了得網投資理財_丑房煥新 : “房住不炒”新形勢下新房東的第一堂課

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當前，中國房地產正處於從“增量市場”向“存量市場”的轉軌期，存量市場正在逐步崛起。當然，存量市場的黃金期纔剛剛開始，企業難免會遇到各種問題，比如各路競爭者紛紛進入市場，拿房成本水漲船高，企業利潤少得可憐，“賠本賺吆喝”並不鮮見。對於運營商而言，如何在急劇攀升的拿房成本和運營成本下進一步提升租金溢價，是擺在他們面前必須解決的難題。作者通過與100多位行業內從業人員的交流踫撞及100多天的調研，試圖針對長租公寓如何提升租金溢價提出一套繫統解決方案。本書也融合了作者多年的工作經驗，突出案例指導，強調方法論總結，著重解決細節問題，實操性和指導性都很強。

內容簡介

隨著房地產行業的進一步發展，品牌公寓的發展瓶頸也逐步顯現，因為管理成本高，其盈利模式一直在探索當中，隨著VC（風險投資）對公寓行業的“熱情”，整個行業開始發展。應該說，即使今天一線城市個別品牌公寓瘋狂跑馬圈地，但距離誕生幾家全國性的公寓巨無霸企業依舊還很遙遠。公寓的拐點、長租公寓的崛起以及舊房改造風口開始到來。因此，本書一方面要實踐探索長租公寓和舊房改造新的發展模式，更多偏重房子改造升級心法及技巧，幫助房東升級改造房子。另外一方面，本書集中總結過往的經驗和教訓，形成階段性的理論指導，對公寓行業下一步的發展方向有所引導，對公寓從業者有所啟迪。目前市面上極少有人從事這方面的研究並形成繫統的實操性專著，該領域缺乏強勢的品牌服務商。本書專門解決：1、收房的*禁忌2、租客心理分析3、房子如何提升溢價4、房子改造的流程5、房子交房細節

作者簡介

季陽，江湖人稱季老濕。季老濕深耕長租公寓行業10餘年，服務各種類型租客累計上萬人，從無數坑中跌倒爬起始得行業洞見，尤其擅長租賃公寓產品定位與研發，掌握一整套行之有效的經營方法論。 2015年至今他舉辦長租公寓線下公益分享活動百餘場，積累了30多萬字培訓筆記，令近千位長租公寓從業者從中獲益。他融互聯網打法於線下實戰，踐行分布式自組織的運營，成本控制、租金溢價及銷售效率等各項指標均處於行業領先。

部分實戰情景案例分析001
第二部分房租溢價不得不知的九十六個細節039溢價出租十八問040
第三部分溢價方法論133
入門篇：溢價心法基礎——起心動念134
入門篇：從體驗入，與實相合139
入門篇：為什麼房東要出租物業143
入門篇：房東到底是什麼146
入門篇：收房入門——收房兵器庫148
入門篇：收房的禁忌153
進階篇：租客的分類（上海篇）155
進階篇：新區拓荒與市場調研方法論161
進階篇：選點的藝術164
進階篇：租金溢價模型“三交叉定價法”168
進階篇：長租公寓的攝影技巧170部分實戰情景案例分析001
第二部分房租溢價不得不知的九十六個細節039

