後疫情時代基建投資面臨了許多挑戰，各地方政府對於基建項目尤其是政策鼓勵的新基建項目仍持續地投入，但是項目投入過程中必須收支平衡且不得增加政府隱性債務的要求未見有任何的松動，這讓許多基建投資的參與者面臨了前所未有的難題。實踐中出現各式各樣、五花八門的“創新模式”，更是讓很多人摸不著頭緒、無所適從。面對這樣的情況，筆者認為很需要在基建投資領域中建構一個繫統性的投資分析方法，來討論基建投資領域所面臨的相關問題，並且需要一本內容全面的書籍，繫統介紹基建投資的相關知識。此外，筆者也發現一個非常值得關注的現像，就是很多從事基建投資的參與者，對於基建投資財務分析的知識掌握程度不足，造成在項目談判過程中出現各種錯誤的想法而不自知，再加上《建設項目經濟評價方法與參數(第三版)》《國家發展改革委、建設部關於印發建設項目經濟評價方法與參數的通知》（發改投資〔２００６〕１３２５號）。所規定的財務分析方法隻是針對編寫可研報告的一個簡單框架，內容缺乏財務、會計、法律與稅務等相關知識點的連結，基建投資領域充斥著許多“基建財務分析的初學者”，還沒全面掌握財務分析就急於從事基建投資，這無異於是盲人開車、極度危險。
為此，筆者花了將近兩年的時間撰寫《基建投資、城市更新、REITs與財務分析決策》一書,並且拍攝一繫列的短視頻並將二維碼編排在本書相關章節中。《基建投資、城市更新、REITs與財務分析決策》是一本討論基建投資的書籍，內容分為兩大模塊，分別是基建投資分析(本書篇至第七篇)與基建財務分析(本書第八篇至第十三篇)，這兩大模塊占用了本書各半的篇幅。其中基建投資分析模塊又分為總論、各論與專論。總論部分主要是討論基建投資模式的基本分析方法，希望通過這個方法可以為項目的投資模式找到一個清楚的定位，筆者稱此方法為“基建投資羅盤”(本書篇章至第三章)，具體分為六個環節：定主體、分類型、籌資金、管預算、避債務以及招投標。此外，由於“十四五”規劃以常住人口城鎮化率提高到65%作為經濟社會發展的主要目標之一，而且要加快轉變城市發展方式，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，因此在各論部分本書重點介紹片區開發(本書篇第四章至第六章)以及城市更新(本書第四篇及第五篇第十七章至第二十三章)等近年來受到關注的基建投資領域。其中筆者提出了一些關鍵的分類方式，包括：對外擴張型的片區開發以及對內更新型的片區開發、廣義與狹義的城市更新、破小區及舊小區的更新改造等，這些分類方式將影響這類項目的投資模式與開發方式的選擇。
本書的專論部分針對總論中的幾個問題進行了專篇的討論，分別是：地方政府專項債券(本書第二篇第七章至第十一章)、地方政府融資平臺轉型(本書第三篇第十二章至第十六章)以及不動產信托基金(REITs)(本書第六篇及第七篇第二十四章至第三十七章)等。有關地方政府專項債券的內容是針對政府如何合法合規地舉借債務，並且將籌集到的資金有效率地投資到項目上，屬於“籌資金”的範疇，筆者針對專項債項目的股債結構提出了七大類型，希望對於專項債項目股債結構的設計有一定幫助，並且針對“專項債 資本金模式”應以稅後現金流作為還款來源進行了案例討論。另外，為了有效控制政府隱性債務，許多政策文件要求地方政府融資平臺脫離政府融資職能，轉型為市場化運作的國有企業，這是屬於“避債務”的範疇，筆者在本篇中提出了供應鏈金融、保理與債轉股等方式，進行平臺公司的資產調整，是短期內可以改善平臺公司資金流動性與資產負債率的一種方式。此外，為了盤活存量資產，增加基建投資企業的再投能力，自2020年5月，證監會與發改委推動了一繫列基礎設施公募REITs的試點，這是屬於“籌資金”的範疇，筆者在本篇中介紹REITs股債結構的搭建，將反向吸並細分為三大類型，就其中的操作細節進行了詳細說明，並且針對基礎設施公募REITs已經上市的11單項目進行完整介紹。需要說明的是，由於類REITs與公募REITs有不少共同之處，因此筆者在撰寫類REITs時，也將兩者共同之處進行了說明，所以建議想要學習公募REITs的讀者，先從類REITs開始閱讀，纔能了解公募REITs的完整內容。
本書的第二大模塊是基建財務分析，主要以PPP項目為例區分為：基本問題討論(本書第八篇)、邊界條件的設定(本書第九篇)、財務模型的搭建(本書第十篇至第十二篇)以及其他問題(本書第十三篇)等部分。
