序言：站得高，尿得遠
理想
願景和價值觀加起來叫理想
理想讓你看見別人看不見的地方
做好人就是買單，做壞人就是搶劫
牆上的美人與炕上的媳婦
理想不能改變，過程可以妥協
公平
起點公平就是機會均等
結果公平等於普遍的平均加的特權
官二代，富二代
社會公平比經濟公平更重要
程序正義比實質正義更重要
獨立言論可讓社會容忍度增大
制度做好，結果一定是道德上公平
相對公平與公平
公益與慈善
巴比晚宴
道德與理性
從1到180
公益組織的治理：獨立、透明與專業
貌離神合：公司做公益的理想境界
董事會
萬通故事
雄起的秘密
中軍的錯愕
橡皮圖章與名人俱樂部
規則內的規則
董事長
從虛到實再到半虛半實
經驗、邏輯和直覺
嫁給不同的人，命運不同
做別人不做的事
繼任的法寶：從科級干部到大國總統
房地產（上）
規律I：發展三階段
規律II：三種模式的演進
空間價值的創造比地段更重要
如何讓錢對我們低頭
眼觀六路，耳聽四方
房地產（下）
住宅問題：青春痘還是疾病？
不愛那麼多，隻愛一點點
住宅公司的黃金率
商用不動產的美國模式
立體城市
遙遠的故事
沒有邊界的城市
攤大餅，還是摞小餅
買得起、住得慣的城市
中國中心
雖死猶生
夢想首先得說出來，纔能終做出來
主流、雙向、高端
近朱者赤
商會
商人會館與行會
工商聯與官辦商會
民間商會
浙江商會與陝西商會
綠貞操
綠貞操
要貞操，就得忍受不舒服
標配與頂配
價值觀與組織
旅行
沒有恐怖的恐怖主義
人果真是禽獸不如
大膽說話，越說膽子越大
沒有方向是的恐懼
男人
動物性與社會性
紙做的愛情
精子與財富傳承
泡女明星的“死亡定律”
90後
家庭與環境
中國夢
價值觀
生活態度
臺灣（上）：人民幸福
權利保障
價值觀相同
經濟富裕
公權力被關進籠子
臺灣（下）：社會萬像
兩岸抗日電影的“大不同”
匹夫興亡，天下有責
是非去了，留下的是人性
大敘事與小話題
在憲政框架內卸下歷史包袱
“軍中樂園”與國軍的性問題
領袖和政策“市場化”
選舉讓“人民”
選舉就是一場熱鬧有序的運動會
民主是一個慢撒氣的過程
哪個效率更高
傳承
富人的財富早晚是大家的，不必仇富
時代環境變化導致永遠不可能復制自己
制度傳承與繫統有效
終結者還是開啟者

序：站得高，尿得遠
1949年新中國成立後，為了讓中國人民迅速過上共產主義的幸福生活，在中國大力推行公有制，普天之下，皆歸公有，率土之濱，莫非國企，但結果卻發生了三年災害。中國經濟發展緩慢，甚至停滯。1976年之後，鄧小平所推行的改革開放戰略的重要內容就是大力發展民營企業經濟。三十多年過去了，民營企業已撐起中國經濟的大半江山，貢獻了70%的就業、50%的稅收和50%以上的公益捐款。如今，中國人均GDP已步入中等發達國家水平。
民營企業由野蠻生長到理想豐滿的內因，即自我完善的歷程，固然重要，但它賴以生存與發展的外部政策與體制環境，也十分重要，甚至是決定性的。例如保護私人財產權利的制度，倘如一個人拼命干活、創業、創新，把企業做大做強，到頭來工作成果（具體表現為個人財產或金錢）卻與自己毫無關繫，或關繫含混不清，要麼隻有幾十年使用和支配權，要麼今天說是你的、明天有可能又被剝奪，那他立即會作出一個理性的決定：放下手頭的活不干了，撥腿開溜。又比如充分自由競爭的市場經濟制度，如果沒有充分自由競爭的市場經濟制度，不讓市場在生產要素的配置方面起決定作用；如果一個微觀經濟活動不是由企業和消費者決策，而是任由政府行政權力無限延伸，用閑不住的手代替市場這隻看不見的手，既發結婚證，又管做愛姿勢，但就是不管有無高潮和生不生孩子，那企業就隻能野合（違規）或自宮（退出市場）。市場效率一方面取決於交易速度的快慢和交易成本的高低，另一方面也取決於市場對企業家創新能力的定價（即超額利潤的高低）。什麼叫好政府？什麼是有利於完善市場經濟體制的好政策、好體制？關鍵要看它是否能提高交易速度，降低交易費用，以及提高對企業家創新能力的市場溢價。要做到這些，好的辦法就是小政府、大服務，小管制、大市場。比如企業創造出利潤完成初次分配後，再通過繳稅或消費者購買以及公民個人公益捐款等方式完成財富的二次、三次甚至四次分配。分配過程必須有一整套兼顧公平與效率的良好制度，以及切實有效的自我調節機制。後，還必須建立確保上述幾項市場經濟制度能夠有效運行的基本制度和法律體繫、政治體繫（民主與法制）及社會體繫。總之，這些都是民營企業持續、健康發展的空氣和水分。失去這些，民營企業就是無水之魚、無本之木，岌岌乎，危乎哉。
