第一章 總論
一、片區開發概述
（一）片區開發的概念
（二）片區開發的主要類型
（三）片區開發理念形成的回顧
（四）片區開發的特點
二、地方政府隱性債務
（一）隱性債務概述
（二）隱性債務的主要形式
（三）隱性債務的問責
第二章 “兩新一重”建設與片區開發
一、新型城鎮化建設與片區開發
（一）新型城鎮化建設的內涵
（二）新型城鎮化戰略的回顧
（三）新型城鎮化建設的內容
二、縣城城鎮化補短板
（一）縣城新型城鎮化建設項目的重要性
（二）縣城新型城鎮化建設項目的主要內容
（三）縣城新型城鎮化建設示範名單
（四）吸引市場主體的投入
（五）用地支持
（六）發行城鎮化專項企業債券
（七）信貸資金的支持
三、城市群一體化發展和都市圈建設
（一）城市群一體化發展
（二）都市圈建設
第三章 城市更新
一、城市更新概述
（一）城市更新的概念
（二）城市更新的類別
（三）城市更新的政策文件
（四）城市更新的實施主體
（五）城市更新的首批試點城市
（六）城市更新基金
二、城市更新的內涵
（一）城市更新的若干底層邏輯
（二）城市更新項目中的資金平衡
三、城市更新的內容
（一）老舊小區改造
（二）老舊廠區改造
（三）老舊街區改造
（四）城中村改造
四、城市更新中的土地政策
（一）國家層面的規定
（二）地方層面的規定
（三）城市更新中的土地一二級聯動
五、城市更新的財政支持
（一）國家層面的財政支持
（二）地方政府層面的財政支持
六、城市更新的金融支持
（一）宏觀政策方面
（二）金融支持的具體方面
（三）銀行貸款的實踐應用
七、防止城市更新中的大拆大建
（一）嚴格控制大規模拆除
（二）嚴格控制大規模增建
（三）嚴格控制大規模搬遷
（四）確保住房租賃市場供需平穩
（五）城市更新項目中“留改拆”問題
第四章 以交通為導向的片區開發模式（TOD模式）
一、TOD模式概述
（一）TOD模式的概念、起源及在國內的發展
（二）TOD模式的優點
二、軌道交通的TOD模式
（一）我國香港特別行政區地鐵TOD模式啟示
（二）土地的統籌規劃
（三）開發主體
（四）土地供應方式
三、鐵路領域的TOD模式
（一）我國鐵路投融資體制的改革
（二）國務院對鐵路建設實施土地綜合開發的支持
（三）市域（郊）鐵路領域的TOD模式
（四）高鐵站周邊區域開發的TOD模式
第五章 生態環境保護領域
一、EOD模式
（一）EOD模式的概念
（二）EOD模式在全國的試點推行
（三）EOD試點項目的申報條件
（四）EOD模式的投融資模式
（五）關聯產業與反哺機制
（六）礦山生態修復領域的土地綜合利用
（七）財政資金在EOD模式中的應用
二、國務院對社會資本參與生態保護修復的鼓勵和支持
（一）社會資本參與機制
（二）社會資本參與的重點領域
（三）土地的規劃管控
（四）產權激勵
（五）產權關聯權益和生態繫統保護修復激勵機制
（六）資源利用
三、重點生態保護修復治理資金管理
（一）治理資金使用和管理
（二）治理資金支持範圍
（三）治理資金的分配原則
四、生態環保金融支持項目儲備庫
（一）項目儲備庫的入庫範圍
（二）申報條件
第六章 特許經營模式
一、特許經營模式概述
（一）特許經營的概念及範圍
（二）特許經營項目的參與主體
（三）本地國有企業開展特許經營的授權問題
（四）特許經營包括的環節
二、特許經營模式的具體方式
（一）BOT
（二）BOO
三、特許經營協議
（一）特許經營協議包含的內容
（二）特許經營協議的行政屬性
四、可行性缺口補助
（一）可行性缺口補助的概念
（二）財政補貼和投資補助
（三）資源補償
（四）幾種可行性缺口補助的同時使用
第七章 PPP模式和政府購買服務模式的應用
一、PPP模式在片區開發中的應用概述
（一）PPP模式在片區開發中的應用回顧
（二）PPP模式在片區開發領域的政策支持
（三）開發性PPP模式的應用
二、PPP模式在片區開發中的應用分析
（一）PPP模式難以成為片區開發主流模式
（二）PPP模式在未來片區開發中的實施
