了得網管理_地產百年啟示錄

編輯推薦

近年來，全球經濟發展趨發生巨大改變，國家針對地產行業的政策層出不窮，與過去20多年不同，地產行業的風險逐漸暴露，買房買地也不再是“資金保險箱”。縱觀全球百年典型國家地產行業發展，反思當今經濟環境。
作者靳毅，現任國海證券首席債券分析師。對宏觀經濟及地產行業具有較深刻的認識和自己的理解，在業內具有較高知名度。

內容簡介

?地產百年啟示錄?旨在通過梳理和分析過往百年之中全球主要國家地產市場的興衰起伏，以期向讀者展現：全球六大地產市場的變化走勢、揭示變化中的潛在規律，六大地產市場背後產業轉型、政策制度的變遷歷程、潮起潮落的地產市場背後國家經濟興衰起伏的內在邏輯。本書分六部分闡述美國、日本、德國、新加坡、澳大利亞和中國房地產市場的發展脈絡，用時間節點對每一個市場進行劃代，重視歷史、數據和理性分析，具有很強的條理性、參考性。

作者簡介

靳毅，畢業於北京大學，獲得經濟學學士及理學碩士學位，現任國海證券首席宏觀債券分析師、國海證券研究所所長助理，兼任北大金融家俱樂部理事，是國內債券領域大型NGO“固收彙”聯合創始人。曾任申萬宏源證券資產管理事業部產品總監、投資經理等職，曾累計參與管理債券規模超10。
已出版《銀行百年啟示錄》《地產百年啟示錄》等著作，同時，靳毅還是財新專欄作家、新浪意見領袖，以及盤古智庫、騰訊原子智庫、和訊名家庫、金融界名家庫等智庫成員。曾編寫的“大時代的落幕”“金融的潮汐”關注金融行業格局便簽的文章，以及“銀行興衰”“城投思考”等聚焦銀行和企業發展的繫列研究報告，也在廣大讀者群體中廣受好評。

章樓市的百年沉浮?美國
第二章節1800—1860年：農業時代——後的田園牧歌/2
第二節1861—1873年：鐵路時代——縱橫交錯的網絡/10
第三節1874—1890年：鋼鐵時代——煤與火的戰歌/17
第四節1891—1913年：電力、石油時代——城市之光/23
第五節1914—1929年：汽車時代——車輪上的國家/31
第六節1930—1945年：大蕭條與新政——崩潰與變革/38
第七節1946—1967年：電子時代——美麗新世界/45
第八節1968—1981年：危機年代一喧囂與動蕩/52
第九節1982—2007年：IT、金融時代——暗流湧動的新經濟/59
第十節2008年至今：金融危機——大時代的落幕/67
第二章從坎坷中走向成熟?德國
節1945—1969年：經濟奇跡/74
第二節1970—1979年：牛市來臨/81章樓市的百年沉浮?美國
第二章節1800—1860年：農業時代——後的田園牧歌/2
第二節1861—1873年：鐵路時代——縱橫交錯的網絡/10
第三節1874—1890年：鋼鐵時代——煤與火的戰歌/17
第四節1891—1913年：電力、石油時代——城市之光/23
第五節1914—1929年：汽車時代——車輪上的國家/31
第六節1930—1945年：大蕭條與新政——崩潰與變革/38
第七節1946—1967年：電子時代——美麗新世界/45
第八節1968—1981年：危機年代一喧囂與動蕩/52
第九節1982—2007年：IT、金融時代——暗流湧動的新經濟/59
第十節2008年至今：金融危機——大時代的落幕/67
第二章從坎坷中走向成熟?德國
節1945—1969年：經濟奇跡/74
第二節1970—1979年：牛市來臨/81
第三節1980—1989年：低迷與復蘇/88
第四節1990—1994年：新熱潮/93
第五節1995—2000年：回歸冷靜/100
第六節2008年至今：後金融危機時代/106
第三章南半球的王者之路?澳大利亞
節1945年之前：吹響城市文明的號角/116
第二節1945—1970年：黃金時代/123
第三節1971—1990年：商業地產的春天/131
第四節1990—2000年：新熱潮/137
第五節2011—2015年：2008年國際金融危機後的新變化/144
第六節2016年至今：“滑鐵盧”後何去何從/152
第四章綻放與幻滅?日本
節1960年之前：荒蕪中的新生/162
第二節1960—1975年：繁榮初現/170
第三節1976—1990年：陽光下的泡沫/178
第四節1991—2000年：夢醒時刻/185
第五節2001—2010年：在黑暗中前行/191
第六節2011年至今：新的希望/199
開闢新的天地?新加坡
節1965年之前：歷史車輪的推手/206
第二節1965—1975年：突破重圍/209
第三節1976—1985年：美好生活之花/217
第四節1986—2000年：擴大開放中的危與機/225
第五節2001—2010年：新千年的變與不變/231
第六節2011年至今：樓市的輪回/239
第六章崢賺歲月?中國
節1998年之前：變革的前奏/248
第二節1998—2002年：解除歷史的枷鎖/256
第三節2003—2008年：風起雲湧的歲月/265
第四節2009—2013年：潮起與潮落/275
第五節2014—2017年：繁榮再次來襲/282
第六節2018年至今：新的起點/289