溢價出租十八問040

溢價改造六問057

溢價收房十一問066

溢價創業六十一問074
第三部分溢價方法論133

入門篇：溢價心法基礎——起心動念134

入門篇：從體驗入，與實相合139

入門篇：為什麼房東要出租物業143

入門篇：房東到底是什麼146

入門篇：收房入門——收房兵器庫148

入門篇：收房的禁忌153

進階篇：租客的分類（上海篇）155

進階篇：新區拓荒與市場調研方法論161

進階篇：選點的藝術164

進階篇：租金溢價模型“三交叉定價法”168

進階篇：長租公寓的攝影技巧170

進階篇：涉外租賃的那些事174

進階篇：長租公寓的成本分析178

進階篇：租賃合同中鮮為人知的陷阱180

高階篇：溢價究竟從何而來183

高階篇：從包租掙差價走向租賃代運營188

高階篇：微信印像營銷194

致謝199

前言

出品人導言季老濕算是我在公寓領域早認識的行業大咖，沒有之一。2014年初認識他的時候，我剛全職出來做九豬，而他已經在上海創業10年之久了，還很早涉足了線上租房平臺和智能硬件，在這個行業中算是早期想得很透的創業者了。之後不久，季老濕在上海開辦了“租房革命”免費公益講座，每周一場，風雨無阻地堅持著。作為行業早期的分享者，我問過他準備做多少場，他的回復是“我也不知道，大家需要就一直做下去唄”。他一開始在上海開講，後又在北京、成都、南京等全國八個城市開講，場場爆滿。成都的那一場專題講座是我邀請季老濕辦的，記得那天天氣很糟，但人卻出乎預料地多。就這樣,季老濕一場場地講到了2016年下半年，那時季老濕的公益講座竟然積累了100場。每一場講座的主題和內容都不一樣，涉及了公寓的收房、設計、改造、拍攝技巧、獲客推廣等方方面面。季老濕講的都是他曾經走過的彎路和多年累積的經驗教訓。從每一場的講課筆記中都能看出，季老濕把他過去10多年的經驗毫無保留地分享給了大家，這些經驗都是實實在在的“干貨”。我認為，迄今為止公寓行業沒有一個分享者能像季老濕那樣，吸引老板、管家或創業者都去聽，其中有些人甚至不止聽了一兩場，而是全國各地連續追著聽。這100場後，季老濕暫時沒有再開課，除了思考下一個100場講座外，對他來說重要的就是籌劃出版一本可以稱作“公寓行業聖經”的實操書。其實，季老濕次給我講他想出書的想法，是在2015年我到上海出差，我們在酒店大堂聊到深夜一兩點。當時我就對這件事非常感興趣，因為這件事對行業內的企業和個人來講都很有價值。我也有計劃跟季老濕聯合出版這本書。但因為各自時間上都不適合，這件事便一拖再拖。2017年，季老濕再次啟動出書的計劃，準備將過去100場的課堂筆記和過去的所有案例整理成冊。雖然耗時長，但我一直堅信這本書對行業有很大的促進價值。到了2017年7月，季老濕正式將出版該書提上日程，很榮幸我能作為出品人和策劃者參與其中。稿件完成期間，季老濕將內容反復修改、刪除、增加，工作遠比之前想像的復雜。待到本書與大家見面的那一刻，我更加堅信它對所有公寓從業人員都有用。企業可以將此書作為內部培訓使用，個人可以將此書作為業務增長手冊或者公寓創業寶典。此書雖然沒有什麼大趨勢觀點、政策解析、數據分析等宏觀的內容，但書中的實操經驗講解、案例剖析等都是實實在在的一線智慧，能實際幫助讀者解決經營過程中遇到的難題，快速提升公寓產品的品質。不管是對整個租賃市場還是行業，都有促進作用，其意義和價值更不言而喻。季老濕也正在籌劃下一個100場講座，不久後會通過不同形式再次與大家見面，請大家關注公眾號及知識星球上的通知。本書隻是一個起點，後續還會有兩本書陸續出版，從而形成“季老濕三部曲”。季老濕和他的小伙伴們的願望就是將他們過去10多年在全國實踐的經驗，通過講座、案例、書本總結下來，並毫無保留地分享給大家，讓大家少走彎路，快速成長，為國內公寓行業提供力所能及的幫助，實現他常說的“對人有用”。後，替季老濕感謝所有對本書有過幫助和支持的朋友們。出品人田浩2017年8月31日於上海

媒體評論

以拼命三郎方式運營公寓的時代已經過去了。季老濕這本寶典，會讓大家徹底明白。——姬曉鵬（蜂電科技創始人）
公寓行業尚處草莽階段，亟須有人梳理行業經驗，以助力行業加速發展。本書就承載了這個使命，它給從業者提供了行業智慧，幫助公寓品牌更快地發展壯大。利他助人，善莫大焉！——呂坡（雲柚科技創始人）
在政策、市場和資本的鼓動下，長租公寓被推到風口浪尖。本書案例洞穿行業，演繹真知，為公寓人以及上下遊服務商提供了一份有價值的參考，值得細讀！——黃冠文（寓小二創始人）
老季無疑是公寓圈一個傳奇般的存在，不張揚、不炒作，但卻讓成千上萬的人感受到了他的力量。本書的出現，是所有公寓人之幸，更是公寓行業之幸。——劉運華（全房通創始人）
本書如同一塊墊腳石，內行可以反思，未來可以遊刃有餘；外行可以俯視，看清來龍去脈。——曾添（麥家公寓創始人兼CEO）
季老濕是落地演說家，他將10多年的經驗通過100多期的講座分享給公寓從業者。現在他把這100多期的講義整理成冊出版，從案例到實操，從產品到運營，助力公寓運營商成長。——張建標（磐谷分期CEO ）

