前言

第yi章 初識REITs

第yi節 投資小白如何理財

第二節 REITs是什麼

第三節 REITs的分類

第四節REITs全球發展簡史

第五節REITs在中國

第二章 為什麼建議買REITs

第yi節 公募REITs基金比理財強在哪兒

第二節 買股票基金還是公募REITs基金

第三節 冉冉升起的REITs與夕陽西下的不動產直投

第三章 REITs的風險和收益

第yi節 什麼是投資風險

第二節 買REITs有什麼投資風險

第三節 如何應對REITs的投資風險

第四節 REITs的主要收益：穩定且豐厚的分紅

第五節 投資REITs的風險/收益比

第六節 我國公募REITs基金的風險與收益特征

第四章 怎麼選公募REITs基金

第yi節 常用的投資估值指標

第二節 監管機構如何為投資者把關

第三節 選公募REITs基金就是選發起人

第四節 股息率很美妙，IRR更重要

第五節 合理的管理費率：蘿卜和大棒

第五章 公募REITs基金如何買賣

第yi節 投資REITs前的準備：開戶

第二節 投資REITs的渠道：場內和場外

第三節 投資REITs的方式：一級市場認購和二級市場交易

第六章  投資公募REITs基金前需要考慮的因素

第yi節 公募REITs基金適合我嗎

第二節 買多少合適

第三節 適合持有多久

第四節 買入/賣出的時機

第五節 高淨值客戶投資前考慮的要素

第七章 REITs的配置價值

第yi節 營養豐富、搭配均衡的投資大餐

第二節 REITs優化投資組合的實證研究

第八章 REITs未來展望

第yi節 全球REITs發展的經驗

第二節 我國REITs未來展望

附錄

前言

為什麼要寫這本書

起源於美國的不動產投資信托（REIT，Real Estate Investment Trust）自誕生以來已經走過了60多個年頭，並且已經成為世界許多國家資本市場的重要組成部分。美國、新加坡、日本等國的REITs已經成為眾多養老基金、高校投資基金等等需要支付穩定現金的投資機構的重要投資。公募不動產投資信托（REITs）基金於2021年上半年正式在我國資本市場落地。與此同時，隨著利率的下行，銀行存款等無風險的理財收益持續下行，習慣了買理財的大叔大媽們苦“收益率下跌”久矣！公募REITs基金的落地，填補了我國高收益高風險的金融產品與低收益低風險的金融產品之間的市場空白，為我國的廣大中小投資者打開了一扇全新的大門。國內數量可觀的投資者適合持有公募REITs基金，但是對REITs投資品種並沒有太多的了解，面對公募REITs基金這個”中風險，中回報“的新品種，由於缺乏了解，過其門而不入，不敢投資。廣大投資者需要一份全面、客觀、深入淺出地介紹公募REITs基金這一全新的投資品種的材料，包括它過去的發展、現在的狀態與未來的前景。

本書的重點不在於推薦某一隻國外REITs或者是國內公募REITs基金，而是希望讀者通過通讀本書，能夠了解REITs產生的來龍去脈，並形成自己對REITs投資價值的獨立判斷。

為什麼是我在寫這本書

作者於2007—2011年赴美國留學並工作，親身經歷了美國房地產過度投機導致的全球金融危機並對此展開了研究工作。回到亞洲以後曾服務於BNP Paribas（法國巴黎銀行）研究部，專注於東南亞開發商以及REITs研究，後曾就職於福建本土開發商三盛集團的投資部。美國是REITs的發源地，東南亞的新加坡是亞洲除日本外的市場，而新加坡受限於本國面積狹小，其REITs多投資於其他國家的不動產，而中國的資產早已占據其中舉足輕重的比例。作者國際化的觀察視角、本土化的行業經驗，深刻的行業洞察與思考，相信能夠為讀者們奉上一場REITs投資的饕餮盛宴。

為什麼現在寫這本書

2021年，上市的大中型開發商相繼宣布債券違約，市場一片恐慌：首先是恆大集團（香港上市，證券代碼：03333），接著花樣年控股（香港上市，證券代碼：01777）、當代置業（香港上市，證券代碼：01107）、新力控股（香港上市，證券代碼：02103）。現金流緊張的開發商們，開始變賣家當以籌措更多的資金，恆大集團出售恆大汽車、恆大物業，花樣年出售其物業板塊......

房地產行業真的要崩盤了嗎？

房地產行業正在變盤，但不會崩盤，而REITs正是這定盤的星！

如果說中國正面臨著百年不遇之大變局，那麼地產行業也正面臨著蒙眼狂奔三十年以來的變革。國家正試圖移除人民身上日益沉重的新三座大山：內卷的教育、昂貴的醫療以及令人窒息的房地產（住宅）價格。教育領域攜雷霆萬鈞之勢的“雙減”政策，醫療領域的“集中采購”，地產行業的“房住不炒”，無不彰顯黨中央國務院為終實現中華民族偉大復興而果斷采取的措施。作為一個投資者，不能低估一顆“民族復興”的心。於是，就有投資者及地產業界的從業者從過去的過分樂觀，直接跳到過分悲觀，又或者直接被整蒙了，不知所措。

國家在整頓，而不是“整死“三大民生剛需行業，也在引導從業者各自回歸行業的本質。雖然日子不如過往那般滋潤，但是整個行業還在，仍然需要市場化的行為來提供高效率、優質的產品和服務。隻不過，民生剛需的三大行業從過去的黃金時代褪色後進入白銀時代亦或是青銅時代，更加考驗從業者們精耕細作的能力，政策的導向也是回歸行業的本質：教育機構不再通過鋪天蓋地的廣告來吸引家長，需要回歸教學品質；醫療及醫藥廠家不再依賴灰色地帶獲得訂單，需要回歸藥品及基礎研發；房地產不在通過高杠杆（借貸）無序擴張，需要回歸居住屬性。全世界範圍內也不乏房地產從業者學習的榜樣：新加坡的Capitaland（凱德集團），美國的Simon Property（西蒙地產集團），日本的Mitsui（三井不動產）等等。世界各地的地產巨頭用自身鮮活的案例告訴我們：提供市場上質的產品，合理利用金融市場工具，比如REITs，纔是成為行業領軍者可靠的途徑。

投資者以及房地產從業者現在正需要這樣一本書，以客觀的態度闡述對時局的理解，以簡明扼要地進行深入的分析，進而獲得自身的認知的更新換代或者說更新迭代，終更好地指導投資活動。

……