序言——房地產投資指南創作動因
部分你的房地產項目
1整買散賣，地盡其用
2一切為了增值
3房地產分析
4房地產盡職調查
5由內向外地創造價值
6為房地產投資者融資
7房產出租
8管理疏忽，危機驟生
第二部分房地產的生財妙招
9無需首付款
10營銷：尋找被沒收的房產並從中獲利
11規劃許可
12馬匹交易
13怎樣實現零售的奇跡：兩家購物中心的故事
第三部分房地產生意
14房地產生意
15聽房地產律師講如何組建並管理團隊
16如何取得“外來的”財富
17盈利，從無到有
18掌控自己的生意：熟悉地形
19保證房地產資產安全的10條準則
20玻璃彈珠和資本
21如何避免及解決地產糾紛
第四部分經驗之談
22房地產是一個好老師
23從頭開始
24在從父輩那裡學到的房地產知識中，重要的是什麼？
25克服對失敗的恐懼

"我之所以選擇在此時寫一本關於房地產投資的書，主要出於以下四個方面的考慮：

首先，房地產市場永遠存在。在一個文明社會中，能?風避雨的房子對人們來說是一樣必需品，它跟食物、衣服、能源和水一樣與我們的生活息息相關。而在那些房地產市場被政府嚴格控制的地方，人們的生活困苦，房地產市場也深陷泥沼。

其次，我們可以通過多種方式參與到房地產投資中去，並使之繁榮。對大多數人來講，房地產投資指的就是他們正在居住的那一套房子。當然，這也是他們人生的一筆投資了。在2000年至2007年間的房地產繁榮期，也有很多人參與到了炒房的活動中，希望通過低買高賣獲得收益。不用說了，後來的事實證明，許多投機者都栽了跟頭，輸的一無所有。

在一個真正?投資者眼中，“投機”意味著短期內通過價差取得收益的行為，這也被一些人稱為“賭博”。但是，投機隻是多種多樣投資方式中的一種。在這本書裡，你能看到更多、更復雜卻低風險的房地產投資方式。這本書裡飽含著眾多成功房地產投資專家的知識和經驗，他們將告訴你，除了投機之外，房地產投資仍大有文章可做。

再次，隻要你們掌握了足夠多的技巧，房地產投資是一項可控的投資方式。在2009年的金融危機中，數百萬的人們失去了上的財產，這一切全都源於他們將自己的資產控制權送到了他人的手上。就連素以價值投資著稱的沃倫?巴菲特的伯克夏?哈撒韋基金也在這次危機中損失了將近40%的基金淨值。數百萬的人丟掉了工作，同樣意味著他們對自己的工作也沒有控制權。

在本書中，真正的房地產投資專家們都對自己的生意和投資擁有的控制權。他們會分享自己的成與敗、笑與淚。他們會教給你在取得投資和財務的控制權的過程中親身經歷過的一切和學到的所有。而且，在教你的同時，他們仍在學習並吸取著新的知識，以便進一步完善自己。

後一方面，也是我寫這本書的真正原因。我厭倦了聽那些所謂的專家在媒體上給出各式各樣的房地產投資建議，尤其是聽那些自己都沒有過實際投資經驗的人瞎扯。還記得我的《富爸爸窮爸爸》一書出版之後，我與一位常在電視上露臉的財經作家共同參與了一檔電視節目。當時是1999年，證券市場因為互聯網概念而顯得異常紅火。這位曾經做過證券經紀人和理財師的財經專家在節目中為證券和共同基金大唱高調。在互聯網泡沫破裂的2001年，他卻搖身一變自立為房地產行業的專家，並迅速出版了一本關於房地產投資的新書。他的房地產投資建議已經不能用“糟糕”二字形容了，那簡直是危險至極。

之後，房地產市場也崩盤了，這位專家又不見了蹤影。我近一次看見他的時候，他正在寫一本投資於太陽能產業的書，並自稱是“綠色企業家”。可如果他真要寫一本書，談談自己真正的職業，書的內容應該是如何養牛及如何吹牛皮！

另外，還有許多對房地產市場一無所知的專家不停地貶低房地產市場投資價值，一味強調房地產的投資風險。我想說，之所以他們認為房地產市場投資風險高，完全是因為他們根本不懂得如何去進行投資。而他們所聲稱的穩妥的投資方式——銀行存款 共同基金，在我看來纔是當前風險的投資方式。為什麼他們會推薦人們存款和投資於共同基金呢？答案明擺著：一大批所謂的專家都是由銀行、基金公?和媒體捧出來的。幫助自己的幕後推手推銷產品也是情理之中的呀！

我希望通過這本書，通過那些經歷了房地產市場的起起伏伏仍堅持下來的人們的真實故事，告訴大家如何進行房地產投資。這些經歷過風雨仍然忠於所言的人纔稱得上是真正的專家。他們即將登臺，透過媒體的迷霧和那些偽專家的空談妄論，為你講述什麼是真正的房地產投資。準備好了嗎？房地產投資指南，即將為你呈現。