在線試讀

進階篇：新區拓荒與市場調研方法論每到一個新的城市和住宅區開展業務之前，即便你表面上認為了解了這裡的市場，但實際上你對整個區域內的租房市場一無所知。因為你本身的生活圈子和租客的生活圈子是幾乎沒有交集的，你要做的長租公寓租房產品和市場上的產品又完全不同。新區拓荒，實地的市場調研是步。1長租公寓市場調研的程序（1）調整好心態。我們對市場調研的要求有很多，但首先你要讓自己勤奮起來，起碼你要先看夠100套房子，這是有關量的要求。還有質的要求，就是你不要恐懼，你要帶著一個好的心態出發，你要帶著“我要為本區域租客解決住房問題，提供優質租房產品”的心態去做調研。（2）下門店找中介。你隻有讓門店的中介帶著你，實際看到房子的那一刻纔會得到直觀的體驗。市場調研是什麼？市場調研就是了解市場，建立你的渠道，確定你的產品定位。當你做這件事情的時候，你理想狀態中那種類型的房子往往是搜不到的，但中介會告訴你一些房源。（3）做好層次定位。在中介帶我們去看房的時候，我們首先要設定初步的層次定位。出租用的房子可粗分為低端產品、中端產品和高端產品。低端產品就是群租房、合租房；中端產品就是普通小區整租房；高端產品是本地區標杆豪宅的整租房、別墅、服務式公寓等。（4）分析市場行情當中介帶我們看完房後，基本上我們就可以知道這個區域內到底有哪些類型的長租公寓產品，一共有多少老公房、電梯房、服務式公寓、白領公寓、品牌公寓等。我們也就大致掌握了每一種類型的月租金價格區間和對應的租客類型。（5）建立收房渠道。到市場調研這個階段的時候，你心裡其實對哪些小區能收到房，哪些中介可以進一步達成合作已經有底了。一般而言，區域內大中介公司以買賣為主，小中介公司經營租賃生意，這是個大規律。大中介公司可能對買賣雙方有一個標準操作流程，相應的監管也比較好，門店看上去十分敞亮，特別是像鏈家地產和中原地產這類門店，給人一種品牌的印像。小中介公司的優勢是它在這個地方待得足夠久，也足夠靈活。對我們來講，主要應選擇在這個地方房源充足，靈活多變，能夠幫我們收到符合要求房子的中介進行合作。在市場調研結束之後，你就可以建立收房和租房的渠道，在你當時做市場調研的那些中介裡面做篩選。篩選是大浪淘沙的過程，“你不能指望所有人都跟著你，但是行列中一定會有人成為你的粉絲。”（6）進行產品測試。在一個陌生的區域做完以上工作後，後一個程序就是要進行產品測試。在一個區域完成以上工作後，你肯定大致了解了行情，但是這個產品客戶接不接受，簡單地說，是不是有人埋單你仍不確定，這時就需要做產品測試。我們之前自己接觸了那麼多中介，接觸了很多的租客，並不是想把房子租掉，而是為了看這些中介和租客給我的現場反饋。產品測試前前後後花了一個多月的時間，通過將幾個測試產品推出市場，證明這樣的風格租客相對能出比較高的溢價來埋單，我們纔更有信心繼續去推進我們的產品。2市場調研關鍵是要克服兩點（1）克服你的恐懼。恐懼是什麼呢？次到新的地方，不知道自己能不能看到房、收到房子；能不能得到中介的認可和接受，對於這些問題，人們的心裡多少是有一些恐懼的。其實什麼生意都可以在中介的手裡完成，隻要你有真實的需求。（2）克服你的懶惰。做市場調研是一個需要腳踏實地的工作，你需要靠腳去走，靠你全身心的感官去體驗你所看到的房子，還要靠你的想像力去設想，經過你的改造之後這套房子會有怎樣翻天覆地的變化，所有的一切都是靠你在整個區域內實地做工纔能得到的。

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