了得網經濟_中國房地產市場運行監測報告（2014）（房地產藍皮書）

內容簡介

本書是國家統計局自2008年起開始出版的“房地產藍皮書”中的一本，全書的編寫建立在國家統計局收集的關於房地產市場運行的大量數據的基礎上，全面剖析了2014年全國房地產市場的發展狀況，深入分析了重點城市房地產市場運行情況，並詳細回顧了2014年房地產市場政策，簡要介紹了國際上部分國家和地區的房地產市場運行情況。

部分宏觀經濟篇

2014年國民經濟在新常態下平穩運行
一、農業生產形勢較好
二、工業生產保持平穩增長
三、固定資產投資增速放緩
四、房地產投資增速回落
五、市場銷售穩定增長
六、進出口低速增長
七、市場價格漲幅較低
八、居民收入繼續增加
九、貨幣信貸平穩增長
十、人口與就業形勢總體穩定
十一、結構調整穩步推進部分宏觀經濟篇

2014年國民經濟在新常態下平穩運行

一、農業生產形勢較好

二、工業生產保持平穩增長

三、固定資產投資增速放緩

四、房地產投資增速回落

五、市場銷售穩定增長

六、進出口低速增長

七、市場價格漲幅較低

八、居民收入繼續增加

九、貨幣信貸平穩增長

十、人口與就業形勢總體穩定

十一、結構調整穩步推進

第二部分房地產市場篇

2014年全國房地產市場運行情況

一、房地產市場運行主要情況

二、對當前房地產市場的基本判斷

三、2015年展望

第三部分重點城市篇

2014年重點監測城市房地產市場運行情況

一、重點城市投資增速快於全國平均水平

二、重點城市新開工面積降幅小於全國平均水平

三、重點城市商品房銷售面積降幅小於全國

平均水平

四、重點城市到位資金降幅大於全國平均水平

五、重點城市土地購置面積降幅大於全國平均

水平

目錄

北京

天津

瀋陽

上海

南京

杭州

廣州

深圳

武漢

重慶

成都

西安

第四部分專題篇

一、重點房地產企業基本運營情況

二、重點房地產企業的運營特點

三、重點房地產企業發展展望與建議

第五部分政策篇

2014年房地產市場政策回顧

一、以穩為主，雙向調控的總基調

二、新型城鎮化快速推進，民主保障和制度頂層

設計為房地產市場長期發展奠定基礎

三、貨幣金融、財政稅收、土地和監管等多方位

政策共同助推市場平穩發展

四、地方政府發揮主體作用，分類指導、因地

施策

第六部分國際篇

2014年全球主要國家（地區）房地產形勢分析

一、美國房地產市場溫和復蘇

二、歐洲房地產市場復蘇乏力

三、日本房地產市場重陷低迷

四、亞太部分國家（地區）房價漲幅趨緩

第七部分附表

第八部分附注

一、指標解釋

二、統計標準與分類

三、調查和計算方法

在線試讀

2014年，北京市房地產市場呈現供給減少、銷售下降但降幅逐步收窄、價格上漲繼續放緩的運行態勢。與此同時，保障房和自住房建設穩步推進，對於穩定市場發揮了重要作用。隨著9月底調控新政的出臺和落實，政策對北京市房地產市場的影響逐步顯現，量價溫和上行，市場預期開始轉變。初步預計2015年樓市將延續2014年10月份以來的走勢，量增價穩。由於目前北京市仍執行限購政策，投機投資性需求將繼續得到有效遏制，因此量價大幅反彈的可能性不大。

一、房地產市場運行特征

（一）房地產開發投資增長趨穩

2014年，北京市完成房地產開發投資37，比上年增長67%。從年內走勢看，上半年增速波動較大，下半年趨於平穩。其中，住宅投資完成18，增長70%；土地購置費用為137，增長189%。