三、政府購買服務
（一）政府購買服務概述
（二）注意政府購買服務的違規問題
第八章 片區開發中常見的幾種模式
一、ABO模式
（一）ABO模式概述
（二）片區開發中的典型ABO模式的描述
（三）典型ABO模式的違規性分析
（四）國家對於ABO模式的態度
二、“投資人 EPC”模式
（一）“投資人 EPC”模式的概念
（二）“F EPC”模式概述
（三）典型“投資人 EPC”模式的描述
（四）典型“投資人 EPC”模式的合規性與違規性分析
三、“管委會 公司”模式
（一）“管委會 公司”模式概述
（二）“管委會 公司”模式的性質
（三）本地國有企業主導下的“管委會 公司”模式
（四）社會資本方主導下的“管委會 公司”模式
第九章 本地國有企業主導片區開發
一、本地國有企業主導片區開發概述
（一）本地國有企業主導片區開發的必要性
（二）本地國有企業主導的特點
（三）政府授權本地國有企業主導片區開發的合規性問題
二、避免以國有企業債務形成地方政府隱性債務
（一）常見舉債方式與隱性債務的關繫
（二）國有企業債務容易形成隱性債務的內在原因
（三）如何避免形成隱性債務
三、做大做強國有企業
（一）為國有企業注入更多的有效經營性資產
（二）公益性資產和儲備土地使用權禁止注入國有企業
（三）探索公益性資產轉變為經營性資產
（四）盤活行政事業單位的公益性資產注入國有企業
（五）將本地的優質資源和項目注入國有企業
（六）資本與資金的注入
四、融資平臺公司的市場化轉型
（一）融資平臺公司的概念
（二）融資平臺公司的特點
（三）融資平臺公司市場化轉型的意義與政策
（四）融資平臺公司轉型的內容
五、國有企業主導片區開發的經營思路
（一）牢牢樹立以經營性項目反哺公益性項目的理念
（二）以國有企業的綜合收益促進融資
（三）探索通過“以租代建”模式進行公共設施的投資建設
（四）通過財政資金給予必要的支持
（五）重視與運營商的合作
（六）以政府產業基金形式促進招商引資
第十章 財政性資金
一、財政性資金概述
（一）財政性資金的概念
（二）財政性資金對片區開發項目的意義
（三）關於中期財政規劃問題
二、政府專項債券
（一）專項債券的支持領域
（二）專項債券用途的調整
（三）專項債券的負面清單
（四）專項債券發行和使用中應注意的若干問題
（五）專項債券在片區開發中的應用
三、財政性資金的使用
（一）財政性資金使用方式概述
（二）直接投資
（三）資本金注入
（四）政府向國有企業注資
（五）投資補助
（六）財政補貼
（七）政府付費
（八）財政性資金使用的合規性要點
第十一章 土地儲備與土地一級開發
一、土地儲備和土地一級開發概述
（一）土地儲備的概念
（二）土地一級開發的概念
（三）土地儲備與土地一級開發的關繫
（四）土地儲備機構
二、土地儲備的主要內容
（一）依法取得土地
（二）納入儲備土地庫、前期開發、管護與供應
（三）關於“毛地”出讓的問題
三、土地儲備的融資模式現狀
（一）土地儲備資金的使用範圍
（二）土地儲備貸款的終結
（三）現行土地儲備融資的方式
四、土地儲備融資新模式的探索
（一）政府購買服務模式
（二）引導社會資本方參與
（三）做地模式
（四）通過與經營性項目打包形式實施
五、土地征收成片開發問題
（一）土地征收成片開發概述
（二）土地征收成片開發方案的內容
第十二章 土地二級開發
一、土地二級開發概述
（一）土地二級開發的概念
（二）土地二級開發在片區開發中的作用
（三）片區開發中主要的土地二級開發類型
（四）土地使用權的取得方式
（五）“兩集中”新政對片區開發的影響
（六）土地出讓金的合規構成
二、附條件的土地使用權招拍掛
（一）附條件土地招拍掛概述
（二）設置對投標人、競買人資格的限制和要求
（三）帶方案出讓
（四）通過引入產業方式出讓
（五）對開發完成後自持物業的要求
（六）多宗土地搭配出讓
（七）無償配建有關設施
（八）對自行開發強度的要求
三、關於國有土地使用權作價出資（入股）的問題
