國土地市場形勢分析與預測張慧芳

11第十一章中國住房金融市場形勢分析與預測高廣春

Ⅴ公共政策

12第十二章中國住房市場監管劉偉楊傑

13第十三章中國住房社會保障姜雪梅

14第十四章住房宏觀調控魏劭琨

在線試讀

本報告從宏觀背景、市場主體、市場體繫、公共政策和年度主題五個方面，對中國住宅市場體繫做了全面繫統的分析、預測與評價，並給出了相關政策建議。本報告具體內容包括：在評述２０１3年第4季度～２０１4年第3季度住房及相關市場走勢的基礎上，預測了２０１5年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體繫，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議。
２０１3～２０１4年分析顯示：全球住房市場整體強勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資產投資回落明顯，房地產投資增速下滑拖累經濟增長；市場下行促使行業加速整合，寡頭格局初現雛形；國內投資增速整體下滑，海外投資規模劇增；政策性住房金融機構作用得到強化，合作性住房金融機構功能定位趨於清晰化；金融機構信貸存在從房地產領域向其他領域調整的跡像，但涉房信貸依然在多數金融機構的信貸投放結構中居首位；住房投資投機全面退潮，商品住宅首現過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度；土地市場整體下行，區域差異愈加顯著；宏觀政策出現拐點，限購限貸相繼退出；住房市場監管對“樓市”逐步放松，對“腐敗”逐步縮緊；棚戶區改造成“重磅”，共有產權房成為保障性住房的新亮點。
2015年預測認為：全球住房市場將受益於經濟復蘇而持續增長，但是發展的不平衡將加劇；境外置業的成本不斷下降，發達經濟體將進一步分流我國中高端住房市場需求；供給結構性過剩將成經濟“新常態”，投資“潮湧”效應趨弱將抑制需求過度波動；行業集中度進一步加速提升，開發投資速度持續放緩；金融體繫調降房地產融資權重的過程有望持續，但房地產信貸占比依然居投放首位；商品房價格軟著陸，開發商面臨大抉擇；一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價將穩中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。
中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要問題與挑戰是：房企負債水平激增，償債能力惡化；保障性住房融資支持依然存在很大缺口，公積金運管問題已經積重難返；房地產信貸融資權重居高不下，經濟結構轉型極其復雜；住房相對過剩時代提前到來，改善性需求難以全面啟動；商品房需求主要靠投資投機支撐，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重；近年土地供應量過多過快，三四線城市土地供應嚴重過剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場分化進一步加劇；土地出讓金監管存在缺陷，住房市場重事前審批輕事中監管；保障房價格偏高門檻高，農民工面臨市場失靈和政策失靈；經濟發展方式轉變要求對房地產地位進行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。本報告從宏觀背景、市場主體、市場體繫、公共政策和年度主題五個方面，對中國住宅市場體繫做了全面繫統的分析、預測與評價，並給出了相關政策建議。本報告具體內容包括：在評述２０１3年第4季度～２０１4年第3季度住房及相關市場走勢的基礎上，預測了２０１5年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體繫，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議。

２０１3～２０１4年分析顯示：全球住房市場整體強勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資產投資回落明顯，房地產投資增速下滑拖累經濟增長；市場下行促使行業加速整合，寡頭格局初現雛形；國內投資增速整體下滑，海外投資規模劇增；政策性住房金融機構作用得到強化，合作性住房金融機構功能定位趨於清晰化；金融機構信貸存在從房地產領域向其他領域調整的跡像，但涉房信貸依然在多數金融機構的信貸投放結構中居首位；住房投資投機全面退潮，商品住宅首現過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度；土地市場整體下行，區域差異愈加顯著；宏觀政策出現拐點，限購限貸相繼退出；住房市場監管對“樓市”逐步放松，對“腐敗”逐步縮緊；棚戶區改造成“重磅”，共有產權房成為保障性住房的新亮點。

2015年預測認為：全球住房市場將受益於經濟復蘇而持續增長，但是發展的不平衡將加劇；境外置業的成本不斷下降，發達經濟體將進一步分流我國中高端住房市場需求；供給結構性過剩將成經濟“新常態”，投資“潮湧”效應趨弱將抑制需求過度波動；行業集中度進一步加速提升，開發投資速度持續放緩；金融體繫調降房地產融資權重的過程有望持續，但房地產信貸占比依然居投放首位；商品房價格軟著陸，開發商面臨大抉擇；一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價將穩中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要問題與挑戰是：房企負債水平激增，償債能力惡化；保障性住房融資支持依然存在很大缺口，公積金運管問題已經積重難返；房地產信貸融資權重居高不下，經濟結構轉型極其復雜；住房相對過剩時代提前到來，改善性需求難以全面啟動；商品房需求主要靠投資投機支撐，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重；近年土地供應量過多過快，三四線城市土地供應嚴重過剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場分化進一步加劇；土地出讓金監管存在缺陷，住房市場重事前審批輕事中監管；保障房價格偏高門檻高，農民工面臨市場失靈和政策失靈；經濟發展方式轉變要求對房地產地位進行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。

報告建議：以國開行住房金融事業部建立為契機，構建保障房政策性金融支持平臺；廢除公積金運作“地方糧票”，建構全國性的住房公積金管理和運作平臺；加速房貸證券化推進步伐，同時有效防控房地產金融風險；深化住房供給機制改革，避免重走需求剌激老路；以放開城鎮居民自建房為契機，重構住房開發模式；建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈欲望；將土地出讓金審計制度與反腐“新常態”相結合，定期審計長期堅持；發展保障房的二級市場，盤活錯配閑置的保障房；適當鼓勵無房戶“集資建房”，降低住房保障成本。

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