章 房地產企業會計核算與稅務處理概述

節 房地產開發經營的主要特點

一、房地產開發企業的類型與主要業務

（一）房地產開發企業的類型

（二）房地產開發企業的主要業務

二、房地產開發業務的主要特征

三、房地產開發經營的主要流程

（一）土地取得階段

（二）前期準備階段

（三）建設施工階段

（四）房產銷售（預售）階段

（五）項目清算階段

（六）自持物業階段

第二節 房地產開發企業會計核算制度的演進

一、房地產開發企業會計制度形成的前期

二、《房地產開發企業會計制度》實施階段

三、房地產開發企業實施統一會計制度階段

四、房地產開發企業執行《企業會計準則》

第三節 房地產開發企業的財稅特征

一、房地產開發業務的財稅特征

二、房地產開發企業繳納的主要稅種

第四節 房地產開發企業的會計科目設置及核算內容

一、房地產開發企業的會計科目設置

二、重要會計科目的核算內容

（一）開發成本

（二）開發產品

（三）投資性房地產

（四）應付賬款

（五）應交稅費

（六）主營業務收入

（七）其他業務收入

第二章 企業設立階段的會計核算與稅務處理

節 企業設立條件

一、內資房地產企業設立的法律要求

（一）《公司法》有關規定

（二）《城市房地產管理法》有關規定

（三）《房地產開發經營管理條例》有關規定

（四）《房地產開發企業資質管理》有關規定

二、設立外商投資房地產企業的要求

（一）注冊資本要求

（二）設立流程

（三）特殊規定

三、注冊資本金的要求

四、項目資本金的要求

第二節 企業設立階段的會計核算

一、會計科目的設置

（一）實收資本（或股本)

