第1 章 房地產財務管理概述 ............................................................................................ 001
1.1 房地產財務管理的特點 ............................................................................................... 002
1.1.1 以企業戰略為依據 ................................................................................................... 002
1.1.2 以經營計劃為主線 ................................................................................................... 003
1.1.3 以資金管理為核心 ................................................................................................... 004
1.1.4 以稅收管理為重點 ................................................................................................... 005
1.1.5 以會計核算為基礎 ................................................................................................... 006
1.2 房地產財務管理的框架 ............................................................................................... 007
1.2.1 房地產財務管理的3 個階段 ................................................................................... 008
1.2.2 財務運營思維 ........................................................................................................... 010
1.3 如何從房地產財務管理“小白”進階為高手 ...........................................................011
1.3.1 學習學習再學習 ....................................................................................................... 012
1.3.2 備考CPA 的“三大法寶” ...................................................................................... 013
1.3.3 備考CPA 的方法 ...................................................................................................... 014
1.3.4 成為高手的方法 ....................................................................................................... 017
第2 章 房地產收入核算 ..................................................................................................... 021
2.1 房地產收入的確認原則 ............................................................................................... 022
2.1.1 現行收入的確認原則 ............................................................................................... 022
2.1.2 新收入準則 ............................................................................................................... 023
2.2 銷售收款的會計核算 .................................................................................................... 024
2.2.1 誠意金的核算 ........................................................................................................... 024
2.2.2 定金的核算 ............................................................................................................... 025
2.2.3 預售款的核算 ........................................................................................................... 027
2.2.4 銷售收款管理 ........................................................................................................... 028
2.3 銷售收入結轉的核算 .................................................................................................... 033
2.3.1 收入結轉的核算 ....................................................................................................... 033
2.3.2 收入結轉臺賬的編制 ............................................................................................... 035
2.3.3 現房銷售收入的核算 ............................................................................................... 037
第3 章 房地產成本核算 ..................................................................................................... 039
3.1 房地產成本對像的確認 ............................................................................................... 040
3.2 房地產成本項目 ............................................................................................................ 042
3.2.1 土地成本 ................................................................................................................... 043
3.2.2 前期工程費 ............................................................................................................... 043
3.2.3 基礎設施費 ............................................................................................................... 044
3.2.4 建築安裝工程費 ....................................................................................................... 045
3.2.5 公共配套設施費 ....................................................................................................... 046
3.2.6 開發間接費 ............................................................................................................... 046
3.3 房地產開發成本的核算 ............................................................................................... 047
3.3.1 成本分攤方法 ........................................................................................................... 047
3.3.2 土地成本的核算 ....................................................................................................... 049
3.3.3 前期工程費的核算 ................................................................................................... 050
3.3.4 建築安裝工程費的核算 ........................................................................................... 052
3.3.5 基礎設施費與開發間接費的核算 ........................................................................... 055
3.3.6 公共配套設施費的核算 ........................................................................................... 056
3.4 房地產開發成本的分配與結轉 ................................................................................... 059
3.4.1 成本臺賬 ................................................................................................................... 059
3.4.2 成本預提與分配 ....................................................................................................... 063
3.4.3 成本結轉 ................................................................................................................... 066
3.5 房地產開發企業的費用核算 ....................................................................................... 072
3.5.1 管理費用 ................................................................................................................... 072
3.5.2 營銷費用 ................................................................................................................... 073
第4 章 房地產稅收基礎 ..................................................................................................... 075
4.1 房地產稅收管理概述 .................................................................................................... 076
4.2 增值稅的計繳與核算 .................................................................................................... 078
4.2.1 增值稅預繳 ............................................................................................................... 079
4.2.2 銷項稅額 ................................................................................................................... 080
4.2.3 進項稅額 ................................................................................................................... 081
4.2.4 增值稅的核算 ........................................................................................................... 082
4.3 土地增值稅的計繳與核算 ........................................................................................... 089
4.3.1 土地增值稅的征稅範圍 ........................................................................................... 089
4.3.2 土地增值稅的扣除項目 ....................................................................

