了得網經濟_地產陽謀

編輯推薦

以數據說話，探究房企灰色區域，房地產與資本市場雙牛市下的崛起之路，轉軌時期房地產公司動作樣本。

內容簡介

在中國經濟轉軌的大背景下，本土房地產公司展示著豐富多彩、令人眼花繚亂的運作與財技。其中，不僅包括萬科與華僑城的盈餘管理，也包括新湖中寶的融資“四部曲”、新恆基地產的借“殼”難題、SOHO中國的逆勢踏空、華遠地產的“包裝待嫁”，還包括一些公司赴港上市後的業績“變臉”等。諸多故事中，更涉及到人們所熟悉的地產大佬，如王石、潘石屹、任志強、黃俊欽、黃偉等。本書通過財報數字，深入到房地產公司的經營層面，透過表像探討諸種運作背後的關鍵點——利益，是對轉軌時期地產公司現世相的寫真。本書可以幫助讀者通過研究案例提高對公司的分析能力。

作者簡介

王大力，曾從事公司財會實務工作十二年，後涉足財經媒體、上市公司研究與證券分析等領域，於《證券市場周刊》、《新地產》、《新理財》、《新財經》、《中國財經報》、《中國稅務報》等報刊發表各類專業探討、公司分析等文章愈百篇。

行業篇
第1章房地產企業運作三要素
資金
土地
業績
第2章政策敏感，需奉行“三大紀律”
一項稅收引發“血案”
企業債：咫尺天涯
風險之下奉行“三大紀律”
第3章 2007年度房地產上市公司20強
20強上市公司營業收入翻倍
房價暴漲帶來高毛利率
利潤向大型房企集中
資產升值給部分公司帶來巨額賬面浮盈行業篇
第1章房地產企業運作三要素
資金
土地
業績
第2章政策敏感，需奉行“三大紀律”
一項稅收引發“血案”
企業債：咫尺天涯
風險之下奉行“三大紀律”
第3章 2007年度房地產上市公司20強
20強上市公司營業收入翻倍
房價暴漲帶來高毛利率
利潤向大型房企集中
資產升值給部分公司帶來巨額賬面浮盈
現金為王
非常業績的非常原因
第4章萬科A：中國房地產企業標杆模樣
龍頭企業奉行“中庸”之道
市場調整初期四種作為
高息債券多付利
借殼篇
第5章 “新湖繫”：民營房企借“殼”標杆
準財務公司的挑戰
養“殼”千日，用“殼”一時
選擇與資產評估
打開融資一片天
掌門人的智慧
第6章華遠上市：財富“剩”宴的背後
財富“剩”宴，皆大歡喜
兩版數據，資金饑渴
資產評估，順序倒置
盈利預測，有失謹慎
外來之“殼”，便於運作
第7章新恆基地產：昔日所攬壞“殼”大變身
昔日身陷“壞殼門”
一朝變身“殼王”
地產注入的“時空”藝術
民企借“殼”之“路漫漫”
第8章中房集團：欽定央企的主業經營悖論
主業突出，盈利不佳
下屬公司遇ST尷尬
喜新厭舊，另借他“殼”
IPO篇
第9章 SOHO中國的“三維”財技
資金：低負債率下的隱性融資
土地：期地與“二手”模式
業績：配合IPO集中釋放
第10章濱江集團：逆行上市的業績樣本
逆行上市，業績大增
首發資金，味如甘露
逆市拿地，長期看多
財務篇
第11章昆百大A：商業地產計量模式拯救財報
計量轉變
融資先導
“提升”業績
利於估值
第12章華天酒店：一棟樓提升業績
一棟樓的故事
另類售後租回
公允價值懸疑
未來任重道遠

媒體評論

“開卷有益”是文章與著作最基本的“質量標準”。對於證券分析師來說，最為關鍵的是分析工具要科學、分析內容要全面、分析結論要有用。本書高水平地采納了哈佛的分析思路，向讀者展示了一個個活靈活現、完整的房地產公司。我們不僅難以簡單定性某個公司的“故事”是“好”還

