章物業管理成本預算

預算管理是企業財務管理的重要內容，對於物業公司來說，收入預算是比較穩定的。一個物業公司要持續地發展下去，在落實收入的同時，必須要控制支出，合理運用管理費開支，控制各項費用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。

節物業公司成本的構成與分類 1

一、物業管理成本的構成 1

二、物業管理成本的分類 3

第二節成本預算的編制 5

一、成本預算編制的程序和步驟 6

二、物業項目各項費用的預算模板 6

三、各管理處管理成本彙總 20

【實戰範本1-01】某公司物業費用成本預算表 30

第三節建立預算控制體繫 36

一、建立預算執行責任制度 37

二、建立監督檢查制度 38

三、建立預算執行情況內部報告制度 39

四、建立預算執行情況預警機制 39

五、建立預算執行結果質詢制度 39

六、建立預算執行情況分析制度 39

【實戰範本1-02】物業公司全面預算管理辦法 40

【實戰範本1-03】管理處財務預算管理監控辦法 43



第二章人工成本降低

物業公司的成本中，人工成本的比例很大，占總收入的50%～70%，占總成本的60%～80%，人工成本控制下來了，物業公司的成本就降低了一大筆開支。

節人力成本的構成 48

一、取得成本 48

二、人力開發成本 49

三、人力使用成本 49

四、離職成本 50

第二節崗位設置與編制縮減 50

一、崗位設置 51

二、崗位編制的核定 52

【實戰範本2-01】某物業服務集團在管項目人員配置標準 55

第三節招聘成本的降低 62

一、制定詳細的招聘方案，加強對招聘人員的培訓 62

二、選擇科學的招聘方法 62

三、招聘應選擇合適的招聘渠道 62

四、招聘信息發布要講技巧? 65

五、招聘評估要及時? 65

六、實施招聘工作團隊負責制 65

第四節員工培訓成本降低 66

一、員工培訓成本的構成 66

二、進行科學合理的培訓需求分析 67

三、針對不同群體實施菜單式培訓 67

四、做好培訓的轉化工作 67

五、合理設計培訓協議防止員工流失 68

六、培養內部兼職培訓師 69

第五節留住人纔，降低員工流失成本 72

一、人員流失成本的表現 72

二、物業公司人纔流失的原因 73

三、人纔流失的防範對策 74

【實戰範本2-02】人力資源管理年度費用預算表 76

【實戰範本2-03】人力資源管理費用預算執行表 78

【實戰範本2-04】人力資源成本分析表 79

【實戰範本2-05】年度招聘計劃及費用預算表 80

【實戰範本2-06】部門招聘成本預算表 80

【實戰範本2-07】招聘成本登記表 81

【實戰範本2-08】招聘工作成本分析表 81

【實戰範本2-09】培訓費用預算明細表 83

【實戰範本2-10】各培訓課程費用明細表 83

【實戰範本2-11】加班費明細表 84

【實戰範本2-12】員工離職成本核算表 84

【實戰範本2-13】員工異動分析表 87



第三章控制物料消耗降成本

為確保物業公司對物業的正常維修保養，給業主（租戶）提供良好的服務，物業公司需采購、儲存各種工具、備品、備件、材料和原料等貨物（以下統稱為物料）。

物料消耗是物業管理的重要領域，是指物業管理服務過程中對物料、用品、機具、工具、器材等的耗用。物業公司的成本費用除了人員費用之外，物料消耗占了很大比重。合理采購和有效儲存物料是一個公司成本控制的主要環節之一。

節物料消耗控制的基礎 88

一、建立嚴格的物料消耗控制制度 88

二、建立物料消耗年度計劃控制機制 89

三、對養護管理項目嚴格把關 89

【實戰範本3-01】某物業公司物料管理規定 90

【實戰範本3-02】物業公司物品管理制度 96

第二節物業公司物料采購管理 100

一、采購物資分類 100

二、采購流程 101

【實戰範本3-03】物料需求計劃表 101

【實戰範本3-04】物資申購單 101

三、采購方式 102

四、采購協議和合同管理 102

【實戰範本3-05】供應商評審表 103

【實戰範本3-06】合格供應商一覽表 103

【實戰範本3-07】合格物品供應商名錄 104

【實戰範本3-08】材料或設備采購框架合同 104

五、采購實施與管理 108

第三節物料接收與倉儲管理 109

一、庫存物料的限額標準 109

二、物料的驗收 109

三、物料的入倉程序 111

【實戰範本3-09】入庫登記表 112

【實戰範本3-10】物品領料單 112

四、倉庫物料的存放管理 112

五、物料與工具的出庫與發放 113

【實戰範本3-11】臨時借用工具登記表 115

【實戰範本3-12】員工領用工具記錄表 115

【實戰範本3-13】公用工具借用登記表 116

六、倉庫物料的清點 116

【實戰範本3-14】工程部倉庫物品申請表 116

【實戰範本3-15】庫存物品盤點表 117



第四章加強設備維護降成本

物業管理中，設施設備的管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。加強維護保養，延長設備的使用壽命和檢修周期，維修費用，節約運行中的能耗費用、操作費用至關重要。