（一）關於土地使用權作價出資（入股）的概念
（二）企業作價出資（入股）
（三）國家作價出資（入股）
四、國有土地租賃
（一）國有土地租賃概述
（二）國有土地租賃合同中的核心要素
（三）關於租賃關繫的終止或解除
五、創新供應土地
（一）傳統土地供應方式的弊端
（二）國家關於土地供應創新政策
（三）土地供應創新的具體方式
六、集體經營性建設用地入市的探索
（一）集體經營性建設用地入市概述
（二）集體經營性建設用地入市的審批
（三）集體經營性建設用地入市的若干要點

序言
本書雖然以“片區綜合開發”為主題，但其中的有關政策、模式及運作理念同樣適用於單體或者非片區開發類的地方政府基礎設施及公共服務、公用事業類建設項目。
近些年來，防範與化解地方政府隱性債務風險（簡稱“隱性債務”）已經成為我國基礎設施建設領域最重要的政策。無論是地方政府、地方國有企業，還是社會資本、金融機構等參與基礎設施建設領域項目的相關主體，都已經將隱性債務作為項目運作過程中不可逾越的鴻溝。如果一個項目被認定為隱性債務，不僅僅是未來可能遭受到有關部門處罰，也將很可能因無法獲得投資人和金融機構的認可而半路夭折。因此，在這樣的政策背景和市場形勢下，如何實現合規化，儼然已經成為項目實施的首要問題。本書也正是在這樣的情境下孕育而生的。當然，除合規性問題外，本書還從項目的實務角度出發，重點闡述了項目包裝的合理性與落地性問題。
本書涵蓋了當前我國基礎設施建設領域項目中最受矚目的一些核心主題。這些主題實際上分屬於不同的角度，例如：從項目類型角度，本書闡述了新型城鎮化建設、城市更新、生態環境等；從運作模式角度，本書闡述了TOD模式、EOD模式、特許經營模式、PPP模式、政府購買服務模式、“投資人 EPC”模式等；從經營理念角度，本書特別闡述了地方國有企業主導下的片區開發、財政性資金的使用等；同時，本書又以基礎設施建設領域項目中的核心資源——土地資源的開發為主線，闡述了土地一級開發及土地儲備、土地二級開發等。上述不同主題之間存在著一定的交叉，例如，城市更新項目和生態環境領域都可以采用“投資人 EPC”模式和PPP模式。但是考慮到在實際項目包裝與實施時，不同主體的出發點各有不同，並且不同的讀者也有自己的關注點，因此，本書還是將各不同邏輯分類下的主題分別予以闡述，以盡可能滿足市場的需求。因此，從體例和邏輯上可能不夠科學和嚴謹，敬請讀者諒解。
本書除政策與案例部分的內容屬於轉載和引用外，絕大部分的論述內容是筆者基於自身十餘年來深耕基礎設施建設領域項目而形成的經驗與心得。其中有些觀點可能並不能得到一些讀者的認可，這也在所難免，請各位讀者多多批評指正。
本書從創作至初稿完成歷經了一年半有餘，並又經過了多次嚴格的審核與校對。在審核與校對期間，國家一些重要政策的調整與新規的出臺，又使本書經歷了數次補充修改。一波幾折後，終於與讀者見面了。筆者也希望這本姍姍來遲的作品能夠為我國當前基礎設施建設領域的高質量發展盡到綿薄之力。
本書的創作，同樣也離不開一些老師、領導、同仁和朋友們的關心、幫助與支持，在此向大家表示深深的謝意。其中主要包括中國經濟體制改革研究會老師，中國金融出版社的劉釗院長、張熠婧博士，中建科信集團的付正雲董事長、方宏經理，中至遠大講堂的劉浩董事長，中至遠資本的林正剛董事長、姬盛總裁，北京東衛律師事務所的王晗律師，北京浩天（瀋陽）律師事務所的周家慶主任、高級合伙人姚健律師，中科展望創業投資基金管理有限公司的鄒曉勇等，是他們的專業能力和敬業精神讓我順利完成了本書的創作；最後，更要感謝我的家人，尤其是剛剛離開我們的老父親，是你們不斷的支持和鼓勵增加了我的信心與動力。
本書適用於地方政府及所屬部門，地方國有企業、事業單位，各施工、規劃設計企業，房地產、商業地產、產業地產等開發企業，生態、文旅、康養、招商等產業投資和運營商，銀行、信托、證券公司、基金公司等機構，律師事務所、咨詢公司、科研院所等專業機構，以及其他關心和參與地方基礎設施建設領域的機構和讀者。