（二）資本公積

二、注冊資本的核算

（一）設立登記時出資的核算

（二）增加注冊資本的核算

(三)實收資本減少的核算

第三節 企業設立階段的稅務處理

一、稅務登記

（一）稅務登記證的辦理

(二）稅務登記證的變更

二、企業設立階段的納稅計算

（一）印花稅

（二）契稅

三、不同出資方式的稅務處理

四、分支機構設立的稅務處理

（一）分公司

（二）子公司

（三）分支機構設立的稅務分析

第四節 籌辦期的界定與開辦費的處理

一、籌辦期的概念

二、開辦費的開支範圍

（一）允許計入開辦費的支出

（二）不能計入開辦費的支出

三、開辦費的會計核算

四、開辦費的稅務處理

第三章 獲取土地階段的會計核算與稅務處理

節 土地制度概述

一、土地所有制

二、土地管理的基本制度

三、土地征收和建設用地供應

四、土地供應的程序

五、二級市場土地轉讓的法律規定

第二節 獲取土地階段的稅務處理

一、契稅

（一）納稅義務人

（二）契稅稅率

（三）契稅計稅依據

（四）契稅的征收管理

（五）契稅計稅依據解讀

（六）契稅的會計處理

二、耕地占用稅

（一）納稅義務人

（二）征稅範圍

（三）計稅依據

（四）耕地占用稅的稅率

（五）耕地占用稅的征收管理

（六）耕地占用稅的會計處理

三、城鎮土地使用稅

（一）納稅義務人

（二）征稅範圍

（三）計稅依據和稅額

（四）城鎮土地使用稅的征收管理

（五）城鎮土地使用稅的稅收優惠

（六）城鎮土地使用稅的會計處理

四、印花稅

（一）稅目和稅率

（二）稅收優惠

（三）印花稅的征收管理

（四）印花稅的會計處理

五、營業稅

六、個人所得稅

七、土地增值稅

第三節 獲取土地階段的會計核算

一、一般企業獲取土地的會計處理

二、房地產開發企業取得開發用土地的會計處理

（一）通過競拍取得土地使用權的會計處理

（二）接受投資取得土地使用權的會計處理

（三）在建項目收購的會計處理

（四）合作建房的會計處理

（五）自用土地使用權的會計處理

第四章 開發建設階段的會計核算與稅務處理

節 開發建設階段業務概述

一、項目策劃設計階段

二、項目準備階段

三、項目施工階段

四、項目竣工驗收階段

第二節 開發建設階段的會計核算與稅務處理

一、開發建設階段涉及的主要稅種

（一）城鎮土地使用稅

（二）印花稅

二、開發建設階段不同承包方式下的會計處理

（一）建築安裝工程承包方式

（二）不同工程承包方式的會計處理

（三）甲供材模式的稅務風險

第三節 ＢＴ及ＢＯＴ項目的會計核算與稅務處理

一、BT項目工程承包

（一）BT模式的含義

（二）BT模式的特點

（三）BT項目分類

（四）BT項目的會計核算

（五）BT模式下的稅務風險

二、BOT項目工程承包

（一）BOT模式的含義

（二）BOT項目管理部的會計核算

（三）BOT項目公司的會計核算

（四）BOT項目的攤銷與移交

第五章 開發產品成本的歸集、分配與結轉

節 開發成本核算概述

一、成本核算的基本程序

二、確定成本核算對像

（一）成本核算對像的概念

（二）確定成本核算對像的原則

（三）確定成本核算對像的方法

（四）房地產開發企業成本對像管理要求

三、劃分成本核算項目

（一）成本核算項目的分類

（二）成本項目的核算內容

四、成本核算對像和成本項目之間的關繫

第二節 期間費用核算概述

一、費用的特點

二、費用確認的原則

三、費用確認的標準

四、費用的核算內容

（一）管理費用

（二）銷售費用

（三）財務費用

第三節 成本費用會計科目的設置

一、開發成本

二、開發間接費用

三、開發產品

四、管理費用

五、銷售費用

六、財務費用

第四節 成本歸集、分配的會計處理

一、成本分配方法

（一）占地面積法

（二）建築面積法

（三）直接成本法

（四）預算造價法

二、成本分配方法對土地增值稅的影響及例釋

（一）不同成本分配方法下的稅款差異分析

（二）不同性質的成本項目客觀上要求適用不同的成本分配方法

（三）層高繫數建築面積法

（四）特殊的成本分攤方法

三、土地征用及拆遷補償費的歸集與分配

(一)土地征用及拆遷補償費的歸集

(二)土地征用及拆遷補償費的分配

四、前期工程費的歸集與分配

（一）前期工程費的歸集

（二）前期工程費的分配

五、建築安裝工程費的歸集與分配

（一）采用發包方式的核算

（二）采用自營方式的核算

（三）建築安裝工程費的分配

六、基礎設施費的歸集與分配

（一）基礎設施費的歸集

（二）基礎設施費的分配

七、開發間接費用的歸集與分配

（一）開發間接費用的歸集

（二）開發間接費用的分配

第五節 公共配套設施費的會計核算

一、公共配套設施成本對像的確定

（一）營利性公共配套設施

（二）非營利性公共配套設施

二、公共配套設施的成本核算對像

（一）營利性公共配套設施的成本對像

（二）非營利性公共配套設施的成本對像

三、公共配套設施費的會計核算方法

（一）營利性公共配套設施費的核算

（二）非營利性公共配套設施費的核算

四、預提公共配套設施費的會計核算

（一）公共配套設施費的預提範圍

（二）預提公共配套設施費的賬務處理

(三）預提公共配套設施費的計算方法