節物業管理設備維護服務 118

一、設備維護服務對像的構成 118

二、設備維護服務形式的構成 118

三、設備維護服務成本的構成 119

第二節設備維護服務成本控制的方法 119

一、控制能源成本的方法 119

二、控制維修成本的方法 120

三、控制設備維護人工成本的方法 121

第三節加強設備的維護保養 121

一、熟悉設備的運行情況 121

二、建立設備管理體繫 122

【實戰範本4-01】公共設備（設施）維護保養績效考核辦法 122

三、處理好應急維修與計劃維修的關繫 129

四、制訂設備維護計劃 130

【實戰範本4-02】公共設施日常維修計劃方案 134

【實戰範本4-03】公共設施定期維護計劃及實施方案 136

【實戰範本4-04】房屋配套設施定期維修保養計劃 138

【實戰範本4-05】房屋配套設施日常保養計劃 140

五、設備維護保養計劃的實施 142

六、應急維修的管理 142

【實戰範本4-06】報修單 144

【實戰範本4-07】設備維修記錄 144

【實戰範本4-08】設備（機具）外委維修申請表 145



第五章物業服務標準化降成本

在企業管理過程中經常流行著這樣一句話：“三流企業做產品，二流企業做品牌，一流企業做標準”。企業用工成本上升、招工難、留人難等一繫列內部憂患，企業管理者應該認真反思，轉變思想觀念，推行服務標準化，而不是隻有一流企業纔做標準。

節標準化與成本控制之間的關繫 147

一、標準化直接影響時間成本減少 147

二、服務標準化間接影響人工成本降低 148

三、服務標準化對材料費用的影響 148

四、服務標準化對管理費用的影響 148

第二節物業服務標準化要領 149

一、物業公司標準體繫的組成 149

二、物業公司標準化的對像 149

三、實施標準化運作的關鍵環節 150

四、物業服務標準化實施策略 150

【實戰範本5-01】物業管理標準——安全管理 151

【實戰範本5-02】物業管理標準——服務類 155

【實戰範本5-03】物業管理標準——環境管理 160

【實戰範本5-04】物業管理標準——設備管理 166



第六章非核心業務外包降成本

非核心業務外包逐漸成為一種時尚，為降低用工成本，企業想盡各種方法減少全職員工，同時把非核心的業務外包出去。這已經成為目前許多物業公司降低運作成本的方式之一，而且是有效的方式。

