第1篇投資策劃篇

第1章開店準備 002

當老板，開創屬於自己的事業是每個有志者的心願。然而，開店並不是一件容易的事，創業者不僅需要具備相應的行業知識，還要有相應的開店能力，同時還要有充足的資金做支持，更要有良好的心態。

1.1開店知識準備 003

1.1.1開店應懂的行業常識 003

1.1.2開店應懂的財務常識 005

1.1.3開店應懂的法律常識 008

相關鏈接個體工商戶常識 009

1.2開店能力判斷 010

1.2.1是否具備審美能力 010

1.2.2是否具備經營能力 011

1.2.3是否具備營銷能力 011

1.2.4是否具備溝通能力 011

1.3開店資金準備 012

1.3.1籌集資金的原則 012

1.3.2籌集資金的途徑 014

相關鏈接成功申請創業貸款的技巧 017

1.4開店心理準備 017

1.4.1要有積極樂觀的心態 018

1.4.2要對風險有正確的認識 018

1.4.3要有喫苦的心理準備 018

1.4.4要有承受壓力和挫折的心理準備 018



第2章投資分析 019

對於創業者來說，在決定開民宿之前，要對擬建項目進行全面分析和科學論證，對擬建項目有關的市場、成本、客群、風險等進行調研和分析，好還能編制一份投資價值分析報告，為投資決策提供科學依據。

2.1前期調研分析 020

2.1.1區位和市場總量調查 020

2.1.2區域內交通繫統調查 020

2.1.3區域自然環境調查 021

2.1.4投資環境調查 022

2.1.5當地民宿業態調查 022

2.1.6當地民宿業競爭態勢調查 023

2.1.7區域文化氛圍與民情調查 023

2.2投資成本分析 023

2.2.1前期投入成本分析 023

2.2.2運營成本分析 024

2.2.3投資回報分析 025

2.3市場定位分析 025

2.3.1定位的步驟 025

2.3.2市場定位 026

2.3.3目標客戶定位 027

2.3.4房型定位 030

2.3.5價格定位 030

2.3.6營銷策略定位 030

2.4風險評估分析 031

2.4.1法律風險 031

2.4.2自然災害風險 032

2.4.3租賃合同風險 033

2.4.4盈利風險 033

2.4.5意外事故風險 034



第3章模式選擇 035

一般常見的經營投資方式主要有個體獨自經營、邀親朋好友合伙、投靠加盟體繫。如果自己擁有一套成熟的經營管理體繫及經驗，那麼完全可以考慮獨立開店。若無經驗，選擇合適的加盟體繫，從中學習管理技巧，也不失為降低經營風險的好方法。而若有經驗但資金不足，可選擇有投資意向的人合伙經營。

3.1個人獨資經營 036

3.1.1什麼是個人獨資企業 036

3.1.2個人獨資企業的優勢 036

3.1.3個人獨資企業的缺點 036

相關鏈接個人獨資企業與個體工商戶的異同點 037

3.2合伙經營 038

3.2.1設立合伙企業的條件 038

3.2.2合伙方式 038

3.2.3合伙經營的優勢 039

3.2.4合伙經營的缺點 039

3.2.5合伙經營的注意事項 040

相關鏈接合伙企業與有限責任公司的比較 041

3.3品牌加盟連鎖 043

3.3.1了解加盟形式 043

3.3.2選擇加盟品牌 043

3.3.3了解加盟流程 046

3.3.4加盟前期考察事項 047

3.3.5簽訂加盟合同 047

相關鏈接簽訂加盟合同應注意的事項 048



第4章選址裝修 055

可以這樣說，選址與裝修是民宿的靈魂之一，隻有使民宿把完美的一面展現出來，這樣纔可以把更多的過路人吸引入進你的民宿。

4.1位置的選擇 056

4.1.1民宿選址應考慮的因素 056

4.1.2休閑民宿的選址 058

4.1.3城市民宿的選址 059

4.2店名的設計 062

4.2.1民宿起名的原則 063

4.2.2民宿起名的方法 064

4.2.3民宿起名的技巧 064

4.3格局的規劃 065

4.3.1民宿的設計原則 065

4.3.2民宿空間布局設計 067

4.3.3民宿設計的技巧 069

4.4裝修的實施 070

4.4.1裝修風格選擇 070

4.4.2裝修注意事項 077

4.4.3軟裝設計搭配 079



第5章開業籌備 082

籌備開業是一項非常煩瑣、復雜的工作，是為今後民宿成功運營、降低運營成本等打好基礎的重要階段。它要求經營者既要協調好各種關繫，又要考慮周全，在人、財、物等方面做好充分準備。

