前 言 

章 中國房地產市場發展與住房公積金制度回顧

一、中國城鎮居民住房體繫發展歷程 

二、中國住房公積金制度的演變歷史 

三、中國現行住房公積金制度的基本運作流程 

四、中國住房公積金制度的現狀 

第二章 新加坡中央公積金制度研究與啟示

一、新加坡中央公積金制度形成的經濟和社會背景 

二、新加坡現行居民住房供給體繫 

三、新加坡中央公積金制度的運作流程和管理方式 

四、新加坡中央公積金體繫的現狀 

五、新加坡中央公積金制度對中國公積金制度改革的啟示 

第三章 德國公共住房金融制度研究與啟示

一、德國居民住房體繫發展歷程 

二、德國現行居民住房體繫 

三、德國住房金融體繫的構成 

四、德國住房儲蓄銀行的業務流程 

五、德國公共住房制度對中國公積金制度改革的啟示 

第四章 美國公共住房金融制度研究與啟示

一、美國住房金融制度的演變歷史 

二、美國現行居民住房體繫 

三、美國現行住房金融體繫 

四、美國住房金融體繫的具體運作流程 

五、美國住房金融發展對中國公積金制度改革的啟示 

第五章 日本公共住房金融制度比較研究與啟示

一、日本房地產市場的發展歷程 

二、日本現行居民住房供給體繫 

三、日本現行公共住房金融體繫 

四、日本公共住房金融業務運作模式 

五、日本住房金融發展對中國公積金制度改革的啟示 

第六章 韓國公共住房金融制度研究與啟示

一、韓國居民住房制度的演變歷史 

二、韓國現行公共住房體繫 

三、韓國現行住房金融體繫及運作模式 

四、韓國住房金融制度對中國公積金制度改革的啟示 

第七章 與時俱進改革現行住房公積金制度

一、目前住房公積金制度存在的問題 

二、設立政策性國家住房金融機構的基本考慮 

三、國家住房儲蓄銀行的資金來源 

四、國家住房儲蓄銀行的貸款模式 

五、國家住房儲蓄銀行具有巨大的發展空間 

參考文獻 

前 言

本書力圖在深入繫統研究世界主要國家住房金融制度的基礎上，探索中國住房公積金制度改革的方向和原則，為未來中國住房金融制度整體設計提出可行的建議。

住房公積金制度推出30多年來，不僅有效地推動了中國房地產市場的迅猛發展，幫助數億個中國家庭實現了“居者有其屋”的理想，而且成為中國快速提升城鎮化水平，拉動經濟增長的強大動力。改革開放之初，城鎮居民家庭面臨嚴重的住房短缺，同時快速工業化的發展吸引大批農民工離開農村，進入城鎮工廠工作，更加劇了城鎮的供需矛盾。如何解決籌措資金快速增加住房供給，同時又解決居民家庭購買能力的不足？住房公積金制度的推行是當時的方案。經過30多年的發展，我國住房公積金體繫已經成為世界上首屈一指的公共住房金融機構體繫。截至2020年末，全國累計歸集住房公積金達到19.，購房家庭前後提取住房公積金12.，發放個人住房貸款11.，幫助5?800多萬個家庭實現了“購房夢”。

2014年後，中國經濟進入一個新的發展階段。在這一階段，中國的經濟結構、城鄉結構和房地產市場都出現了一些質的變化。經濟發展的主要動力從快速工業化逐漸轉向產業升級和技術進步；2.8億名在外務工的農民工逐漸成為城鎮的常住人口和戶籍人口，全國常住人口城鎮化率已經達到64.72%；全國城鎮房地產市場整體上已經實現供需平衡，城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米，房地產市場已經從以增量為主的階段轉向以存量為主的階段。隨著時代浪潮的變化，現行的住房公積金制度也面臨著新的問題和發展機遇。

為了更好地探索中國住房公積金制度未來的發展方向，我們對新加坡、德國、美國、日本和韓國等具有代表性國家的住房金融制度進行了深入全面的研究，此項研究歷時三年多，取得了非常有現實意義的進展。住房公積金制度不僅要因地制宜，而且要因時而變。在居民住房短缺的階段，住房公積金制度的主要目標是推動公共住房和經濟適用房的建設，減輕購房者的經濟壓力；當住宅市場進入供需均衡階段之後，住房公積金制度的主要目標就要轉向為購房者提供金融支持以提升居民家庭住房質量。與此相應，在初期階段住房公積金往往采取強制繳收的方式，而當進入後一階段，強制繳納的住房公積金制度應該轉向自願繳納的住房儲蓄制度，原有的住房公積金機構相應地轉變為國家儲蓄銀行。2013年，習近平總書記在中央城鎮化工作會議上提出“推進政策性金融機構改革”“建立住房政策性金融機構”的基本方針。這不僅有利於進一步增強公共住房金融機構體繫的力量，而且可以減輕居民家庭和企業的經濟負擔，推動居民家庭消費和企業投資，為中國經濟的持續發展提供強有力的動力。

全書共分為7個章節。章主要介紹中國城鎮居民住房體繫的發展歷程以及住房公積金制度的演變歷史和基本運作流程；第二章介紹新加坡中央公積金制度形成的經濟和社會背景、現行居民住房供給體繫以及新加坡中央公積金體繫的現狀，重點介紹了新加坡中央公積金制度的運作流程和管理方式等。第三章介紹德國住房體繫發展歷程、現行居民住房體繫和住房金融體繫的構成，及德國公共住房制度對中國公積金制度改革的啟示，重點介紹了德國住房儲蓄銀行的業務流程；第四章介紹美國住房金融制度的演變歷史、現行居民住房體繫和住房金融體繫，詳細介紹美國住房金融體繫的具體運作流程；第五章介紹日本房地產市場發展歷程、現行居民住房體繫和公共住房金融體繫，重點介紹日本公共住房金融業務運作模式；第六章介紹韓國居民住房制度的演變、現行公共住房體繫和住房金融體繫及其運作模式；第七章集中分析現行住房公積金制度存在的問題，在借鋻各國公共住房金融制度發展經驗的基礎上，針對我國的實際情況，提出建議性的解決方案—建立政策性住房儲蓄銀行。該部分詳細介紹了國家住房儲蓄銀行的資金來源、貸款模式和發展前景，具有很強的實際操作價值。

社交媒體時代帶來海量信息的日益泛化和泛濫，更需要研究和思考的專注和深刻。本書作者對中國住房公積金制度改革的研究從選題、構思到寫作，歷時三年有餘。其間廣泛查閱國內外大量資料，歷經數十次修改終於完稿。然百密一疏，終有紕漏，請讀者批評指正。