這個技術有什麼前途
2020 年8 月20 日，中華人民共和國住房和城鄉建設部及中國人民銀行召開重點房地產開發企業座談會，會議提出了房地產開發企業有息債務管控的“三條紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於 70%、淨負債率大於 100%和現金短債比小於1 倍。三條紅線全超限的房地產開發企業，其有息負債不得增加；兩條紅線超限的房地產開發企業，其有息負債規模年增速不得超過5%；一條紅線超限的房地產開發企業，其有息負債規模年增速不得超過 10%；三條紅線都未超限的房地產開發企業，其有息負債規模年增速不得超過 15%。可見，國家加強了對房地產開發企業有息債務的管控。
2020 年12 月31 日，中國人民銀行及中國銀行保險監督管理委員會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對各類銀行業金融機構的房地產貸款和個人住房貸款占比上限設置了“兩道紅線”。也就是說，國家加強了對銀行給房地產行業貸款的限制。
2021 年2 月，中華人民共和國自然資源部發布消息，全國22 個城市住宅用地需集中出讓，出讓次數全年不超過3 次。
隨著國家對房地產行業長效管控機制的逐步建立，房地產行業面對政策面的不斷壓縮、資金面的不斷收緊及市場競爭的不斷加劇，從政策紅利階段、規模紅利階段走向管理紅利階段。房地產開發企業的管理能力將是房地產開發企業未來發展的決定因素。
財務管理是房地產開發企業管理的核心內容之一，財務成果反映房地產開發企業的經營狀況，從財務成果出發反推經營動作，鋪排經營工作，形成“從經營到結果，從結果促經營”的管理循環。在管理紅利階段，房地產財務管理必將成
為房地產開發企業經營的核心職能，財務管理人纔也必將走到“聚光燈”下，成為房地產開發企業渴求的管理人纔。
本書的特色
本書力求在講解房地產財務管理知識的同時，著重為讀者搭建房地產財務管理的知識框架，闡述從房地產財務管理“小白”進階為高手的方法論。
本書先搭建房地產財務管理知識結構的“鐵三角”，再從房地產財務管理基礎知識到財務運營管理等高階知識由淺入深地講解，使讀者繫統且全面地了解、掌握房地產財務管理知識，逐步建立起房地產管理知識體繫，快速掌握房地產財務管理的核心與要領。
本書的內容
第1 章“房地產財務管理概述”講解了房地產財務管理的特點、房地產財務管理的框架，以及如何從房地產財務管理“小白”進階為高手。
第2 章“房地產收入核算”講解了房地產收入的確認原則、銷售收款的會計核算和銷售收入結轉的核算。
第3 章“房地產成本核算”講解了房地產成本對像的確認、房地產成本項目、房地產開發成本的核算、房地產開發成本的分配與結轉、房地產開發企業的費用核算。
第4 章“房地產稅收基礎”講解了房地產稅收管理概述、房地產開發企業三大稅種（增值稅、土地增值稅、企業所得稅）的計繳與核算，以及房地產開發各階段的稅收管理。
第5 章“房地產項目預算管理”講解了房地產開發企業的預算管理框架、房地產項目資金管理和房地產項目預算管理全流程。
第6 章“房地產項目全周期管理”講解了房地產項目全周期管理體繫及房地產項目全周期管理工具。
第7 章“房地產項目財務分析”講解了財務分析的邏輯框架和房地產項目財務分析體繫。
第8 章“房地產稅收管理進階”講解了房地產稅收管理體繫、房地產項目的稅收管理，以及房地產重點、難點問題解析。
第9 章“房地產資本運營管理”講解了房地產投資、房地產融資和財務部門的角色定位。
第10 章“房地產財務運營”講解了房地產運營管理、房地產財務運營管理和財務運營的運用。
作者介紹
伍剛，中國注冊會計師，有20 多年的財務從業經驗，十幾年的財務總監管理經驗。於 2002 年進入房地產行業，先後在多家知名外資房地產開發企業、知名房地產集團任職，具有豐富的財務總監職業經驗和扎實的財務運營管理實戰經驗，專精於房地產財務運營管理、稅收管理，曾在多個刊物、公眾媒體上發表財稅文章。
本書的讀者對像
? 會計初學者
? 各財經、非財經專業的大、中專院校實習學生
? 各經濟組織中想要提升財務管理能力的會計人員
? 需要財務管理入門工具書的人員
? 房地產及相關行業從業者
? 房地產管理人員
? 其他對會計感興趣的人員