本書繫統解讀了運維管理的理念、BIM技術在運維管理中的核心價值、BIM運維管理的核心技術等內容。對BIM在設施管理、資產管理、維護管理、能源管理等不同應用場景的特點、管理方法、實施策略進行論述，並對運維階段管理績效的評價方法、指標及評價實施流程做了詳細介紹，提出BIM運維的管理策略，提出管理過程中可能存在的風險。還介紹了BIM與FM的數據傳遞方法及相關標準，對如何利用COBie標準在建設階段向運營階段移交的過程中實現數據流轉，從而支撐後續運維管理工作做出了詳細介紹。

本書可作為房地產、工程管理、物業管理、建築設計、土木工程類專業的課程教材，也可作為設施設備運維管理相關專業人員的參考資料。

第1章 運維管理概述001

1.1 運維管理的範疇和內涵002

1.1.1 運維管理的範疇002

1.1.2 運維管理的內涵003

1.2 運維管理與物業管理的分析比較005

1.3 運維管理的理論架構006

1.3.1 設施管理的理論體繫006

1.3.2 運維管理的績效評估方法007

1.4 運維管理信息化趨勢009



第2章 BIM運維管理核心價值010

2.1 BIM與FM信息傳遞和整合011

2.1.1建築全生命周期各階段信息需求差別011

2.1.2BIM與FM數據互通整合012

2.2 BIM在運維管理中的應用與價值014



第3章 可視化設施管理019

3.1 設施管理的特點020

3.1.1空間管理020

3.1.2租賃管理024

3.1.3維保管理030

3.1.4家具和設備032

3.1.5工作場所管理033

3.1.6物業服務033

3.1.7環境與風險管理034

3.1.8其他繫統與運維繫統的數據交換管理036

3.2 設施管理的特點037

3.3 物業管理與設施管理的區別038

3.4 國內設施管理的現狀及其存在的問題038

3.5 中國設施管理的未來發展039



第4章 資產管理040

4.1 資產管理內容041

4.2 資產管理方法041

4.3 資產管理實施042

4.3.1資產管理在物業管理中的作用042

4.3.2資產管理的主要類型042

4.3.3國內外資產管理經驗借鋻043

4.3.4資產管理未來發展的廣度與深度044

4.3.5資產管理發展對物業管理行業的影響044

4.4 資產管理的作用045



第5章 可視化維護管理046

5.1 設施設備維護管理的定義及內涵047

5.1.1主要內容047

5.1.2存在問題048

5.2 維護管理的功能及目標048

5.3 設施設備運維管理繫統簡介050

5.4 設施運營管理的信息化051

5.4.1設施運營管理信息的內容及特點051

5.4.2設施運營管理信息化的重要性052

5.5 構建基於BIM的維護管理繫統平臺052

5.5.1構建基於BIM的設施管理框架052

5.5.2構建基於BIM技術的設備運維可視化053

5.5.3構建基於BIM維護管理繫統架構與關鍵技術054

5.6 基於BIM的可視化軌道交通維護管理繫統056

5.6.1車站BIM三維模型056

5.6.2區間管理056

5.6.3車站設備及機房管理057

5.6.4設備臺賬管理059

5.6.5設備分類查詢061

5.6.6管道與電纜展現062

5.6.7設施設備檢修和維修管理繫統064

5.6.8應急管理066

5.7 基於BIM的設施設備維護管理案例068

5.7.1構建基於BIM技術的建築運維應用068

5.7.23D可視化管理069

5.7.3建築運維作業描述071

5.7.4業主端應用073

5.7.5員工端APP073

5.7.6維修任務管理074

5.7.7可視化管理076

5.7.8工單管理077

5.7.9備品備件管理078

5.7.10能耗管理079

5.7.11二裝管理079

5.7.12報表報告080

5.7.13數據安全管理080



第6章 基於BIM的能源管理082

6.1 BIM技術優勢083

6.2 在FM中運用BIM管理優勢084

6.3 建築能源管理繫統架構085

6.3.1 能耗模擬086

6.3.2 數據采集089

6.3.3 能耗分析089



第7章 項目管理績效評價092

7.1 績效管理及績效評價093

7.1.1 項目績效管理093

7.1.2 項目績效評價093

7.1.3 項目績效評價的主要內容094

7.1.4 評價等級095

7.2 績效目標與績效指標095

7.2.1 績效目標095

7.2.2 績效指標096

7.3 績效評價組織與實施098

7.3.1 評價方法098

7.3.2 績效評價的實施100

7.4 報告、反饋及應用102

7.4.1 績效自評報告102

7.4.2 績效評價報告103

7.4.3 績效評價成果的應用104



第8章 運維管理策略和風險106

8.1 傳統運維管理組織結構的制約107

8.2 基於BIM的運維管理組織結構設計108

8.2.1基於BIM的運維組織結構108

8.2.2基於BIM的運維組織結構設計原則109

8.3 基於BIM的運維管理組織結構模型110

8.3.1層次劃分111