第六節 土地開發成本與代建工程成本的會計核算

一、土地開發成本的核算

(一)土地開發成本的劃分和歸集

(二)土地開發成本核算對像的確定和成本項目的設置

(三)土地開發成本的核算

（四）已完成開發土地開發成本的結轉

二、代建工程成本的核算

第七節 開發完工產品成本的結轉

一、開發產品總成本的核算

（一）計算總成本的原則

（二）成本預提

（三）成本核算對像總成本計算表

二、結轉完工開發產品成本

（一）開發產品的科目設置

（二）開發產品成本明細表

三、結轉開發產品成本

（一）銷售產品成本明細表

（二）成本差的賬務處理

第六章 銷售（預售）階段的會計核算與稅務處理

節 銷售（預售）階段業務概述

一、土地使用權轉讓

二、商品房銷售

(一)商品房預售與現房銷售

(二)自行銷售與委托銷售

（三)一次性付款、分期付款及按揭付款

（四）商品房銷售流程

三、銷售其他建築物

四、代建工程

五、其他業務

（一）商品房售後服務收入

（二）材料銷售收入

第二節 銷售（預售）房款的會計核算

一、銷售定金的會計核算

(一)定金的概念

(二)銷售定金的管理

(三)定金的會計處理

(四)定金的稅務處理

二、會員費及誠意金的會計核算

(一)會員費及誠意金的概念

(二)會員費及誠意金的管理

(三)會員費及誠意金的會計處理

（四）會員費及誠意金的稅務處理

三、按揭保證金的會計核算

四、預售房款的會計核算

(一)預售房款的概念

(二)預售房款的管理

(三)預售房款的賬務處理

五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算

(一)銷售更名的會計核算

(二)銷售退房的會計核算

(三)銷售換房的會計核算

六、代收款項的會計核算與稅務處理

（一）代收款項的會計核算

（二）代收款項的稅務處理

第三節 商品房銷售收入的會計核算與稅務處理

一、收入的確認條件

（一）《企業會計準則》關於收入的確認條件

（二）稅法關於收入的確認條件

（三）完工條件

二、銷售收入的賬務處理

三、商品房面積差的會計核算

四、拆遷還房的會計和稅務處理

(一)拆遷還房的概念

(二)拆遷還房的稅務處理

(三)拆遷還房的會計處理

五、委托代銷收入的會計核算

（一）收取手續費方式

（二)視同買斷方式

六、售後回購房屋收入的會計核算

（一）會計處理

（二）稅務處理

七、附有銷售退回條件的開發產品銷售收入的會計核算

八、銷售、折讓及退回的會計核算

第四節 商品房銷售成本的會計核算

一、開發產品的會計核算

二、開發產品銷售時的會計核算

三、成本差異的會計核算

第七章 自持物業階段的會計核算與稅務處理

節 出租物業的會計核算與稅務處理

一、出租物業的初始計量

(一)出租物業的確認

(二)出租物業的賬務處理

(三)出租物業暫估入賬的賬務處理

二、出租物業收入的會計核算與稅務處理

(一)出租收入的確認

（二）租金收入的賬務處理

(三)免租期收入的賬務處理

（四）租金收入的稅務處理

三、出租物業後續支出的會計核算

(一)維修的賬務處理

（二）裝修的賬務處理

（三）改建支出的賬務處理

四、出租物業後續計量的會計核算

（一)成本計量模式的賬務處理

(二）公允價值計量模式的賬務處理

（三）後續計量模式變更的賬務處理

五、投資性房地產轉換的會計核算

（一）投資性房地產轉換形式

（二）投資性房地產轉換日的確定

（三）投資性房地產轉換為非投資性房地產的會計核算

（四）非投資性房地產轉換為投資性房地產的會計核算

六、投資性房地產處置的會計核算

（一）采用成本模式計量的投資性房地產處置的賬務處理

（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產處置的賬務處理

第二節 自營物業的會計核算與稅務處理

一、自營物業的會計核算

(一)自營物業的確認和初始計量

(二)自營物業經營的賬務處理

二、自營物業後續支出的會計核算

(一)自營物業裝修的會計核算

(二)自營物業改建的會計核算

(三)自營物業日常維修的會計核算

(四)自營物業計提折舊的會計核算

(五)自營物業土地使用權攤銷的會計核算

三、自營物業處置的會計核算

第八章 納稅活動的會計核算

節 營業稅金及附加的會計核算

一、房地產開發企業營業稅的處理

(一)營業稅的計稅依據

（二)營業稅的稅率

二、銷售物業營業稅的賬務處理

(一)轉讓土地使用權應納營業稅的賬務處理

(二)銷售不動產應納營業稅的賬務處理

(三)其他應稅行為應納營業稅的賬務處理

三、營業稅金附加的會計核算

（一）城市維護建設稅的核算

（二）教育費附加的核算

第二節 土地增值稅的會計核算

一、土地增值稅的稅務處理

二、現房銷售的土地增值稅核算

三、期房銷售的土地增值稅核算

第三節 房產稅的會計核算

一、房產稅的稅務處理

（一）征收方法

（二）納稅義務發生時間

（三）繳納時間

二、房產稅的會計科目設置

三、房產稅的賬務處理

（一）直接在管理費用列支的會計核算

（二）分期攤銷房產稅的會計核算

第四節 城鎮土地使用稅的會計核算

一、城鎮土地使用稅的稅務處理

（一）計征時間

（二）計算公式