前言

房地產業是國家重要的經濟支柱產業。它不僅事關國計民生，而且是重要的資產配置手段。因此，房地產業的發展關繫著眾多行業的發展。
美國南北戰爭結束後，工業化和城鎮化進程加速，匹茲堡、洛杉磯、底特律等一批重工業城市的出現推動了美國房地產市場的繁榮發展。尤其是從20世紀40年代末開始的第三次工業革命，進一步提升了美國的城鎮化水平，開啟了美國房地產市場長達60年的牛市。
在第二次世界大戰結束後的幾十年間，德國政府持續增加保障住房供給、不斷完善租賃住房市場，逐步建立了以居住為導向的住房制度，為經濟的恢復和產業結構的升級提供了有力支撐，也使房地產市場保持了長期、穩健的發展。
日本和新加坡先後抓住了第三次科技浪潮的歷史性機遇，快速崛起，但兩國的房地產市場卻出現了不同的發展走向。日本的房地產市場在經濟泡沫破滅後持續低迷，新加坡建立起了“居者有其屋”的公共住房體繫，保證了國內房地產市場的穩健發展。
澳大利亞是全球房地產市場中房價長期上漲的典型代表。寬松的移民政策帶來人口和資本的持續淨流入。此外，在全面、透明的監管體繫下，澳大利亞房地產市場受到了全球眾多投資者的青睞。房地產業是國家重要的經濟支柱產業。它不僅事關國計民生，而且是重要的資產配置手段。因此，房地產業的發展關繫著眾多行業的發展。
美國南北戰爭結束後，工業化和城鎮化進程加速，匹茲堡、洛杉磯、底特律等一批重工業城市的出現推動了美國房地產市場的繁榮發展。尤其是從20世紀40年代末開始的第三次工業革命，進一步提升了美國的城鎮化水平，開啟了美國房地產市場長達60年的牛市。
在第二次世界大戰結束後的幾十年間，德國政府持續增加保障住房供給、不斷完善租賃住房市場，逐步建立了以居住為導向的住房制度，為經濟的恢復和產業結構的升級提供了有力支撐，也使房地產市場保持了長期、穩健的發展。
日本和新加坡先後抓住了第三次科技浪潮的歷史性機遇，快速崛起，但兩國的房地產市場卻出現了不同的發展走向。日本的房地產市場在經濟泡沫破滅後持續低迷，新加坡建立起了“居者有其屋”的公共住房體繫，保證了國內房地產市場的穩健發展。
澳大利亞是全球房地產市場中房價長期上漲的典型代表。寬松的移民政策帶來人口和資本的持續淨流入。此外，在全面、透明的監管體繫下，澳大利亞房地產市場受到了全球眾多投資者的青睞。
全球主要經濟體房地產業的發展歷史充分說明，房地產市場是影響一國經濟走勢、產業結構及金融環境因素之一，對於我國也是如此。在從業的20餘年中，我有幸見證了我國房地產市場的快速發展。
20世紀90年代之前，我國一直實行福利分房制度，城市居民的住房問題主要通過“等國家建房，靠組織分房”的方式解決。1998年，國家開始大力推行市場化的房改政策，國內居民住房需求得到充分釋放，國內房地產市場由此拉開了快速發展的序幕。
在過去的20多年間，在政策紅利、人口紅利和產業紅利等多重利好因素的共同作用下，我國房地產市場展現出特有的“中國速度”，並成為拉動社會經濟快速發展的引擎。
凡事都有兩面性。對於同時具有產業屬性和金融屬性的房地產業而言，過快、過熱的發展勢必會使房價扭曲並形成資產泡沫，對宏觀經濟和金融穩定產生較大的衝擊甚至反噬。
2017年之後，國家對房地產市場的調控持續深化，中央經濟工作會議多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”政策導向。隨後，國家又從供給、需求和預期三個方面對房地產市場進行調控,我國的房地產業從此邁入新階段。
審視宏觀經濟格局，觀察實體產業變遷，思考金融行業發展，是我作為證券公司董事長的本職工作。研究全球地產業的發展歷史，從中發現經濟發展規律，理解產業變革邏輯，對於我們思考宏觀經濟格局、把握金融行業與市場的發展走勢具有重要意義。
今天，我國房地產業發展已經進入新常態，而我國經濟也正處於增速換擋和結構轉型的關鍵時期。未來，經濟形勢將如何發展，金融行業又會出現哪些機遇和挑戰？我想，通過全面梳理和分析全球房地產業的發展脈絡、興衰更替,可以幫助我們更好地解答這些問題。
“鋻於往事，有資於治道。”國海證券研究所靳毅團隊撰寫的《地產百年啟示錄》一書，通過梳理國內外典型房地產市場的發展歷程，深入淺出地揭示了各國房地產業變遷和經濟興衰起伏的內在規律，為我們思考與判斷經濟發展提供了有益素材。
我很榮幸地向大家推薦本書，也希望它能對關注房地產業發展和房地產市場投資的朋友們、金融從業者以及對經濟、歷史感興趣的讀者們有所啟發和幫助。
國海證券股份有限公司董事長何春梅

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