有關財務分析基本問題的討論，本書針對項目的運營補貼，如果單純地采用公式法計算，可能產生的問題提出了分析(本書第三十八章)。此外，為了繫統地搭建財務模型，筆者提出了“2 6 6”的財務模型架構，這個架構提高了財務模型的正確性與實用性，並且為財務模型的搭建提供了較為客觀的思路(本書第三十九章)。由於財務分析是以現金流作為分析對像，因此如何正確地分析項目現金流就成為財務分析的重中之重，筆者通過項目現金流分析圖，繫統分析了項目的三大現金流入與六大現金流出，以及這九大現金流與財務模型、財務報表、建設投資之間的關繫。希望通過這樣的說明，讓讀者可以掌握項目現金流的奧妙之處(本書第四十章)。
有關如何設定項目邊界條件的問題，我們都知道錯誤地設定邊界條件，必然會導致錯誤的項目財務分析結果，因此如何正確地設定邊界條件(本書第四十一章)，就成為本書所關注的問題。筆者將邊界條件區分為：資產、期日期間(本書第四十二章)以及付費機制，其中針對資產期前移交所涉及的五類終止事由以及相應的結算問題(本書第四十一章)、付費機制中所討論的六類付費類型(本書第四十三章)、六類項目付費數額公式(本書第四十四章、第四十五章)，以及橫向與縱向的付費控制(本書第四十六章至第五十章)等進行了重點說明。
有關財務模型搭建(本書第十篇至第十二篇)的部分，是本書基建財務分析模塊中的重點內容，筆者介紹了財務分析的六大任務，其中包括財務模型正確性、財務方案合規性、財務生存能力、財務償債能力、財務獲利能力、計算成本要素比例等。此外，針對競價參數的選定、財務指標的分類以及判讀進行了繫統性的介紹，而且就“社會資本方內部收益率”以及“修正的融資前稅後內部收益率”提出了進一步的分析，並且將“2 6 6”財務模型架構中的兩張總表、六張輔助報表以及六張主要報表的編制，所涉及的會計、財務以及稅務等問題進行了詳細說明。
後，有關財務分析其他問題的討論，本書介紹了金融資產、無形資產與混合資產在財務分析處理上的區別(本書第六十七章)；並且從金融機構的角度介紹了如何進行敏感性分析，以及合同終止的索賠該如何計算的問題(本書第六十八章)；由於基建項目許多投資條件，都必須通過合同條款纔能加以落實，因此針對項目邊界條件以及財務模型，如何與合作協議(本書附錄一)以及項目合同(本書附錄二)進行有機的結合，也是本書所關注的問題(本書第六十九章)。
讀者在閱讀本書目錄時，可能已經發現本書的內容體繫並不是按照基建投資的總論、各論以及專論三部分加以編排，而是將城市更新以及REITs從基建投資分析模塊中獨立出來，並如書名一般區分為：基建投資、城市更新、REITs以及財務分析決策四個部分(本書體繫如下圖所示)。之所以將城市更新與REITs從基建投資中獨立出來，是因為筆者認為城市更新與REITs未來在基建投資領域中將占據一個非常重要的位置。首先，由於城市土地的稀缺性，建成區範圍的擴張將變得越來越不容易，因此如果城市要繼續發展就必須改變思路，將建成區內部低效的存量資產進行改造，這已經成為未來城市發展的一個趨勢，也是城市更新非常重要的一個理念，當然它有一連串和傳統開發模式不同的手段，本書將於第二部分中詳細介紹。至於市場上千呼萬喚的REITs模式，雖然目前還在試點階段，但是筆者認為REITs模式的核心功能在於，將項目建設階段與運營階段不同風險偏好的投資者，通過REITs模式進行了換手，這是目前其他金融產品所無法替代的；而且公募REITs增加了證券的流動性，盤活了基建項目的沉澱資金，這些優點更讓投資人以及項目各參與方愛不釋手。
另外，為了讓讀者可以更容易地了解本書的內容，筆者制作了322張圖表、127個視頻，還有財務模型以及投資合同兩個很重要的輔助工具，請各位讀者在閱讀本書時，一定要搭配圖表以及工具，使用方法請參閱本書《如何使用本書的圖表、視頻及輔助工具——兼論如何學好財務分析與投資合同》一文。
後要衷心感謝財政部PPP中心副主任夏穎哲博士及其團隊，在本書撰寫期間提供了許多寶貴的意見。此外，我也要感謝工作伙伴門繼業、賴淑美、孫佳欣，在過年期間不眠不休地加班校稿，並且對本書內容提出了很多中肯的建議。本書的截稿日期是2022年的1月31日，由於筆者所學有限，歡迎各位讀者批評指教，我的郵箱是1438448366@qq.com，讀者也可以添加微信(13321916083)或是電話聯繫(021-62300530)，我們很樂意與您進行交流。筆者將不定期在抖音以及視頻號直播間，為各位讀者進行基建領域相關問題的分享以及答疑，因此讀者如果有任何問題，也歡迎來到直播間，筆者將會竭盡所能回答各位的問題，謝謝。