自清末以降，無論哪種民營企業（官助商辦、洋人買辦、海歸創業或草根生長），絕大多數都沒能活過20年。這其中關鍵的原因，不是死於商業競爭或市場周期性波動，而是死於制度摩擦，即被一次次社會制度變革與震蕩絞殺殆盡。而同一時期被我們在市場競爭中打敗，甚至被逐出市場的外國公司（如英資聯合利華等），100年後卻挾其新技術、新產品，堂而皇之地卷土重來。洋人的民營企業之所以長命，關鍵在於它們賴以存在的市場經濟的基本制度，如私人產權、自由競爭、合理分配及民主法制是一直存在並且不斷完善的。而在中國，自改革開放以來市場經濟體制雖逐步確立，但仍不完善，有時甚至還拉抽屜，往回退。在這過程中民營企業的主要死因仍然是體制博弈而非市場競爭，這就是中國民營企業的歷史悲劇和宿命。

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房地產之“眼觀六路，耳聽四方”
在當下的社會生活中，住宅是被關注的話題。實際上現在社會各界都在發聲，各有不同的立場，各有各自的道理，但到底誰正確或誰正確的概率高一點呢？原始社會你可以賴賬，因為沒憑據，現在隨時都可以錄音，上網一Google，誰對誰錯馬上就一清二楚。
那麼，現在具體有哪幾種人在講話呢？是買房人，抱怨價格高、質量差，價高買不起，質次買了鬧心。但買了房的人多數不抱怨價高，因為這是公共汽車原理，上了車的人都不希望別人再上來。買了房的人通常都是抱怨質次，但不抱怨價高，因為隻要一算賬就會發現，誰對我好呢？不是老婆，也不是老公，對我好的是房子，漲了一倍！而這一倍又帶來了很多新的憧憬。
第二是政府，政府始終要講公平，總是說既要保障大多數人基本住房的權利，又要保持市場的健康穩定發展，希望保持社會的基本公平秩序和公平的道德取向。政府講的都是永遠正確的話，但做起來總是會或多或少偏離一些。
第三是經濟學家，經濟學家在講災難、危機，總是說要出事，沒有一個經濟學家說現在什麼都好，否則他們就失去了存在的意義。自由的經濟學家都是在講問題，比如謝國忠，還有我社科院金融所的師兄。後來我發現經濟學家如果不講危機，基本上就沒成就，而且會失業。因為沒有問題，怎麼能表現你有方法、有見解呢！我曾參加過一次原來同事的聚會，我工作的後一個公家單位是國務院下屬的體制改革研究機構，我說你們當年預見的所有危機都沒發生，今天又開始預見新危機，這純粹是在嚇唬我們。我是生意人，如果我沒作準備，危機真來的時候，我就死了，而如果你們預測的那個危機沒來，我可能就錯過了發展機會。隻有我自己預測危機，而如果這個危機真的來了，這時候我纔心理平衡，纔會覺得這個代價承擔得起。歷史上，經濟學家幾乎都在研究危機問題，然後據此來提供解決方案。他們跟算命先生一樣，不加時間、地點、情節，所以永遠都是正確的。社會心理學有一種自我印證的心理機制，算命先生為什麼有市場？因為每個人聽後都會將自己的情況對號入座，老給自己找理由來證明算命先生是對的。
第四是商人，商人講的是機會，因為沒有機會，他就得關門。別人辦喪事他就賣棺材，總得有活干。商人永遠是在看未來、看希望，這是我們做生意的自信。如果每天在這兒也跟經濟學家一樣，預測未來不行了就把公司關了，那企業還怎麼發展？企業發展恰好相反，別人都說不好時，我們會想著怎麼找到一種方法，讓自己找到空間，活到未來，後讓大家承認我們今天的決策是對的，跟著我們走。
這四種聲音我們天天都能聽到，作為政府的決策者，要善於傾聽、擇其善者而從之。政府要管事，但要管得適度。，政府要管保障房，不要管商品房，應該讓市場去調節商品房的供需與價格。比如說別墅，這是一個商品房市場問題，肯定不屬於保障問題，那你就讓他賣，多少價錢都別管。而我們目前是全管。保障房應該限購，新加坡也是這樣做的；但商品房市場你也用這辦法管，好比男人生病到婦科去抓藥，肯定是不行的。
第二，政府要管品質，不要管價格。全世界住宅市場上政府管的重要的是品質，而不是去行政定價。我們在臺灣開發的那個項目，要到2013年底纔能做完。住宅在大陸18個月得搞定，如果是高層，那就更得快了。臺灣這個項目怎麼可以這麼慢呢？因為，在臺灣，我們什麼時候賣，政府不管，但政府管控品質，你不干夠這個時間，它會認為你的品質做得不到位，因為它已精確計算了每道工序需要多長時間，對你的品質監督非常嚴格。所以，政府管品質是非常重要的，是為了確保大家的居住安全；至於價格，你有能力，你就享受這品質，你沒能力，你就租房。