5.1相關證件的辦理 083

5.1.1營業執照 083

5.1.2消防安全許可證 084

相關鏈接《深圳市公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查》辦事指南 084

5.1.3特種行業許可證 085

相關鏈接《深圳市旅館業特種行業許可證核發》辦事指南 085

5.1.4食品經營許可證 086

5.2開業前期準備事項 087

5.2.1店內外清潔工作 087

5.2.2地圖信息標注 087

5.2.3對房間進行通風處理 088

5.2.4拍照 088

5.2.5設置收款賬號 088

5.2.6房間測試 088

5.2.7用品購買及配置 089

相關鏈接民宿的基本配置 090

5.2.8物品歸位存儲 090

5.2.9整體設施設備測試調控 090



第2篇經營實戰篇

第6章人員配置 092

人員配置是民宿管理重要的一部分。科學合理的人員配置有助於工作的開展、服務質量的提升，更有利於經營者實現成本控制。

6.1團隊的組建 093

6.1.1確定團隊組織架構 093

相關鏈接××民宿的人員架構體繫 093

6.1.2招聘團隊成員 095

相關鏈接民宿員工招聘技巧 097

6.1.3實施店長負責制 098

相關鏈接民宿店長要做“八心人” 099

6.2團隊的管理 102

6.2.1建立團隊內部標準流程 102

6.2.2挖掘員工的潛能 102

6.2.3留住員工的策略 104



第7章產品定價 107

民宿定價，看似簡單，實則掌控著整個民宿的命門，民宿的定價從一定程度上決定了民宿的收益以及利潤，並且，不合適的定價也會引起預訂房客的不滿，從而降低整體的訂單率。

7.1影響定價的因素 108

7.1.1目標客源結構 108

7.1.2投入的成本 108

7.1.3區域物價 109

7.1.4競爭對手價格 109

7.1.5淡旺季 109

7.1.6房間價值 110

7.2參考定價的維度 110

7.2.1回本價格 110

7.2.2淡旺季的影響 111

7.2.3附近房源價格 111

7.2.4平臺智能定價 111

7.2.5實時調整價格 111

7.3把握定價的策略 112

7.3.1民宿電商渠道定價 112

7.3.2門店定價 112

7.3.3會員定價 113

7.3.4分銷定價 113

7.3.5內部優惠 113



第8章成本管理 114

成本管理有利於實現民宿利潤化，從而提高民宿在區域、行業內的競爭力。成本管理不是簡單的縮減，而是在保證質量並且能夠提高質量的情況下，對人力、物力使用進行科學梳理調整，提高綜合利用率。