在線試讀

行業篇
第1章房地產企業運作三要素
土地
商場如戰場，不進則退。發展纔是公司存續的主題。透過房地產公司拿地與土地儲備的情況，可以考查未來發展空間。預付賬款與存貨通常是歸集房地產公司開發樓宇與土地的報表項目，所以，我們計算這兩項合計數占總資產的比重（下稱“存貨資產比”），來考查23家房地產上市公司於項目及土地上的資源配置情況。
2008年6月末，23家上市房地產公司存貨資產比平均為64.82％，比1季度末的65.03％略有降低；該比率2007年末為63.22％，2006年末為62.52％，可見，近兩年呈逐漸上升趨勢。具體到公司方面，保利地產的存貨資產比較高，為90.77％：濱江集團稍遜，為83.41％；萬科A、金地集團、首開股份與北辰實業分別是78.29％，72.67％、59.05％與58.84％（見圖表1-1）。
就趨勢而言，萬科A的預付賬款與存貨占總資產的比重是逐漸提高的，2006年末、2007年末與2008年1季度末分別是73.08％、74.69％與77.64％；保利地產亦基本是同樣趨勢，2006年末、2007年末與2008年1季度末該項比率分別是85.86％、84.30％與91.49％。金地集團的該項比率則有降低的趨勢。可見，在項目與土地配置方面，主流房地產上市公司的水平不同，趨勢變化亦有差異。
房地產公司的貨幣資金與存貨可視為硬幣的兩面，前者反映公司的抗風險能力，但持幣過多會導致資金使用效率的低下；後者蘊含了公司的盈利能力，是未來公司利潤的源泉，但是在存貨上大量占用資金會影響流動性，進而導致資金緊張。於是，公司需要在二者之間進行權衡，進行合理配置。
其實，房地產公司在存貨上的配置類似於炒股中的倉位控制。存貨占總資產比重多，意味著在看多未來的判斷之下持重倉。不過，二者的商業模式不同，炒股具有短期性，股價天天在變，可以天天操作；而房地產項目的運作具有中長期的特點，這使房地產公司們被動地成為“中長期投資者”。
從這種角度上看，萬科A與保利地產在土地與項目上的資產配置比率呈增加的趨勢，即其逐漸“加倉”的含義，可以理解為其依然中長期看好中國的房地產市場，盡管短期內會面臨一些調整。具體的例證是，在房地產市場調整初期，一些房地產公司仍未放慢擴張的步伐，如保利地產近期通過掛牌方式取得位於江西省南昌市灣裡區招賢鎮地塊，該地塊面積164.77萬平方米，容積率不大於0.6，用地性質為住宅、商業、辦公和文化娛樂用地，成交價為5.。行業篇
第1章房地產企業運作三要素
土地
商場如戰場，不進則退。發展纔是公司存續的主題。透過房地產公司拿地與土地儲備的情況，可以考查未來發展空間。預付賬款與存貨通常是歸集房地產公司開發樓宇與土地的報表項目，所以，我們計算這兩項合計數占總資產的比重（下稱“存貨資產比”），來考查23家房地產上市公司於項目及土地上的資源配置情況。
2008年6月末，23家上市房地產公司存貨資產比平均為64.82％，比1季度末的65.03％略有降低；該比率2007年末為63.22％，2006年末為62.52％，可見，近兩年呈逐漸上升趨勢。具體到公司方面，保利地產的存貨資產比較高，為90.77％：濱江集團稍遜，為83.41％；萬科A、金地集團、首開股份與北辰實業分別是78.29％，72.67％、59.05％與58.84％（見圖表1-1）。
就趨勢而言，萬科A的預付賬款與存貨占總資產的比重是逐漸提高的，2006年末、2007年末與2008年1季度末分別是73.08％、74.69％與77.64％；保利地產亦基本是同樣趨勢，2006年末、2007年末與2008年1季度末該項比率分別是85.86％、84.30％與91.49％。金地集團的該項比率則有降低的趨勢。可見，在項目與土地配置方面，主流房地產上市公司的水平不同，趨勢變化亦有差異。
房地產公司的貨幣資金與存貨可視為硬幣的兩面，前者反映公司的抗風險能力，但持幣過多會導致資金使用效率的低下；後者蘊含了公司的盈利能力，是未來公司利潤的源泉，但是在存貨上大量占用資金會影響流動性，進而導致資金緊張。於是，公司需要在二者之間進行權衡，進行合理配置。
其實，房地產公司在存貨上的配置類似於炒股中的倉位控制。存貨占總資產比重多，意味著在看多未來的判斷之下持重倉。不過，二者的商業模式不同，炒股具有短期性，股價天天在變，可以天天操作；而房地產項目的運作具有中長期的特點，這使房地產公司們被動地成為“中長期投資者”。
從這種角度上看，萬科A與保利地產在土地與項目上的資產配置比率呈增加的趨勢，即其逐漸“加倉”的含義，可以理解為其依然中長期看好中國的房地產市場，盡管短期內會面臨一些調整。具體的例證是，在房地產市場調整初期，一些房地產公司仍未放慢擴張的步伐，如保利地產近期通過掛牌方式取得位於江西省南昌市灣裡區招賢鎮地塊，該地塊面積164.77萬平方米，容積率不大於0.6，用地性質為住宅、商業、辦公和文化娛樂用地，成交價為5.。
如果置於房地產公司整體運作的視角下考查，土地與項目不僅僅會產生未來的業績，同時也與“市值管理”關繫密切。這不僅涉及到股東財富的增長，也與融資運作相關，比如IPO融資以及大股東的股權質押融資等。
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