據我了解，美國也是這樣，地基驗收一道，牆體驗收一道，屋頂驗收一道，裡邊電線、電器部分再驗收一道，每一道都有一個驗收的節點，不是說把房子全蓋好了纔驗收。這樣施工進度可能會拖延，但品質確實會好，對大家生命和財產安全以及未來的價值保障都很好。有一次踫到一美國住宅開發商，我問他什麼時候能賣，他說什麼時間都行，政府不管，隨時可以賣，沒人買說明他不行，客戶買了覺得後悔，那就打官司。臺灣現在也一樣，而且市場會發展出建築經紀公司，在客戶和開發商之間有一個公司來管錢，是商業化的，他管錯了要承擔連帶責任，相當於評級公司一樣，都是市場化了的遊戲規則。
品質意味著什麼？很多人突然發現買的房不隔音，樓上樓下的事全能聽見，跟聽實況轉播似的。這就是政府定的標準太低，有的還是上世紀80年代的標準。這個標準對於開發商來說成本便宜，如果標準一提高，成本就要增加。而我們的政府幾十年來一直沒提升這個標準，該管的事沒管。
第三要管公平，而不應該去做損害公平的事情。在現行政策下出現的不公平有三種。首先是在買房人和未買房人之間制造了不公平，因為政府管制的結果是讓前面買房人的資產大幅縮水。你說為多數人謀利益，但其實買了房的人多，現在實際上沒買房的人是少數。沒有買房的人裡，年輕的和年老的如何公平？年輕人還有未來，你現在就寵他，就對那些年老的、幾乎沒有了未來的人不公平。這些問題都應兼顧。其次是私權力部門和公權力部門之間的公平。社會上有一些很有趣的現像，偶爾抓到一個貪官，會發現每個貪官後邊都有女人，但女人還是沒有他的房子多。比如李剛有5套房，江蘇那兒被雙規的財政廳副廳長張美芳有7套房。反腐倡廉偶爾揪出來的貪官怎麼有那麼多套房？他們的公權力顯然多於普通人，這就是公平問題，透視出了體制上的尋租優勢。
《新世紀周刊》曾經做過一個研究，北京這三年所有的保障房60%落入了公權力部門，而不是落入到真正需要的人手裡。參加輪搖號的還是老百姓，到第二輪就變成了內部分房。公務員繫統肯定不是低收入階層，這麼多人想考進去，肯定不是奔著低收入去的，至少是中收入，還有可能成為高收入。至於怎樣成為高收入，有合法和不合法兩種途徑。現在中收入的人有保障繫統，單位天天給他們蓋房，國務院機關管理局就有住宅中心，每年他們在內部分房；上海有一個局長更誇張，弄了30多套房。
而且，現在大型國企隻把利潤的15%上繳財政，剩下的錢在內部循環，變成了團購。比如某個權力部門看到一塊地不錯，它們單位有200個職工，於是就找一家開發商去招標，招完以後按市場價七折全部團購，內部員工分完以後按市場價再賣掉。這個公平政府要怎麼去處理呢？
還有，道德上公平與不公平，怎麼處理？我們講歷史唯物主義，發現道德有歷史性，比如500年前貞操就是天大的事，出問題的女人要被沉塘。現在微博上有人說“性是純潔的，不要用愛情來玷污它”，還出現了木子美等，她們不但沒有受到批判，反而因為語言或行為另類而名聲大噪，擁有龐大的粉絲團。因此，當講道德公平時，你首先應該告訴我是什麼時代的道德，而不能抽像地講。道德公平要被放在一個特定歷史背景下，機會均等意味著起點公平，平均分配講的是終點公平。政府講道德公平也應該講明是什麼時間的道德。我更傾向於機會均等，運動員起跑以後速度有快有慢，但起點上的機會均等必須要保證。而我們現在是講結果公平，也就是終點上的公平，大家直接將現有的東西均分了，那這樣誰還願意奮鬥呢？
道德公平是取機會均等還是結果公平，這個要掂量好，否則講公平正義沒有基礎。公平正義是需要很多制度支持的。比如我買套房，到底產權是不是我的，70年以後有可能被收走嗎？如果這東西是我的，誰也拿不走，那我就會感覺到公平。政府做得不好我可以批評，不至於因言獲罪，那我纔覺得有正義。在道德公平這個問題上，政府應該管得具體些，而不應該變成一種討巧和文過飾非。
眼下，中國社會每件事都有四種看法：極左、極右、中左、中右，有的人還活在時代，有的人則活在未來時代，這中間差了一百年。你根據哪個道德標準治理這個國家，要想清楚。不清楚的時候籠統提出一個道德號召，實際上是無力的和沒有方向感的。