8.1成本構成 115

8.1.1房租 115

8.1.2裝修 115

8.1.3人工 115

8.1.4日常損耗 115

8.1.5維修費用 116

8.2成本分析 116

8.2.1做好經營成本預算 116

8.2.2經營初期的成本支出 116

8.2.3成本逐年遞增的應對 117

8.3成本控制 117

8.3.1人力成本控制 117

8.3.2物耗成本控制 119

8.3.3餐飲成本控制 119

8.3.4能源成本控制 120

8.3.5銷售成本控制 121

8.3.6維修成本控制 121

相關鏈接民宿經營2～3年後成本控制的重點 122



第9章安全管理 123

經營一家民宿，不但要給房客提供舒適的環境和優質的服務，更要保障房客的安全，讓房客住得安心、住得放心。

9.1住宿安全管理 124

9.1.1進行實名入住 124

9.1.2啟用智能門鎖 124

9.1.3安裝監控設備 124

9.1.4確保房客人身安全 125

9.1.5保證用電安全 125

9.2餐飲安全管理 126

9.2.1確保食材安全 126

9.2.2烹飪加工安全 128

9.2.3餐具清洗消毒 129

9.2.4從業人員管理 130

9.2.5場所清潔要求 132

9.3衛生安全管理 133

9.3.1用水衛生要求 133

9.3.2住宿衛生要求 133

9.3.3衛生管理要求 134

9.3.4疫情防控要求 135

9.4消防安全管理 137

9.4.1消防安全技術措施 137

9.4.2日常消防安全管理 139

9.4.3消防安全職責 140

相關鏈接北京市《鄉村民宿建築消防安全規範》（節選） 141



第3篇營銷推廣篇

第10章線上平臺推廣 150

隨著互聯網科技的發展，線上平臺已經成為簡單、直接、有效的營銷渠道，也是民宿營銷渠道中性價比較高的，非常值得民宿主們選擇。

10.1線上平臺的類型 151

10.1.1主要的OTA平臺 151

10.1.2主要的短租平臺 152

10.1.3線上平臺的選擇 153

相關鏈接OTA渠道與短租平臺的區別 154

10.2線上平臺的房源優化 156

10.2.1房源首圖的選擇 156

10.2.2房源標題的命名 157

10.2.3房東頭像及昵稱 157

10.2.4房源詳情及描述 158

10.3線上平臺的排名優化 159

10.3.1影響OTA排名的因素 159

10.3.2提高線上平臺排名的技巧 163

相關鏈接住客使用線上平臺預訂的步驟和心理 167



第11章自媒體推廣 169

現如今人人都是自媒體，那民宿的推廣也一樣，要學會利用自媒體平臺為自己的推廣助力。自媒體本身就擁有巨大的流量，比如微信、微博、抖音、快手等，在這些平臺上認證之後，用合理的民宿推廣方案去運營它，慢慢地就能找準自己的客戶群體了。

11.1自媒體推廣認知 170

11.1.1什麼是自媒體 170

11.1.2自媒體推廣的要點 170

11.1.3自媒體推廣渠道的選擇 174

11.2微信推廣 176

11.2.1微信公眾號推廣 176

相關鏈接民宿公眾號文案內容創作 177

11.2.2個人微信號推廣 179

11.2.3微信朋友圈推廣 181

11.3抖音推廣 182

11.3.1適合抖音推廣的民宿 182

11.3.2抖音推廣的技巧 183

11.3.3抖音的運營 184

11.4直播推廣 186

11.4.1民宿直播的好處 186

11.4.2民宿直播的三要素 186

11.4.3民宿直播的要點 188

相關鏈接飛豬聯合小豬短租啟動民宿直播 189



第12章傳統推廣 191

雖說現在是智能化、網絡化的時代，對於民宿主來說，傳統推廣的方式也不能放棄，在做好線上平臺推廣的同時，也要做好軟文推廣、口碑營銷、品牌營銷等工作，從各個角度吸引客人到店。

12.1軟文推廣 192

12.1.1文案的重要性 192

12.1.2文案撰寫的原則 192

12.1.3文案撰寫的技巧 195

12.2口碑營銷 200

12.2.1口碑營銷的好處 200

12.2.2口碑營銷的傳播源 201

相關鏈接獲得客人好評的方法 203

12.2.3口碑營銷的技巧 205

12.3品牌營銷 207

12.3.1品牌形像設計 207

12.3.2品牌形像打造 210

12.3.3品牌營銷策略 212



第4篇服務提升篇

第13章提供優質服務 216

客棧民宿屬於第三產業中的服務業，服務的好壞直接影響到客人入住體驗。服務是一種無形商品輸出，客棧民宿時時刻刻都向客人輸出服務產品。

13.1謹遵服務禮儀 217

13.1.1合理宣傳 217

13.1.2服務熱情 217

13.1.3細心整理 217

13.1.4善意提醒 217

13.1.5遵守法律 217

13.2完善服務流程 218

13.2.1客人入住前服務流程 218

13.2.2客人入住期間服務流程 218

13.2.3退房後服務流程 219

13.3優化服務細節 219

13.3.1配備整潔干淨的床品 219

13.3.2設置留言牆 220

13.3.3準備應急物品 220

13.3.4提供特色餐品 220

13.3.5發送溫馨短信 220

13.3.6準備品牌洗漱用品 221

13.3.7提供入住驚喜 221



第14章提供超值服務 222

在市場競爭的促使下，民宿在滿足客人基本的入住需求（如客房設施、衛生等）外，富有人情化的個性服務以及所提供的超值服務，成了其被越來越多客人所喜愛的關鍵，並因此收獲了不少優質的好評。