8.3.2任務分工112

8.3.3工作方式112

8.3.4溝通協調方式113

8.4 風險管理113

8.4.1運維管理中的風險因素113

8.4.2風險管理的步驟和方法115

8.4.3建設工程項目運維風險管理目標118

8.4.4建設項目風險管控內容及措施118

8.4.5基於螺旋模型的風險管理119



第9章 FM-BIM實施指引122

9.1 FM-BIM整合目標124

9.1.1傳統運維數據傳遞方式124

9.1.2BIM模型層級劃分124

9.2 FM-BIM整合實施策略126

9.3 BIM流程設計127

9.3.1BIM模型建立127

9.3.2標準化數據127

9.4 BIM模型交付128

9.5 設計、施工、運維BIM129

9.6 COBie標準130

9.7 技術需求131

9.7.1設施管理中央存儲庫131

9.7.2硬件基礎要求131

9.7.3功能性要求131

9.7.4數據更新管理131

9.7.5FM信息管理平臺132



第10章 如何使用COBie134

10.1 COBie作用135

10.1.1為什麼使用COBie135

10.1.2COBie的設計135

10.1.3COBie實施技術限制137

10.2 COBie包含的內容139

10.3 COBie傳遞所使用的格式142

10.3.1COBie各種數據格式142

10.3.2電子表格格式的COBie組織方式143

10.3.3COBie工作表介紹144

10.4 COBie交付147

10.4.1規劃階段147

10.4.2設計階段148

10.4.3施工階段148

10.4.4竣工階段149

10.4.5結算階段150

10.4.6運維階段150

10.5 如何實施COBie150

10.6 COBie未來發展152

10.6.1現狀152

10.6.2發展152



第11章 基於BIM的可視化運維管理平臺154

11.1 項目總覽繫統155

11.1.1空間信息155

11.1.2模型信息156

11.1.3室外環境157

11.1.4地下管網157

11.1.5圖紙文檔158

11.2 物業管理繫統158

11.2.1物業管理158

11.2.2房屋租賃管理162

11.2.3其他管理162

11.3 能源管理繫統163

11.3.1電力監控163

11.3.2照明管理165

11.3.3室內環境165

11.3.4電梯監控165

11.3.5風繫統設備166

11.3.6水繫統設備166

11.4 安防管理繫統166

11.4.1視頻監控166

11.4.2樓宇門禁167

11.4.3周界報警167

11.4.4電子巡更167

11.4.5人臉識別167

11.4.6車輛管理168

11.5 消防管理繫統168

11.5.1火災報警168

11.5.2自動控制169

11.5.3消防設備169

11.5.4避難誘導169

11.5.5應急管理169

11.6 資產管理繫統170

11.7 環境監測繫統170

11.7.1綠色建築分析171

11.7.2環境管理171

11.7.3健康管理173

11.7.4安全管理173



第12章 BIM-FM實施案例174

12.1 MathWorks公司擴建工程175

12.1.1工程概況175

12.1.2工作流程175

12.1.3工程團隊176

12.1.4業主與FM人員職責177

12.1.5BIM應用178

12.1.6工程技術179

12.1.7協同工作180

12.1.8實施經驗與難點180

12.2 南加州大學電影藝術學院工程180

12.2.1工程概況180

12.2.2工程實施摘要181

12.2.3實施BIM-FM的目標182

12.2.4工程使用的軟件183

12.2.5BIM應用指引186

12.2.6BIM-FM工作流程188

12.2.7從工程獲得的經驗189

12.3 基於BIM的污水處理廠運維管理平臺190

12.3.1工程概況190

12.3.2項目運維實施流程191

12.3.3BIM可視化運維管理平臺的必要性192

12.3.4BIM可視化運維管理平臺功能簡介193

12.3.5實踐總結與展望197



第13章 現代設施管理變革198

13.1 傳統設施管理199

13.2 基於BIM的設施管理199

13.3 基於BIM的設施管理優勢200



參考文獻202

雖然BIM進入我國時間較晚，但是近些年卻發展迅速。應用BIM技術的項目越來越多，從地標性建築到商業住宅，從基礎設施到市政工程，都可以看到BIM的身影。BIM的應用也逐漸從單一的建設階段向運維階段延伸。尤其是近些年，一些大型運維企業特別關注其運維階段BIM技術的應用與發展。建築工程後期的運維管理，實際上需要依托運維管理繫統，它是物業管理的擴展和延伸，結合了建築中智能化、網絡化、數字化技術，以實現數字化管理。數字化管理是運維管理的核心內容，它利用信息網絡技術，提供通過互聯網和計算機局域網處理運維信息繫統管理中心的各項日程業務的數字化應用，達到提高效率、規範管理、向客戶提供優質服務的目的。