二、城鎮土地使用稅會計科目的設置

三、城鎮土地使用稅的賬務處理

第九章 土地增值稅清算的會計核算

節 土地增值稅清算及清算時點

一、土地增值稅清算對像的選擇

二、土地增值稅清算的時點

第二節 土地增值稅清算收入的確認與核算

一、已全額開具商品房銷售發票的收入確認

二、未開具發票或未全額開具發票的收入確認

三、開發產品所有權轉移視同銷售的收入確認

四、出讓金返還收入的確認

五、售後返租轉讓收入的確認

第三節 土地增值稅清算成本的確認

一、計算增值額的扣除項目

（一）取得土地使用權所支付的金額

（二）房地產開發成本

（三）房地產開發費用

（四）與轉讓房地產有關的稅金

（五）財政部規定的其他扣除項目

二、土地增值稅與企業所得稅稅前扣除項目差異分析

（一）相同點

（二）差異點

第四節 土地增值稅清算綜合案例

一、土地增值稅清算應提供的資料

二、房地產公司及清算項目基本情況

三、扣除項目金額稅務審核情況

四、土地增值稅分清算對像計算情況

(一)非普通住宅部分的土地增值稅計算

（二）非住宅（含店面、車庫、其他）部分的土地增值稅計算

五、土地增值稅清算結論

六、土地增值稅清算申報表及附表

第十章 利潤形成及分配階段的會計核算與稅務處理

節 利潤形成的會計核算與稅務處理

一、利潤的構成

（一）營業利潤

（二）利潤總額

（三）淨利潤

二、利得與損失的會計核算

（一）賬戶設置

（二）會計處理

三、利潤形成的會計核算

（一）期間損益的結轉

（二）企業所得稅的計算

（三）所得稅賬戶設置與會計處理

（四）淨利潤的結轉

（五）年度虧損的會計處理

第二節 利潤分配的會計核算與稅務處理

一、利潤分配的流程

（一）彌補以前年度虧損

（二）提取法定盈餘公積金

（三）提取任意盈餘公積金

（四）向投資者分配股利

二、利潤分配的會計核算

（一）賬戶設置

（二）會計處理

第三節 企業所得稅的會計核算

一、會計利潤與應稅利潤

二、永久性差異與暫時性差異

（一）永久性差異

（二）暫時性差異

三、遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的確認

四、所得稅費用的確認與計量

（一）當期所得稅

（二）遞延所得稅

（三）所得稅費用

五、企業所得稅的會計核算

（一）會計核算的一般程序

（二）賬戶設置

（三）賬務處理

第十一章 企業所得稅的預繳與彙算清繳

節 企業所得稅的預繳與彙算清繳概述

一、企業所得稅的預繳

（一）日常所得稅會計處理

（二）預收房款的所得稅會計處理

（三）期末所得稅會計處理

二、企業所得稅的彙算清繳

（一）彙算清繳的基礎

（二）彙算清繳的一般程序

（三）彙算清繳的期間

（四）彙算清繳的申報

三、所得稅彙算清繳的納稅調整

（一）收入確認的納稅調整

（二）視同銷售的納稅調整

（三）業務招待費、廣告費的納稅調整

（四）利息支出的納稅調整

（五）罰金、罰款和被沒收財物損失的納稅調整

（六）稅收滯納金的納稅調整

（七）準備金的納稅調整

（八）銷售未完工開發產品取得收入的納稅調整

（九）未取得發票及不合規票據的納稅調整

（十）所得稅申報表的填報

第二節 企業所得稅預繳與彙算清繳的實例解析

一、基本資料

二、企業所得稅申報表

第十二章 房地產特殊業務的會計核算與稅務處理

節 企業分立的會計核算與稅務處理

一、企業分立的類型

（一）存續分立（分拆分立）

（二）新設分立（解散分立）

二、企業分立的特點

三、企業分立的會計處理

（一）會計處理原則

（二）企業分立的具體會計處理

四、企業分立的稅務規定

（一）企業所得稅

（二）契稅

第二節 合作開發的會計核算與稅務處理

一、聯建模式的概念

(一)聯建模式的認定條件

（二）偽聯建模式的認定

二、聯建模式下的稅務處理

三、聯建模式下開發產品分配的會計與稅務處理

四、聯建模式下項目分紅的會計與稅務處理

第十三章 房地產企業會計核算綜合案例

節 欣嘉公司全流程整套賬務處理

一、公司設立

二、土地征用及拆遷補償

三、土地競拍

四、3月份其他業務

五、項目立項和規劃

六、4月份其他業務

七、建築安裝業務

八、預(銷)售業務

九、其他事項

第二節 欣嘉公司財務報表及相關附表

房地產企業會計核算與稅務處理實戰讀本！

不是批評的嚴重警示——面對薄弱的房地產會計核算現狀，房地產界高管們務必意識到會計核算的質量不容忽視

自2006年《企業會計準則》頒布實施以來，房地產企業執行《企業會計準則》進行會計核算已經多年。但是，由於房地產企業的業務流程及稅收操作的特殊性以及房地產企業財稅人員對該行業財稅特殊性掌握不夠熟練的實際情況，房地產企業會計核算的質量令人擔憂。一些房地產企業的會計科目隨意使用，會計賬務錯漏百出，其不規範程度遠遠超出想像；一些財務人員分不清房地產開發成本與期間費用的界限；更多的財務人員困惑於會計核算與稅務處理的差異，稅收計繳的會計處理不夠熟練，對土地增值稅、企業所得稅的預繳、彙算清繳及清算申報更是稀裡糊塗。這種混亂的狀況嚴重影響了房地產企業的會計核算及會計信息質量，影響了房地產企業的正常納稅活動，更談不上通過會計核算來合法節稅，控制納稅風險，有效降低稅負。