14.1實現智能服務 223

14.1.1自助辦理入住 223

14.1.2智能家居體驗 223

14.2提供增值服務 224

14.2.1貼心的接送服務 224

相關鏈接如何做好民宿接送服務 224

14.2.2熱心的行程安排 226

14.2.3暖心的美食服務 227

相關鏈接民宿提供餐食的注意事項 227

14.2.4用心的客房設備 229

14.2.5別致的伴手禮 229



第15章提高客戶滿意度 230

客戶滿意度，也叫客戶滿意指數，是對服務性行業的顧客滿意度調查繫統的簡稱，是一個相對的概念，是客戶期望值與客戶體驗的匹配程度。換言之，就是客戶通過對一種產品可感知的效果與其期望值相比較後得出的指數。

15.1客人差評處理 231

15.1.1差評的來源 231

15.1.2差評的類型 233

15.1.3處理差評的步驟 233

相關鏈接處理差評的不合理方式 234

15.1.4有效回復差評 235

相關鏈接差評回復話術 236

15.2老客戶維繫 238

15.2.1記住客人喜好 238

15.2.2加強感情聯絡 238

15.2.3定期發放優惠券 238

15.2.4經營客戶的朋友圈 239

民宿客棧是我國近年來發展勢頭比較猛的一個行業，尤其是旅遊業的迅速發展，加速了民宿客棧行業在我國各個地區的發展。

民宿客棧這種小微住宿形態作為一種新型而具有特色的接待形式，通過溫馨而親民的方式為遊客提供了更加具有地方特色的旅遊體驗，越來越多的人接受並且喜歡上了這種住宿形態，或者說是旅行方式。

隨著民宿客棧的需求越來越大，很多人都有開民宿客棧的想法，對於剛步入社會的年輕人或者大中專畢業生來說，他們更是帶著一種情懷、一種創業的夢想，希望開家民宿客棧。但是，開家民宿客棧也不是一件容易的事情，需做好各方面的準備工作。

疫情後，作為內循環發展動力之一的國內旅遊明顯增強，面對民眾出遊和住宿習慣的改變，以前傾向於遠行至熱門城市的遊客，更加傾向自駕遊或近距離周邊遊，作為周邊遊主要的住宿形式，鄉村民宿重新進入民眾視野。

那麼，如何開一家民宿客棧、怎樣定位、手續如何辦理、有哪些流程、怎樣推廣和宣傳、如何提升管理水平、如何提升從業人員素質，很多民宿客棧創業者或者經營者覺得組織人員參加專業培訓，又花時間又費錢，購買一些專業書學習參考，又找不到合適的、實操性強的工具書。

基於此，為了讓更多的創業投資者及民宿客棧的管理者、從業人員，以及有志於從事民宿客棧管理的人士花更少的時間學習到更多的經驗，我們特地組織了具有實際運營經驗的一線從業者編寫了《民宿客棧開店指南（實戰圖解版）》一書，供讀者參考學習。

本書分4篇15章內容，對如何開家賺錢的民宿客棧進行了詳細的規劃和指導，具體包括：投資策劃篇（開店準備、投資分析、模式選擇、選址裝修、開業籌備）；經營實戰篇（人員配置、產品定價、成本管理、安全管理）；營銷推廣篇（線上平臺推廣、自媒體推廣、傳統推廣）；服務提升篇（提供優質服務、提供超值服務、提高客戶滿意度）。

本書模塊化設置，從開店準備到服務提升進行了詳細的講解；本書圖文並茂，穿插大量的實戰案例，實用性非常強，可供創業投資者及民宿客棧的管理者、從業人員，以及有志於從事民宿客棧管理的人士學習參考。

由於筆者水平有限，疏漏之處在所難免，敬請讀者批評指正。



編者