（二）市場供給較為低迷，土地供應和新開工面積均呈降勢

土地供給量減價升。北京市國土局數據顯示，2014年，全年國有土地供應(簽訂合同，包括出讓和劃撥方式)面積合計1730公頃，比上年下降172%。其中，住宅用地（出讓）成交面積為473公頃，比上年下降46%，但是成交價款僅下降42%。
商品房施工、新開工面積下降。截至2014年12月末，商品房施工面積為13588萬平方米，比上年末下降22%。其中，當年新開工面積為2449萬平方米，下降315%。竣工面積達3054萬平方米，增長145%；其中12月份保障房竣工面積占當月商品房竣工面積比重約4成。
（三）市場銷售大幅下降，但年內降幅逐步收窄2014年，北京市房地產市場呈現供給減少、銷售下降但降幅逐步收窄、價格上漲繼續放緩的運行態勢。與此同時，保障房和自住房建設穩步推進，對於穩定市場發揮了重要作用。隨著9月底調控新政的出臺和落實，政策對北京市房地產市場的影響逐步顯現，量價溫和上行，市場預期開始轉變。初步預計2015年樓市將延續2014年10月份以來的走勢，量增價穩。由於目前北京市仍執行限購政策，投機投資性需求將繼續得到有效遏制，因此量價大幅反彈的可能性不大。

一、房地產市場運行特征

（一）房地產開發投資增長趨穩

2014年，北京市完成房地產開發投資37，比上年增長67%。從年內走勢看，上半年增速波動較大，下半年趨於平穩。其中，住宅投資完成18，增長70%；土地購置費用為137，增長189%。

（二）市場供給較為低迷，土地供應和新開工面積均呈降勢

土地供給量減價升。北京市國土局數據顯示，2014年，全年國有土地供應(簽訂合同，包括出讓和劃撥方式)面積合計1730公頃，比上年下降172%。其中，住宅用地（出讓）成交面積為473公頃，比上年下降46%，但是成交價款僅下降42%。

商品房施工、新開工面積下降。截至2014年12月末，商品房施工面積為13588萬平方米，比上年末下降22%。其中，當年新開工面積為2449萬平方米，下降315%。竣工面積達3054萬平方米，增長145%；其中12月份保障房竣工面積占當月商品房竣工面積比重約4成。

（三）市場銷售大幅下降，但年內降幅逐步收窄

2014年，北京市商品房銷售面積為1454萬平方米，比上年下降236%，降幅比前三季度縮小9個百分點，延續降幅逐步收窄態勢。其中，住宅銷售面積為1137萬平方米，下降167%，降幅縮小118個百分點。

從存量房交易看，北京市住建委簽約數據顯示，全市存量住宅網簽102555套，同比下降346%，降幅比前三季度收窄106個百分點，也呈繼續收窄態勢。

（四）保障房和自住房建設順利推進，銷售占比超五成

北京市保障性住房和自住房完成投資分別為6和3，合計占全市完成投資的比重為277%。當年新開工面積分別為510萬平方米和364萬平方米，合計占全市新開工面積的357%。

保障房住宅銷售面積為446萬平方米，比上年增長66%。自住房自7月份首批銷售以來，7—12月共計銷售163萬平方米。全年住宅中的保障房和自住房銷售比重達到535%。其中，12月份集中銷售，當月銷售面積占全市住宅當月銷售比重達617%，對於穩定市場發揮了重要作用。

（五）新建商品住宅和二手住宅價格同比降幅繼續擴大，環比開始上行

從同比指數看，北京市新建商品住宅和二手住宅價格降幅均呈擴大態勢。12月份，新建商品住宅價格同比下降34%，繼10月份由升轉降後，降幅比11月份擴大08個百分點。二手住宅同比價格在持續上漲21個月後，9月份首次下降，12月份下降41%，降幅比11月份擴大04個百分點。

從環比指數看，樓市新政出臺後，北京市新建商品住宅價格降幅收窄，二手住宅價格止跌回升。新建商品住宅環比價格在連續22個月上漲後，7月份開始下跌，12月份下降02%，降幅比11月份收窄01個百分點。二手住宅環比價格在連續6個月環比下跌後，10月份止跌回升，11月份上漲07%，12月份繼續上漲02%。