整買散賣，地盡其用
探明真實的需求及背後的財務邏輯，並提出問題
——梅爾 舒爾茨
梅爾 舒爾茨作為發起人之一，於1983年創建了JDM地產公司，公司提供包括房地產開發、運營在內的全方位服務。其業務主要集中在亞利桑那州和科羅拉多州。公司不僅參與實施過高端民用及商用地產的開發，還參與過公園項目的開發。現如今，梅爾和他的合伙人們正在進行大菲尼克斯區的開發建設，為近30萬人打造一個全新的社區。在2005年之前，梅爾還是菲尼克斯太陽隊的合伙人。他還是獲得2001年年度總冠軍的亞利桑那響尾蛇棒球隊的合伙人之一。梅爾還牽頭設計並建造了位於菲尼克斯市中心的道奇體育場。
梅爾 舒爾茨是我的鄰居，我們是在街坊?節日派對上認識的。我很快就喜歡上了這個人，因為他不但是一位房地產開發商，還擁有兩家職業體育隊。坐在公司老板的位置看菲尼克斯太陽隊的比賽太令人振奮了。大牌球員、拉拉隊長還有比賽本身變得更具吸引力和觀賞性。而以往，我都隻是坐在遠離球場高高的座位上用雙筒望遠鏡來觀看比賽的。
結識梅爾這樣的朋友有一個很大的好處，那就是你能夠發現下一個增長區域會是哪裡。作為一名地產開發商，他的計劃和投資都放眼於未來3～10年的發展。除了從事單純的地產開發之外，梅爾與他精銳的房地產團隊還將以推動城市中心商業區的生活化為己任。
梅爾是一位非常棒的鄰居、朋友和房地產預言家，每當我想要了解未來房地產市場趨勢或是選擇投資區域的時候，我總會給梅爾 舒爾茨打個電話。
——羅伯特 清崎
你是否有過這樣的經歷——當你在城裡開車的時候，突然發現一大片空曠的土地，於是心裡打量起這是否是附近後的一片未開發土地。我曾經這樣問過自己很多次，並且每次都覺得這個問題很有意思。實際上，也就是這個問題把我帶進了房地產這個行當。而我不停地發掘新事物，就成了我投資的策略。
開著車到你所在的城市裡轉一轉，你就能發現很多房地產投資的商機。比如說，你也許已經發現了城裡的購物中心、辦公樓還有其他商業地產都常常集中在主要街道附近，而住宅區卻相對分散很多。其實，你隻需要想想大多數城市發展的過程，這一切就不難理解了。

在20世紀70年代，開車到處走貌似就是尋找房地產投資機會的好方法。我本人根本不會什麼復雜的計算工具，我賴以發掘房地產投資機會的工具隻是一張地圖和一輛車，還有那長得像磚頭一樣的代大哥大電話機。在互聯網得以普遍運用之前，隻要開著車四處走你就能獲取所有的投資信息。當我發現那些有發展潛力但尚未開發的地塊時，我就找出這些業主，並詢問有關這片土地的情況，考慮要不要進行購買。這一切聽起來都很簡單，但為什麼它原本的業主不自己開發或是高價出售呢？事實上，並不是所有的投資良機都能被精明的地產開發商注意到。而想要找到一片地的業主，隻需要打一通電話給產權公司就好了。一旦我拿到了業主的電話號碼，我就按照在保險公司受到的培訓行事：拿起電話，尋求結果。當然了，兩者的結果有些許不同。當我是保險推銷員的時候，我打電話推銷保險並讓他們給我開支票；而作為房地產投資人，我打電話詢價並給賣家付錢。

你肯定很難相信，我覺得買東西遠比賣東西要困難。不過參照你生活當中的經驗，你就能發現這句話當中的道理。問題就在於業主們都知道自己持有的資產是有價的，所以值得持有。不過從另一方面講，業主也不一定願意冒風險花時間和金錢在房地產開發的項目可行性分析及其他相關調研上。

即便通過房地產可以享受到很多稅務的優惠，但在獲得房屋產權的過程中業主還是要承受一定的稅務負擔。我們總是在面臨諸如此類的稅務問題時不斷地咨詢稅務專家，以保證稅務負擔不會過於沉重，或即便如此我們也能作好事先的心理準備。這的確是非常重要的一個步驟，我也建議你找到一位很棒的房地產稅務咨詢師為你的房地產生意出謀劃策。稅務及法律方面的咨詢，無論是對購買初期保證交易的順利進行還是對出售階段考慮交易的潛在影響，對你來說都十分重要。關於它的重要性，怎麼說都不過分。所以，還是跟你的稅務專家和法律專家好好地聊一聊吧！

我時常在房地產項目開始之初就聘請注冊會計師和律師，並與他們進行交流。我弟弟的實習單位就成了我的個咨詢的對像。它是亞利桑那州歷史悠久的律師事務所，擁有房地產領域全面的專業經驗。所以，我在每次投資之初就非常清楚自己的錢是要分成兩部分花掉的：首先是地價，然後就是付給律師還有其他顧問的咨詢費，從而提高自己成功的可能性。

團隊的作用不言而喻。我曾經就很想成為校橄欖球隊的四分衛。我知道作為一名四分衛球員要少一些英雄主義，多一些給隊友的支持和對隊友的信任。這麼一來，我要做的就隻是簡單地專注於比賽，並將球傳給那些棒的隊友們了。