本書的特色與價值——

1.一線專家歷時兩年，以親身實戰經驗為基礎，精心打造

本書的編著者均為多年工作在房地產企業財稅培訓、咨詢一線的專家，實戰經驗豐富，對房地產企業財稅工作的現狀非常了解，特別理解企業財務人員的困惑，也深感國內房地產行業財稅類書籍在實操性、針對性方面存在的巨大不足。基於此，編著者決心根據自身的專業知識及實踐經驗，策劃編寫一本繫統講解房地產企業全程會計核算與稅務處理的著作，以期真正幫助房地產企業的財務人員提高會計核算和稅務處理

技能，提升財稅工作質量。編寫組曾多次召開座談會對該書內容進行專題討論。針對初稿中存有疑惑的問題，編著者深入到房地產企業財務實踐中反復驗證後確定解決方案。本書編寫歷時兩年，期間五易其稿，終得以定稿。

2.涵蓋房地產企業全流程財稅業務的方方面面，行業特色明顯，會計核算和稅務處理結合緊密

本書按照房地產企業的開發流程講解會計處理，全套的房地產開發企業會計科目、成本核算明細科目的賬務處理，詳盡的成本核算方法，使本書更加貼近房地產企業會計核算的實際，內容更加全面繫統，行業特色更加突出，框架更加清晰完整，有助於房地產財會人員迅速掌握房地產會計的核算技巧，建立完善有效的賬務核算體繫。

本書特別注重房地產企業涉稅業務的會計處理，尤其是對令人頭疼的土地增值稅與企業所得稅的計繳進行了重點講解，以期幫助房地產企業財稅人員熟練掌握稅務處理的規範與技巧，有效降低稅務風險。

3.來自大型房地產開發企業原汁原味的案例，還原房地產企業真實的財稅工作情境

借鋻標杆房地產企業財稅處理的成功做法，能夠為房地產企業規範會計核算與稅務處理提供捷徑，因此，編著者特別重視案例的編寫。本書案例均以房地產企業財稅實際情況為基礎加工整理而成，原汁原味，給讀者以身臨其境的感覺。尤其是“房地產企業會計核算綜合案例”一章，彙集了房地產開發項目全過程的重要業務，融稅務處理與會計核算於一體，引導讀者按照規範的操作方式完成房地產企業全套的財稅處理業務，帶給讀者更加真切的感受。

本書由蔡昌擔任主編，黃潔瑾、景志偉、陰長霖任副主編，全書由蔡昌、陰長霖總纂定稿。參加本書初稿撰寫工作的有蔡昌、黃潔瑾、景志偉、陰長霖、徐琳、牛魯鵬等。本書出版後得到社會各界的廣泛關注和好評，僅出版1年多時間即告售罄。本書主編、副主編對全書內容進行了細致修訂，更正了版的一些疏漏和錯誤之處，同時增補了一些政策。參加這次修訂工作的有蔡昌、黃潔瑾、景志偉、陰長霖等，本次修訂工作後由蔡昌總纂、定稿。本書囊括了團隊的智慧，凝聚了大家的經驗。在此，我們對編寫組各位成員付出的辛勤勞動致以誠摯的謝意。本書在編寫過程中還得到了中央財經大學稅務學院、北京中經陽光稅收籌劃事務所、北京彙泰鵬輝稅務師事務所的大力支持，在此表示誠摯的謝意！

房地產開發企業的財會人員為本書的主要閱讀對像，當然,本書也適合房地產企業的高管閱讀以提升財稅務方面的決策能力。同時，本書還可作為高等院校的會計專業及房地產專業的教材。限於編著者的學識水平，書中不足之處在所難免，懇請廣大讀者在閱讀時將遇到的問題及改進意見及時反饋給我們，以便再版時修改完善（聯繫郵箱：13910862160@126com）。我們期待您的寶貴意見和建議，歡迎不吝賜教。

編著者

2016年1月