節為什麼要引進業務外包 179

一、什麼是業務外包 179

二、專業化服務的趨勢 179

三、物業管理業務外包的優勢 180

第二節業務外包控制關鍵 181

一、合理確定外包業務範圍 181

二、充分做好外包服務準備工作 182

三、慎重選擇承包服務商 182

四、完善外包管理制度 182

【實戰範本6-01】物業服務外包控制程序 183

五、把好合同的草擬與簽訂關 186

六、加強外包業務的日常管控 186

七、注重與承包商的雙贏關繫 186

第三節承包商的評定與選擇 187

一、確定評定標準 187

二、尋找潛在的承包商 187

三、對承包商進行調查 187

四、公正、客觀地比較承包商 188

五、確定合格承包商 188

【實戰範本6-02】外包商調查報告 188

【實戰範本6-03】承包商初審記錄 189

【實戰範本6-04】承包商評審報告 189

【實戰範本6-05】合格承包商名單 190

第四節與承包商簽訂合同 190

一、外包合同的形式 190

二、外包合同談判 191

三、外包合同的起草與審核 192

四、外包合同的簽訂 193

【實戰範本6-06】設施設備運作與維護外包服務合同 193

【實戰範本6-07】公共機電設備維修保養外包合同 201

【實戰範本6-08】消防設備維護保養外包合同 204

【實戰範本6-09】電梯日常維護保養外包合同 206

【實戰範本6-10】小區弱電繫統維護保養外包合同 210

【實戰範本6-11】中央空調設施維保外包合同 214

【實戰範本6-12】××小區綠化養護外包合同 216

【實戰範本6-13】××大廈保潔外包合同 220

【實戰範本6-14】保安服務外包合同 228

第五節非核心業務外包質量控制 231

一、確立質量目標 231

二、制定質量標準 233

三、加強雙方溝通 236

四、開展質量檢查 236

五、處理質量問題 237

【實戰範本6-15】保潔外包人員現場服務質量監控操作規範 237

【實戰範本6-16】綠化外包服務質量評審細則 239

【實戰範本6-17】電梯維保外包質量監督辦法 242

【實戰範本6-18】外包項目服務問題改善通知書 244

【實戰範本6-19】外包服務質量評定和費用計算表 245



第七章節能降耗降成本

物業管理本是一個微利性行業，在業主不斷要求提高服務質量的同時，就要考慮通過如何進行開源節流、節能降耗工作，使得物業公司健康發展。節能降耗是一個全員參與、持之以恆的事情，因此，要培養員工成本意識、節約意識，使每位員工都明白，降低成本、厲行節約，本身就是在減輕企業的負擔，就是在增加企業的經濟效益。

節物業公司節能降耗概述 246

一、物業公司在建築節能降耗中的重要性 246

二、常見的節能降耗措施 247

第二節實施節能降耗管理的措施 250

一、節能降耗的法律法規 250

二、建立健全能源管理機構 251

三、實行節能降耗目標管理 251

【實戰範本7-01】物業項目節能降耗管理規定 253

【實戰範本7-02】公共用水、用電統計表 256

四、組織節能降耗培訓 257

五、積極參與工程的前期規劃設計 257

六、制定並實施節能降耗計劃和方案 257

【實戰範本7-03】物業管理處節能工作計劃方案 258

【實戰範本7-04】物業節能降耗方案 262

七、加大資金投入和加強技術力量 268

八、推廣節能技術和產品 268

九、采取有效的設備保養和使用措施 272

十、嚴格高效的管理制度 273

【實戰範本7-05】物業公共水電能耗管理辦法 274

十一、從員工節能抓起 277

十二、做好宣傳教育，提高業主節能意識 278

第三節公共能耗的統計與分析 278

一、公共能耗的概念 278

二、公共能耗管理模型 279

三、公共能耗對比分析及改進 280

成本管理與控制是企業永恆的主題，利潤與成本的關繫就是在收入一定的情況下，成本越低，利潤越大。而成本管理的目標是保證成本的支出獲得有效的收益——提升價值。成本控制不等於省錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花得有效纔是關鍵，纔會避免價值不平衡造成的浪費。

對於企業而言，暴利的年代一去不復返，人工成本、材料成本年年在攀升，企業盈利的空間似乎越來越低，但每年仍不斷地有新的企業成立，企業之間的競爭也就越演越烈，企業的競爭力在哪裡？在成本管理！對於許多企業而言，能否繼續生存取決於運用復雜的成本管理繫統的能力，而這種成本管理繫統，能產生內在動力來促使企業成本的下降。

當然，許多企業都很重視成本管理與控制，但有時收效甚微，有的後甚至放棄去抓。基於此，我們的管理團隊萌發了一個想法，就是將團隊在給企業輔導過程中關於成本管理與控制的經驗總結出來，編寫成“成本管理與控制實戰叢書”，期待能幫助到處在困境或迷惑中的企業管理者。

物業公司如其他行業一樣，也已經脫離了過去的暴利時代，同時，行業的競爭也越加劇烈，那麼要使物業公司基業長青，很關鍵的是要加強全過程的成本控制。但許多物業公司在成本控制方面做得並不好，有的是沒有成本控制的思維和想法，有的是有想法卻沒有方法，處在一種盲亂無序的狀態，結果不僅沒有降低成本，反而因控制成本而增加了企業的經營成本。

物業公司是微利企業，這是不爭的事實，目前我國大多數物業公司尚處於虧損狀態。面對現實，物業公司除了提高物業管理費的收繳率外，控制成本應該成為物業公司內部管理的重中之重，也關繫到物業公司在市場中的競爭能力。

《物業成本管理與控制實戰寶典》一書具體包括物業管理成本預算、人工成本降低、控制物料消耗降成本、加強設備維護降成本、物業服務標準化降成本、非核心業務外包降成本、節能降耗降成本七章。

本書文字淺顯，語言簡練，條理清晰，深入淺出，將復雜的管理理論用平實的語言與實際操作結合起來，讀來輕松，用時方便。可供各物業公司管理者、物業管理處負責人和管理人員，以及新入職的大中專畢業生，有志於從事物業成本管理的人士學習參考。

本書由張海雷主編，參與編寫的有匡仲瀟、劉艷玲。由於筆者水平有限，疏漏之處在所難免，敬請讀者批評指正。



編者