（六）房地產開發企業項目到位資金下降，房地產類貸款占銀行貸款比重逐步下降

2014年，北京市房地產開發企業項目到位資金為66，比上年下降93%。其中，金融貸款為21，增長175%；自籌資金為18，下降151%；其他資金（包括定金及預收款）26，下降203%。

限購政策出臺之前，北京市房地產貸款餘額占金融機構本外幣貸款餘額比重平均為23%左右；限購政策出臺後，比重逐步降低，2014年12月末為197%，房地產類貸款餘額為98。

（七）重點房地產開發企業指年營業及以上、單位所在地及區劃位於北京市六大高端功能區以及在中關村國家自主創新示範區注冊的房地產法人單位。收入與利潤大幅下降

由於市場銷售較為低迷，北京市重點房地產開發企業主營業務收入及營業利潤均大幅下降。2014年主營業務收入及營業利潤分別為16和3，比上年分別下降226%和264%。

二、新政對北京市房地產市場的影響

2014年9月底開始，政府出臺一繫列微調政策。9月30日，央行出臺房貸新政，提出首套住房“認房不認貸”的新標準；北京市住建委調整“普通商品房”認定標準，擴大可享受稅收優惠商品房範圍；10月9日，住建部、財政部和央行等三部門發布了放寬個人公積金貸款相關的新規。11月下旬，央行決定於11月22日起下調金融機構人民幣存貸款利率。12月底北京市提高公積金貸款額度。上述政策對北京市房地產市場的影響開始顯現：

一是四季度以來存量房和新房銷售均開始回升，價格也開始上行。北京市住建委網簽數據顯示，10月下旬存量住宅銷售開始增長；11月份同比增長12%，環比增長266%，均實現年內止跌回升；12月份增長加快，同比增幅達到349%，環比增長290%。純商品住宅（扣除自住房）市場銷售同比降幅仍然較大，但11月份開始環比由降轉升，11月和12月分別增長310%和586%。從價格走勢看，11月和12月新建商品住宅價格環比降幅分別收窄1個和01個百分點，二手住宅價格連續3個月上漲。

二是市場預期有所轉變。國家統計局北京調查總隊電話調查結果顯示，新政出臺之前北京市居民對未來半年內房價上漲的預期不斷降低。與2013年四季度相比，2014年三季度認為“未來半年內房價上漲或略有上漲”的比重（31%）降低了409個百分點；認為“下降或略有下降”的比重（297%）提高了219個百分點。2014年四季度這一預期出現變化：認為房價上漲或略有上漲的比重（39%）比三季度提高了8個百分點，認為下降或略有下降比重（219%）降低了78個百分點。

與以往房地產市場調控直接采用行政手段不同，此次調控政策更加注重采用利率、稅收等市場化的手段發揮政府引導作用，目的在於穩定市場，避免出現量價快速上漲或者明顯緊縮的現像。從當前政策效果看，市場量價上漲總體而言較為溫和，沒有出現大幅波動。

三、對2015年走勢的判斷

從宏觀環境看，房地產新政除放松限購、優惠稅收以外，還包括降息、提高貸款額度等貨幣寬松政策。從土地成交情況看，土地價格依然居高不下。2014年北京市出讓住宅用地成交面積比上年下降近50%，但是成交價款僅下降42%。12月31日成交的豐臺樊家村地塊土地出讓金額達、住宅樓面價超/平方米，均創歷史新紀錄。從市場交易情況看，2014年四季度新房和二手房量價均有所回升。目前，樓市新政的影響在新房和二手房市場均有所顯現，表明北京市潛在購房需求仍然較大，市場預期已出現變化。從2015年情況看，初步預計樓市將延續2014年10月份以來的走勢，市場成交量繼續增加，新房價格環比止跌企穩，二手房價格穩中有升。但由於目前交易量仍處於近年來低位，北京市仍執行限購政策，投機投資性需求將繼續得到有效遏制，因此量價大幅反彈的可能性不大。

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