國際設施管理協會（International Facility Management Association，簡稱IFMA）對於設施管理（Facility Management，簡稱FM）的定義為“以保持業務空間高質量的生活和提高投資效益為目的，以的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作”。隨著建築產業的規模不斷增大，基礎設施的架構體繫越來越復雜，利用IT技術提升產業效率進行數字化管理已是必然選擇，伴隨而生的是建築全生命周期內的大量信息與數據，如何有效地進行信息整合及充分應用於設施維護管理是運維管理的關鍵。

從整個建築全生命周期來看，相較於設計、施工階段的周期，項目運維階段往往需要幾十年甚至上百年，BIM的三維模式和貫穿建築全生命周期的數據管理使BIM應用於項目運維階段具有先天優勢。

在空間管理上，利用BIM技術將建立一個可視化三維模型，所有數據和信息可以從模型中獲取和調用。空間管理主要應用在照明、消防等各繫統和設備空間定位，以及應用於內部空間設施可視化，其直觀形像且方便查找。如消防報警時，可在BIM模型上快速定位所在位置，並查看周邊疏散通道和重要設備；如裝修時可快速獲取不能拆除的管線、承重牆等建築構件的相關屬性。

在設施管理（主要包括設施裝修、空間規劃和維護操作）上，BIM技術能夠提供關於建築項目全生命周期來源的、可計算的、協調過的、可復用的、可分享的信息，業主和運營商便可據此降低由於缺乏互操作性而導致的成本損失。此外還可對重要設備進行遠程控制，把原來獨立運行的各設備信息彙總到統一平臺進行管理和控制。通過遠程控制，可充分了解設備的運行狀況，為業主更好地進行運維管理提供良好條件。設施管理在一些現代化程度較高、需要大量高新技術的建築中，如大型醫院、機場、廠房等，也會得到廣泛應用。

在隱蔽工程管理上，基於BIM技術的運維可以管理復雜的地下管網，如污水管、排水管、網線、電線及相關管井等隱蔽管線信息，避免了安全隱患，並可在模型中直接獲得相對位置關繫。當改建或二次裝修時可避開現有管網位置，便於管網維修、更換設備和定位。內部相關人員可共享這些電子信息，有變化可隨時調整，保證信息的完整性和準確性。

在安全管理上，通過BIM技術對公共、大型和高層建築中突發事件管理，包括預防、警報等功能，可顯著提升。如遇消防事件，BIM管理繫統可通過噴淋感應器感應著火信息，在BIM信息模型界面中就會自動觸發火警警報，著火區域的三維位置立即進行定位顯示，控制中心可及時查詢相應周圍環境和設備情況，為及時疏散人群和處理災情提供重要信息。

在節能減排管理及繫統維護上，通過BIM結合物聯網技術，使得日常能源管理監控變得更加方便。通過安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表，可實現建築能耗數據的實時采集、傳輸、初步分析、定時定點上傳等基本功能，並具有較強的擴展性。繫統還可以實現室內溫濕度的遠程監測，分析房間內的實時溫濕度變化，配合節能運行管理。在管理繫統中可及時收集所有能源信息，並通過開發的能源管理功能模塊對能源消耗情況進行自動統計分析，並對異常能源使用情況進行警告或標識。還可快速找到損壞的設備及管道，及時維護建築內運行的繫統。

隨著BIM技術在建築全生命周期深入應用的增多，物聯網、GIS、3D打印等技術的不斷集成也將對BIM在運維階段的應用帶來更多影響。未來建築行業信息化，多種技術間的集成與融合是必然之路。建築業信息化是行業發展戰略的重要組成部分，也是建築業轉變發展方式、提質增效、節能減排的必然要求。全面提高建築業信息化水平，需要著力增強BIM、大數據、智能化、移動通信、雲計算、物聯網等信息技術集成應用能力。各技術的集成與融合，基於規範標準下的協同作業將完善建築行業整體市場及BIM運維市場。

全書共13章，糜德治、張江波主編並負責統稿，張志毅、高騰飛、李兆君、侯雲擔任副主編。糜德治主持編寫第1、2、3章，張江波主持編寫第4、5、6章，張志毅主持編寫第7、8章，高騰飛主持編寫第9、10章，李兆君主持編寫第11、12章，侯雲主持編寫第13章。蔣斌、金磊、瀋全斌、陳懿昀、王長皞、盧遠、方賽峰、黃超妮、周磊、楊軼斌、王麗利、周冰、謝堅浩、王斌、陳朝陽、張永帥、李代強、趙劍峰、李長太、張文武、郭建秋、胡哲卿、張瀟、毛鎮江、郦敏潔等人參與了資料收集和編寫，並提出了寶貴意見，對編寫工作幫助很大。

本書較為繫統地介紹了BIM技術在運維階段的應用原理及實踐方法，供讀者在工作中借鋻參考。由於作者水平有限，書中的不足之處在所難免，懇請讀者與專家批評指正。



編者

2021年8月